Vai al contenuto
andreamazzocchi

Creazione nuovi subalterni per cantine per ecobonus 110%

Buongiorno, nell'ultima riunione del mio condominio è stato deliberato la divisione catastale delle cantine dagli appartamenti con creazione di nuovi subalterni. Questo intervento è stato consigliato dall'amministratore per aumentare il tetto di spesa per l'ecobonus 110% di prossima realizzazione. l'intervento di creazione dei nuovi subalterni per le cantine non è stato accettato da tutti i condomini ma solo per 8 condomini mentre 3 hanno rifiutato. L'assemblea ha deliberato che le spese da sostenere per questo intervento di accatastamento dei nuovi subalterni comprensivi di sanatoria per alcune unità immobiliare verranno suddivise fra tutti i condomini. E' corretta questa decisione? Non dovrebbero essere a carico dei singoli condomini che hanno accettato la creazione dei nuovi subalterni per le proprie cantine essendo un intervento sulla proprietà privata e non sulle parti comuni ? Attendo un vostro gentile riscontro

grazie

andreamazzocchi dice:

Buongiorno, nell'ultima riunione del mio condominio è stato deliberato la divisione catastale delle cantine dagli appartamenti con creazione di nuovi subalterni.

Le cantine, di solito, risultano catastate come pertinenze dell'unità immobiliare. Per assegnare nuovi sub, occorre procedere con il cambio di destinazione d'uso. 

andreamazzocchi dice:

Questo intervento è stato consigliato dall'amministratore per aumentare il tetto di spesa per l'ecobonus 110% di prossima realizzazione. l

operazione, a mia esperienza, da sconsigliare

andreamazzocchi dice:

L'assemblea ha deliberato che le spese da sostenere per questo intervento di accatastamento dei nuovi subalterni comprensivi di sanatoria per alcune unità immobiliare verranno suddivise fra tutti i condomini. E' corretta questa decisione?

No.

andreamazzocchi dice:

Non dovrebbero essere a carico dei singoli condomini che hanno accettato la creazione dei nuovi subalterni per le proprie cantine essendo un intervento sulla proprietà privata e non sulle parti comuni ?

Concordo con te.

  • Mi piace 1
andreamazzocchi dice:

Buongiorno, nell'ultima riunione del mio condominio è stato deliberato la divisione catastale delle cantine dagli appartamenti con creazione di nuovi subalterni. Questo intervento è stato consigliato dall'amministratore per aumentare il tetto di spesa per l'ecobonus 110% di prossima realizzazione. l'intervento di creazione dei nuovi subalterni per le cantine non è stato accettato da tutti i condomini ma solo per 8 condomini mentre 3 hanno rifiutato. L'assemblea ha deliberato che le spese da sostenere per questo intervento di accatastamento dei nuovi subalterni comprensivi di sanatoria per alcune unità immobiliare verranno suddivise fra tutti i condomini. E' corretta questa decisione? Non dovrebbero essere a carico dei singoli condomini che hanno accettato la creazione dei nuovi subalterni per le proprie cantine essendo un intervento sulla proprietà privata e non sulle parti comuni ? Attendo un vostro gentile riscontro

grazie

A quanto mi pare di capire l'amministratore vuole proporre un frazionamento catastale senza opere edilizie per rendere autonoma  la cantina dall'abitazione. Non so per quale motivo questo escamotage, dal momento che le cantine non sono locali riscaldati, quindi in teoria non rientrano nel bonus ( a meno di non isolare il soffitto per non far avere dispersione termica alle unità poste al piano rialzato).

Ragion per cui:

1 Per la suddivisione va presentata dal singolo proprietario una CILA anche per attestare che non vi siano abusi edilizi. Essendo agente immobiliare  ben saprai che questa è una pratica di pertinenza privata sia perché riguarda il singolo sia perché riguarda proprietà private. Ne l'amministratore né l'assemblea possono imporre alcunché in parti private. Ogni eventuale delibera il tal senso sarebbe nulla...

2 Dunque secondo la logica del tuo amministratore se un privato ha commesso abusi edilizi ed occorre andare in Sanatoria tale imprudenza deve essere pagata anche da chi non ha commesso nulla solo per il mero fatto di esserne vicino? Gran bel vantaggio si ritroverebbero cosi facendo chi ha commesso abusi edilizi ed ora deve andare incontro alle proprie responsabilità.....

Ma non esiste proprio a mio parere una tale ripartizione. La pratica è privata, il vantaggio l'ottiene il singolo per cui è su quest'ultimo che deve gravarne il costo.

Contesta la cosa per iscritto al tuo amministratore facendo presente che non contribuirai a tale spesa perché non di tua competenza. In caso facesse pugno di ferro, ti toccherà impugnare (ma vinceresti mani basse).

  • Mi piace 1
Fladimiro71 dice:

Contesta la cosa per iscritto al tuo amministratore facendo presente che non contribuirai a tale spesa perché non di tua competenza. In caso facesse pugno di ferro, ti toccherà impugnare (ma vinceresti mani basse).

Concordo pienamente.👍

  • Mi piace 1
andreamazzocchi dice:

Questo intervento è stato consigliato dall'amministratore per aumentare il tetto di spesa per l'ecobonus 110% di prossima realizzazione.

VERO - come da Circolare 24/2020 (segue un estratto)

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni.

Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio 23. (Cfr. circolare n. 19/E/2020) (ora Circolare n° 7 del 25/06/2021)
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

 

Se le cantine sono riportate sulla stessa planimetria catastale dell'abitazione, NON potranno essere conteggiate nel massimale per gli interventi sulle parti comuni.

Aggiungo che se gli interventi comportano un obbligo di variazione catastale (in particolare con causale ristrutturazione edilizia, oppure altri interventi come diversa distribuzione degli spazi interni, eccetera), dal 01/07/2021, anche per le denunce di variazione, prima solo per le nuove costruzioni, le pertinenze con accesso autonomo, ed autonomia funzionale e reddituale, dovranno essere censite in modo autonomo.

Circolare 2E - 01/02/2016

Da altra fonte

Dette “istruzioni” si riferiscono in particolare a garage, cantine e depositi pertinenziali alle unità immobiliari residenziali, ovvero a quegli ambienti (aventi la caratteristica di “autonomia funzionale e reddituale”) per i quali finora era prescritto l’obbligo di censimento separato limitatamente alle “dichiarazioni di nuove costruzione”

DA AGGIUNGERE QUANTO SEGUE

 Nota prot. 60244 - 27/04/2016

 Nota prot. 223119 - 04/06/2020

 Nota prot. 17995 - 19/06/2020 

 Nota prot. 0321457 - 06/10/2020 (segue breve estratto)

Gli schemi che seguono prendono a riferimento alcuni caratteri dei beni in esame (tipicamente l'accessibilità e il contesto di ubicazione) che si ritiene possano costituire, nella stragrande maggioranza dei casi, un concreto indizio in ordine alla suscettività, o meno, di autonomia funzionale e reddituale, che ne determina la modalità di censimento in catasto, secondo l'ordinamento vigente.

 

Valutare l'opportunità di dichiarare anche i beni comuni non censibili (B.C.N.C.)

Circolare del 20/01/1984 n° 2 - Ministero delle Finanze - Catasto e Servizi Tecnici Erariali

 I.3.3. - PORZIONI COMUNI A PIU' U.I.

            I.3.3.1. - PORZIONI CENSIBILI A PIU' U.I.

            I.3.3. - PORZIONI NON CENSIBILI COMUNI A PIU' U.I.

Quanto sono d'accordo con quello che ha riportato @Alberto.Cannaò . La circolare n. 7/E del 25 giugno 2021 (AdE) ribadisce che per l'individuazione del limite di spesa, devono essere considerate le unità immobiliari censite al Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori, Nel nostro condominio per aumentare i limiti di spesa agevolati per il bonus 110% abbiamo provveduto al frazionamento catastale delle cantine ( non riscaldate) quale pertinenza del residenziale, con creazione di un nuovo subalterno. Ognuno ha sostenuto il proprio costo complessivamente di 350 Euro.

ciz dice:

La circolare n. 7/E del 25 giugno 2021 (AdE) ribadisce che per l'individuazione del limite di spesa, devono essere considerate le unità immobiliari censite al Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori

Paragrafo Interventi sulle parti comuni degli edifici (pagina 342)

Pertanto, ad esempio, nel caso in cui un edificio in condominio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate...

 

Sono pertinenze quelle censite nelle categorie catastali C/2 - C/6 - C/7

Superbonus 110, ma le pertinenze contano o no nel calcolo dei limiti di spesa? - 17/11/21

Occorre distinguere gli interventi sul risparmio energetico da quelli per le prevenzioni sismiche, perché ci sono regole diverse per le pertinenze.

Le pertinenze devono collocarsi nello stesso edificio oggetto dei lavori.

Superbonus 110% e pertinenze: la check list per il conteggio - 15/07/21

Altre unità immobiliari per le quali è consentito l'agevolazione fiscale sono F/2 e F/4

Superbonus 110 per gli immobili di categoria catastale F4, i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate - 21/09/21

La categoria catastale F/3 è esclusa perché Unità in corso di costruzione, quindi NON esiste prima dei lavori.

La presenza di unità non completate (F3) non pregiudica l’accesso al Superbonus per le altre - 18/03/21

 

C/2 - Magazzini e locali di deposito (cantine e soffitte comprese)

C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
C/7 - Tettoie chiuse od aperte (portici compresi) (mai riscontrato di persona)

 

Dimenticavo di scrivere che C/2 e C/6 sono esenti dalla produzione dell'APE tradizionale

Quali edifici sono soggetti alla prestazione energetica?

Per loro natura sono locali non destinati alla permanenza di persone, quindi non sono riscaldate.

Se comunque i locali fossero riscaldati, è uno spreco di energie, ma l'agevolazione fiscale è condizionata da interventi sul risparmio energetico, quindi sul miglioramento, riduzione ed azzeramento degli sprechi di energie.

Modificato da Alberto.Cannaò
  • Grazie 1
ciz dice:

Quanto sono d'accordo con quello che ha riportato @Alberto.Cannaò . La circolare n. 7/E del 25 giugno 2021 (AdE) ribadisce che per l'individuazione del limite di spesa, devono essere considerate le unità immobiliari censite al Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori, Nel nostro condominio per aumentare i limiti di spesa agevolati per il bonus 110% abbiamo provveduto al frazionamento catastale delle cantine ( non riscaldate) quale pertinenza del residenziale, con creazione di un nuovo subalterno. Ognuno ha sostenuto il proprio costo complessivamente di 350 Euro.

Buonasera ciz,

siccome il tema del frazionamento cantine interesserebbe anche il nostro condominio ho provato a cercare sulla circolare indicata il riferimento al fatto che le cantine debbano essere accatastate prima dell'inizio dei lavori ma non ho trovato dove viene esplicitato, nemmeno a pag. 342 come suggerito da @Alberto.Cannaò .

Mi potreste aiutare? 

Grazie mille! 🙂 

Glavo dice:

il riferimento al fatto che le cantine debbano essere accatastate prima dell'inizio dei lavori

circolare 7/2021, pag. 310:

 

Nel caso di interventi di recupero edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 3).

 

 

  • Grazie 1
Danielabi dice:

circolare 7/2021, pag. 310:

 

Nel caso di interventi di recupero edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 3).

 

 

Grazie mille! 🙏🏻

ciz dice:

insostituibile la nostra @Danielabi .

Davvero! 

  • Grazie 1
Glavo dice:

Buonasera ciz,

siccome il tema del frazionamento cantine interesserebbe anche il nostro condominio ho provato a cercare sulla circolare indicata il riferimento al fatto che le cantine debbano essere accatastate prima dell'inizio dei lavori ma non ho trovato dove viene esplicitato, nemmeno a pag. 342 come suggerito da @Alberto.Cannaò .

Mi potreste aiutare? 

Grazie mille! 🙂 

L'argomento pertinenze, intese nel senso civilistico, è molto ampio

La genesi risale alla Circolare n° 57 del 24/02/1998

(Ministero delle Finanze - Dipartimento delle Entrate - Affari Giuridici - Servizio III)

come segnalata (indirettamente) dalla stessa Circolare n° 7 del 25/06/2021

la periodica guida annuale per la dichiarazione dei redditi delle persone fisiche

che nel caso particolare segnala la Circolare n° 121 dell'11/05/1998

Quest'ultima segnala per l'appunto la Circolare 57/1998 che è successiva alla

Legge n° 449 del 27/12/1997, articolo 1, comma 6

l'antenato degli attuali bonus, con le quote 41% e poi 36%

 

Ciò che contano non sono solo i requisiti fiscali, ma soprattutto i requisiti catastali...

Quindi occorre fare riferimento alle norme ed ai termini catastali

Per quanto riguarda i termini, l'Agenzia delle Entrate utilizza termini comuni, ma non tecnici

In sostanza possono creare confusione

accorpamento di più unità abitative = fusione (inteso nel senso fisico)

suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa = frazionamento (inteso nel senso fisico)

divisione (catastale) = scioglimento della comunione

Ovvero variazione delle quote di possesso, mentre l'unità immobiliare rimane fisicamente immutata

Il frazionamento non estingue l'eventuale comunione del bene immobile

 

Alcune norme catastali (ce ne sono altre) sono state riportate più sopra (messaggio #5)

In particolare segnalo nuovamente la Nota protocollo n° 0321457 del 06/10/2020

gli schemi consentono di riconoscere la rispondenza dei requisiti necessari alle pertinenze

... un concreto indizio in ordine alla suscettività, o meno, di autonomia funzionale e reddituale, che ne determina la modalità di censimento in catasto, secondo l’ordinamento vigente

 

ovvero 

censimento autonomo (pertinenza su diversa planimetria, separata dall'abitazione)

censimento come locale accessorio (pertinenza sulla stessa planimetria dell'abitazione)

 

Le esemplificazioni sopra riportate costituiscono, come detto, indicazioni di carattere generale in quanto rispondenti, secondo quanto a conoscenza della Scrivente, agli usi locali più diffusi. L’applicazione delle suddette indicazioni da parte degli Uffici Provinciali – Territorio costituisce, pertanto, una implicita conferma di rispondenza delle stesse agli usi locali. Resta, di contro, comunque ferma la possibilità, da parte degli stessi Uffici, d’intesa con la Direzione Regionale competente - che avrà cura, nel caso, di informarne la scrivente Direzione Centrale - di ulteriori specificazioni in relazione ad eventuali usi locali differenti da quelli sopra schematizzati, anche in relazione ai diversi contesti territoriali di riferimento, tra i quali particolare attenzione rivestono quelli soggetti alla concordanza del libro fondiario con gli atti del catasto.

 

... concordanza del libro fondiario con gli atti del catasto...

Uffici catastali in territori ex impero austro-ungarico

Dove è vigente il sistema catastale tavolare (catasto tavolare oppure sistema del libro fondiario)

In tali territori i dati catastali hanno efficacia probatoria, diversamente nel resto d'Italia

Dimostrano i titoli di possesso sui bene immobili

 

Per quanto riguarda la superficie complessiva di cui alla Circolare n° 24 del 8/08/2020

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento...

 

Occorre fare riferimento alla norma catastale --> D.P.R. n° 138 del 23/03/1998 (Allegato C)

https://www.cngegl.it/parole-chiave/condomini/

 

Agenzia delle Entrate - Visura catastale - Che cos'è

Superfici catastali degli immobili

Dal 9 novembre 2015 le visure delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, iscritte in catasto e corredate di planimetria, contengono anche la superficie catastale dell'immobile (calcolata sulla base di quanto stabilito con le norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria di cui all'allegato C del Dpr 138/98 "Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d'estimo in esecuzione alla Legge 662/96").
L'intestatario può richiedere di rettificare il dato sulla superficie catastale dell'immobile oppure, qualora questo dato non fosse presente negli archivi del catasto, di inserirlo associandolo a una planimetria già esistente in banca dati.
La richiesta va effettuata utilizzando l'apposito modello pubblicato nella sezione Modelli e istruzioni o tramite il servizio telematico Correzione dati catastali online (Contact Center).

 

Tari: calcolo su area calpestabile dell’immobile

- Informazione Fiscale - Francesco Oliva

Il calcolo dell'imposta sui rifiuti va eseguito utilizzando l'area calpestabile, non la superficie catastale.

Si ricorda che comunque il Comune per le unità immobiliari iscritte o iscrivibili nel catasto edilizio urbano, può considerare come superficie assoggettabile alla Tari quella pari all’80% della superficie catastale.

 

Perché proprio 80%?

Perché negli edifici di più o meno recente costruzione, le murature incidono per circa 20% (?)

Tolta tale incidenza si ricava, più o meno, la superficie calpestabile

Giusto... Sbagliato... ? In alcuni casi esagerato...

Incidenza dei muri sulla superficie abitabile (incidenza 8-10-15%)

Agenzia del Demanio - Scheda-Tecnica.pdf (da 19% a 27%)

Per gli edifici più antichi, le murature sono strutture portanti dell'edificio

Quindi sono più spesse degli edifici di recente costruzione, quindi pagherebbero di più...

Pagherebbero di più... se non fosse per l'allegato C del D.P.R. n° 138/1998 

1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm

 

50 e 25 cm sono tanti ? Questo passa il convento...

Modificato da Alberto.Cannaò
  • Grazie 1

Risposta (ad interpello) n° 306 del 23/07/2019

Interpello articolo 11, comma a), legge 27 luglio 2000, n. 212. Criteri di determinazione della superficie catastale di un immobile, ai fini del calcolo del tributo TARI. Articolo 1, commi 645 e 646, della legge n. 147/2013

Legge n° 212 del 27/07/2000

Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente

Legge n° 147 del 27/12/2013

Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge di stabilità 2014)

Provvedimento del 29/03/2013 (del Direttore soggetti a pubblicità legale)

Modalità di interscambio tra l’Agenzia delle Entrate e i Comuni dei dati inerenti la superficie delle unità immobiliari a destinazione ordinaria iscritte nel catasto edilizio urbano, ai sensi dell’articolo 14, comma 9, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214

Decreto Legge n° 201 del 06/12/2001

Disposizioni urgenti per la crescita, l'equità e il consolidamento dei conti pubblici

Per la Tari è rilevante la superficie catastale - 08/09/2016

... Siccome la normativa primaria impone di considerare la superficie catastale, che comprende una quota parte dei balconi, non si comprende a cosa serva l'indicazione in visura catastale della superficie catastale totale al netto dei balconi, visto che questa misura è del tutto irrilevante, ed anzi rischia di creare confusione.

(Dal il Sole 24 Ore del 9/05/2016)

 

Non comprende perché non si è documentato...

Regole-per-calcolare-le-superfici-catastali.pdf

Il documento descrive i formati utilizzati:
− dall’Agenzia delle Entrate per fornire ai Comuni le superfici calcolate, ai sensi del DPR 138/98, comprensive o meno delle aree scoperte,
− dai Comuni per segnalare all’Agenzia le unità immobiliari con scostamenti significativi tra le superfici calcolate ai sensi del DPR 138/98 ed i dati in loro possesso.

Agenzia delle Entrate - Sistema di interscambio - Che cos'è

Ricordatevi anche il SIT (Sistema Integrato del Territorio)

Guida_Nuova_Visura_Catastale.pdf

meglio ? peggio ? per me era più pratica la vecchia visura...

🤔  ragazzi, non vi impressionate, Alberto è un generoso.

Sicuramente qualcosa che vi possa interessare lo trovate. 😃

  • Mi piace 1
Danielabi dice:

🤔  ragazzi, non vi impressionate, Alberto è un generoso.

Sicuramente qualcosa che vi possa interessare lo trovate. 😃

Alberto ha scritto Wikipedia da solo, adesso però continuano a cercare volontari per accorciarla. 😄

 

Si scherza eh Alberto, grazie per la ricchezza di riferimenti, poi se ci si perde Daniela (o altri) aiutano a ritrovar la dritta via che era smarrita.

Modificato da condo77
  • Mi piace 1
  • Haha 1
×