Apertura cancello carrabile tra giardino privato in uso esclusivo e posto auto privato all'interno di un condominio

[mirko84]

Buongiorno, sono mirko e vi pongo il mio quesito:

 

Possiedo un'appartamento sito al piano terra con giardino di proprietà confinante con il mio posto auto (anch'esso di proprieta'), il tutto all'interno di un condominio.

 

Vorrei aprire un varco in corrispondenza del mio posto auto in modo da poter entrare nel giardino con una seconda auto e collocarla proprio davanti a quella gia' esistente interponendo un cancello scorrevole largo giusto x il passaggio della macchina.

 

Vi do alcuni dati:

 

-il giardino e' di proprietà esclusiva

-il posto auto e' di proprietà (nell'atto notarile sono entrambi accatastati con relativi codici di appartenenza)

-il varco che voglio aprire non va a ledere la siepe condominiale in quanto e' nella mia proprietà

-il varco sarà effettuato da un'impresa competente preceduto da un progetto stilato da un geometra e nulla osta del comune

-il varco sarà realizzato in modo da rispettare l'estetica del condominio

-se necessario, sarà realizzata una platea dove si posizionerà l'auto

-il varco e' posizionato proprio davanti alla mia auto, non ostacolerebbe nessuno in nessun modo

-il tutto e' inserito in un condominio.

 

Allego una piantina della casa in modo da dare un'idea della realizzazione, il quadrato ricavato dal mio giardino sono i 2 posti auto privati, quello adiacente al giardino e' il posto di mia proprietà, l'apertura sarebbe da realizzare nel lato corto.

 

La domande sono:

 

-Devo avere il benestare del condominio per fare questa opera? se si in che percentuale?oppure basta una semplice comunicazione per conoscenza?

 

-Cambiano i millesimi condominiali?

 

-Cambia la destinazione d'uso del giardino?

 

Vi ringrazio per le risposte.

 

Mirko.

[camillo50]

ciao

 

Dubito nella correttezza della tua affermazione che sia il giardino che il posto auto siano di tua proprietà esclusiva, ma penso che tu abbia solo l'uso esclusivo, ciò per capire esattamente i diritti.

Infatti se fossero di proprietà esclusiva non serve alcuna autorizzazione per demolire il muretto tuo che li divide.

Essendo in vece di uso esclusivo ( ma di proprietà condominiale essendo subalterni dell'unico lotto in cui sorge il condominio) la cosa è abbastanza diversa. Non c'è la piantina allegata.

 

per le tue domande, se è in uso esclusivo:

 

1) si devi fare la domanda in quanto il divisorio potrebbe incidere sulla estetica

2) non penso che tale variazione incida in modo tale da obbligare alla variazione dei millesimi.

3) è certo che cambia la destinazione, da uso a verde a uso parcheggio.

 

Va comunque approffondito come sono stati effettivamente accatastati e i vincoli urbanistici.

[mirko84]

Buongiorno e grazie per la risposta.

 

ho provato ad inserire le piantine ma non mi apre la pagina di carico immagini, comunque, sul fatto delle proprietà, le riporto cio che e' scritto sul mio atto di compravendita:

 

"....un appartamento al piano terra composto da 3 locali oltre servizi ed area di pertinenza in proprietà esclusiva, con annessa cantina al piano interrato e posto auto scoperto al piano terreno, il tutto cosi' censito al catasto dei fabbricati di detto comune ...."

 

successivamente l'atto prosegue con i mappali di cui il primo stralcio riguarda l'appartamento, il secondo la cantina ed il terzo in posto auto, cosi' espresso:

 

"mappale 7095, subalterno 69, via ... ,piano terra, categoria c/6 , classe 3, metri quadrati 13, rendita catastale euro ..."

 

successivamente ho in allegato all'atto la piantina in scala del catasto fabbricati riportante il posto auto vicino al giardino.

 

altra cosa, il posto auto e' stato acquistato, non in concessione di uso esclusivo, inoltre 2 anni fa ho fatto montare una tettoia per la copertura dell'auto, solo informando i condomini ma senza bisogno della loro autorizzazione.

 

altro punto:la parte da rimuovere e' semplicemente una rete, che appunto confina tra il mio giardino e il mio posto auto,aggiungendo un'adeguato cancello.

 

aggiungo: un anno fa ho fatto aprire un cancelletto pedonale sull'altro lato del posto auto, che da sul mio giardino, a suo tempo ho riportato semplicemente la cosa in assemblea.

 

a fronte di questo, ho bisogno del consenso dei condomini?o semplicemente informarli?

 

x il cambio destinazione comporta cambio dei millesimi condominiali?e' una pratica che svolge il comune?

 

La ringrazio ancora.

[camillo50]

ciao

il 69 è un subalterno del mappale 7095, quindi non sei proprietario esclusivo, ma hai l'uso esclusivo di tale mappale. La cosa dal punto di vista del diritto è assai diversa.

 

Visto comunque le precedenti esperienze dove hai coperto il posto auto, aperto un varco ... ecc. senza particolari problemi, fa quello che ritieni nel tuo interesse, confidando nella solita inerzia che contraddistingue il vostro condominio. La mia risposta era solo su base del diritto dei terzi e dei condomini, che si sono disinteressati o che hanno tollerato.

 

Il Comune non centra nulla coi millesimi.

[mirko84]

Ma nell'atto non è menzionato da nessuna parte che è in uso esclusivo, ed ho le planimetrie catastali...quando ho fatto l'apertura del cancelletto e la copertura ho interpellato l'amministratrice e portato il tutto in assemblea,la quale non mi ha sollevato questo problema....ero convinto di esserne il proprietario...non dell'uso esclusivo....

[camillo50]

ciao

 

purtroppo è come ti ho detto. Chi ti ha assistito all'atto o il notaio te lo dovevano precisare, e probabilmente ti hanno detto che tale bene è in " uso esclusivo" e non essendo addetto alla materia eri convinto di aver acquistato la proprietà e non l'uso. La proprietà del lotto su cui sorge il condominio è di tutti i condomini, ma per quel subalterno, tu hai l'uso esclusivo.

[mirko84]

Al momento del rogito sono quasi convinto che non mi è stato detto,non essendo esperto in materia non sono tenuto a sapere il riferimento dei mappali e subalterni, quindi ero convinto di esserne il proprietario....

 

Domanda:è giusto che nell'atto di compravendita non sia espressamente indicato che il posto auto è in uso esclusivo e non di proprietà?per quanto riguarda il giardino è indicato: proprietà esclusiva...Per il posto auto non è indicato nulla.

 

Concludendo:dato il giardino di proprietà e il posto auto in uso esclusivo, il condominio va interpellato quindi...ma in che percentuale?devo avere l'unanimita'?in questo caso vanno rifatti i conteggi dei millesimi?

[lollolalla]

Mirko, se sul tuo rogito è scritto così, sei proprietario del posto auto. Non sei proprietario di tutto il mappale, ma solo dei subalterni che hai acquistato.

Scusa Camillo, ma cosa vuol dire che se è un subalterno, allora ha l'uso esclusivo? Anche l'appartamento ha un subalterno: quindi anche di questo avrebbe solo l'uso esclusivo?

Quindi sulla tua proprietà fai ciò che vuoi senza chiedere assenso ad alcuno, a meno che non ci sia un vincolo contrario sul regolamento contrattuale (potrebbe esserci scritto il divieto del cambio d'uso dei giardini o dei posti auto).

[mirko84]

Buongiorno lollolalla e camillo,

ieri ho riletto bene il rogito, le prime tre righe dell'atto dicono questo:

 

"Ai signori .... .... e ... ... , che accettano di acquistare, in parti uguali tra loro, la piena proprietà dei seguenti immobili: ....... "

 

successivamente vengolo elencati i 3 mappali delle tre parti della casa, l'appartamento, la cantina e il posto auto...

 

l'atto riporta la PIENA proprietà delle 3 parti di cui e' composta la casa, aggiungendo che il giardino risulta di proprietà esclusiva.

 

ripeto, non viene riportato in nessuna parte l'uso esclusivo del posto auto.

 

Questo, a mio modo di vedere, mi fa capire di essere il proprietario di suddette parti. e' cosi?

[camillo50]

ciao

 

allora cerco di spiegare,

 

Parliamo di catasto italiano e non tavolare.

 

Il frazionamento al solo catasto fabbricati che genera dei subalterni, non ti da la proprietà esclusiva dei posti auto esterni o giardini, ma ti da l'uso esclusivo, e ciò per un motivo pratico e di funzionalità delle parti comuni.

Il lotto su cui sorge l'intero complesso ha un suo numero mappale al catasto terreni, e passando all'urbano, vengono frazionati in subalterni le parti che vengono poi attribuite a ciascuno dei condomini.

Il giardino che hai in uso esclusivo, nella parte superficiale puoi usarlo solo tu, ma se il condominio dovesse attraversarlo con qualche sottoservizio ( tubazioni - fognature - acqua - corrente ecc... ) non glielo puoi impedire in quanto la parte sottostante è e rimane condominiale. Se tu fossi proprietario esclusivo, dovrebbero essere create delle servitù. Cosa che viene ovviata da tale situazione.

 

Se il tuo giardino fosse frazionato al catasto terreni, di fatto non avresti un subalterno come identificazione , ma un mappale vero e proprio. In tal caso potresti, per esempio, rifiutarti e impedire al condominio l'attraversamento interrato di qualsiasi sottoservizio.

 

Quindi la mia domanda era per capire se la recinzione ( fosse anche un filo di ferro) era condominiale o meno. Infatti se tu sei proprietario esclusivo del giardino, il confine tuo con le parti comuni è condominiale, mentre se tu hai l'uso esclusivo no. Se sei proprietario esclusivo devi rispettare le norme in materia di distanza dai confini, ed il condominio non può importi il decoro del tuo giardino, ne stabilire l'uso che puoi farne, ... non avrebbe alcun titolo.

E' una sottigliezza poco conosciuta ma che comporta modifica nei diritti.

Idem è per l'appartamento ( i muri portanti per esempio, sono comuni e non tuoi anche se delimitano il tuo appartamento, ecc.... ) Penso di aver chiarita bene la cosa.

[mirko84]

Nel rogito non e' presente un mappale e subalterno per il giardino, le tre classificazioni presenti riguardano solo l'appartamento, la cantina e il posto auto, con la dicitura "piena proprietà".

 

Per quanto riguarda il giardino, ripeto, non ho nessun mappale o subalterno, ho invece la dicitura "proprietario esclusivo" riportata anche sulla piantina in allegato al rogito.

[camillo50]

ciao

 

il giardino è nella planimetria dell'appartamento, e quindi segue lo stesso iter. Comunque vai da un geometra che , de visu, è in grado di spiegarti meglio quanto io ti ho esposto in modo necessariamente conciso.

[mirko84]

certo, e' uno dei passi che dovro' fare , ma prima di tutto devo sapere se interpellare o meno il condominio.

 

perche' se lo devo interpellare, devo aspettare il loro reponso prima di far effettuare le verifiche dal geometra visto che hanno un costo...

 

In ogni caso la ringrazio per le informazioni, ma, appunto per la mia ignoranza in materia, rimango dubbioso del fatto che se nell'atto e' riportato che sono pieno proprietario dei mappali e proprietario esclusivo del mio giardino, mi aspetto di esserlo...perché se invece entrambi sono solo ad uso esclusivo (ripeto:sull'atto dice proprietario)...le cose sono ben diverse in tutti i sensi...

[lollolalla]

Sei proprietario. Il giardino è nella planimetria catastale dell'appartamento? Se sì, sei proprietario.

Comunque, il catasto non è assolutamente probatorio della proprietà. Lo è invece la conservatoria, perciò il tuo rogito e la piantina ad esso allegata.

Leggiti il regolamento condominiale contrattuale. Se ci sono dei divieti devi rispettarli, anche se sei proprietario. Se non ci sono divieti, fai ciò che vuoi.

[mirko84]

Si, il giardino e' rappresentato nella planimetria dove e' rappresentato l'appartamento.

 

Rappresentato nel disegno, sulla superficie riguardante il giardino e' espressamente indicato "proprietà esclusiva".

 

Sono in attesa che l'amministratrice mi invii il regolamento....

[mirko84]

Vi ringrazio per le risposte che mi avete dato...lunedi' ho un colloquio con l'amministratrice per definire la cosa e vorrei andarci preparato sull'argomento e dato che in questa discussione ho ricevuto due pareri diversi in merito alla effettiva proprietà del giardino e posto auto, se c'é qualcuno che puo' intervenire per dare il suo parere mi sarebbe di ulteriore aiuto.

 

Grazie ancora a chi è già intervenuto e a chi lo farà.

[camillo50]

Sei proprietario. Il giardino è nella planimetria catastale dell'appartamento? Se sì, sei proprietario.

Comunque, il catasto non è assolutamente probatorio della proprietà. Lo è invece la conservatoria, perciò il tuo rogito e la piantina ad esso allegata.

Leggiti il regolamento condominiale contrattuale. Se ci sono dei divieti devi rispettarli, anche se sei proprietario. Se non ci sono divieti, fai ciò che vuoi.

ciao

 

che il catasto italiano non sia probatorio, non centra nulla col ragionamento svolto, un attimino ostico per i non addetti ai lavori, dove si confonde la valenza del titolo.

 

La sola definizione di proprietario non è esaustiva. Infatti, lui non è proprietario esclusivo del giardino, in quanto è di tutti i condomini, ma è proprietario dell'uso esclusivo.

 

Se lui fosse proprietario esclusivo di tale giardino, questo giardino non farebbe parte del condominio, ma sarebbe un lotto a parte con frazionamento a parte al catasto terreni.

[mirko84]

Ma quindi la scritta sul disegno nel rogito "proprietà esclusiva" non vuol dire niente? o almeno, e' da intendere di uso esclusivo?non doveva essere riportato esplicitamente nell'atto?...non mi e' stato venduto cosi...

[mirko84]

sul rogito, nella sezione riguardante i confini con i relativi subalterni dell'appartamento e giardino, il giardino e' chiamato anche area di pertinenza in corpo unico.

[camillo50]

ciao

 

è un concetto abbastanza ostico. Ti faccio un esempio pratico: se il condominio deve passare con un tubo nel tuo giardino, tu non puoi opporti. Se fosse tuo proprietà esclusiva tu potresti opporti e nessuno può importi il passaggio. (salvo sentenza)

[mirko84]

sto comprendendo la difficoltà del concetto proprio ora...

 

teoricamente le cose stanno cosi'...se il condominio deve fare dei lavori nel mio giardino, mi deve chiedere il permesso...non e' mai successo fino ad ora...

 

ma la domanda prosegue...nonostante tutte le informazioni date, non sono il proprietario...?scusate se insisto ma la faccenda mi interessa molto...se fosse veramente cosi' interpellerei amministratore,notaio ecc...perche' io l'ho comprato come proprietà...o almeno cosi' mi e' stato venduto...se le cose non stanno cosi', un domani dovessi rivenderlo al chiaro dei fatti, ci perderei...le cose cambiano se uno e' proprietario di una cosa oppure ha l'uso....

[lollolalla]

Sei il proprietario: hai l'atto che lo prova. E se il condominio vuole fare qualcosa nella tua proprietà, a meno del tuo assenso, non lo potrà fare.

[mirko84]

ho due pareri diversi....

 

comunque l'amministratrice mi ha inoltrato il regolamento condominiale:

 

art 4: sono proprietà comune pro indiviso fra tutti i condomini i seguenti enti:

 

-l'area coperta e scoperta su quale sorge il fabbricato,le recinzioni dell'intera area condominiale, cosi'come i distinti nell'allegato planimetrico catastale sub. 1,2,3 la rete fognaria ed in genere tutte le parti costruttive del complesso

-le unita' dei condomini devono esclusivamente essere utilizzate come abitazione,ufficio o studio

-gli enti comuni non possono essere occupati dai singoli condomini

 

per quanto riguarda i divieti non li elenco tutti, penso che interessano solo:

 

b)di fare innovazioni nelle proprietà individuali che interessino per via diretta o indiretta le parti comuni senza preventiva autorizzazione dell'amministratore

v)le vetture,moto,ciclomotori e biciclette potranno essere collocate solo all'interno del proprio box o rispettivo posto auto.

 

A fronte di cio, sempre se risulto proprietario, non ho un divieto a fare un'apertura tra il giardino e il posto auto in quanto non vado ad intaccare sia direttamente che indirettamente nessuna parte comune...

 

in secondo luogo, il punto v lo risolverei creando un relativo posto auto all'interno del giardino...

 

non ci sono altri impedimenti in relazione al mio caso....

[camillo50]

Sei il proprietario: hai l'atto che lo prova. E se il condominio vuole fare qualcosa nella tua proprietà, a meno del tuo assenso, non lo potrà fare.

ciao

 

Anche se ha l'uso esclusivo, è vero che il condominio deve chiedere, ma lui non può dire di no.

 

Lo facesse, con un semplice ricorso del condominio, dovrà permetterlo, con qualche spesa in più.

[mirko84]

Domanda...come deve essere riportato sul rogito l'effettiva proprietà dei mappali?

 

Sull'atto c'è riportato che ho la piena proprieta dei 3 mappali e subalterni e la proprietà esclusiva del giardino, è sbagliato il rogito? Mi devo rivalere sul notaio?