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Carpediem

Delucidazione sul contratto di locazione da firmare

Sto valutando il nuovo contratto di affitto e vorrei chiedervi alcune delucidazioni in merito:

 

(assenso alle modifiche)

Il Conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del Locatore. Quanto alle eventuali migliorie o addizioni che fossero in ogni modo eseguite anche con la tolleranza della parte Locatrice, questa avrà facoltà di ritenerle senza obbligo di corrispondere indennizzo o compenso alcuno (art.1592 e 1593 c.c.), rinunciandovi espressamente il Conduttore sin d’ora. In caso di esecuzione senza consenso, la parte conduttrice avrà l’obbligo – a semplice richiesta del Locatore anche nel corso della locazione della remissione in pristino a proprie spese. Nel caso in cui l’immobile sia restituito in condizioni diverse da quelle convenute, le spese di ripristino saranno a carico del conduttore. Alla fine del rapporto di locazione saranno a carico del conduttore le spese che il Locatore riterrà opportune e/o necessarie per ripristinare quelle caratteristiche e quelle qualità che l’appartamento possedeva all’inizio della locazione. Tutte le riparazioni e manutenzioni di cui all’art.1576 e 1609 C.C. così come ogni altra riparazione inerente gli impianti e i servizi, sono a carico del conduttore. Non provvedendovi lo stesso, il Locatore le farà eseguire a spese del Conduttore medesimo, prelevandole se del caso, dal deposito cauzionale che il conduttore si obbliga in tal caso a reintegrare a semplice richiesta.

 

Significa che pure per installare un eventuale climatizzatore all'interno dell'appartamento devo chiedere il permesso al locatore?

 

(esonero delle responsabilità)

Il Conduttore è costituito custode della cosa locata ed esonera espressamente il Locatore da ogni responsabilità per i danni diretti e indiretti che potessero derivargli dal fatto colposo d’altri inquilini, o di terzi – anche se dipendenti del locatore – nonché per interruzione incolpevole dei servizi.

 

Che vuol dire? Cosa c'entrano i dipendenti del locatore? E che responsabilità dovrei avere?

 

(alienazione del diritto di prelazione)

Il Conduttore non ha diritto di prelazione nella vendita e nel caso di nuova locazione alla scadenza del contratto, da esercitarsi secondo gli artt. 38, 39 e 40 della legge 27 luglio 1978, n° 392.

Questa cosa un pò mi dispiace, nell'attuale locazione invece ho il diritto di prelazione. Peccato!

 

(Deposito cauzionale )

A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa la somma di € 1.800,00 (milleottocento/00) pari a due mensilità del canone di locazione, quale deposito cauzionale. Tale deposito dovrà essere aggiornato a seguito delle variazioni del canone e non potrà mai essere imputato al pagamento dello stesso. In caso di ritardata riconsegna dell’immobile alla scadenza del contratto, il deposito cauzionale sarà incamerato dal locatore a titolo di penale, salvo ogni altro e maggior danno ex art. 1591 c.c.

 

La parte della clausola siglata in neretto è vessatoria o è perfettamente legale?

Inoltre per la parte in corsivo che significa, che ogni volta che c'è un aumento del canone dettati dall'Istat, devo necessariamente integrare anche il deposito cauzionale?

 

Per il momento grazie.

Modificato Da - Carpediem il 01 Ago 2012 alle ore 14:14:34

Scritto da Carpediem il 01 Ago 2012 - 14:09:12: Il Conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del Locatore. Quanto alle eventuali migliorie o addizioni che fossero in ogni modo eseguite anche con la tolleranza della parte Locatrice, questa avrà facoltà di ritenerle senza obbligo di corrispondere indennizzo o compenso alcuno (art.1592 e 1593 c.c.), rinunciandovi espressamente il Conduttore sin d’ora. In caso di esecuzione senza consenso, la parte conduttrice avrà l’obbligo – a semplice richiesta del Locatore anche nel corso della locazione della remissione in pristino a proprie spese. Nel caso in cui l’immobile sia restituito in condizioni diverse da quelle convenute, le spese di ripristino saranno a carico del conduttore. Alla fine del rapporto di locazione saranno a carico del conduttore le spese che il Locatore riterrà opportune e/o necessarie per ripristinare quelle caratteristiche e quelle qualità che l’appartamento possedeva all’inizio della locazione. Tutte le riparazioni e manutenzioni di cui all’art.1576 e 1609 C.C. così come ogni altra riparazione inerente gli impianti e i servizi, sono a carico del conduttore. Non provvedendovi lo stesso, il Locatore le farà eseguire a spese del Conduttore medesimo, prelevandole se del caso, dal deposito cauzionale che il conduttore si obbliga in tal caso a reintegrare a semplice richiesta. [...]

La prima parte è normale e in linea con il codice civile. E' presente in tutti i contratti. Ogni modifica deve essere approvata.

Il condizionatore è un impianto. Se però è necessario fare il buco nel muro per fare passare i tubi è necessario richiedere il consenso al locatore.

La seconda parte invece pone a tuo carico tutte le riparazioni, anche quelle che a norma del 1576 e 1609 sono a carico del locatore. Se c'è un punto che dovresti fare cambiare è proprio questo.

Inoltre noto che non è citata la normale usura come eccezione al ripristino alla riconsegna come previsto dal 1590 cc.

 

quote: (esonero delle responsabilità)

Il Conduttore è costituito custode della cosa locata ed esonera espressamente il Locatore da ogni responsabilità per i danni diretti e indiretti che potessero derivargli dal fatto colposo d’altri inquilini, o di terzi – anche se dipendenti del locatore – nonché per interruzione incolpevole dei servizi.

Nel caso che ti rubino in casa o qualcuno compia atti vandalici , o qualcuno tagli i cavi della corrente o rompa i tubi dell'acqua il locatore non è responsabile dei danni da te subiti (ad esempi furto dei tuoi beni, i tuoi mobili sott'acqua,....). I dipendenti del locatore sono il portinaio, o altri che eseguono lavori nel condominio.

 

quote: (Deposito cauzionale )

A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa la somma di € 1.800,00 (milleottocento/00) pari a due mensilità del canone di locazione, quale deposito cauzionale. Tale deposito dovrà essere aggiornato a seguito delle variazioni del canone e non potrà mai essere imputato al pagamento dello stesso. In caso di ritardata riconsegna dell’immobile alla scadenza del contratto, il deposito cauzionale sarà incamerato dal locatore a titolo di penale, salvo ogni altro e maggior danno ex art. 1591 c.c.

la seconda frase è sicuramente a te sfavorevole:significa che ad ogni aggiornamento del canone (istat o altro se previsto a contratto) dovrai integrare la cauzione pari a 2 mensilità correnti. La frase è mal formulata: chi richiede l'adeguamento della cauzione?

 

L'ultima frase è sicuramente vessatoria (il deposito cauzionale non può essere incamerato, ma solo trattenuto fino quando sussiste l'inadempienza come previsto da giurisprudenza consolidata). Nel caso l'indampienza non venga risolta, è possibile incamerare il deposito cauzionale solo facendo domanda giudiziale. Sulla nullità di una tale clausola è difficile esprimersi. La legge prevede gia che il versamento del canone maggiorato del 20% per occupazione oltre la scadenza copra già il maggior danno da 1591 cc (art 6 com6 431/98), per cui una tal previsione contrattuale andrebbe contro quanto già previsto dalla legge.

 

Comunque le clausole mi sembrano un pò troppo sbilanciate a tuo sfavore. Valuta se ti è stata data una contropartita a te favorevole per accettare le clausole sfavorevoli (canone basso, immobile in stato eccellente...)

Il canone è alto, 900€, ma a Roma per un trilocale è il minimo.

L'immobile è in eccellente stato appena ristrutturato.

Li ho sentiti per telefono e mi hanno rassicurato dicendo che sul canone non chiedono mai l'adeguamento, così come se volessi mettere i climatizzatori in casa non lo negherebbero.

Comunque sia ho notato anche io che sono clausole a mio sfavore.

 

Ric75 tu scrivi questo:

"La seconda parte invece pone a tuo carico tutte le riparazioni, anche quelle che a norma del 1576 e 1609 sono a carico del locatore. Se c'è un punto che dovresti fare cambiare è proprio questo.

"

 

Ma non vale di più quello che afferma il codice civile che quanto scritto su un pezzo di carta?

Scritto da Carpediem il 03 Ago 2012 - 17:16:52: Ric75 tu scrivi questo:

"La seconda parte invece pone a tuo carico tutte le riparazioni, anche quelle che a norma del 1576 e 1609 sono a carico del locatore. Se c'è un punto che dovresti fare cambiare è proprio questo.

Ma non vale di più quello che afferma il codice civile che quanto scritto su un pezzo di carta?

il codice civile è derogabile a contratto tramite patto tra le parti.

Si potrebbe al massimo cercare di fare passare tale patto come vessatorio se non c'è la doppia firma e/o una formulazione non chiara ed esplicitamete in deroga al codice civile, però in tal caso dovresti passare dal giudice per fare annullare/interpretare la clausola e sperare che il giudice ti dia ragione. Non vale la sostituzione automatica di clausole prevista dal cc in quanto il 1576 e il 1609 non sono regole imperative.

Non è come la legge 431, che al suo interno definisce cosa non è derogabile (art 13 patti contrari alla legge). Ad esempio l'art 2 della 431 è definiti imperativo da quanto previsto dall'art 13 (durata): se a contratto si mettono durate di contratto differenti dall'art 2, è possibile tramite sostituzione automatica di clausole imperative riportare di diritto quanto previsto dalla legge in sostituzione della clausola illegale di durata.

Grazie Ric75 della tua risposta.

In sostanza se si rompe una tubazione del bagno, son costretto io a far i lavori?

In appicazione degli art 1576 e 1609 la cassazione ritiene che " Non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell'inquilino a norma dell' art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575, n. 2, c.c., deve mantenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto.( Corte di Cassazione Sezione 3 Civile Sentenza del 19 gennaio 1989, n. 271)

 

Se però pattuisci a contratto di accollarti tutte le spese definite nel 1576 e nel 1609 (causa fortuita e vetustà) che sarebbero a carico del locatore la sentenza sopra non è più applicabile. Per cui se si rompe una tubazione devi farlo presente al locatore, accordarti per aprire il muro, fare riparare il tubo e poi richiudere il buco. in tal caso la spesa di tutto ciò è a tuo carico.

Modificato Da - Ric75 il 05 Ago 2012 16:55:23

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