Vai al contenuto
marco789

Art 1102 in superbonus 110 B5 Cilas

Gentilissimi

 

avrei una questione da porvi, ho letto milioni di articoli e interpelli ma trovo pareri discordanti.

Mio padre ha edificato con licenza di costruzione nel 1975 su un terreno avuto in successione familiare di cui ne è proprietario per una quota, le restanti quote sono in capo a persone e parenti deceduti 100 anni fa e quindi difficilmente identificabili per la maggior parte. Il fabbricato risulta in visura catastale a suo nome ed anche il condono del 87 è stato presentato a suo nome. Il terreno su cui poggia il fabbricato ormai è divenuto un ente urbano accorpato alla particella del fabbricato e quindi a nome di mio padre. Vorremo effettuare interventi in bonus 110 è l’unica via possibile mi pare sia quella dell’articolo 1102 cc quindi identificato nella parte B5 della Cilas.

Ovvero far partire i lavori secondo il 1102 cc e senza assenso. 

Tenuto conto della mia situazione al fine di poter procedere, se il fabbricato per legge acquisisce le caratteristiche di proprietà del terreno e quindi "tutto diventa di tutti in comunione pro indivisa" non mi resta che applicare il riquadro b.5 della Cilas che cita testuali parole : "riguardano parti dell’edificio di proprietà comune ma non necessitano di assenso perché, secondo l’art. 1102 c.c., apportano, a spese del titolare, le modificazioni necessarie per il miglior godimento delle parti comuni non alterandone la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di usufruirne secondo il loro diritto."

Nel caso in questione si potrebbe risolvere in questo modo ? 

Non capisco bene il problema se sia fabbricato che terreno risultano a nome di tuo padre?

Farei però una visura ipotecaria invece che catastale, per accertare la proprietà.

Il terreno risulta di proprietà di mio padre per una quota, il fabbricato è stato realizzato sul terreno con licenza di costruzione a nome di mio padre. 

 

Ok, immagino facciate lavori al fabbricato e non sul terreno, quindi se tuo padre risulta proprietario potrà senz'altro usufruire del superbonus, purché siano soddisfatti i requisiti dello stesso come p.e. il salto di 2 classi energetiche.

Modificato da condo77
  • Grazie 1

Quindi non ha importanza se il fabbricato sorge su un terreno in cui sono presenti più proprietari ? 

Il terreno su cui è stato costruito non è più possibile volturarlo in quanto e stato assorbito dal fabbricato al catasto urbano.

 

 

In questo caso potrebbe configurarsi però in questa forma alternativa ?

--link_rimosso--

 

Modificato da marco789
marco789 dice:

In questo caso potrebbe configurarsi però in questa forma alternativa ?

--link_rimosso--

 

Ah non saprei, prima mi pareva scrivessi che la proprietà dell'edificio non fosse in dubbio.

Immagino con ciò che intendessi esservi dei titoli a dimostrazione di tale diritto di proprietà.

Se la proprietà non fosse chiara o fosse contesa, converrà di certo dirimere prima tale questione e solo poi iniziare i lavori agevolati dal superbonus.

  • Mi piace 1

Quindi in conclusione mi chiedevo se usando l'art 1102 e il riquadro B5 della cilas che cita riguardano parti dell’edificio di proprietà comune ma non necessitano di assenso perché, secondo l’art. 1102 c.c., apportano, a spese del titolare, le modificazioni necessarie per il miglior godimento delle parti comuni non alterandone la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di usufruirne secondo il loro diritto." fosse possibile procedere. La ringrazio in ogni caso per la disponibilità e il tempo che mi sta dedicando ..

Come detto, prima determinerei a chi sia intestata ora la proprietà dell'immobile.

E' di tuo padre? Allora nella CILAS così verrà indicato.

E' cointestata? Di nuovo lo indicherete nella CILAS.

E' contesa? Allora prima di procedere, risolvete la contesa.

 

Naturalmente sentite al riguardo anche il vostro tecnico.

La proprietà non è contesa anche perché non esiste nessuno che la possa contendere ed il terreno non risulta più in catasto Terreni ma in Urbano assimilato al terreno dal 1975.

La proprietà dell'immobile "fabbricato formato da 4 unità immobiliari" è per interezza a nome di mio padre come da Licenza edificatoria 1975 e successivo condono edilizio 1984 approvati a suo nome. 

La proprietà del terrendo circa 500 mq venne acquisita mediante scrittura privata non autentificata e prima della cessazione dell'esistenza del terreno in catasto questo faceva parte come da visura storica terreni di un lotto di oltre 20000 mq in centro abitato a cui facevano capo 7 soggetti deceduti agli inizi del 900 neanche più identificabili e tra cui erano presenti 2 antenati di mio padre, quindi attualmente è esistente una successione a nome di mio padre per una quota del terreno ante modifica in ente urbano, una licenza di costruzione e una di condono edilizio. 

Non è possibile neanche volturare la sola superfice del terreno. 

I tecnici, ne ho sentiti 10 e per ognuno di questi ho avuto diversi pareri. 

 

 

 

 

 

Modificato da marco789

Ma una visura ipotecaria come suggerivo in #2 l'avete fatta?

Inoltre, che lavori dovete fare?

Se i lavori sono sull'edificio e non sul terreno, non mi preoccuperei eccessivamente delle vicende complesse di quest'ultimo.

Insomma, se la proprietà dell'immobile nella visura ipotecaria risulta di tuo padre e a meno che non si tratti di demolizione e ricostruzione con cambio di sedime, procederei.

I tecnici che riserve hanno?

Cioè qual è secondo loro (o alcuni di loro) il problema a muoversi come sopra delineato?

Si visura ipotecaria effettuata da cui emerge la quota di proprietà del terreno di 20000 mq. 

Dovremmo effettuare interventi in Bonus 110 relativi a capotto termico e bonus facciata per la restante parte non rientrante, sostituzione impianto caldaia con messa sul tetto di impianto fotovoltaico con accumulo, colonna di ricarica, sostituzione infissi ed eventuale ascensore per abbattimento barriere architettoniche.

I tecnici sono concordi con l'utilizzo del riquadro b5 della Cilas anche vista la presenza della licenza di costruzione; ma in effetti alla fine di tutto questo "confusionale superbonus 110" bisognerà vedere chi pagherà eventualmente per gli errori in sede di progettazione e asseverazione. Mi rimane probabilmente da capire se questo famoso quadrante B5 della Cilas  relativo all'art. 1102 in assenso di consenso possa adempiere alla mia casistica. 

Si tratta di edificio unifamiliare o plurifamiliare (più appartamenti separatamente accatastati)?

Nel primo caso crocerei b.1, nel secondo b.4

Non è un condominio e non ci sono proprietà comuni, essendo l'intero edificio di tuo padre, dunque b.2, b.3 e b.5 sono da scartare.

 

image.png.1a646668ef43f2a02600013dc3ccb50a.png

  • Grazie 1

Sono 4 unità immobiliari, 3 unità in area F3 e 1 unità in area A2; io avrei proposto B5 per la questione delle caratteristiche del terreno assimilabili a quelle del fabbricato... 

marco789 dice:

Sono 4 unità immobiliari, 3 unità in area F3 e 1 unità in area A2; io avrei proposto B5 per la questione delle caratteristiche del terreno assimilabili a quelle del fabbricato... 

F3 e A2 immagino siano le categorie catastali?

Sulle F3 (in corso di costruzione) non puoi fare interventi agevolati dal superbonus.

Da capire se tutto l'intervento sia fattibile, immagino le F3 non siano riscaldate, quindi in corrispondenza di queste il cappotto non è agevolato.

  • Grazie 1

Guardando la Cilas in effetti chiede gli estremi del titolo edilizio indicando gli estremi. 

Si esatto, sulla categoria F3 non possono essere fatti gli interventi, non dovrebbero concorrere al calcolo del 25% del  totale della superfice disperdente lorda e si potrebbe optare per un Bonus Facciate; 

Essendo tutte le unità raggiungibili da una scala comune, dovrebbero rientrare nella fattispecie del condominio ? 

La superficie disperdente lorda è quella che delimita l'A2.

Essendo tutto di tuo padre, non è un condominio ma un edificio plurifamiliare di un unico proprietario.

  • Mi piace 1

Gentilissimo, la ringrazio infinitamente per il tempo speso e la gentilezza nel darmi il suo parere tecnico, spero vada tutto bene.. l'unica parte che mi lascia perplesso è quella relativa alla proprietà del terreno. 

 

Modificato da marco789

Più che altro mi chiedevo, se durante la fase di cessione del credito mi venisse richiesto il Certificato rilasciato dai pubblici registri immobiliari, quale dovrei fornire in questo caso ? Una successione che identifica una quota parziale del terreno ? Non credo che la licenza di costruzione sia sufficiente in questo caso.. 

 

Modificato da marco789
×