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cicciogiuseppe

Bifamiliare totalmente autonoma parti in comune

E fu l’anno 2012 quando si perfezionò l’acquisto di mezza bifamiliare con giardino di proprietà autonoma ed esclusiva ma, al tempo, con la stessa, si generò confusione nella determinazione delle parti comuni spettanti e nell’attribuzione delle tabelle per le spese mensili, facendo valutazioni oggettive come se fosse la stessa una “palazzina non autonoma” costruita all’interno del complesso.

La prima incongruenza è stata proprio non generare una tabella spese mensili specificando correttamente l’indicazione “di cosa si utilizza” nel caso in specie e non quello che un “edificio non autonomo” utilizza avvalendosi e subendo l’art. 1117 del Codice Civile. Dopo svariate discussioni in merito e sino ad oggi, non si valuta ancora in concreto l’aspetto fondamentale che l’edificio risulta invero “totalmente autonomo”, osservando che lo stesso è considerato anche per l’Agenzia delle Entrate nella tabella “A7 - Abitazioni in villini”, pertanto è improponibile l’avvalersi dell’articolo 1117 del c.c.. nella fattispecie. La proprietà risulta racchiudere totalmente l’autonomia proprio per il fatto che il riscaldamento, la tv, il citofono, l’approvvigionamento dell’acqua, del gas, il tetto e la facciata, non risultano e non sono condivisi in comune con il condominio, ma in uso esclusivo della stessa, considerata la richiamata autonomia del bene. A tal proposito, si ritiene che le tabelle utilizzate erroneamente già da anni, si evidenziano inesatte nel caso specifico e non applicabili nella realtà alla struttura oggetto del rilievo, agendo negativamente e compromettendo la corretta distribuzione delle quote nelle spese mensili, in quanto le stesse vengono prodotte su parametri non adeguati e per i quali si devono addebitare spese solo per:

-          la manutenzione per l’utilizzo del cancello carrabile di ingresso: suddivisione parti uguali

-          le spese citofono: suddivisione parti uguali

-          la pulizia del viale fino alla proprietà: suddivisione in parti uguali

-          il costo della luce per l’illuminazione dall’ingresso carrabile fino alla proprietà; suddivisione in parti uguali

-          le spese di giardinaggio dall’ingresso carrabile fino alla proprietà: suddivisione in parti uguali

-          la disinfestazione: suddivisione in parti uguali

-          il costo dell’energia elettrica del viale dall’ingresso carrabile fino alla proprietà: suddivisione in parti uguali

-          Il costo dell’amministratore: per le strutture autonome quota fissa.

Quanto sopra indicato nella sostanza non avviene, e mensilmente vengono addebitate spese per:

-          la luce di tutti i viali, forse anche delle scale delle palazzine;

-          la pulizia di tutti i viali;

-          la manutenzione dell’autoclave;

-          il citofono;

-          il cancello carrabile principale;

-          l’amministratore;

-          il 770;

-          Assicurazione complesso e palazzine;

-          di altre voci non quantificabili.

Quanto descritto arreca mensilmente, evidentemente, allo scrivente, un surplus di costi aggiuntivi non giustificati, ed è pertanto necessario da rimodulare la “tabella degli eventi” urgentemente, ricercando la corretta distribuzione delle spese spettanti che nella maggiore parte dei casi devono essere addebitate in “quota parte e secondo l’evento probatorio” e non in millesimi come succede ora. Inoltre, in quanto la struttura è totalmente autonoma, la stessa non si avvale mai nel concreto del coinvolgimento dell’amministratore per problematiche all’edificio, tenuto conto proprio della natura dell’autonomia, tranne e solo per la riscossione delle quote mensili che avviene, peraltro, per via telematica con bonifico e le rituali e conseguenziali convocazioni per le riunioni. Il commento di cui sopra richiama principalmente l’art. 1123 al 2° e 3° comma del Codice Civile per la corretta applicazione nel caso di specie. In relazione a ciò, si ritiene alta la quota di € 52,00 prevista per l’unità immobiliare oggetto della contestazione, proponendo in vero, in via proporzionale, conguagliabile annualmente, un addebito pari ad € 25,00 al mese.

E’ opportuno sottolineare che la costruzione in oggetto è stata realizzata su un terreno di proprietà diverso rispetto ai tre (3) edifici fabbricati nel complesso, di cui al richiamato più volte condominio. Ciò risulta evidente ed è sostanziale nel rispetto delle regole fin ora riportate.

Danielabi dice:

@cicciogiuseppe  qual'è la domanda?

Pensavo che indicando il problema, che è la non corretta attribuzione delle voci di spesa mensili per una bifamiliare totalmente autonoma, si capiva che il mio problema è far comprendere all'amministratore che il rapporto che intrattiene con me non è uguale agli utenti del condominio. Pertanto desideravo capire se quello che ho scritto è giusto e come mi posso comportare con l'amministratore per far valere le mie ragioni. Grazie 

Cerco di ricapitolare:

1) abiti una villa che è in corpo separato da un condomìnio

2) la villa, pero', ha delle parti comuni con il condomìnio, pertanto tu sei condòmino

3) se non ho capito male, la contestazione riguarda le parti comuni, nel senso che non è stato definito cosa lo sia.

4) se il rogito non lo riporta, è possibile, comunque, verificare la situazione tramite i titoli abilitativi rilasciati dal comune al momento della costruzione.

E' ovvio che tu debba pagare, proprio in base agli articoli da te citati, i costi in base a millesimi e solo i costi che riguardano l'uso e la manutenzione delle parti e dei servizi in comune fra la villa e l'edificio. Così come dovrebbe essere logica l'esistenza di tabelle millesimali riferite alle sole parti comuni.

 

Danielabi dice:

Cerco di ricapitolare:

1) abiti una villa che è in corpo separato da un condomìnio

2) la villa, pero', ha delle parti comuni con il condomìnio, pertanto tu sei condòmino

3) se non ho capito male, la contestazione riguarda le parti comuni, nel senso che non è stato definito cosa lo sia.

4) se il rogito non lo riporta, è possibile, comunque, verificare la situazione tramite i titoli abilitativi rilasciati dal comune al momento della costruzione.

E' ovvio che tu debba pagare, proprio in base agli articoli da te citati, i costi in base a millesimi e solo i costi che riguardano l'uso e la manutenzione delle parti e dei servizi in comune fra la villa e l'edificio. Così come dovrebbe essere logica l'esistenza di tabelle millesimali riferite alle sole parti comuni.

 

Grazie Daniela per ciò che hai scritto.

1) Abito si in villa che è un corpo separato a circa 150 mt dalla struttura costruita di fronte, in mezzo c'è una villetta del condominio

2) Si sono un condomino perchè ci sono delle parti comuni che sono solo:

-          per la manutenzione per l’utilizzo del cancello carrabile di ingresso: suddivisione parti uguali

-          le spese citofono: suddivisione parti uguali

-          la pulizia del viale fino alla proprietà: suddivisione in parti uguali

-          il costo della luce per l’illuminazione dall’ingresso carrabile fino alla proprietà; suddivisione in parti uguali

-          le spese di giardinaggio dall’ingresso carrabile fino alla proprietà: suddivisione in parti uguali

-          la disinfestazione: suddivisione in parti uguali

-          il costo dell’energia elettrica del viale dall’ingresso carrabile fino alla proprietà: suddivisione in parti uguali

-          Il costo dell’amministratore: per le strutture autonome quota fissa.

3) Corretto quanto hai compreso

4) non ho ben compreso a cosa ti riferisci.

 

Posso inviare la nota che ho preparato così per com'è all'amministratore? Come posso convincerlo che la situazione è ben diversa da come pensa lui, addebitandomi parti comuni che non sono di mia pertinenza vista l'autonomia che ho acquisito nel momento del rogito?

 

Grazie

cicciogiuseppe dice:

Come posso convincerlo che la situazione è ben diversa da come pensa lui, addebitandomi parti comuni che non sono di mia pertinenza vista l'autonomia che ho acquisito nel momento del rogito?

Se non sbaglio nel rogito non sono ben definite le parti comuni, se così fosse puoi recarti presso l'ufficio tecnico del comune e chiedere copia delle autorizzazioni che furono rilasciate quando è stata costruita la villetta e il condomìnio. In sostanza è bene che incarichi un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che faccia le opportune verifiche. Anche se penso che sul rogito, essendo anche relativamente recente, dovrebbe già essere tutto ben distinto.

Solo quando hai chiaro quali sino le parti comuni con il condomìnio potrai convincere l'amministratore, sino a che non hai prove è chiaro che è la tua parola contro la sua.

In ogni caso, se vuoi inviare la nota che hai scritto, fallo pure; ma, ti ripeto, sino a che non c'è un atto che specifichi il tutto, hai un problema.

Cio' che è comune sono: il cancello carrabile, il citofono, il viale di ingresso, la luce del viale.

Per quanto riguarda la luce dovresti anche verificare che ci siano dei contatori diversi per la luce delle palazzine e quella del viale, se il contatore è unico, l'amministratore non puo' quantificare solo il costo del viale, quindi dovreste, eventualmente in assemblea stabilire un criterio di riparto che sia equo.

 

Danielabi dice:

Se non sbaglio nel rogito non sono ben definite le parti comuni, se così fosse puoi recarti presso l'ufficio tecnico del comune e chiedere copia delle autorizzazioni che furono rilasciate quando è stata costruita la villetta e il condomìnio. In sostanza è bene che incarichi un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che faccia le opportune verifiche. Anche se penso che sul rogito, essendo anche relativamente recente, dovrebbe già essere tutto ben distinto.

Solo quando hai chiaro quali sino le parti comuni con il condomìnio potrai convincere l'amministratore, sino a che non hai prove è chiaro che è la tua parola contro la sua.

In ogni caso, se vuoi inviare la nota che hai scritto, fallo pure; ma, ti ripeto, sino a che non c'è un atto che specifichi il tutto, hai un problema.

Cio' che è comune sono: il cancello carrabile, il citofono, il viale di ingresso, la luce del viale.

Per quanto riguarda la luce dovresti anche verificare che ci siano dei contatori diversi per la luce delle palazzine e quella del viale, se il contatore è unico, l'amministratore non puo' quantificare solo il costo del viale, quindi dovreste, eventualmente in assemblea stabilire un criterio di riparto che sia equo.

 

Se non ricordo male ciò che mi chiedi di chiedere al Comune io lo posseggo. Devo andare a guardare il rogito. Tengo a precisare che la mia struttura è stata venduta come Bifamiliare sapendo a priori che le parti comuni erano quelle che ho citato e quelle che hai indicato tu. Grazie per le conferme che sono indicate nella nota....

cicciogiuseppe dice:

Devo andare a guardare il rogito.

bene!

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