#1 Inviato 12 Marzo, 2019 Buonasera. A novembre 2018 ho acquistato un appartamento in un nuovo condominio. Per l'attivazione delle utenze il costruttore mi ha nominato amministratore ( ero l'unico acquirente quindi onde evitare costi iniziali ho accettato ). Ora ci sono altri due acquirenti ma il costruttore ha sempre la maggioranza ( possiede 8 appartamenti su 11 ). Il costruttore non vuole contribuire alle spese generali di pulizia e consumi pertanto mi trovo nella impossibilità ( non avendo liquidità ) di adempiere al pagamento delle fatture. Ho già sospeso il servizio pulizie. Non posso sospendere l'energia del condominio in quanto abita una disabile che utilizza l'ascensore. Tenuto conto della situazione vorrei lasciare l'incarico e vorrei poter portare i documenti in tribunale per la richiesta di un un'amministratore esterno nominato dal tribunale. Il costruttore ha tanti soldi ma non vuole spendere e lascia nei guai gli altri! Ho convocato già due assemblee alle quali il costruttore non si è presentato. Come posso fare? Grazie
#2 Inviato 12 Marzo, 2019 Essendoci attualmente meno di nove condòmini, la nomina di un nuovo amministratore non è obbligatoria e quindi il ricorso all'autorità giudiziaria potrebbe rivelarsi inutile. A mio parere dovresti comunicare per raccomandata a/r a tutti gli attuali proprietari (costruttore incluso, quindi) le tue dimissioni irrevocabili e, nello stesso tempo, domandare la presa in carico della documentazione del condominio, atto obbligatorio per liberarti completamente dell'impegno. Se nessuno dovesse farsi avanti per ricevere in consegna la documentazione, allora dovrai attivarti con la procedura di messa in mora del creditore, grazie alla quale potrai intimare di procedere in tal senso o, in caso di ulteriore inerzia, ti sarà concesso di depositare il tutto esonerandoti dalla responsabilità. Modificato 12 Marzo, 2019 da Esmeralda
#3 Inviato 13 Marzo, 2019 Esmeralda dice: Essendoci attualmente meno di nove condòmini, la nomina di un nuovo amministratore non è obbligatoria e quindi il ricorso all'autorità giudiziaria potrebbe rivelarsi inutile. A mio parere dovresti comunicare per raccomandata a/r a tutti gli attuali proprietari (costruttore incluso, quindi) le tue dimissioni irrevocabili e, nello stesso tempo, domandare la presa in carico della documentazione del condominio, atto obbligatorio per liberarti completamente dell'impegno. Se nessuno dovesse farsi avanti per ricevere in consegna la documentazione, allora dovrai attivarti con la procedura di messa in mora del creditore, grazie alla quale potrai intimare di procedere in tal senso o, in caso di ulteriore inerzia, ti sarà concesso di depositare il tutto esonerandoti dalla responsabilità. Gent.ma ESMERALDA ti ringrazio per il tuo pronto riscontro ma vorrei approfondire quanto da te comunicato. a) attualmento ci sono 3 condomini ma gli appartamento sono 11 in totale. Quindi non abbiamo l'obbligo dell'Amministratore? A me era stato detto che contavano le unità immobiliari ( 11 ) e non il numero attualmente effettivo dei condomini. a1) Visto che la situazione, aimhè, resterà a lungo con meno di nove condomini conviene eliminare un po di spese tipo la chiusura del conto corrente e chiudere il codice fiscale c/o l'agenzia delle entrate? b) Mi scrivi "se nessuno dovessi farsi avanti...". C'è un termine entro il quale se nessuno si fa avanti io posso lasciare senza problemi? c) Cosa si intende per "ti sarà consesso di depositare il tutto..." Depositare dove? Da chi? d) Al momento ho convocato due assemblee condominiale con alcuni punti all'ordine del giorno: - approvazione del bilancio; - conferma o revoca dell'amministratore; - quota mensile di condominio che i proprietari dovranno versare. Il costruttore non si è presentato a nessuna riunione senza far pervenire richeiste quindi non abbiamo potuto approvare il bilancio, non abbbiamo potuto capire l'amministratore ( io ) che fine dovrà fare e non abbiamo potuto decidere la quota di condominio. E' giusto oppure potevamo approvare a maggioranza dei presenti? Ti ringrazio anticipatamente per il tempo che mi vorrai dedicare.
#4 Inviato 13 Marzo, 2019 Alby dice: Gent.ma ESMERALDA ti ringrazio per il tuo pronto riscontro ma vorrei approfondire quanto da te comunicato. a) attualmento ci sono 3 condomini ma gli appartamento sono 11 in totale. Quindi non abbiamo l'obbligo dell'Amministratore? A me era stato detto che contavano le unità immobiliari ( 11 ) e non il numero attualmente effettivo dei condomini. a1) Visto che la situazione, aimhè, resterà a lungo con meno di nove condomini conviene eliminare un po di spese tipo la chiusura del conto corrente e chiudere il codice fiscale c/o l'agenzia delle entrate? b) Mi scrivi "se nessuno dovessi farsi avanti...". C'è un termine entro il quale se nessuno si fa avanti io posso lasciare senza problemi? c) Cosa si intende per "ti sarà consesso di depositare il tutto..." Depositare dove? Da chi? d) Al momento ho convocato due assemblee condominiale con alcuni punti all'ordine del giorno: - approvazione del bilancio; - conferma o revoca dell'amministratore; - quota mensile di condominio che i proprietari dovranno versare. Il costruttore non si è presentato a nessuna riunione senza far pervenire richeiste quindi non abbiamo potuto approvare il bilancio, non abbbiamo potuto capire l'amministratore ( io ) che fine dovrà fare e non abbiamo potuto decidere la quota di condominio. E' giusto oppure potevamo approvare a maggioranza dei presenti? Ti ringrazio anticipatamente per il tempo che mi vorrai dedicare. a. l'obbligo dell'amministratore si ha quando i condomini sono più di 8, non c'entra nulla il numero delle u.i. che possono essere a nome di uno solo (come nel vostro caso) cc art 1129 - Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. b. se c'è l'amministratore il C/C non può essere chiuso, ne tanto meno cancellato il CF c. credo che Esmeralda intenda depositare in Tribunale Se non si approva il bilancio ed i condomini versano le quote (anche il costruttore se non si è esonerato max 2 anni, le deve), altrimenti e comunque i condomini dovranno le spese perchè i debitori chiederanno i Decreti Ingiuntivi. La situazione è tragica se non si versano le quote sarà ancora peggio, perchè dovrete anche le spese legali dei D.I.
#5 Inviato 13 Marzo, 2019 Alby dice: attualmento ci sono 3 condomini ma gli appartamento sono 11 in totale. Quindi non abbiamo l'obbligo dell'Amministratore? A me era stato detto che contavano le unità immobiliari ( 11 ) e non il numero attualmente effettivo dei condomini. Come già anticipato correttamente da Tullio quello che importa è il numero effettivo di condòmini, non quante siano le u.i. Alby dice: Visto che la situazione, aimhè, resterà a lungo con meno di nove condomini conviene eliminare un po di spese tipo la chiusura del conto corrente e chiudere il codice fiscale c/o l'agenzia delle entrate? Il condominio è considerato sempre e comunque sostituto d'imposta, quindi il codice fiscale è obbligatorio così come il conto corrente, quando è presente un amministratore. Alby dice: Mi scrivi "se nessuno dovessi farsi avanti...". C'è un termine entro il quale se nessuno si fa avanti io posso lasciare senza problemi? Finché qualcuno non prende in carico i documenti tu rimani in carica ad interim, e dovrai proseguire con l'esercizio ordinario delle tue funzioni. Per questo suggerivo la messa in mora del creditore, così da risolvere l'impasse. Alby dice: Cosa si intende per "ti sarà consesso di depositare il tutto..." Depositare dove? Da chi? Per questo bisogna rifarsi all'art. 77 delle disp. att. Il deposito di cose mobili diverse dal danaro e di titoli di credito, nei casi previsti dagli articoli 1210, primo comma, e 1214 del codice e in ogni altro caso in cui esso sia prescritto dalla legge o dal giudice, ovvero sia voluto dalle parti, si esegue presso stabilimenti di pubblico deposito a norma delle leggi speciali. Qualora non esistano stabilimenti di pubblico deposito nel luogo in cui deve essere eseguita la prestazione, o se ricorrono particolari ragioni, il giudice di pace del luogo predetto, su ricorso della parte interessata, può autorizzare con decreto il deposito presso altro locale idoneo. Alby dice: Al momento ho convocato due assemblee condominiale con alcuni punti all'ordine del giorno: - approvazione del bilancio; - conferma o revoca dell'amministratore; - quota mensile di condominio che i proprietari dovranno versare. Il costruttore non si è presentato a nessuna riunione senza far pervenire richeiste quindi non abbiamo potuto approvare il bilancio, non abbbiamo potuto capire l'amministratore ( io ) che fine dovrà fare e non abbiamo potuto decidere la quota di condominio. E' giusto oppure potevamo approvare a maggioranza dei presenti? Da quanto esponi, dubito fortemente che abbiate potuto anche solo raggiungere il quorum costitutivo per l'assemblea né, di conseguenza, tanto meno quello deliberativo. Come già detto sempre da Tullio, la situazione sembra davvero problematica. 1
#6 Inviato 13 Marzo, 2019 Alby dice: E' giusto oppure potevamo approvare a maggioranza dei presenti? Se tu e gli altri due condòmini eravate concordi... al tuo posto avrei fatto deliberare l'approvazione del bilancio, per poi procedere a messa in mora del costruttore e successivo decreto ingiuntivo. Teoricamente il costruttore avrebbe potuto impugnare (se e solo se i votanti non raggiungevano i 334 mm) , ma nel concreto si può considerare abbastanza inverosimile che chi non vuole pagare il condominio...vada ad affrontare le spese certe di una Mediazione. E comunque: personalmente preferirei mille volte correre questo (remotissimo) rischio (le cui spese sarebbero comunque da dividere in tre), piuttosto che andare a spendere di mio e in esclusiva per liberarmi complicatissimamente e a caro prezzo di una amm.ne che... poi alla fine dovrà comunque essere portata avanti da qualcuno (e magari pagandola). P.S. : non hai detto nulla circa i tuoi attuali rapporti con il costruttore/venditore, ma... se come spero sono ancora formalmente cordiali... nessuno ti impedisce di contattarlo per dire con garbata chiarezza che "o mette mano al portafoglio per le sue quote, oppure hai di che sentirti un po' preso per i fondelli e quanto basta per regolarti di conseguenza." Non dimentichiamo che voi tre acquirenti, e tu in particolare come amm.re, state anticipando impegno e quattrini per tenere in ordine anche gli otto invenduti che...è interesse del costruttore mostrare appetibili ai potenziali acquirenti!
#7 Inviato 13 Marzo, 2019 Ringrazio tutti colori sono intervenuti in questa discussione. Mi avete aperto un mondo che, da profano, non potevo mai e poi mai immaginare! Purtroppo la situazione è realmente problematica ma con i suggerimenti che mi avete indicato cercherò, con gli altri condomini, di arrivare ad un accordo senza adire vie legali. GRAZIE ANCORA A TUTTI
