#1 Inviato 28 Settembre, 2019 Buongiorno, volevo chiedere alcune spiegazioni e risolvere dei dubbi riguardo a questa questione...vivo in una piccola palazzina avente copertura box interrati compreso una parte di corsello sotto a dei giardini privati,(il solaio e' unico dai box a sotto la palazzina)il proprietario di un box e del giardino ad uso esclusivo soprastante ha rilevato una piccola perdita dal solaio del box(il resto della guaina non ha mai avuto problemi da 10 anni)ha chiamato un impresa e dopo aver riparato la perdita ha ritenuto che le pendenze sotto al suo giardino non fossero adeguate e che il materassino di drenaggio fosse pieno di acqua...ha cosi deciso di togliere il materassino drenante ,fare una caldana di cemento con nuove pendenze sulla guaina esistente e un foro con messicano andando a scaricare l'acqua nella linea acque nere sotto al soffitto dei box...in piu' ha fatto erigere un muro a 50 cm dal confine alto 85 cm e lungo 11 mt con prisme piene appoggiato sulla guaina precedente percio' sul solaio del suo e di altri box e che fungera' da contenimento della terra creando di fatto una fioriera piu' alta del livello del giardino, poi ha rimesso una nuova guaina su caldana e fioriera...questi lavori sono stati fatti sotto autorizzazione dell'amministratore e lo stesso ha detto di non essere tenuto ad avvisare gli altri condomini perche' trattasi di lavori privati, compreso la guaina e il solaio, ora pero' il condomino vuole i 2/3 dei costi e mi sembra di aver capito che gli spettano...percio' chiedo se e' vero che il materassino di drenaggio, la guaina e il solaio sono privati,se fossero parti comuni serviva un permesso prima di eliminare il materassino di drenaggio e appoggiare un muro cosi pesante sul solaio? la rottura della guaina non andava verificata e magari chiamare un perito per determinarne le cause e poi eventualmente attribuire la responsabilita'?, ora la guaina e' stata coperta e bisogna attenersi a quello che dice l'impresa e il condomino?la terra del giardino e' di soli 27 cm e con i lavori fatti dal condomino in questi anni trapianti piante etc etc ?...allego un immagine per capire il prima e il dopo dei lavori grazie mille
#2 Inviato 28 Settembre, 2019 riciao@libero.it dice: ...questi lavori sono stati fatti sotto autorizzazione dell'amministratore e lo stesso ha detto di non essere tenuto ad avvisare gli altri condomini perche' trattasi di lavori privati, compreso la guaina e il solaio, ora pero' il condomino vuole i 2/3 dei costi e mi sembra di aver capito che gli spettano...percio' chiedo se e' vero che il materassino di drenaggio, la guaina e il solaio sono privati,se fossero parti comuni serviva un permesso prima di eliminare il materassino di drenaggio e appoggiare un muro cosi pesante sul solaio? la rottura della guaina non andava verificata e magari chiamare un perito per determinarne le cause e poi eventualmente attribuire la responsabilita'?, Poichè il giardino è ad uso esclusivo si applica l'articolo 1126 del codice civile ma la spesa andava decisa ed autorizzata tra le parti interessate (condominio parziale) che sono il proprietario del giardino soprastante ed i proprietari dei box sottostanti. Un solo condòmino non può decidere quali lavori far fare e l'impresa alla quale appaltare i lavori. In condominio tutto avviene tramite delibera assembleare e non tramite decisione del primo che si alza la mattina, altrimenti chi ha commissionato il lavoro se lo paga. Ti riporto l'art. 1126: Articolo 1126 c.c. Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
#3 Inviato 28 Settembre, 2019 In linea di massima i lavori di manutenzione di un terrazzo che fa da tetto ad altra unità immobiliare sono da ripartirre come detto 1/3 e 2/3. Ma vanno approvati dall'assemblea a meno che siano urgenti e comunque disposti dall'amministratore. Ho qualche debbio che possa essere chiesto il rimborso a posteriori. Se anche l'amministratore afferma che sono lavori privati non vedo come possa chiederne il rimborso. Poi la costruzione del muro mi pare avrebbe avere l'autorizzazione dei condomini, forse del comune e verifica della tenuta della struttura sottostante
#4 Inviato 28 Settembre, 2019 grazie delle risposte, vi chiedo invece in merito al fatto della classificazione delle parti comuni, se e'come ho letto sul forum...e cioe' che la terra e quello che sta sopra e'a carico e proprieta' del giardino esclusivo ....e il materassino drenante,guaina e solaio sono invece parte comune, poi se qualcun altro puo' dirmi qualcosa in piu' in merito al muro costruito allego una nuova immagine molto chiara, grazie di nuovo
#5 Inviato 28 Settembre, 2019 ciao Che l'amministratore affermi che si tratta di lavori privati e che lui li abbia avallati, è di una incompetenza assoluta considerato che sotto c'erano dei box che dovevano partecipare alla spesa per la riparazione della guaina. Il signore ha provveduto a sue spese, quindi nulla ha da pretendere. La foto che hai postato evidenzia anche un lavoro non fatto con la dovuta attenzione. Positiva la realizzazione del messicano, ma dove scarica l'acqua meteorica ? La foto è poco chiara, ma non sembra che la guaina applicata abbia i risvolti.
#6 Inviato 28 Settembre, 2019 quella che si vede e' la guaina precedente, i risvolti non si vedono perche' sono sul muretto di confine a sinistra e poi la guaina passa sotto il marciapiede,prosegue ed e' risvoltata sul muro della casa, sopra questa guaina che ripeto aveva solo una perdita poi riparata, hanno eretto il muro e poi una caldana in cemento , un paio di messicani collegati alla tubazione dell'acqua nera sotto il soffitto dei box inguainando di nuovo il tutto compreso la fioriera (come immagine)...per il muro chiedero' all'ingegnere progettatore della soletta se si poteva caricare questo peso,poi da voi mi interessa soprattutto anche il parere sul fatto se un lavoro cosi si poteva fare senza chiedere niente a nessuno,(in assemblea dal condomino interessato mi e' stato risposto che quello non e' un muro e non e' una fioriera ma una cosa indispensabile al corretto isolamento della soletta..pensa un po') , grazie Modificato 28 Settembre, 2019 da riciao@libero.it
#7 Inviato 28 Settembre, 2019 Ciao Non ho ben capito comunque come si divide la proprietà e se tu portassi una pianta forse qualche risposta più precisa potrei dartela. Dalla seconda foto che hai postato si evidenzia una situazione da prendere con le pinze ed in particolare il marciapiede che sembrano non protetto da guaina Salvo che questa non si sa è stata saldata sullo sguincio del marciapiede però mi sembra poco probabile visto che non si vede il segno del riscaldamento. Non ho capito bene perché sia stato fatto il rivestimento solo sul muro esterno realizzato creando la vasca all'esterno mentre il muro Poggia direttamente sulla guaina e quindi in caso di perdita sarà più difficile individuale e ubicare la stessa Per il muro non andrai tanto a disturbare visto che il peso è abbastanza relativo e solaio senz'altro è stato progettato per garantire quel sovraccarico
#8 Inviato 28 Settembre, 2019 ecco la pianta con parte interrata e il piano terra con colorato il giardino esclusivo e il punto dove e' stato eseguito il lavoro,grazie
#9 Inviato 28 Settembre, 2019 Ciao Quindi dell'elaborato planimetrico si capisce che il tratto dell'intervento è in uso esclusivo è proprietario dell'appartamento. Se c'era una perdita quelli che sono coperti avrebbero dovuto partecipare alla spesa della riparazione della guaina. Il signore di sua iniziativa fatti i lavori e quindi il suo diritto ad avere il riconoscimento della spesa effettuata da ripartire secondo legge, è condizionato del fatto che ci fosse l'urgenza cosa questa che mi sembra di aver capito non ci sia mai stata. Quindi tutto il pagamento e a suo carico Salvo che non ci sia buona volontà da parte vostra. Stando così le cose anche l'amministratore ha sbagliato in quanto prima di autorizzare lavoro avrebbe dovuto sentire l'assemblea visto che il giardino interessa anche una parte del.sub 27 che comune a tutti i proprietari della rimesse essendo la corsia di manovra.
#10 Inviato 29 Settembre, 2019 grazie dei chiarimenti, dunque il condominio se con buona volonta'(nonostante non sia stato interpellato) decidesse di risarcire i 2/3,questi riguarderebbero in ogni caso solo i lavori della guaina sul solaio comune messicani e gli scarichi sotto al corsello,invece i lavori di rimozione terra , piante e riempimento, sono a carico del proprietario del giardino...per quanto riguarda il muro che andra' a formare il contenimento della fioriera,la copertina del muro,(manufatti che prima non esistevano sopra al solaio e nel giardino) opere decise dal proprietario del giardino che non centrano niente con l'isolamento della guaina del solaio anche queste spese sono a carico suo o sbaglio? E questo muro che appoggia su un solaio comune e oltretutto sopra box di altri condomini andava avvisato qualcuno o no? l'amministratore ha insistito nel dirmi che non era tenuto a riferire questi lavori perche' secondo lui la guaina e il solaio non sono parti comuni ma del condomino proprietario del giardino che ci sta' sopra...e che nonostante questo la legge dice che dobbiamo partecipare per 2/3 e' possibile? L'infiltrazione all'origine dei lavori era proprio sopra al box del citato condomino il quale ha fatto riparare la guaina e poi il resto del lavoro,ma la causa della guaina rotta avrebbe potuto anche essere dovuta a una sua incuria o qualche lavoro fatto nel suo giardino visto che la copertura di terra e' di circa soli 27 non avvisando nessuno non si e' potuto nemmeno stabilirne la causa e la responsabilita ( la palazzina ha 10 anni e non c'e' e non c'e' mai stata nessuna perdita se non quest'ultima di lieve entita' )...grazie mille
