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airsolicitude

Cessione credito banca - 50% detrazioni - manutenzione ordinaria terrazza a livello

Buonasera a tutti sono nuovo del forum e anche abbastanza ignorante per quanto riguarda le ultime disposizioni sulla cessione del credito.
La mia domanda Verte proprio su questo.


Sono comproprietario di un immobile pro communio et indiviso e nel condominio dove vivo si è resa necessaria l'impermeabilizzazione di una terrazza a livello che sta proprio sopra l'immobile di cui sono comproprietario.
Abbiamo fatto l'assemblea e abbiamo scelto la ditta incaricata dei lavori quindi abbiamo deliberato il costo e la ripartizione. Ero intenzionato a chiedere la cessione del credito di imposta che in questo caso riguarda lavori che fruiscono del 50% di detrazione essendo manutenzione ordinaria. 
Sono stato in banca, nella fattispecie Intesa San Paolo, e lì mi hanno prospettato un iter abbastanza farraginoso. 
Mi hanno per prima cosa detto che devo comunque essere supportato da un fiscalista e un architetto per quanto riguarda la produzione di tutta la documentazione richiesta. Intesa Sanpaolo si affida opzionalmente a Deloitte per la produzione della documentazione ma comunque i miei obblighi nei confronti della banca non cambierebbero. Deloitte dovrebbe occuparsi solo di apporre un cosiddetto visto di conformità tutta la documentazione.

Tuttavia ho alcune domande irrisolte e sono:
1) la documentazione che mi è stata richiesta consiste in planimetrie catastali della terrazza di cui non sono proprietario perché è di un altro condomino il quale ha l'uso esclusivo della stessa - la terrazza fa da lastrico solare all'immobile di mia comproprietà e a quello di altre persone. Ovviamente io queste planimetrie catastali non sono autorizzate a chiederle all'Agenzia delle Entrate in quanto serve la delega del proprietario;
2) una volta che io ho firmato il contratto di cessione del credito con la banca e una volta che Deloitte ha apposto il visto di conformità a tutta la documentazione, chi deve comunicare all'Agenzia delle Entrate che io decido di cedere il credito? Io o l'amministratore?
3) quindi nel caso in cui un condomino voglia cedere il credito ad una banca l'amministratore cosa deve fare?
4) il credito deriva da un pagamento, ossia io pago 100 al condominio e posso detrarre 50 in quanto si sta parlando di manutenzione ordinaria. Ma questi 50 sono calcolati in base alle rate che io verso al condominio secondo il preventivo di spesa o devono essere le rate effettivamente versate al condominio alla fine dei lavori e in base a un consuntivo di spesa? E se il consuntivo di spesa va a finire all'anno successivo perché magari i lavori si protraggono nel tempo oppure perché magari ci sono morosi nel condominio per cui l'amministratore non riesce a pagare sempre la ditta e a rispettare le scadenze, perdo io il diritto alla cessione del credito?
5) la banca ovviamente vorrà vedere anche i bonifici, ma questi devono essere quelli parlanti fatti dall'amministratore alla ditta oppure semplicemente i miei bonifici di pagamento delle rate nei confronti del condominio?

Pensavo che fosse più semplice in realtà la questione è un abbastanza complessa e non vorrei commettere errori grossolani che comprometterebbero la riuscita della cessione del credito.
Fra l'altro rivolgersi a un fiscalista e a un architetto eroderebbe completamente il credito di imposta che è di circa €900.

Vi ringrazio fin d'ora dell'aiuto che potrete darmi.

airsolicitude dice:

chi deve comunicare all'Agenzia delle Entrate che io decido di cedere il credito? Io o l'amministratore?

L'amministratore (provvedimento del direttore dell'Agenzia Entrate del 08.08.20)

 

airsolicitude dice:

3) quindi nel caso in cui un condomino voglia cedere il credito ad una banca l'amministratore cosa deve fare?

deve inviare la comunicazione di cessione del credito, nella quale indica i dati del cedente, l'importo ceduto e i dati del cessionario

 

airsolicitude dice:

devono essere le rate effettivamente versate al condominio alla fine dei lavori e in base a un consuntivo di spesa?

la detrazione è calcolata su quanto l'amministratore paga alla ditta nell'anno di riferimento; ovviamente il costo pagato è suddiviso fra tutti i condòmini in base a millesimi

 

airsolicitude dice:

perdo io il diritto alla cessione del credito?

no, pero' dovrai prima verificare con l'amministratore, poi fare il contratto.

 

airsolicitude dice:

5) la banca ovviamente vorrà vedere anche i bonifici, ma questi devono essere quelli parlanti fatti dall'amministratore alla ditta oppure semplicemente i miei bonifici di pagamento delle rate nei confronti del condominio?

Presumo i bonifici parlanti.

 

Sto affrontando a livello di condomìnio una cessione di credito per una detrazione del 50% e mi sono stati chiesti documenti che, di fatto, hanno realmente poca importanza, ma l'impressione è che le banche siano "tarate" sul superbonus, il resto delle detrazioni lo trattano come residuale, ma complicando la vita al cedente.

Dovresti rivolgerti alle Poste, chiedono molta meno documentazione e sono piu' veloci nell'erogare il credito.

Pero', considera che, come detto, dovrai stare attento ai tempi, quindi informati prima con Poste (forse meglio se senti il numero verde) e poi con l'amministratore, in modo da far quadrare il cerchio.

Avevo letto non so dove che si può comunicare all'amministratore la sola volontà di scegliere la cessione del credito e tralasciare l'indicazione del cessionario. E' vero?
Non avendo ancora deciso a chi cedere il credito per me sarebbe di aiuto non comunicare il cessionario.

 

L'importo ceduto, che poi è il 50% della spesa sostenuta, deve essere calcolato sulle rate che io pago a preventivo oppure devo obbligatoriamente aspettare la chiusura lavori e il consuntivo assembleare per poterlo calcolare? Ancora non mi è chiaro questo punto perché nel primo caso potrei portare a detrazione una cifra che non corrisponde a quanto effettivamente, pro quota millesimale, versato dal condominio all'impresa alla fine dei lavori, nel secondo caso però se la chiusura lavori, previsti per quest'anno, dovesse verificarsi nel 2022 ed anche l'approvazione del consuntivo da parte dell'assemblea, io perdo diritto alla cessione del credito?

L'amministratore non so se sia tenuto a fornirmi copia dei bonifici parlanti, nel caso si rifiutasse io perderei il diritto alla cessione?

 

Poste Italiane per accettare la cessione del credito obbliga ad aprire un conto corrente con loro mentre altre banche no. Strano davvero.

Faccio un ulteriore esempio. Ad oggi nel 2021 i lavori ancora non sono partiti. L'assemblea ha solo approvato il capitolato, scelto la ditta ed approvato il preventivo di questa, oltre al bilancio preventivo e al riparto dell'amministratore.
Io ancora non ho iniziato a pagare le rate, proprio in attesa della definizione dell'iter della cessione del credito.

Io posso comunicare all'amministratore, oggi, la mia volontà di cedere il credito fiscale ma ancora non ho deciso il cessionario cui cedere tale credito.

Quindi l'amministratore oggi può solo compilare il relativo modulo dell'AdE senza indicare dati nel quadro D.

Diciamo che nel 2021 vengono fatti i lavori con chiusura degli stessi a dicembre.

Nel 2022 l'amministratore chiude la gestione straordinaria dei lavori con consuntivo e riparto approvati in assemblea. Questo se fila tutto liscio e non ci stanno casi di morosità.

Io quindi alla banca posso indicare la cifra definitiva per la detrazione solo nel 2022. C'è una scadenza oltre la quale si perde la possibilità di cessione del credito?
 

 

 

airsolicitude dice:

Avevo letto non so dove che si può comunicare all'amministratore la sola volontà di scegliere la cessione del credito e tralasciare l'indicazione del cessionario. E' vero?

Non so darti una risposta certa, perchè non mi è capitato il caso e le istruzioni non sono chiarissime.

Se non sbaglio qualche amministratore nel forum ha riferito che si debba indicare altrimenti il programma non genera il file, ma, ripeto, non sono certa.

 

airsolicitude dice:

Quindi l'amministratore oggi può solo compilare il relativo modulo dell'AdE senza indicare dati nel quadro D.

Be', se conosci il cessionario, è meglio, visto che la comunicazione dell'amministratore renderebbe già visibile il credito al cessionario, puoi attendere a fare inviare la comunicazione in attesa di avere il quadro della situazione già definito.

 

airsolicitude dice:

C'è una scadenza oltre la quale si perde la possibilità di cessione del credito?

Ad oggi, il termine ultimo è il 16 marzo 2022

Ciao Daniela, grazie per le precisazioni.
Qui --link_rimosso-- c'è il prospetto informativo per la cessione del credito di imposta al 50% ad Intesa Sanpaolo.
C'è scritto che:

 

Il prodotto è riservato ai soggetti di seguito elencati:

Condomìni (nel caso di lavori sulle superfici comuni come la realizzazione del cappotto termico, l’installazione d’impianti fotovoltaici o la sostituzione della caldaia). In qualità di Consumatore, il Condominio sottoscriverà il contratto di cessione del credito di imposta per il tramite dell'amministratore. Sono esclusi i condomini composti esclusivamente da persone giuridiche.

 

Ma quindi non sono io che devo istruire la pratica in banca, è l'amministratore che deve pensarci?

Sono io che devo comunicare all'amministratore l'intenzione di cedere il mio credito d'imposta?

Scusa se insisto ma ho le idee più confuse di prima. Ne leggo di ogni tipo.

airsolicitude dice:

Ma quindi non sono io che devo istruire la pratica in banca, è l'amministratore che deve pensarci?

Ci sono:

1) il contratto di cessione del credito (alla stregua di una compravendita)

2) gli adempimenti amministrativi connessi

 

Il contratto di cessione puo' essere stipulato fra il condomìnio (nella persona dell'amministratore) e un terzo (banca); in questo caso i condòmini o una parte di loro da' mandato all'amministratore appunto di procedere con la cessione a nome di tutti

Oppure il contratto puo' essere stipulato dal singolo, che si accorda e procura tutta la documentazione richiesta dal cessionario.

 

Per quanto riguarda gli adempimenti amministrativi, è necessario informare l'Agenzia Entrate che si è ceduta la detrazione, così che possa verificare che non sia portata in detrazione dal singolo e che sia correttamente utilizzata da chi l'ha acquisita. A tal fine:

a) se la cessione riguarda una detrazione maturata per interventi su parti comuni è l'amministratore che deve fare la comunicazione ad AdE indicando i condòmini che abbiano ceduto e a chi

b) se la cessione riguarda una detrazione maturata per interventi nel proprio appartamento è il condòmino stesso che invia la comunicazione.

Danielabi dice:

Ci sono:

1) il contratto di cessione del credito (alla stregua di una compravendita)

2) gli adempimenti amministrativi connessi

 

Il contratto di cessione puo' essere stipulato fra il condomìnio (nella persona dell'amministratore) e un terzo (banca); in questo caso i condòmini o una parte di loro da' mandato all'amministratore appunto di procedere con la cessione a nome di tutti

Oppure il contratto puo' essere stipulato dal singolo, che si accorda e procura tutta la documentazione richiesta dal cessionario.

 

Per quanto riguarda gli adempimenti amministrativi, è necessario informare l'Agenzia Entrate che si è ceduta la detrazione, così che possa verificare che non sia portata in detrazione dal singolo e che sia correttamente utilizzata da chi l'ha acquisita. A tal fine:

a) se la cessione riguarda una detrazione maturata per interventi su parti comuni è l'amministratore che deve fare la comunicazione ad AdE indicando i condòmini che abbiano ceduto e a chi

b) se la cessione riguarda una detrazione maturata per interventi nel proprio appartamento è il condòmino stesso che invia la comunicazione.

Il cessionario mi chiede, per esempio e fra le altre cose, anche:

 

Visura catastale attestante la proprietà o il diritto reale di godimento sull'unità immobiliare alla
data di inizio lavori

 

I lavori riguardano il rifacimento di una terrazza a livello di proprietà o in uso esclusivo di un altro condòmino. Io non posso fornire la visura catastale che attesta la proprietà dell'unità immobiliare oggetto dei lavori di un altro condòmino.

 

Giacché nel loro foglio informativo Intesa Sanpaolo prevede anche che:

Il prodotto è riservato ai soggetti di seguito elencati: • Persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni (nel caso di interventi Superbonus su singole unità immobiliari, nel massimo di due. Per gli interventi antisismici rientranti nel Superbonus l’unico limite operante è l’ubicazione delle unità immobiliari in zone a rischio sismico 1, 2 e 3);

 

Mi pare di capire che con queste righe ISP voglia specificare i lavori che uno si fa nella propria unità immobiliare (da privato) e non i lavori condominiali, visto che è specificato il massimo di due unità immobiliari.

 

Inoltre non capisco nemmeno come si faccia a cedere un credito d'imposta su dei lavori non ancora eseguiti (crediti non sorti), in quanto a un lavoro non ancora eseguito non corrisponde nessuna fattura e se non ci sono fatture non è possibile determinare l'importo della detrazione.

 

Sempre dal prospetto informativo di ISP leggo:

L’operazione di cessione si perfeziona con la sottoscrizione dello specifico contratto di cessione del credito di imposta:
• nel caso in cui i lavori non siano ancora stati eseguiti: un contratto di cessione condizionato la cui efficacia è subordinata all’avverarsi di determinate condizioni sospensive. In caso di mancato avverarsi delle condizioni sospensive previste nel contratto entro il 31.12.2021 (termine valido anche per IACP), il contratto di cessione diventa inefficace. Considerato che l’importo del contratto di appalto da cui deriva il credito d’imposta potrebbe subire delle variazioni in diminuzione o in aumento con la conseguente variazione dell’ammontare del credito di imposta, il Cessionario, qualora il credito di imposta dovesse risultare maggiore di una percentuale contrattualmente stabilita pari al 20% rispetto al valore del contratto di appalto, potrà risolvere il contratto di cessione ai sensi dell’art. 1456 c.c. dandone comunicazione scritta al Cedente. La cessione del credito, come previsto dall’art.121 del Decreto Rilancio, potrà avvenire anche a stato avanzamento lavori (SAL). I SAL non potranno essere più di due, ciascuno riferito almeno al 30% dell’intervento che si chiuderà con la fine lavori.

 

A dire: come faccio a firmare un contratto di cessione del credito se non so indicare l'importo del credito (che è uno dei dati che mi viene richiesto e che deve specificare l'amministratore per redigere la comunicazione all'AdE, comunicazione che la banca mi chiede altrimenti non va avanti con la pratica...)

Non ci sto capendo più nulla.

P.S: scusate se queste domande le faccio qui ma le stesse le ho fatte anche in banca e, sembrerà incredibile, ma alla mia filiale non mi hanno saputo dare una risposta. E non posso rivolgermi nemmeno ad altre filiali del gruppo ISP. Devo obbligatoriamente andare alla mia di filiale. 

Modificato da airsolicitude
airsolicitude dice:

Persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni

Si, si tratta di quanto previsto per i lavori trainati (fatti in abitazioni private), pertanto è il credito relativo a tali interventi.

Pero'.....tutto quanto riporti è relativo al superbonus, per cui è evidente che per i lavori trainanti sarà l'amministratore a provvedere e per i trainati i singoli condòmini. Tu, vuoi effettuare un'altro tipo di cessione, sei certo che in filiale abbiano capito? (dubito.....)

 

airsolicitude dice:

Inoltre non capisco nemmeno come si faccia a cedere un credito d'imposta su dei lavori non ancora eseguiti (crediti non sorti)

solitamente per crediti non sorti le banche si riferiscono a importi non ancora oggetto di cessione.

 

In ogni caso, in genere il numero verde della banca dedicato alle cessioni è meglio informato, hai già provato?

A mio parere è meglio se ti rechi alle Poste, vedrai che avrai meno problemi a cedere il credito. Ovviamente dovrai attendere che i lavori si avviino...

Danielabi dice:

Si, si tratta di quanto previsto per i lavori trainati (fatti in abitazioni private), pertanto è il credito relativo a tali interventi.

Pero'.....tutto quanto riporti è relativo al superbonus, per cui è evidente che per i lavori trainanti sarà l'amministratore a provvedere e per i trainati i singoli condòmini. Tu, vuoi effettuare un'altro tipo di cessione, sei certo che in filiale abbiano capito? (dubito.....)

 

solitamente per crediti non sorti le banche si riferiscono a importi non ancora oggetto di cessione.

 

In ogni caso, in genere il numero verde della banca dedicato alle cessioni è meglio informato, hai già provato?

A mio parere è meglio se ti rechi alle Poste, vedrai che avrai meno problemi a cedere il credito. Ovviamente dovrai attendere che i lavori si avviino...

Purtroppo Intesa Sanpaolo non ha previsto un numero verde per tali evenienze. Il sito dice solo di andare in filiale dal mio gestore (ci sono già stato e non mi ha saputo delucidare in merito).
Stavo però pensando una cosa: se oltre a perderci il 20% secco sull'importo detraibile (ISP mi riconoscerebbe eventualmente l'80% di tale somma) devo pure dannarmi l'anima per produrre delle carte e pagare altre figure professionali per questo, beh allora, penso che se lo possono pure scordare.
Già le banche non mi stanno particolarmente simpatiche, alcune di queste tentano di fare anche cross-selling (Poste Italiane che obbliga all'apertura di un loro conto corrente - che incidentalmente costa di più di quello che ho con ISP -, altre banche che non accettano la cessione del credito se non si stipula un finanziamento ad hoc etc...).

Sarebbe da idioti accettare una perdita secca di oltre il 2% annuo (detrazione in 10 anni)...

Modificato da airsolicitude

Ti do' ragione, fosse il 110% direi che la cessione è d'obbligo, ma per le altre detrazioni meglio fare bene i conti.

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