#1 Inviato 13 Ottobre, 2018 Buonasera, ho da poco intrapreso la mia carriera da amministratore del condominio in cui abito. Ho letto il regolamento condominiale che prevede un indennità di mora pari al 20% mensile per chi paga in ritardo le rate. Poi sono andato a leggere i vari consuntivi e mi accorgo che un condomino non paga da oltre 5 anni. Si tratta di un'appartamento che una società dovrà acquisire per usucapione (Lo posseggono da oltre 20 anni). Ora mi sono messo a fare i conti di quanto devono perché i soci hanno detto che a breve pagheranno ma volevo chiedervi se è giusto il conto che ho fatto. Es. Allora partiamo dal 2013 saldo dovuto 1000 + interessi di mora e siamo a 1200. Saldo dovuto nel 2014 altri 1000 + 1200 del 2013 e siamo a 2200. Ora la nuova indennità la calcolo su 2200 giusto? Oppure devo secondo voi prendere il totale al 2017 ed applicare il 20% di maggiorazione? Spero di essere stato chiaro. P.S. del vecchio amministratore ho visto solo solleciti e nessuna azione legale ma questo è uno sbaglio suo.
#2 Inviato 13 Ottobre, 2018 Un indennità di mora del 20% mensile è ben oltre la soglia di usura. Se confermi tale percentuale benchè presente in un regolamento condominiale, non potrai applicarla perchè sarebbe nulla.
#3 Inviato 14 Ottobre, 2018 ivan de filippis dice: Buonasera, ho da poco intrapreso la mia carriera da amministratore del condominio in cui abito. Ho letto il regolamento condominiale che prevede un indennità di mora pari al 20% mensile per chi paga in ritardo le rate. Poi sono andato a leggere i vari consuntivi e mi accorgo che un condomino non paga da oltre 5 anni. Si tratta di un'appartamento che una società dovrà acquisire per usucapione (Lo posseggono da oltre 20 anni). Ora mi sono messo a fare i conti di quanto devono perché i soci hanno detto che a breve pagheranno ma volevo chiedervi se è giusto il conto che ho fatto. Es. Allora partiamo dal 2013 saldo dovuto 1000 + interessi di mora e siamo a 1200. Saldo dovuto nel 2014 altri 1000 + 1200 del 2013 e siamo a 2200. Ora la nuova indennità la calcolo su 2200 giusto? Oppure devo secondo voi prendere il totale al 2017 ed applicare il 20% di maggiorazione? Spero di essere stato chiaro. P.S. del vecchio amministratore ho visto solo solleciti e nessuna azione legale ma questo è uno sbaglio suo. Ciao Confermo la risposta che ti ha dato bilbetto ma mi permetto di aggiungere anche a qualcosa che mi fa rizzare al naso. Stai parlando di un appartamento che una società dovrà acquisire per usucapione. Tu non ti puoi rivolgere alla società Ma devi rivolgerti al proprietario reale dell'appartamento sino ad è intervenuta sentenza di usucapione
#4 Inviato 14 Ottobre, 2018 Grazie delle risposte. Studiando i vari documenti ho pensato di applicare un'indennità di mora annuale e non mensile. Quelli che mi chiedevo è questo :" se per il 2013 ho applicato il 20% l'anno successivo applico questo 20% su quello dovuto solo per il 2014 oppure posso sommare il dovuto del 2013?" Ho anche contattato la reale proprietaria dell'immobile la quale mi ha detto che quell'appartamento fu acquistato da questa associazione quando era vivo il marito ma non fu mai fatto l'atto a causa della morte del coniuge aggiungendo che questo debito non è il suo. Non vorrei che una volta fatta la causa per usucapione questa società mi dica che con il vecchio debito non c'entra. Grazie per le risposte
#5 Inviato 14 Ottobre, 2018 1) il tasso del 20% annuale è ancora oltre la soglia di usura. Se il regolamento contrattuale indica il 20%, annuale o mensile che sia, sarà una clausola nulla e potrai pretendere solo il tasso di mora legale; 2) il reale proprietario è l’attuale intestatario della u.i. e soltanto da lui puoi esigere il pagamento di quanto dovuto. Quando verrà formalizzato l’atto, il nuovo proprietario risponderà soltanto dei debiti dell’anno in corso alla stipula e quelli dell’anno precedente (art. 63 dacc). Per @camillo50 : Carina quella di “drizzare il naso” ... me la giocherò anch’io 😁 Fino ad oggi conoscevo: 1) drizzare le orecchie; 2) prudere il naso.
#6 Inviato 14 Ottobre, 2018 Grazie, mi dovrò rivolgere immediatamente ad un legale per evitare di perdere questo credito magari facendo pignorare l'appartamento
#7 Inviato 14 Ottobre, 2018 ivan de filippis dice: Quelli che mi chiedevo è questo :" se per il 2013 ho applicato il 20% l'anno successivo applico questo 20% su quello dovuto solo per il 2014 oppure posso sommare il dovuto del 2013?" Ho anche contattato la reale proprietaria dell'immobile la quale mi ha detto che quell'appartamento fu acquistato da questa associazione quando era vivo il marito ma non fu mai fatto l'atto a causa della morte del coniuge aggiungendo che questo debito non è il suo. Fermo restando quanto ha detto Camillo circa l'usucapione e quanto ha detto Bilbetto riguardo ai tassi usurai, la formula per calcolare gli interessi è: capitale per tasso per tempo. Una volta stabilto il tasso di interesse adeguato, ci sono due modi di calcolare gli interessi: interesse semplice = il tempo si calcola dalla data di inizio del debito alla data di estinzione. interesse composto = Gli interessi maturati alla fine del primo anno si sommano al capitale e per il nuovo anno si calcola l'interesse sul nuovo capitale che comprende il vecchio capitale più gli interessi maturati nell'anno precedente. MIA OPINIONE: Recuperare il solo capitale sarebbe già un successo ma se non vuoi correre rischi, ti consiglio di chiedere solo gli interessi legali che, tra l'altro, negli ultimi 4 anni sono oscillati tra il 5 ed il 3 percento ed a conti fatti, su 1.000 euro annui per 5 anni parliamo di circa 50 euro di interessi legali. Io mi limiterei a recuperare il capitale. Se vuoi calcolare gli interessi legali ricapitalizzati ti è sufficiente calcolare i 1.000 euro di ogni anno, inserendo data di inizio debito e data fine debito. Al link in calce puoi fare tu stesso il calcolo on line, e vederai che ti troverai con i miei conti: https://www.avvocatoandreani.it/servizi/interessi_legali.php
#8 Inviato 14 Ottobre, 2018 Volevo fare altre due domanda. Può questa società fare una causa per usucapione se l'appartamento sarà pignorato? Perché non posso esigere il pagamento da questa societá se in passato ci sono documenti che attestano che i pagamenti li facevano?
#9 Inviato 14 Ottobre, 2018 ivan de filippis dice: Volevo fare altre due domanda. Può questa società fare una causa per usucapione se l'appartamento sarà pignorato? Perché non posso esigere il pagamento da questa societá se in passato ci sono documenti che attestano che i pagamenti li facevano? I pagamenti fatti dalla Società serviranno per ottenere il decreto di usucapione, dimostrando al Giudice di esseresi comportato come proprietario, ma finchè non c'è il decreto del Giudice quella Società potrebbe anche dire che sta facendo beneficienza. Se e quando la società subentrerà nei diritti del vecchio proprietario con decreto del Giudice, tu avrai il diritto di escutere la socieà per i contributi dal vecchio proprietario nell'anno in cui è avvenuto il decreto e l'anno precedente, come disposto dall'art. 63 di attuazione del codice civile: Art. 63 d.a.c.c. ...Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente...
#10 Inviato 14 Ottobre, 2018 Grazie Leonardo, credo proprio che il segretario (socio) di questa società si sia consultato con un legale ed è molto probabile che stia facendo il furbo. A questo punto per non perdere il credito devo rivolgermi ad un legale e chiedere il dovuto al reale proprietario che ahimè è intestatario di un altro appartamento e di alcune cantine. Il problema è che anche questa persona è morosa.
#11 Inviato 14 Ottobre, 2018 ivan de filippis dice: Il problema è che anche questa persona è morosa. Se gli appartamenti non sono pignorati e/o ci sono altri beni aggredibili (conto corrente, 1/5 di stipendio)... non credo che il proprietario vorrà vedersi gli appartamenti all'asta. E' facile non pagare finchè nessuno si decide ad incassare con mezzi legali, ma di fronte ad un decreto ingiuntivo del quale dovranno pagare anche le spese legali... è probabile che il moroso paghi anche dopo che riceve la sola lettera di minaccia di decreto ingiuntivo da parte dell'avvocato del condominio.
#12 Inviato 14 Ottobre, 2018 Leonardo questa è una lettera di un avvocato, poi è cambiato amministratore e non abbiamo dato seguito. Però come puoi vedere secondo me l'amministratore uscente si è focalizzato su altri immobili e non su quello dell'associazione Modificato 14 Ottobre, 2018 da ivan de filippis
#13 Inviato 14 Ottobre, 2018 ivan de filippis dice: Leonardo questa è una lettera di un avvocato, poi è cambiato amministratore e non abbiamo dato seguito. Beh, allora il vecchio amministratore non aveva mandato solo solleciti ma si era ben attivato. Ora, essendoci già oltre 160mila euro di debito con equitalia, non mi pare proprio il caso di concentrarsi sugli interessi di mora ma vale la pena sentire un avvocato per studiare costi e strategia migliore e poi far decidere all'assemblea, mostrando tutte le varie soluzioni prospettate dall'avvocato. Se c'è un debito irrecuperabile che dovranno accollarsi gli altri condòmini, bisogna solo sperare che gli appartamenti siano venduti all'asta al più presto, al fine di bloccare questa emorragia, ma se le spese irrecuperabili per mandare le case all'asta sono superiori al debito fino ad ora maturato, sentito l'avvocato, dovrà essere l'assemblea a decidere se la spesa vale l'impresa.
#14 Inviato 14 Ottobre, 2018 Siamo messi male. Questi non hanno niente e c'è il rischio concreto di spendere altri soldi per avvocati senza alcuna possibilità di recupero
#15 Inviato 14 Ottobre, 2018 ivan de filippis dice: Siamo messi male. Questi non hanno niente e c'è il rischio concreto di spendere altri soldi per avvocati senza alcuna possibilità di recupero Infatti è proprio quello il problema. Premesso che non recupererete niente, dovete valutare se spendere soldi per far aggiudicare gli appartamenti in modo che almeno dopo la vendita comincerete ad incassare le quote oppure lasciare le cose come stanno e continuare a ripartirvi le morosità di quegli appartamenti, vita natural durante del proprietario.
#16 Inviato 14 Ottobre, 2018 Leonardo53 dice: gli interessi legali che, tra l'altro, negli ultimi 4 anni sono oscillati tra il 5 ed il 3 percento ciao dal 01.01.2015 è 0,5% , dal 01.01.12 era 1 %, dal 01.01.11 era 2,5%
#17 Inviato 14 Ottobre, 2018 ivan de filippis dice: Siamo messi male. Questi non hanno niente e c'è il rischio concreto di spendere altri soldi per avvocati senza alcuna possibilità di recupero ciao un consiglio personale non da tutti condiviso, Io partirei subito con D.I. con l'attuale intestatario e quindi iscriverei ipoteca per l'importo incriminato. Le spese della procedura saranno sempre in prededuzione quindi, non costano nulla ( solo anticipazioni) ma comunque, come detto da Leonardo, comunque si porrà fine alla situazione. In merito a chi procede per usucapione, non conosco a fondo la materia, ma penso per deduzione che se dimostra di aver usucapito, a lui si possa chiedere tutto l'arretrato e non solo l'anno in corso e l'anno precedente, in quanto lui non acquista ma ottenuto una sentenza del suo effettivo uso quale dominus.
