#1 Inviato 4 Aprile, 2018 Salve a tutti, in un condominio che amministro (costruito nei primi anni ’60), è presente un lavatoio di circa 50 mq all’ultimo piano. All’atto della richiesta di compilazione dell’anagrafe condominiale, il condomino non ha inserito i dati catastali. Ho sollecitato più volte verbalmente, ho proceduto ad una richiesta formale tramite raccomandata A/R. Trascorsi inutilmente più di 30 giorni dalla ricezione della richiesta scritta da parte del condomino, recandomi all’ufficio del catasto ho scoperto che tale unità immobiliare non esiste e non è mai esistita. Il condomino (sig.ra over 80 nonché moglie del costruttore deceduto che ha riservato per sé l’unità senza mai denunciarla al catasto) non ha alcuna intenzione di procedere all’accatastamento. Cosa dovrebbe fare l’amministratore in questi casi? Per di più sorge un altro problema. A breve saranno eseguiti dei lavori di ristrutturazione e, considerato che l’unità immobiliare in questione rientra nelle tabelle millesimali (la sig.ra ha sempre pagato gli oneri condominiali e vuole continuare a farlo), come farò l’anno prossimo ad inserire la quota pagata dalla sig.ra nella comunicazione all’ADE atteso che senza dati catastali o numero della domanda di accatastamento non è possibile inserire un condomino? Vi ringrazio anticipatamente.
#2 Inviato 4 Aprile, 2018 ciao di necessità virtù. Le spese condominiali te le paga correttamente, quindi il problema rimane solo per la comunicazione dei dati di quell'unità. E' semplice. Se l'unità catastalmente non esiste, non gli certifichi nulla al fine del recupero Irpef. Però è strano che tu non trovi nessun dato. Forse dovresti riferiti all'atto della prima cessione da parte del costruttore venditore, dove probabilmente troverai sia le tabelle millesimali, che il regolamento di condomini (se fatto) ed anche il Mod. 6 o comunque della precostituzione di condominio, come si faceva allora. Nelle tabelle condominiali originali, tale spazio come è indicato ? E' possibile che pur avendo caratura millesimale autonoma, sia stato accatastato come pertinenza di qualche unità ?
#3 Inviato 4 Aprile, 2018 Ovviamente non bisogna certificare nulla al condomino in questione. Tuttavia, mi chiedo, come posso portare a buon fine la comunicazione dato che il totale bonificato non coinciderà con la somma delle singole quote per la differenza riferita alla quota del condomino? Le tabelle millesimali sono state redatte solo nel 2000. Non vi è alcun atto di cessione dato che il costruttore l'ha riservata per sé. Cosa dovrebbe fare l'amministratore quindi? Grazie.
#4 Inviato 4 Aprile, 2018 Ovviamente non bisogna certificare nulla al condomino in questione. Tuttavia, mi chiedo, come posso portare a buon fine la comunicazione dato che il totale bonificato non coinciderà con la somma delle singole quote per la differenza riferita alla quota del condomino?Le tabelle millesimali sono state redatte solo nel 2000. Non vi è alcun atto di cessione dato che il costruttore l'ha riservata per sé. Cosa dovrebbe fare l'amministratore quindi? Grazie. Potrai predisporre la comunicazione delle spese sostenute per lavori straordinari escludendo il beneficio spettante alla proprietaria del locale lavatoio dotato di millesimi e non accatastato: farai emettere dalla ditta due fatture, la prima di importo pari alla differenza fra il totale dell’appalto e la quota spettante alla proprietaria del lavatoio, la seconda di importo eguale alla quota millesimale spettante alla condomina, che pagherai, rispettivamente, con bonifico per ristrutturazione e bonifico normale. La proprietaria dovrà essere consapevole di rinunciare per iscritto al beneficio fiscale a causa dell’omesso accatastamento del lavatoio. Nel prospetto che allegherai alle certificazioni cartacee dovrai indicare i millesimi riproporzionati a 1000 dopo aver escluso i millesimi del lavatoio.
#5 Inviato 4 Aprile, 2018 Ovviamente non bisogna certificare nulla al condomino in questione. Tuttavia, mi chiedo, come posso portare a buon fine la comunicazione dato che il totale bonificato non coinciderà con la somma delle singole quote per la differenza riferita alla quota del condomino?Le tabelle millesimali sono state redatte solo nel 2000. Non vi è alcun atto di cessione dato che il costruttore l'ha riservata per sé. Cosa dovrebbe fare l'amministratore quindi? Grazie. Ciao il costruttore inizialmente, era l'unico proprietario, tu devi risalire al primo atto con cui ha venduto la prima unità. Li allegato dovresti trovare quanto ti serve. Che le tabelle siano state fatte solo nel 2000, potrebbe significare che prima non c'erano o che sono state modificate, ma a questo punto mi chiedo chi abbia proceduto al calcolo delle stesse in quanto avrebbe dovuto e potuto accorgersi già allora della situazione, cosa che però avresti potuto fare anche tu. quando hai caricato per la prima volta il condominio. al di la della dichiarazione fiscale, ti consiglio di sentire un geometra esperto di catasto che ti verifichi per bene la situazione, in quanto potrebbe anche essere che quella parte sia stata accatastata con le parti comuni ( in genere sub. 1).
#6 Inviato 4 Aprile, 2018 Potrai predisporre la comunicazione delle spese sostenute per lavori straordinari escludendo il beneficio spettante alla proprietaria del locale lavatoio dotato di millesimi e non accatastato:farai emettere dalla ditta due fatture, la prima di importo pari alla differenza fra il totale dell’appalto e la quota spettante alla proprietaria del lavatoio, la seconda di importo eguale alla quota millesimale spettante alla condomina, che pagherai, rispettivamente, con bonifico per ristrutturazione e bonifico normale. La proprietaria dovrà essere consapevole di rinunciare per iscritto al beneficio fiscale a causa dell’omesso accatastamento del lavatoio. Nel prospetto che allegherai alle certificazioni cartacee dovrai indicare i millesimi riproporzionati a 1000 dopo aver escluso i millesimi del lavatoio. Condivido. E se, con un'unica fattura, "spalmassi" ai fini delle detrazioni la quota versata dalla condomina a beneficio degli altri condomini? Mi rendo conto che non è molto lineare. che ne pensi?
#7 Inviato 4 Aprile, 2018 Condivido. E se, con un'unica fattura, "spalmassi" ai fini delle detrazioni la quota versata dalla condomina a beneficio degli altri condomini?Mi rendo conto che non è molto lineare. che ne pensi? La spesa per lavori su parti comuni sostenuta dalla condomina in millesimi di proprietà del lavatoio (proprietà da accertare secondo le indicazioni date da Camilo50) non è detraibile per l’impossibilità di indicare i dati catastali del locale nella comunicazione all’ADE e, a mio avviso, non è cedibile agli altri condomini. Spalmerei la quota di spesa spettante alla condomina solo se fosse effettivamente sostenuta in millesimi da tutti gli altri condomini, per averla esonerata dalla contribuzione con decisione unanime.
#8 Inviato 5 Aprile, 2018 La spesa per lavori su parti comuni sostenuta dalla condomina in millesimi di proprietà del lavatoio (proprietà da accertare secondo le indicazioni date da Camilo50) non è detraibile per l’impossibilità di indicare i dati catastali del locale nella comunicazione all’ADE e, a mio avviso, non è cedibile agli altri condomini.Spalmerei la quota di spesa spettante alla condomina solo se fosse effettivamente sostenuta in millesimi da tutti gli altri condomini, per averla esonerata dalla contribuzione con decisione unanime. Grazie. E le due fatture che dovrei fare emettere dalla ditta che esegue i lavori saranno entrambe intestate al Condominio? e nella descrizione della fattura inerente alla quota della sola condomina bisogna indicare oltre all'oggetto dei lavori (indicati nella prima fattura) anche una dicitura del tipo: "quota condomino Caio"? Sempre con la stessa aliquota IVA? Grazie in anticipo.
#9 Inviato 5 Aprile, 2018 Ciao il costruttore inizialmente, era l'unico proprietario, tu devi risalire al primo atto con cui ha venduto la prima unità. Li allegato dovresti trovare quanto ti serve. Che le tabelle siano state fatte solo nel 2000, potrebbe significare che prima non c'erano o che sono state modificate, ma a questo punto mi chiedo chi abbia proceduto al calcolo delle stesse in quanto avrebbe dovuto e potuto accorgersi già allora della situazione, cosa che però avresti potuto fare anche tu. quando hai caricato per la prima volta il condominio. al di la della dichiarazione fiscale, ti consiglio di sentire un geometra esperto di catasto che ti verifichi per bene la situazione, in quanto potrebbe anche essere che quella parte sia stata accatastata con le parti comuni ( in genere sub. 1). Camillo50 le tabelle prima del 2000 non sono mai esistite e risalire al primo atto (avvenuto tra il 1964 - 1965) mi sembra non del tutto fattibile. Ad ogni modo, anch'io mi sono posto la questione del tecnico che all'epoca redasse le tabelle millesimali. Un condomino mi ha riferito il tecnico sorvolò il non accatastamento dell'unità e si limitò ad effettuare una planimetria di tutto l'edificio e che diversi condomini sono a conoscenza della faccenda.
#10 Inviato 5 Aprile, 2018 Grazie. E le due fatture che dovrei fare emettere dalla ditta che esegue i lavori saranno entrambe intestate al Condominio? e nella descrizione della fattura inerente alla quota della sola condomina bisogna indicare oltre all'oggetto dei lavori (indicati nella prima fattura) anche una dicitura del tipo: "quota condomino Caio"? Sempre con la stessa aliquota IVA?Grazie in anticipo. Anche la seconda fattura sarà intestata al condominio e sconterà l’aliquota IVA agevolata poiché si riferisce a lavori edili su parti comuni che non saranno oggetto di comunicazione all’ADE per le ragioni note. Nella descrizione della fattura si farà riferimento ai lavori comuni oggetto della prima fattura e non è necessario indicare altro.
#11 Inviato 5 Aprile, 2018 Anche la seconda fattura sarà intestata al condominio e sconterà l’aliquota IVA agevolata poiché si riferisce a lavori edili su parti comuni che non saranno oggetto di comunicazione all’ADE per le ragioni note.Nella descrizione della fattura si farà riferimento ai lavori comuni oggetto della prima fattura e non è necessario indicare altro. Certo, se si tratta di lavori edili di manutenzione generici. Nel mio caso di specie, invece, tra le altre cose, vi è anche la sostituzione dell'attuale portone condominiale con uno nuovo conforme alla L. 13/1989 e D.M. 236/1989 nelle cui fatture chiederò di applicare l'Iva al 4%. Come ci si deve comportare in questo caso? Non si può mica emettere una fattura da 250,00 € con oggetto la fornitura e posa in opera di un portone condominiale?! Suggerimenti?
#12 Inviato 5 Aprile, 2018 Certo, se si tratta di lavori edili di manutenzione generici. Nel mio caso di specie, invece, tra le altre cose, vi è anche la sostituzione dell'attuale portone condominiale con uno nuovo conforme alla L. 13/1989 e D.M. 236/1989 nelle cui fatture chiederò di applicare l'Iva al 4%. Come ci si deve comportare in questo caso? Non si può mica emettere una fattura da 250,00 € con oggetto la fornitura e posa in opera di un portone condominiale?!Suggerimenti? Nella fattura per lavori edili per ristrutturazione in genere si fa riferimento al contratto di appalto stipulato, pertanto, nella seconda fattura farai riferimento al medesimo contratto di appalto. Se in fattura saranno indicati genericamente i lavori di manutenzione su parti comuni, nella seconda fattura vi sarà la medesima generica descrizione e se vuoi potrai inserire la frase …..per lavori di manutenzione non detraibili. In modo analogo, per la fattura relativa alla sostituzione del portone farai riferimento al contratto di appalto se inclusa in esso, oppure all’offerta della ditta che eseguirà la sostituzione. Io opererei come ti ho indicato, tu sei libero di procedere spalmando le spese di competenza della condomina sugli altri condomini e fatturando l’intera spesa anche quella per la sostituzione del portone, sempre che la condomina sia favorevole a trasferire la spesa sostenuta agli altri condomini e questi ne siano a conoscenza.
#13 Inviato 5 Aprile, 2018 Nella fattura per lavori edili per ristrutturazione in genere si fa riferimento al contratto di appalto stipulato, pertanto, nella seconda fattura farai riferimento al medesimo contratto di appalto.Se in fattura saranno indicati genericamente i lavori di manutenzione su parti comuni, nella seconda fattura vi sarà la medesima generica descrizione e se vuoi potrai inserire la frase …..per lavori di manutenzione non detraibili. In modo analogo, per la fattura relativa alla sostituzione del portone farai riferimento al contratto di appalto se inclusa in esso, oppure all’offerta della ditta che eseguirà la sostituzione. Io opererei come ti ho indicato, tu sei libero di procedere spalmando le spese di competenza della condomina sugli altri condomini e fatturando l’intera spesa anche quella per la sostituzione del portone, sempre che la condomina sia favorevole a trasferire la spesa sostenuta agli altri condomini e questi ne siano a conoscenza. Grazie mille. Comunque scusami per il dilungamento ma avrei un piccolo dubbio. In che senso "fai riferimento al contratto di appalto"? cosa ci indichi esattamente in fattura? Io, solitamente, stipulo contratti con i vari fornitori (per esempio se nello stesso condominio vi sono ditte diverse, stipulo un contratto con ogni ditta).
#14 Inviato 6 Aprile, 2018 Grazie mille. Comunque scusami per il dilungamento ma avrei un piccolo dubbio.Io, solitamente, stipulo contratti con i vari fornitori (per esempio se nello stesso condominio vi sono ditte diverse, stipulo un contratto con ogni ditta). ciao personalmente, in oltre 40 anni di attività, i contratti effettivamente stipulati ( al di fuori delle forniture Enel - acqua e manutenzioni e verifiche ascensori) ne ho stipulati assai pochi, e non ho mai avuto problemi, quando alla base c'è la chiarezza, trasparenza e onesta intellettuale. Non ho mai stipulato nessun contratto con imprese di pulizie, idraulici , muratori elettricisti ecc. per manutenzioni ordinarie intese nel senso tecnico del termine. Questi sono stati fatti invece solo per manutenzioni straordinarie importanti. Sono controcorrente, ritengo proprio di sì, ma anche per le ditte con cui di volta in volta chiedo le prestazioni, conoscendomi, sanno che non servono. Per me la parola vale di più di qualsiasi accordo scritto. Infatti, ogni scrittura è sempre interpretabile
#15 Inviato 6 Aprile, 2018 Grazie mille. Comunque scusami per il dilungamento ma avrei un piccolo dubbio.In che senso "fai riferimento al contratto di appalto"? cosa ci indichi esattamente in fattura? Io, solitamente, stipulo contratti con i vari fornitori (per esempio se nello stesso condominio vi sono ditte diverse, stipulo un contratto con ogni ditta). Le fatture di cui stiamo discutendo sono quelle che saranno emesse in occasione dei lavori di ristrutturazione, per cui in fattura saranno descritti i lavori summenzionati e volendo potrai citare il contratto di appalto cui si riferiscono, ma potrai anche non inserire il riferimento al contratto; per esempio: Lavori di manutenzione ordinaria prospetti edificio condominiale. Rif. Contratto di appalto lavori del ….. Acconto / Primo SAL/…./Saldo lavori Oppure, omettendo il riferimento al contratto: Lavori di manutenzione ordinaria prospetti edificio condominiale. ….. …..
