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etienne

Cedolare secca.. confusione.. help!

Ciao a tutti, devo applicare l'opzione cedolare secca relativa ad alcuni contratti a canone libero 4+4, ho letto "qua e là" ma non riesco a comprendere alcuni passi da seguire, vi chiedo un piccolo aiutino per cortesia..

 

Correggetemi se sbaglio:

 

A quanto ho capito, con la cedolare non vengono presi in considerazione gli scaglioni iperf ma viene considerato il 21% fisso.

L'opzione può essere applicata per un certo numero di anni e poi posso decidere di estinguerla tornando al classico regime fiscale.

Non viene considerato l'aggiornamento ISTAT anche se previsto nel Contratto.

 

DOMANDE:

 

1) Ogni anno devo indicare la continuazione del contratto? (canone libero pago il 2% con l'F23)

2) leggo in continuazione che l'importo della ced. secca si calcola applicando l'aliquota del 21% sul canone di locazione, ma cosa vuol dire?

3) la cedolare secca deve essere versata entro gli stessi termini stabiliti per i versamenti irpef in unica soluzione ( 30 novembre) se l'importo dovuto è inferiore ad euro 257,52 oppure in 2 soluzioni, cosa vuol dire???

4) come faccio ad indicare all'Agenzia delle entrate che passo alla cedolare secca?

 

Grazie di cuore a chi mi illumina...

Etienne.

1) Devi presentare il nuovo modello RLI solo in decorrenza della proroga: non è richiesto alcun adempimento in sede di annualità contrattuale.

 

2) Significa che dovrai applicare l’aliquota del 21% (ad esclusione dei contratti a canone convenzionato relativi ad abitazioni nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE che godono di una aliquota agevolata del 10% per il quadriennio 2014-2017) al maggior importo tra la rendita catastale rivalutata del 5% e l’intero ammontare dei canoni di locazione (diversamente da quanto avviene ai fini IRPEF, a rilevare è il 100% del canone pattuito e non il 95% di esso).

 

3) L’acconto della cedolare è dovuto solo se la cedolare su cui calcolare l’acconto risulta pari o inferiore a € 51,65: l’importo è pari al 95% dell’imposta dovuta. La cedolare secca deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento IRPEF (acconto e saldo), quindi, in un’unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se l’importo è inferiore a € 257,52 oppure in due rate (la prima, che può essere rateizzata, di importo pari al 40% dell’acconto entro il 16 giugno o il 16 luglio con maggiorazione e la seconda nella restante misura del 60% dell’acconto entro il 30 novembre) se superiore a tale importo.

 

4) In caso di nuovo contratto in sede di registrazione, nelle annualità successive entro il termine di versamento dell’imposta di registro (non dovuta): in entrambi i casi è necessario utilizzare il nuovo modello RLI (cartaceo o telematico).

Grazie Iorek per avermi risposto!

In sostanza:

il punto 1 l'ho capito

il punto 2 per fare un esempio, se la rendita catastale è di 542,28 ed il canone annuale è di 6.000,00 dovrei pagare un imposta di € 1.265,69??

il punto 3 invece, prendendo come riferimento il punto 2, dovrei pagare la prima rata di acconto entro il 16 giugno pari al 40% quindi € 506,28 ed il 60% entro il 30 novembre di € 4.375,68?

 

DOMANDA: essendo quindi possibile optare o meno ed in qualsiasi momento alla cedolare secca, nel contratto d'affitto a canone libero inserisco sempre i riferimenti ISTAT? (perché se successivamente rinuncio alla cedolare secca non avrei più riferimenti...)

Leggo in continuazione che devo inviare raccomandata a/r, non è possibile far firmare una raccomandata a mano?

Il reddito da assoggettare a cedolare secca è pari a € 6000,00 (canone annuo di locazione percepito maggiore della rendita catastale rivalutata). Per il calcolo dell’acconto: 6000,00 x 21% = € 1260,00 (cedolare secca); € 1260,00 x 95% =1197,00 (acconto cedolare secca); € 1197,00 x 40% = 478,80 (prima rata acconto); € 1197,00 x 60% = 718,20 (seconda rata acconto).

 

La cedolare secca è un trattamento fiscale esterno al contratto che può essere operante o inoperante sulla base della sua convenienza che può variare nel corso degli anni (una scelta effettuata per un anno, potrebbe non risultare vantaggiosa per gli anni successivi: le detrazioni d’imposta per carichi di famiglia, per lavori di ristrutturazione ecc. possono essere fatte valere esclusivamente sull’IRPEF e non sulla cedolare secca e si potrebbero perdere in caso di incapienza d’imposta). La presenza in contratto della clausola di aggiornamento ISTAT consente appunto di esercitare la relativa facoltà per le annualità per le quali il regime della cedolare non si riveli più conveniente sul complessivo carico fiscale del proprietario.

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La presenza in contratto della clausola di aggiornamento ISTAT consente appunto di esercitare la relativa facoltà per le annualità per le quali il regime della cedolare non si riveli più conveniente sul complessivo carico fiscale del proprietario.

Quindi chi opta per la cedolare secca non può chiedere l'aumento ISTAT all'inquilino ? E se chiede l'aumento del canone non può utilizzare il regime della cedolare ?

Quindi chi opta per la cedolare secca non può chiedere l'aumento ISTAT all'inquilino ? E se chiede l'aumento del canone non può utilizzare il regime della cedolare ?

La scelta del regime della cedolare secca comporta la rinuncia del locatore di chiedere l’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata del contratto o dell’eventuale proroga o per il residuo periodo di durata del contratto in caso di opzione esercitata in corso di contratto, salvo revoca. Tale rinuncia costituisce il presupposto per l’efficacia dell’opzione stessa, congiuntamente all’obbligo del locatore di inviare al conduttore (nel caso di più conduttori, a ciascuno di essi) preventivamente, vale a dire prima dell’esercizio dell’opzione, quindi, prima di procedere alla registrazione o prima del termine del versamento dell’imposta di registro per le annualità successive, una lettera raccomandata postale (la raccomandata a mano non ha validità) per comunicargli la sua scelta fiscale (per i contratti che prevedono la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT non è necessario inviare la comunicazione all’inquilino) che dovrà essere spedita nuovamente, vale a dire una seconda volta, per il periodo della proroga, qualora il locatore decida, in tale sede, di rimanere in regime di cedolare secca, in quanto l’opzione e la relativa comunicazione cessano di produrre i loro effetti al termine della durata del contratto (“Il contratto è stipulato per la durata di anni……dal…… al…….”).

Grazie Iorek per la disponibilità, ti avevo risposto ancora ma il mio commento non è stato pubblicato.

 

Io ne approfitto della tua disponibilità per chiederti una conferma rispetto a quello che dice la mia Commercialista,

per quanto riguarda la comunicazione al conduttore relativa al passaggio della cedolare secca, mi è stato detto che

devo inviare tassativamente una raccomandata che poi devo presentare all'Agenzia delle Entrate, confermi? (pensavo

di cavarmela con la consegna delle raccomandate a mano....)

 

Ti ringrazio tanto, Etienne.

 

P. S. scusate gli "zero" riportati sotto, ma il sistema non mi fa pubblicare il messaggio indicando lo stesso come "troppo corto" per essere pubblicato.....

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Scusami... devo chiederti ancora una cosa... per i nuovi contratti nei quali indico l'aumento ISTAT, come faccio ad indicare che al momento mi avvalgo della cedolare secca?

Io ne approfitto della tua disponibilità per chiederti una conferma rispetto a quello che dice la mia Commercialista,

per quanto riguarda la comunicazione al conduttore relativa al passaggio della cedolare secca, mi è stato detto che

devo inviare tassativamente una raccomandata che poi devo presentare all'Agenzia delle Entrate, confermi? (pensavo

di cavarmela con la consegna delle raccomandate a mano....)

 

Stando all’interpretazione dell’amministrazione finanziaria la comunicazione all’inquilino può validamente avvenire solo tramite raccomandata postale, per cui è consigliabile procedere con tale mezzo, l'unico ammesso per effettuare la comunicazione all’inquilino. In realtà la legge (articolo 3, comma 11 del decreto legislativo 23/2011) non prescrive l’utilizzo del servizio postale, a pena di nullità, ma precisa solo che “l’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata”. Pertanto, non si vede la ragione per cui l’opzione (e la relativa rinuncia) non possano essere veicolati tramite una semplice raccomandata a mano, seppure con ricevuta sottoscritta dall’inquilino (che la norma stessa espressamente non vieta) o in qualsiasi altro modo, purchè idoneo a portare l’opzione per la cedolare e la rinuncia all’aggiornamento del canone a conoscenza dell’inquilino secondo i principi dettati dal codice civile, articoli 1334 (Efficacia degli atti unilaterali) e 1335 (Presunzione di conoscenza).

 

 

Scusami... devo chiederti ancora una cosa... per i nuovi contratti nei quali indico l'aumento ISTAT, come faccio ad indicare che al momento mi avvalgo della cedolare secca?

 

Invece di inviare la comunicazione all’inquilino, inserisci la rinuncia agli aggiornamenti del canone direttamente in contratto con apposita clausola.

 

 

 

Il reddito da assoggettare a cedolare secca è pari a € 6000,00 (canone annuo di locazione percepito maggiore della rendita catastale rivalutata). Per il calcolo dell’acconto: 6000,00 x 21% = € 1260,00 (cedolare secca); € 1260,00 x 95% =1197,00 (acconto cedolare secca); € 1197,00 x 40% = 478,80 (prima rata acconto); € 1197,00 x 60% = 718,20 (seconda rata acconto).

 

Colgo l’occasione per una precisazione: gli importi sopra riportati (prima e seconda rata acconto cedolare secca) devono essere arrotondati all’unità di euro.

Condivido e concordo con tutte le indicazioni fornite da Iorek, ma... c'è un ma !

 

Etienne, non dimenticare che hai a che fare con AdE, ovvero paese che vai AdE che trovi

Grazie a tutti per la chiarezza nelle informazioni! Ottima anche la precisazione relativa ai mittenti delle raccomandate (se più di un locatore), non ci avrei mai pensato.

Nel rispetto delle normative ho l'obbligo di effettuare tutte le operazioni online con pin code, anche per la comunicazione del passaggio a cedolare secca devo fare online?, la mia commercialista dice che devo presentarmi direttamente all'Ufficio... Faccio questa domanda in apparenza stupida, perché navigando sul sito dell'ADE non sono riuscito a trovare nulla in merito alla possibilità di inviare tale comunicazione.

Grazie per la pazienza..

 

Chiedo ancora scusa per gli "zero" ma non so perché ma il Sistema mi invia un messaggio di errore invitandomi a inviare un messaggio più lungo...

 

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La comunicazione del passaggio da regime ordinario a cedolare secca in caso di annualità successive alla prima o proroga deve essere effettuata esclusivamente mediante il modello RLI entro il termine di versamento dell’imposta di registro. Se sei possessore di più di dieci unità immobiliari, gli adempimenti successivi alla prima registrazione possono essere effettuati in via telematica o cartacea presso ufficio oppure tramite PEC o raccomandata postale (solo in sede di prima registrazione sei obbligato a utilizzare la procedura telematica).

Stavo preparando la raccomandata da inviare, leggendone una che riporta in esempio il contenuto di quello che devo scrivere ed inviare, leggo nella nota che, con la cedolare secca, oltre a non essere più dovuta l'imposta annuale di registro, non è più dovuta l'imposta di bollo.

 

DOMANDA: io per motivi di carattere contrattuale devo preparare la ricevuta del canone d'affitto anche se il canone viene corrisposto a mezzo bonifico, con la cedolare secca, la marca da bollo la devo comunque applicare alla ricevuta o viene meno l'obbligo di apporre questa marca da 2 €uro?

Il decreto legislativo 23/2011e la circolari in seguito scaturite (07/04/2011 e 01/06/2011)) esonerano dal versamento dell’imposta di bollo “sul contratto di locazione”, ovvero sulle copie dello stesso portate in registrazione, non sulle ricevute di avvenuto pagamento del debito.

 

L'obbligo di apporre la marca sulla ricevuta di affitto è rimasto invariato.

Buonasera, premetto che probabilmente formulerò delle domande "cretine" ma non vorrei sbagliare ed il sistema dell'AGE non mi aiuta a capire, mi rimetto nuovamente nelle vostre mani.

 

Devo comunicare l'annualità successiva inserendo questa benedetta cedolare secca.

 

DOMANDE:

1) "anno di riferimento" devo indicare l'anno in corso? cioè, se il contratto è stato stipulato nel 2013 io devo indicare 2014? (credo di si ma ho bisogno di esserne certo)

2) cliccando e "pasticciando qua e là, sono finalmente riuscito a capire che devo cliccare sul pulsante SI per aderire alla cedolare secca, infatti sotto viene visualizzata l'adesione, altro non devo fare?, ma la raccomandata che sono obbligato a far recapitare al Conduttore non la devo inviare all'AGE in PDFA? (ho visto che il Sistema non me lo chiede)

3) Ho inviato la raccomandata, la ricevuta di ritorno è necessaria?

4) navigando qua e là, ho stampato un testo relativo alla comunicazione che devo inviare al Conduttore con raccomandata, in tale comunicazione che ho già spedito, viene indicato che comunicherò al Conduttore il numero di registrazione relativa alla comunicazione della Cedolare secca.. ma se lo comunico direttamente indicando l'annualità successiva ho solo la ricevuta di tale comunicazione, è corretto?. Insomma, quello che voglio dire è: la comunicazione della cedolare secca non dovrebbe avere un numero di protocollo differente da quello relativo alla comunicazione dell'annualità successiva?

 

Chiedo scusa per la confusione ma sono seriamente confuso ;-(

1) L’annualità contrattuale non indica l’anno solare, ma l’annualità di riferimento espressa nel contratto. Se il contratto è stato stipulato il 01/08/2013, l’annualità successiva decorre dal 01/08/2014. In tal caso nella casella “Annualità” va indicato 2014.

2) La raccomandata va spedita all’inquilino, il file contenente copia del contratto sottoscritto dalle parti va spedito all’Agenzia delle Entrate.

3) Non è espressamente richiesta la lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. L’importante è che la raccomandata sia inviata in data antecedente l’opzione per il regime sostitutivo: a tal fine fa fede il timbro rilasciato dall’Ufficio postale.

4) Non è espressamente richiesta la comunicazione all’inquilino del numero di protocollo dell’atto. Al locatore viene solo richiesto di comunicare preventivamente la sua scelta fiscale all’inquilino e la contestuale rinuncia, per il periodo di durata dell’opzione, della facoltà di aggiornare il canone qualunque titolo.

Ciao Iorek e grazie per il tuo intervento.

 

Per quanto riguarda il punto 2 ho contattato un Operatore dell'Agenzia delle Entrate tramite call center, mi ha confermato che non è necessario l'invio della copia del testo della raccomandata, io ribadisco che il Sistema non mi da la possibilità di inviare il file.

 

Immagino che dopo aver aderito alla cedolare secca non sono più tenuto a comunicare all'ADE la continuazione del Contratto (che generalmente si fa ogni anno) ma devo comunicare solo eventuale proroga, confermi?

 

Ti ringrazio molto per la disponibilità, Eti.

Per quanto riguarda il punto 2 ho contattato un Operatore dell'Agenzia delle Entrate tramite call center, mi ha confermato che non è necessario l'invio della copia del testo della raccomandata, io ribadisco che il Sistema non mi da la possibilità di inviare il file.

 

Il file contenente copia del contratto sottoscritto dalle parti deve essere inviato solo in prima registrazione: se entri in cedolare in sede di annualità devi solo darne comunicazione preventiva al conduttore e presentare il modello RLI in Agenzia entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro (non dovuta).

 

 

Immagino che dopo aver aderito alla cedolare secca non sono più tenuto a comunicare all'ADE la continuazione del Contratto (che generalmente si fa ogni anno) ma devo comunicare solo eventuale proroga, confermi?.

Confermo: in tale sede dovrai riconfermare l’opzione, già precedentemente esercitata, al conduttore e all’Agenzia delle Entrate (l’opzione cessa di produrre i suoi effetti al termine del contratto).

Ciao Iorek, scusami ma mi sa che stiamo parlando di due cose differenti.

 

Io sto parlando del testo della raccomandata in cui informo il Conduttore di aver aderito alla cedolare secca, tu insisti nel parlare della copia del contratto sottoscritto dalle parti, che tra l'altro, non è più necessario l'invio del File in prima registrazione per i contratti ad uso abitativo (salvo alcuni casi particolari, come precisato in una nota dall'ADE).

 

In ogni caso ho capito che il testo della raccomandata non lo devo presentare all' ADE, (io faccio tutto in telematico), se la raccomandata viene restituita al mittente?

 

Nel mio caso, (solito fortunato) hanno cambiato postino nella mia città, il quale, non avendo trovato il Conduttore, ha pensato bene di consegnarmi la raccomandata indicando l'irreperibilità del destinatario. Al di là del problema postale che affronterò in settimana, in questo caso io la comunicazione la considero comunque ricevuta dal Conduttore? (ho la ricevuta di spedizione).

 

Grazie per la pazienza e per la disponibilità, Etienne.

Buongiorno a tutti, ruesumo questo post perché mi è venuto

un dubbio.. Per un contratto a canone libero che nel 2014 passa. alla cedolare

secca non deve essere versato l 'acconto vero? In questo caso a giugno dovrei

versare tutta l 'imposta per intero?

 

È corretto?

2) Significa che dovrai applicare l’aliquota del 21% (ad esclusione dei contratti a canone convenzionato relativi ad abitazioni nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE che godono di una aliquota agevolata del 10% per il quadriennio 2014-2017) al maggior importo tra la rendita catastale rivalutata del 5% e l’intero ammontare dei canoni di locazione (diversamente da quanto avviene ai fini IRPEF, a rilevare è il 100% del canone pattuito e non il 95% di esso).

IOrek solo un esempio supponiamo che la rendita catastale rivalutata fosse di 600 euro e l'affitto annuo di 6000 prendo come riferimento 6000 per il 21%, nell'assurda ipotesi che il reddito annuo fosse inferiore ai 600 euro della rendita catastale devo invece prendere in considerazione la rendita catastale per il 21%, Giusto?

Per haoren :

 

Infatti , se opti per la cedolare secca , il canone resta calmierato , senza adeguamento indici foi .

Non vi sono spese di registrazione contratto ed eventuale deposito cauzionale.

Ovviamente puoi sempre ritornare al regime ordinario

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