#1 Inviato 15 Luglio, 2021 Buongiorno, propongo un quesito "spinoso" tanto per cambiare.😅 Premetto che ho già tentato in passato di proporre preventivi alternativi al nostro amministratore, in carica da oltre 10 anni, e che non sono mai riuscita ad ottenere informazioni esplicite sulla sua percentuale sulle manutenzioni straordinarie dato che quando richiesto in assemblea non ha voluto rispondere (non ho mai recuperato il preventivo con cui venne nominato poiché ai tempi alle riunioni partecipavano ancora i miei genitori). La domanda riguarda però altro. Condominio di 44 unità, mediamente di 80 m quadri. 5 scale con relativi ascensori. Riscaldamento, acqua calda, acqua fredda centralizzati. Due centrali termiche. Giardino condominiale di grandi dimensioni. È lecito che oltre al suo compenso l'amministratore ogni anno richieda quasi 1000 euro di spese di cancelleria? È lecito che le giustifichi col pagamento di un canone telefonico (a quanto potrà mai ammontare visti i contratti vantaggiosissimi che ci sono oggi per linea fissa e fibra e considerato che amministra centinaia di stabili come il nostro, nonché due centri commerciali e diversi edifici di proprietà di Comune e cooperative varie?), con il canone per l'home banking del nostro conto condominiale (ma non dovrebbe essere già compreso tra le spese bancarie al punto 7?), addirittura col riscaldamento dell'ufficio (a quanto altri condomini chiederà la stessa cifra per lo stesso motivo???)... Tutto normale? Senza considerare che per i residenti le convocazioni alle assemblee annuali ed i verbali sono consegnati a mano, che le raccomandate sono destinate esclusivamente ai non residenti, che pur avendo fornito io una PEC mi si continua ad inviare convocazione in copia cartacea con relativi costi, che ogni raccomandata per solleciti di pagamento o simili viene contabilizzata a parte tra le spese personali così come ogni modulo per le detrazioni in dichiarazione dei redditi, e che ogni assemblea straordinaria viene fatturata 250 euro più Iva. Oltre a queste voci, finché abbiamo avuto un condomino esecutato l'amministratore si è fatturato circa 400 euro annuali con la causale "aggiornamento pratica sig X"; considerando che dal primo decreto ingiuntivo alla conclusione della vicenda sono passati circa 10 anni... Allego screenshot. Grazie a chiunque vorrà contribuire con riflessioni. 🙂 Modificato 15 Luglio, 2021 da chiaraz74
#3 Inviato 15 Luglio, 2021 prociotta dice: . Non mi è chiaro.. ☺️ Forse ho domandato/scritto qualche cosa di offensivo? Vorrei capire se le spese di cancelleria pari ad un 20% del compenso dell'amministratore sono la norma dato che in altri preventivi non venivano menzionate e questo mi aveva fatto ritenere che il compenso dell'amministratore comprendesse anche voci come le utenze telefoniche, canone d'affitto e bollette relative all'ufficio, acquisto di materiale necessario per le attività, ecc. (trovo per esempio strano che per l'invio di moduli privacy o anagrafica ARERA per acqua centralizzata o covid vengano conteggiate cifre extra: non rientra tutto questo nell'ordinaria amministrazione?). Grazie 🙂
#4 Inviato 15 Luglio, 2021 chiaraz74 dice: È lecito che le giustifichi col pagamento di un canone telefonico (a quanto potrà mai ammontare visti i contratti vantaggiosissimi che ci sono oggi per linea fissa e fibra e considerato che amministra centinaia di stabili come il nostro, nonché due centri commerciali e diversi edifici di proprietà di Comune e cooperative varie?), con il canone per l'home banking del nostro conto condominiale (ma non dovrebbe essere già compreso tra le spese bancarie al punto 7?), addirittura col riscaldamento dell'ufficio (a quanto altri condomini chiederà la stessa cifra per lo stesso motivo???)... Tutto normale? I costi che citi (riscaldamento ufficio, linea telefonica) sono costi relativi all'attività, pertanto non sono attribuibili al condomìnio. Hai evidenziato delle voci, che sono registrate in seguito ad emissione di fattura, presumibilmente intestata al condomìnio, pertanto tutte le voci devono essere necessariamente costi condominiali. (postali) Presumo che la fattura registrata al 734 sia emessa dall'amministratore: è corretto il rimborso dei costi per inviare documenti, in effetti non capisco le voci di rimborso delle telefoniche (vedi quanto detto in premessa); per l'home banking puo' essere che gestista piu' immobili con la stessa banca, per cui paga un costo a forfait per tutti i condomìni che suddivide e si fa rimborsare, sarebbe da verificare che nelle spese bancarie durante l'anno non compaia la stessa voce. Per quanto riguarda le voci evidenziate in blu, sono costi indicati nel preventivo dei compensi, così come il costo delle assemblee straordinarie, se il preventivo è stato approvato, nulla da dire. chiaraz74 dice: non rientra tutto questo nell'ordinaria amministrazione? Dipende dal patto che avete sottoscritto con lui.
#5 Inviato 15 Luglio, 2021 Grazie Daniela, come ti dicevo non riesco a recuperare il preventivo approvato quasi 20 anni fa; lui si rifiuta (ogni volta che propongo alternative) di fornire il suo e tra l'altro le voci relative alle spese di cancelleria e alle competenze fiscali variano di anno in anno (naturalmente aumentano, qualche anno fa erano la metà). Trovo anch'io poco corretto l'inserimento di voci come affitto o riscaldamento o utenze telefoniche/PEC/home banking... Manca solo che inserisca l'assicurazione dell'auto e le spese del meccanico... sbaglio?
#7 Inviato 15 Luglio, 2021 Le voci relative alla sua attività, ripeto, sono a suo totale carico; coprirà i costi con la remunerazione del suo lavoro, ma non facendosele rimborsare. Ad ogni rinnovo di carica, l'amministratore è tenuto a confermare i corrispettivi chiesti anche se 20 anni prima, oppure presentare nuovo "prezzario" in caso ritenga che le voci debbano essere riviste. Art. 1129 C.C.: L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta 1
#8 Inviato 15 Luglio, 2021 Grazie Daniela, provvederò a richiederli visto che tra le prime voci riportate nell'odg dell'assemblea della prossima settimana c'è la conferma dell'incarico.
#9 Inviato 15 Luglio, 2021 chiaraz74 dice: Grazie Daniela, provvederò a richiederli visto che tra le prime voci riportate nell'odg dell'assemblea della prossima settimana c'è la conferma dell'incarico. 👍🤞✌️
#10 Inviato 15 Luglio, 2021 Due precisazioni, chiedo scusa: - a discolpa dell'amministratore la mia gentile metà, uomo riflessivo (fortuna che c'è lui a contenermi 😅) mi fa notare che "riscaldamento" è riferito a "schede" ma per un errore di impaginazione è finito in altra riga; si tratta delle schede che il manutentore invia annualmente relative ai consumi di acqua calda sanitaria e riscaldamento; l'amministratore le fotocopia e ce le invia. Non si tratta quindi del suo riscaldamento ma del nostro 🤗 Assieme alle fotocopie dei documenti gestione privacy, gestione acqua ARERA, norme anticovid nonché invio bilanci, convocazione e verbale, ci costano 894,47 euro contro i 691 euro dello scorso anno (lo scorso anno però tra le voci fatturate c'era stato l'invio di una lettera per ricordare che non va gettato cibo ai volatili e che la raccolta differenziata va effettuata correttamente.. quest'anno ho provveduto io a stampare ed affiggere le raccomandazioni per il corretto smaltimento dei rifiuti - in effetti non ci sono tra le voci - eppure abbiamo speso di più..🤔). Resta l'incognita canone home banking e utenze telefoniche. - ricontrollando la lettera di convocazione, quest'anno non è neppure stata la voce "conferma amministratore in carica o nomina nuovo amministratore; ormai si tratta di una carica ad interim! 😂 Ovviamente anche cercando nei verbali degli anni passati nessun riferimento ad un preventivo. Modificato 15 Luglio, 2021 da chiaraz74
#11 Inviato 15 Luglio, 2021 Domanda collaterale: un condomino può richiedere la possibilità di accedere al cc condominiale per sola visione? Intendo senza operatività. Perdonate la mia ignoranza terminologica e non solo 🙏
#12 Inviato 15 Luglio, 2021 chiaraz74 dice: Resta l'incognita canone home banking e utenze telefoniche. Per il canone homebanking ti ho fornito una possibilità; il rimborso spese telefoniche, forse, è per telefonate che l'amministratore è stato costretto a fare per "risolvere" qualche bega fra condòmini o simile che non era di sua competenza? (chiedere) chiaraz74 dice: Domanda collaterale: un condomino può richiedere la possibilità di accedere al cc condominiale per sola visione? Intendo senza operatività. Si, è possibile. Ovviamente è necessario l'assenso dell'amministratore, nel senso che anche lui deve firmare la documentazione bancaria di richiesta di accesso consultivo. 1
#13 Inviato 15 Luglio, 2021 Danielabi dice: Per il canone homebanking ti ho fornito una possibilità; il rimborso spese telefoniche, forse, è per telefonate che l'amministratore è stato costretto a fare per "risolvere" qualche bega fra condòmini o simile che non era di sua competenza? (chiedere) Chi lo sa? Le inserisce tutti gli anni... Siamo un condominio "rognoso"😅
#14 Inviato 15 Luglio, 2021 Buongiorno, nel mio palazzo faremo dei lavori per LAVORI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA - ECOBONUS 110% - MANUTENZIONE STRAORDINARIA per 8M/€ il pagheremo il 2% 160.000€ di amministratore di condominio..... E' possibile? Funziona così?
#15 Inviato 15 Luglio, 2021 Beh.. un amministratore che amministra 10 condomìni dopo il Superbonus va direttamente in pensione 😂 1
#16 Inviato 16 Luglio, 2021 Spesso, dopo la percentuale si indica un importo massimo (esempio: 2% fino al limite di 10.000,00€).. in caso contrario, se avete approvato il preventivo, dovete pagare☹️ Modificato 16 Luglio, 2021 da Baccello
#17 Inviato 16 Luglio, 2021 meidoimeidoi@gmail.c dice: E' possibile? Funziona così? Come indicato da Baccello, dipende da cosa avete pattuito con l'amministratore all'atto della sua nomina (o in sede di conferma). Nulla vieta che ora contrattiate un compenso forfettario, che, comunque, l'amministratore non è obbligato ad accettare.
#18 Inviato 16 Luglio, 2021 chiaraz74 dice: Non mi è chiaro.. ☺️ Forse ho domandato/scritto qualche cosa di offensivo? Vorrei capire se le spese di cancelleria pari ad un 20% del compenso dell'amministratore sono la norma dato che in altri preventivi non venivano menzionate e questo mi aveva fatto ritenere che il compenso dell'amministratore comprendesse anche voci come le utenze telefoniche, canone d'affitto e bollette relative all'ufficio, acquisto di materiale necessario per le attività, ecc. (trovo per esempio strano che per l'invio di moduli privacy o anagrafica ARERA per acqua centralizzata o covid vengano conteggiate cifre extra: non rientra tutto questo nell'ordinaria amministrazione?). Grazie 🙂 scusa ho messo il punto perchè volevo leggere cosa ti avrebbero risposto
#19 Inviato 16 Luglio, 2021 chiaraz74 dice: Buongiorno, propongo un quesito "spinoso" tanto per cambiare.😅 Premetto che ho già tentato in passato di proporre preventivi alternativi al nostro amministratore, in carica da oltre 10 anni, e che non sono mai riuscita ad ottenere informazioni esplicite sulla sua percentuale sulle manutenzioni straordinarie dato che quando richiesto in assemblea non ha voluto rispondere (non ho mai recuperato il preventivo con cui venne nominato poiché ai tempi alle riunioni partecipavano ancora i miei genitori). La domanda riguarda però altro. Condominio di 44 unità, mediamente di 80 m quadri. 5 scale con relativi ascensori. Riscaldamento, acqua calda, acqua fredda centralizzati. Due centrali termiche. Giardino condominiale di grandi dimensioni. È lecito che oltre al suo compenso l'amministratore ogni anno richieda quasi 1000 euro di spese di cancelleria? È lecito che le giustifichi col pagamento di un canone telefonico (a quanto potrà mai ammontare visti i contratti vantaggiosissimi che ci sono oggi per linea fissa e fibra e considerato che amministra centinaia di stabili come il nostro, nonché due centri commerciali e diversi edifici di proprietà di Comune e cooperative varie?), con il canone per l'home banking del nostro conto condominiale (ma non dovrebbe essere già compreso tra le spese bancarie al punto 7?), addirittura col riscaldamento dell'ufficio (a quanto altri condomini chiederà la stessa cifra per lo stesso motivo???)... Tutto normale? Senza considerare che per i residenti le convocazioni alle assemblee annuali ed i verbali sono consegnati a mano, che le raccomandate sono destinate esclusivamente ai non residenti, che pur avendo fornito io una PEC mi si continua ad inviare convocazione in copia cartacea con relativi costi, che ogni raccomandata per solleciti di pagamento o simili viene contabilizzata a parte tra le spese personali così come ogni modulo per le detrazioni in dichiarazione dei redditi, e che ogni assemblea straordinaria viene fatturata 250 euro più Iva. Oltre a queste voci, finché abbiamo avuto un condomino esecutato l'amministratore si è fatturato circa 400 euro annuali con la causale "aggiornamento pratica sig X"; considerando che dal primo decreto ingiuntivo alla conclusione della vicenda sono passati circa 10 anni... Allego screenshot. Grazie a chiunque vorrà contribuire con riflessioni. 🙂 nel mio tariffario allegato al fascicolo bilancio ogni anno trovi questa voce Spese generali, cancelleria a forfait, telefoniche, archiviazione € 4,00+iva a posizione contabile con un minimo di € 150,00+iva /Fotocopie esercizio in corso € 0,13+iva c.u./buste € 0,25+iva Modificato 16 Luglio, 2021 da prociotta
#20 Inviato 16 Luglio, 2021 Per quanto riguarda il fatto di non aver messo all'odg la nomina amministratore ci sono 3 scuole di pensiero quì le trovi illustrate --link_rimosso-- evidentemente lui ha abbracciato la scuola della corte d'appello di palermo dovete fargli richiesta di mettere l'odg completo
#21 Inviato 16 Luglio, 2021 chiaraz74 dice: Domanda collaterale: un condomino può richiedere la possibilità di accedere al cc condominiale per sola visione? Intendo senza operatività. Perdonate la mia ignoranza terminologica e non solo 🙏 alcuni amministratori pubblicano su internet il registro della contabilità con le pezze giustificative e gli e/c
#22 Inviato 16 Luglio, 2021 chiaraz74 dice: Domanda collaterale: un condomino può richiedere la possibilità di accedere al cc condominiale per sola visione? Intendo senza operatività. Un solo condòmino può chiedere l'accesso consultivo diretto all'home banking per visionare tutto senza poter fare alcuna disposizione ma l'amministratore è obbligato ad assecondare tale richiesta solo se deliberato come clausola regolamentare dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi. Nel mio condominio, infatti, oltre ad esserci ogni cartaceo sul sito condominiale, tra cui registro di contrabilità ed estratti conto trimestrali, ogni condòmino ha un accesso consultivo sul sito della banca per poter visualizzare/scaricare/stampare ogni singolo movimento e saldo quando gli fa più comodo: 24 ore al giorno e per 365 giorni l'anno, tranne i giorni in cui la banca fa manutenzione al proprio sito (generalmente qualche sporadica domenica all'anno). 1 1
#23 Inviato 18 Luglio, 2021 prociotta dice: Per quanto riguarda il fatto di non aver messo all'odg la nomina amministratore ci sono 3 scuole di pensiero quì le trovi illustrate --link_rimosso-- evidentemente lui ha abbracciato la scuola della corte d'appello di palermo dovete fargli richiesta di mettere l'odg completo In realtà, la segretaria mi ha risposto che il rinnovo è biennale. Fino all'anno scorso tuttavia la voce compariva ogni anno. prociotta dice: alcuni amministratori pubblicano su internet il registro della contabilità con le pezze giustificative e gli e/c Il nostro non è così smart pur avendo 3 segretarie/impiegate piuttosto giovani. Ha rifiutato le assemblee online e mi è capitato di mostrargli come impostare lo smartphone per cose anche semplici (vedendolo nel panico).
#24 Inviato 18 Luglio, 2021 Leonardo53 dice: Un solo condòmino può chiedere l'accesso consultivo diretto all'home banking per visionare tutto senza poter fare alcuna disposizione ma l'amministratore è obbligato ad assecondare tale richiesta solo se deliberato come clausola regolamentare dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi. Nel mio condominio, infatti, oltre ad esserci ogni cartaceo sul sito condominiale, tra cui registro di contrabilità ed estratti conto trimestrali, ogni condòmino ha un accesso consultivo sul sito della banca per poter visualizzare/scaricare/stampare ogni singolo movimento e saldo quando gli fa più comodo: 24 ore al giorno e per 365 giorni l'anno, tranne i giorni in cui la banca fa manutenzione al proprio sito (generalmente qualche sporadica domenica all'anno). Grazie Leonardo, come avete potuto ottenere l'accesso consultivo per ogni condomino? Mi pare di aver capito che questo sia possibile solo per un condomino.
#25 Inviato 18 Luglio, 2021 prociotta dice: nel mio tariffario allegato al fascicolo bilancio ogni anno trovi questa voce Spese generali, cancelleria a forfait, telefoniche, archiviazione € 4,00+iva a posizione contabile con un minimo di € 150,00+iva /Fotocopie esercizio in corso € 0,13+iva c.u./buste € 0,25+iva Domanda: se ho una PEC e chiedo di ricevere il materiale esclusivamente online eliminando il cartaceo (al momento ricevo entrambe e tra l'altro i file purtroppo sono scansioni del cartaceo 🙄 e non file PDF veri e propri, quindi inutilizzabili per esempio per trasferire i dati su fogli excel.. se non facendolo manualmente come per il cartaceo 🙄) mi possono essere addebitate le spese di cancelleria? È corretto che per ogni lettera aggiunta alla convocazione in assemblea (peraltro scritta in caratteri cubitali, fogli A4 buttati), che si tratti del richiamo sulla corretta differenziazione dei rifiuti piuttosto che le norme anti covid, l'amministratore chieda un compenso di qualche centinaio di euro? (Siamo 45). Grazie 🙂
