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MADDY60

Art. 1121 CC e barriere architettoniche

E' la prima volta che mi trovo ad applicare l'art. 1121 CC e ho qualche perplessità che vi espongo. 

L'ipotesi è questa : l'assemblea sarà chiamata a deliberare sul progetto e preventivo di servoscala o piattaforme elevatrici per il superamento di due brevi rampe di scale all'ingresso dello stabile. 

In entrambi i casi si tratta di innovazioni  molto gravose e per beni suscettibili di utilizzazione separata,e quindi l'assemblea ha queste opzioni

- valutarne la realizzazione condominiale (con le dovute maggiranze) , oppure 

- limitarsi a deliberare nullaosta alla realizzazione del progetto a cura e spese del condòmino direttamente interessato. 

 

Nella prima ipotesi, però, bisogna coordinarsi con l'art. 1121 cc, che prevede comunque il pieno diritto all'esonero dalla spesa per coloro che non intendano parteciparvi. 

Salvo mie cantonate...questo darebbe luogo ad una delibera che, quanto a riparto della relativa spesa, non sarebbe affatto vincolante per assenti e dissenzienti. 

Ne deriva che la spesa pro-capite, in caso di realizzazione condominiale, può variare notevolmente (a seconda del numero di coloro che intendano esserne esonerati). E...a parte i presenti in assemblea, che manifesteranno il loro dissenso e richiesta di esonero in quella sede, ma (chiedo) gli assenti come potranno ottenere esonero dalla spesa in modo ritualmente ineccepibile ? 

Potrà bastare una dichiarazione all'amm.re? E comunque...entro quale termine? 

Sappiamo tutti che sono in pochi a leggere il Verbale che ricevono a casa. Spesso non leggono neanche i riparti. Il problema che mi pongo è questo : se la spesa viene deliberata e dal riparto vengono esclusi soltanto i dissenzienti che hanno verbalizzato la loro posizione....teoricamente si potrebbe arrivare a dividere la spesa tra i restanti condòmini (facciamo che siano venti) , e poi - magari dopo un anno - si potrebbe avere quello che guarda i conti e rivendichi il proprio diritto ad essere esonerato da quella spesa, magari portandosi dietro altri 9 vicini di casa e così aumentando enormemente la spesa pro quota di chi certamente volle questo bene e ne deliberò validamente la realizzazione condominiale....

Come si esce da questo labirinto ? . 

MADDY60 dice:

Sappiamo tutti che sono in pochi a leggere il Verbale che ricevono a casa. Spesso non leggono neanche i riparti. Il problema che mi pongo è questo : se la spesa viene deliberata e dal riparto vengono esclusi soltanto i dissenzienti che hanno verbalizzato la loro posizione....teoricamente si potrebbe arrivare a dividere la spesa tra i restanti condòmini (facciamo che siano venti) , e poi - magari dopo un anno - si potrebbe avere quello che guarda i conti e rivendichi il proprio diritto ad essere esonerato da quella spesa, magari portandosi dietro altri 9 vicini di casa e così aumentando enormemente la spesa pro quota di chi certamente volle questo bene e ne deliberò validamente la realizzazione condominiale....

Come si esce da questo labirinto ? . 

Bella domanda. In pratica stai chiedendo se per gli assenti vale il silenzio assenso (dopo 30 giorni) per essere considerati partecipanti all'innovazione oppure ci vuole un esplicito dissenso per essere esclusi dall'innovazione.

Per analogia, a mio avviso, cosi' come la Norma richiede il dissenso esplicito per potersi estraniare dalla lite, in questo caso specifico, non essendo richiesto dalla Norma  il dissenso specifico, per essere considerati esclusi credo che basti il fatto concludente di non utilizzare il bene e non pagare la propria quota.

"i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella
spesa"

Non è specificato che devo dichiarare di non voler partecipare e non voler trarre vantaggio per cui ritengo che non devo compiere alcun atto formale finchè non vorrò, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione.

A prescindere dai cavilli della Norma, io, per non trovarmi impelagato, innanzitutto costiuirei ill fondo e poi considererei "partecipante all'innovazione" soltanto chi mette il denaro prima di commissionare il lavoro. Per gli altri che vogliono partecipare dopo c'è sempre tempo ma io farei affidamento solo sul fondo già incassato.

 

Modificato da Leonardo53
  • Grazie 1

Grazie Leonardo, 

hai centrato perfettamente il senso del mio dubbio! 

Però tu dici "A prescindere dai cavilli della Norma, io, per non trovarmi impelagato, innanzitutto costiuirei ill fondo e poi considererei "partecipante all'innovazione" soltanto chi mette il denaro prima di commissionare il lavoro. Per gli altri che vogliono partecipare dopo c'è sempre tempo ma io farei affidamento solo sul fondo già incassato."  mentre resta il problema che il fondo sarà sempre creato sulla base del riparto che invierà l'amm.re, e quindi....il serpente si morde la coda, e sempre resta l'amm.re a dover sapere tra chi lo può legalmente dividere! 

Per i dissenzienti non c'è problema, ma restano gli assenti! 

C'è la norma che dice che hanno diritto all'esonero, ma non c'è nessuna norma che dica in quale modo/tempo possano e debbano formalizzare il loro diritto all'esonero. 

Il tuo senso pratico però mi aiuta ugualmente, e GRAZIE!  Perchè...salvo che non emergano anfratti dell'Ordinamento Giuridico italiano che mi sono ignoti in questo momento...forse la cosa più corretta è di dividere il fondo spese tra quelli che lo vorranno deliberare. Tanto...chiunque potrà rientrare in futuro nella fruizione, sol che integri agli altri la propria quota, se lo riterrà e quando lo riterrà! 

Mi sembra che quella espressa da Leonardo sia un'ottima disamina. Io sono dell'opinione che gli assenti debbano essere avvisati dell'opportunità di partecipare alla spesa, ma anche dell'evenienza che vi possano rinunciare (è un loro sacrosanto diritto) salvo poi cambiare idea successivamente. L'istituzione di un fondo, prospettato da Leonardo, potrebbe essere una soluzione, ma ritengo sia opportuno andare un po' oltre.

Dal momento che stiamo parlando degli assenti (i presenti o sono d'accordo o sono esonerati dalla spesa) e che necessariamente l'amministratore dovrà inviare copia del verbale, io sono dell'avviso che sarebbe opportuno allegare una letterina in cui si avvisano i condòmini della scelta assembleare, sottolineando che in assenza di una espressa volontà di partecipare alla spesa (una dichiarazione scritta e firmata che magari potrebbe essere predisposta dall'amministratore come modulo standard) entro 30 giorni dal ricevimento del verbale (giusto per dare un termine come nell'art. 1137 cc) non verranno considerati ai fini della ripartizione.

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bilbetto dice:

Mi sembra che quella espressa da Leonardo sia un'ottima disamina. Io sono dell'opinione che gli assenti debbano essere avvisati dell'opportunità di partecipare alla spesa, ma anche dell'evenienza che vi possano rinunciare (è un loro sacrosanto diritto) salvo poi cambiare idea successivamente. L'istituzione di un fondo, prospettato da Leonardo, potrebbe essere una soluzione, ma ritengo sia opportuno andare un po' oltre.

Dal momento che stiamo parlando degli assenti (i presenti o sono d'accordo o sono esonerati dalla spesa) e che necessariamente l'amministratore dovrà inviare copia del verbale, io sono dell'avviso che sarebbe opportuno allegare una letterina in cui si avvisano i condòmini della scelta assembleare, sottolineando che in assenza di una espressa volontà di partecipare alla spesa (una dichiarazione scritta e firmata che magari potrebbe essere predisposta dall'amministratore come modulo standard) entro 30 giorni dal ricevimento del verbale (giusto per dare un termine come nell'art. 1137 cc) non verranno considerati ai fini della ripartizione.

Concordo, anche con Leonardo: sempre meglio stabilire dei termini quando non chiaramente previsti per legge.

Io mi comporterei così:

In assemblea prendo atto dei presenti favorevoli e mi riservo di calcolare le quote dopo aver sentito l'opinione degli assenti.

Agli assenti chiedo il parere al fine di poter calcolare il fondo.

Dopo aver conosciuto i condòmini sui quali ripartire il fondo emetterò delle quote "provvisorie" salvo buon fine.

Se tutti pagheranno non ci sarà problema. Se qualcuno cambia idea, emtetterò delle quote supplementari ad integrazione delle cifre non pervenute.

Solo quando si sarà costituito l'intero fondo, commissionerei il lavoro.

Tutto questo intero procedimento lo prospetterei subito in assemblea in modo che sia chiaro a tutti che il costo finale della quota pro-capite può essere stabilito solo successivamente e nel caso in cui qualcuno si tirerà indietro e gli altri non vorranno accollarsi un aggravio della propria quota.... restituzione del fondo ai condòmini e non si commissiona alcun lavoro 😊

Leonardo53 dice:

Io mi comporterei così:

In assemblea prendo atto dei presenti favorevoli e mi riservo di calcolare le quote dopo aver sentito l'opinione degli assenti.

Agli assenti chiedo il parere al fine di poter calcolare il fondo.

Dopo aver conosciuto i condòmini sui quali ripartire il fondo emetterò delle quote "provvisorie" salvo buon fine.

Se tutti pagheranno non ci sarà problema. Se qualcuno cambia idea, emtetterò delle quote supplementari ad integrazione delle cifre non pervenute.

Solo quando si sarà costituito l'intero fondo, commissionerei il lavoro.

Tutto questo intero procedimento lo prospetterei subito in assemblea in modo che sia chiaro a tutti che il costo finale della quota pro-capite può essere stabilito solo successivamente e nel caso in cui qualcuno si tirerà indietro e gli altri non vorranno accollarsi un aggravio della propria quota.... restituzione del fondo ai condòmini e non si commissiona alcun lavoro 😊

In un condominio che amministro stanno decidendo se installare l'ascensore; avendo tempo, ho fatto i calcoli pro quota per ogni condòmino e per anche solo per quelli che si "vocifera" vogliano effettivamente partecipare e li ho inviati ai condòmini ai quali ho chiesto, in caso di assenza all'assemblea, di darmi notizia entro 30 giorni (dall'assemblea). Preferisco che l'assemblea funga da "collettore", nel senso che i numeri sono già noti, ci si deve solo confrontare e contare. In sostanza, avendo tempo (ripeto), faccio quanto suggerito da Stefano e Leonardo prima....in sostanza sono d'accordo con voi 😊

Leonardo53 dice:

Io mi comporterei così:

In assemblea prendo atto dei presenti favorevoli e mi riservo di calcolare le quote dopo aver sentito l'opinione degli assenti.

Agli assenti chiedo il parere al fine di poter calcolare il fondo.

Dopo aver conosciuto i condòmini sui quali ripartire il fondo emetterò delle quote "provvisorie" salvo buon fine.

Sono perfettamente d'accordo sul principio, che però applicherei "al contrario" (soprattutto per il fatto che chi è fuori oggi può tranquillamente rientrare domani). E dunque

In assemblea farei presente che la spesa, ove deliberata con le dovute maggioranze, coinvolgerà esclusivamente coloro che l'hanno deliberata, stante la non obbligatorietà della stessa per la minoranza dissenziente ed il diritto all'esonero per chi non intenda fruirne. 

Non vedo perchè dovrebbe essere mio onere di indagare sulla "vera volontà" di chi è stato assente . E poichè l'unica certezza è che quella spesa la vogliano quelli che l'hanno votata...io la dividerei tra questi, salvo annessioni future di chi volesse, sempre legalmente possibili. 

MADDY60 dice:

Sono perfettamente d'accordo sul principio, che però applicherei "al contrario" (soprattutto per il fatto che chi è fuori oggi può tranquillamente rientrare domani). E dunque

In assemblea farei presente che la spesa, ove deliberata con le dovute maggioranze, coinvolgerà esclusivamente coloro che l'hanno deliberata, stante la non obbligatorietà della stessa per la minoranza dissenziente ed il diritto all'esonero per chi non intenda fruirne. 

Non vedo perchè dovrebbe essere mio onere di indagare sulla "vera volontà" di chi è stato assente . E poichè l'unica certezza è che quella spesa la vogliano quelli che l'hanno votata...io la dividerei tra questi, salvo annessioni future di chi volesse, sempre legalmente possibili. 

Concordo con te. E' molto più sbrigativo per l'amministratore e, soprattutto, i favorevoli hanno già l'idea di quanto costerà l'innovazione, salvo poi ricevere la "buona notizia" che se concorre qualcun altro la spesa pro quota diminuisce.

Eviterei il termine "minoranza dissenziente" e mi soffermerei più sul puntualizzare  il concetto che la spesa è obbligatoria solo per chi l'ha deliberata ed, allo stesso tempo, esprime la volontà di voler partecipare ai vantaggi dell'innovazione.

Ad esempio, poichè per deliberare l'innovazione occorrono almeno 500 millesimi, io, che non intendo trarre vantaggi dall'innovazione ma non voglio mettere i bastoni tra le ruote a chi vuole realizzarla, posso esprimere voto favorevole all'innovazione ma non mettere i soldi rinunciando all'uso. In questo caso: voto favorevole ma esenzione dalla spesa perchè non ho dato il consenso alla partecipazione ai vantaggi.

Leonardo53 dice:

poichè per deliberare l'innovazione occorrono almeno 500 millesimi, io, che non intendo trarre vantaggi dall'innovazione ma non voglio mettere i bastoni tra le ruote a chi vuole realizzarla, posso esprimere voto favorevole all'innovazione ma non mettere i soldi rinunciando all'uso. In questo caso: voto favorevole ma esenzione dalla spesa perchè non ho dato il consenso alla partecipazione ai vantaggi.

Grazie sempre Leonardo, ma su quanto citato sono io che non concordo. 

Un conto è votare  la realizzazione altrui, e ben altro è votare la realizzazione condominiale! 

Chi delibera per la condominiale pagherà la propria quota, e non c'è storia! Perchè nessuno può dire "armiamoci e ...partite!" 😄

MADDY60 dice:

Grazie sempre Leonardo, ma su quanto citato sono io che non concordo. 

Un conto è votare  la realizzazione altrui, e ben altro è votare la realizzazione condominiale! 

Chi delibera per la condominiale pagherà la propria quota, e non c'è storia! Perchè nessuno può dire "armiamoci e ...partite!" 😄

Non si tratta di un "armiamoci e partite" ma, andando a memoria, ricordo tante discussioni su questo tema.

Il principio è che per deliberare una qualsiasi innovazione si fa riferimento all'art. 1120 ed è l'art. 1120 che regola le dovute maggioranze.

L'art. 1121 regola solo i "vantaggi" del'innovazione e consente a chi non vuole avvalersene di essere esentato dalla spesa.

In altre parole, io sono favorevole all'innovazione (art. 1120) ma per il momento non intendo trarre vantaggi (art. 1121)

In questo modo non creo alcun danno a chi vuole armarsi, anzi li aiuto a realizzare l'opera a loro spese qualora per raggiungere i 500 millesimi fosse necessario anche il mio consenso.

Ricordatevi sempre l'art. 1102 cc (salvo che il RdC disponga restrizioni). Nel caso l'assemblea NON deliberi l'innovazione, questa potrà comunque essere fatta da coloro che la vogliono e che rappresentano la minoranza, sostenendone integralmente la spesa e la manutenzione, rispettando le condizioni di decoro, sicurezza e stabilità del fabbricato, a patto che ciò non impedisca agli altri di usare (in questo caso) la scala, anche avendone un maggior incomodo.

bilbetto dice:

Ricordatevi sempre l'art. 1102 cc (salvo che il RdC disponga restrizioni). Nel caso l'assemblea NON deliberi l'innovazione, questa potrà comunque essere fatta da coloro che la vogliono e che rappresentano la minoranza, sostenendone integralmente la spesa e la manutenzione, rispettando le condizioni di decoro, sicurezza e stabilità del fabbricato, a patto che ciò non impedisca agli altri di usare (in questo caso) la scala, anche avendone un maggior incomodo.

Se non ti deliberano l'innovazione gravosa e la realizzi a tue spese, tu avrai fatto a tue spese una miglioria ma non potrai vietare agli altri di fare parimenti uso della miglioria da te realizzata. 

Uno paga installazione e manutenzione e tutti gli altri ne godono.... sarebbe una manna dal cielo 😍

Leonardo53 dice:

Se non ti deliberano l'innovazione gravosa e la realizzi a tue spese, tu avrai fatto a tue spese una miglioria ma non potrai vietare agli altri di fare parimenti uso della miglioria da te realizzata. 

Uno paga installazione e manutenzione e tutti gli altri ne godono.... sarebbe una manna dal cielo 😍

Non sono d'accordo, mi permetterai. L'installazione di un servoscala non impedisce agli altri condòmini di utilizzare la scala, allo stesso modo di un ascensore. Ben venga certamente chi vuole partecipare alla spesa, ma chi non lo vuole fare non usufruirà della miglioria e continuerà a salire le scale a piedi. Nulla è stato tolto agli altri.

bilbetto dice:

Non sono d'accordo, mi permetterai. L'installazione di un servoscala non impedisce agli altri condòmini di utilizzare la scala, allo stesso modo di un ascensore. Ben venga certamente chi vuole partecipare alla spesa, ma chi non lo vuole fare non usufruirà della miglioria e continuerà a salire le scale a piedi. Nulla è stato tolto agli altri.

Anche di questo ne palammo in un'altra discussione sullo stesso argomento. Se nell'unico posto in cui è possibile installare il montascale tu ne installi uno a seduta io non potrò installarne uno a pedana o magari uno ancora diverso che mi consenta di stare solo in piedi e non seduto in carrozzina.

Se nel giardino condominiale c'è posto per installare una panchina ma non c'è posto per installare una panchina per ciascun condòmino, chi installa la panchina non può pretendere di usarla solo lui.

La questione deve essere affrontata caso per caso e mi limiterei ad analizzare solo il servoscala, perchè l'esempio della panchina è molto diverso. Se l'assemblea boccia l'innovazione e il mio unico modo per poter entrare e uscire di casa è installare il servoscala ma nessuno vuole partecipare alla spesa, io lo installo sostenendone integralmente le spese e la manutenzione ma nessuno lo potrà utilizzare salvo partecipare alla spesa successivamente (è un bene comunque suscettibile di utilizzazione separata). Non ho cambiato destinazione d'uso alla scala e non sto impedendo agli altri di usare la scala salvo che paghino quel che è giusto. Se nel tempo dovessero sorgere esigenze diverse, ben potrebbero essere analizzate in assemblea e deliberate (o meno), fatto salvo che se fosse necessario intervenire sul servoscala di cui ho sostenuto la spesa, gli altri partecipino alle spese iniziali ed io a quelle di trasformazione.

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