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icedreams

Ammanco di cassa e ripartizione tra i condomini

Ciao a tutti. Domanda un po’ particolare, spero di essere abbastanza chiaro e che vi possa essere una “linea” precisa da seguire.

 

L’antefatto. Amministratore scomparso nel nulla 1 anno fa (irrintracciabile), e che ha lasciato ammanchi di cassa notevoli (incassava ma NON pagava i fornitori). Tali ammanchi riguardano tutta la gestione del condominio, ordinaria, straordinaria, utenze e gas per riscaldamento etc etc.

 

Possiedo un box di proprietà e da anni le spese relative al riscaldamento NON venivano pagate dai proprietari dei BOX posto che gli stessi NON erano e non sono riscaldati.

 

L’attuale amministratore parrebbe intenzionato a considerare l’ammanco di cassa UNICO, e da ripartirsi su TUTTI, quindi compresa anche la parte di ammanco di cassa relativo al riscaldamento mai pagato prima dai BOX (l’ammanco di tale spese è stato regolamente determinato).

 

Dal mio punto di vista vale il concetto che PAGO SOLO CIO’ che utilizzo e che se NON ho mai pagato quel "servizio" NON sono miei quei soldi spariti.

 

Voi come la vedete? A cosa dobbiamo far riferimento?

 

Grazie mille ciao.

Ripartizione delle spese - Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

 

Quindi per millesimi.

scusami ma trovo poco attinente la tua risposta.

attendo il parere di altri.

grazie lo stesso.

ciao

 

ps il box NON è parte comune, ed il riscaldamento NON è servizio comune posto che i box non ne usufruiscono.....

scusami ma trovo poco attinente la tua risposta.

attendo il parere di altri.

grazie lo stesso.

ciao

 

ps il box NON è parte comune, ed il riscaldamento NON è servizio comune posto che i box non ne usufruiscono.....

Se c'è un ammanco di cassa non vuol dire che mancano le spese del riscaldamento, quelle dell'assicurazione o quelle per gli oneri bancari. Vuol dire che sul conto corrente del condominio dovrebbero esserci 10.000 € e invece ce ne sono 5.000. Questa differenza è da ripartire tra millesimi di proprietà tra tutti i condomini

quindi io che nn.pago il gas x riscaldamento lo.devo pagare e far pagare meno gli altri che hanno usufruito del servizio? boh mi sembrano risposte semplicistiche e senza alcun riferimento alla legge.....

quindi il cod civile lo sotterriamo?

mi sovviene sta domanda.... cos'è l'ammanco di cassa? xè gli altri condomini, facenti parte del supercondominio centrale termica, nn hanno ripartito l'ammanco del gas sui box?

 

per me è illegale e contro logica....

quindi io che nn.pago il gas x riscaldamento lo.devo pagare e far pagare meno gli altri che hanno usufruito del servizio? boh mi sembrano risposte semplicistiche e senza alcun riferimento alla legge.....

quindi il cod civile lo sotterriamo?

Dove sta scritto nel codice civile che i soldi rubati vengono rimessi in cassa solo da alcuni condomini?

Dove sta scritto nel codice civile che i soldi rubati vengono rimessi in cassa solo da alcuni condomini?

ad esempio gli ultimi commi del 1123....

ad esempio gli ultimi commi del 1123....

Accidenti, ci deve essere stata un'altra riforma perché nel mio codice civile non viene assolutamente fatta menzione al fatto che l'ammanco di cassa debba essere suddiviso solo tra qualche condomino...meglio che vada in edicola a prendere la nuova edizione

Accidenti, ci deve essere stata un'altra riforma perché nel mio codice civile non viene assolutamente fatta menzione al fatto che l'ammanco di cassa debba essere suddiviso solo tra qualche condomino...meglio che vada in edicola a prendere la nuova edizione

francamente non capisco l'ironia quando si stava parlando di cose serie.

per me puoi comprare anche un giornaletto porno, per quel che mi riguarda.

sta di fatto che ancora nessuno, tranne la prima risposta, ha fatto davvero luce sula cosa.....

amen, mica posso pretenderlo.

grazie lo stesso.

io quando non so le cose piuttosto sto zitto, ma non tutti siamo uguali

bye bye

Se c'è un ammanco di cassa non vuol dire che mancano le spese del riscaldamento, quelle dell'assicurazione o quelle per gli oneri bancari. Vuol dire che sul conto corrente del condominio dovrebbero esserci 10.000 € e invece ce ne sono 5.000. Questa differenza è da ripartire tra millesimi di proprietà tra tutti i condomini

evidentemente NON ha letto quello che ho scritto nel primo post.

l'ammanco è stato assolutamente determinato, quindi è facilmente suddivisile a seconda delle voci e dell'utilizzo.

il nocciolo è questo.

io contribuisco a pagare nuovamente quello che in origine (e da regolamento) è stato pagato, NON pago ciò che erano spese che competevano ad altri soggetti.

se devo pagarle voglio sapere sulla base di cosa.

come è nulla una delibera che modifichi i criteri di riparto lo è anche la delibera che mi obblighi a pagare ciò che NON ho pagato prima e che vogliono farmi pagare adesso.

1) Amministratore scomparso nel nulla 1 anno fa (irrintracciabile), e che ha lasciato ammanchi di cassa notevoli (incassava ma NON pagava i fornitori). Tali ammanchi riguardano tutta la gestione del condominio, ordinaria, straordinaria, utenze e gas per riscaldamento etc etc.

 

2) Possiedo un box di proprietà e da anni le spese relative al riscaldamento NON venivano pagate dai proprietari dei BOX posto che gli stessi NON erano e non sono riscaldati.

 

3) L’attuale amministratore parrebbe intenzionato a considerare l’ammanco di cassa UNICO, e da ripartirsi su TUTTI, quindi compresa anche la parte di ammanco di cassa relativo al riscaldamento mai pagato prima dai BOX (l’ammanco di tale spese è stato regolamente determinato).

1) L'ammanco accertato va spalmato per millesimi fra tutte le proprietà.

2) Tu non fornisci la nozione principale: il motivo per cui in sede di redazione tabelle ai box sono stati assegnati "millesimi riscaldamento": questo è un fatto certo sul quale tutti i proprietari dei box hanno glissato... Non dubito che i box non siano riscaldati, ma ci sarà sicuramente una ragione plausibile che ha indotto chi di dovere ad attribuire dei millesimi riscaldamento.

3) E' la soluzione più semplice per l'amministratore, anche se, azzerato l'ammanco complessivo, da domani si riproporrà il problema dei box tale e quale.

In alternativa l'amministratore potrebbe scorporare l'ammanco dei box dall'ammanco complessivo, e procedere contro i singoli proprietari box con decreto ingiuntivo: infatti detti proprietari a me risultano morosi a tutti gli effetti. Con il residuale ammanco da ripianare ripartito per millesimi generali.

 

Saluti 🙂

scusami ma trovo poco attinente la tua risposta.

attendo il parere di altri.

grazie lo stesso.

ciao

 

ps il box NON è parte comune, ed il riscaldamento NON è servizio comune posto che i box non ne usufruiscono.....

Poco attinente la mia risposta?

Ma se non sai di cosa stai parlando!

Va a chiedere ad un avvocato pagandogli la consulenza!!!!

1) L'ammanco accertato va spalmato per millesimi fra tutte le proprietà.

2) Tu non fornisci la nozione principale: il motivo per cui in sede di redazione tabelle ai box sono stati assegnati "millesimi riscaldamento": questo è un fatto certo sul quale tutti i proprietari dei box hanno glissato... Non dubito che i box non siano riscaldati, ma ci sarà sicuramente una ragione plausibile che ha indotto chi di dovere ad attribuire dei millesimi riscaldamento.

3) E' la soluzione più semplice per l'amministratore, anche se, azzerato l'ammanco complessivo, da domani si riproporrà il problema dei box tale e quale.

In alternativa l'amministratore potrebbe scorporare l'ammanco dei box dall'ammanco complessivo, e procedere contro i singoli proprietari box con decreto ingiuntivo: infatti detti proprietari a me risultano morosi a tutti gli effetti. Con il residuale ammanco da ripianare ripartito per millesimi generali.

 

Saluti 🙂

1) art. 1123 c.c. 1°comma (è la risposta che ti è già stata data nel messaggio #2)

2) perdonami... ma se tu mi introduci i "millesimi riscaldamento box", io dò per scontato che esista una "tabella millesimi riscaldamento box"; dubito che l'amministratore un bel dì si sia alzato ed abbia inventato una ripartizione fantasma!

3) Non è rilevante l'origine dell'ammanco, ma è rilevante il fatto che c'è un ammanco.

Scorporate eventuali morosità che restano in capo ai morosi, e definito l'ammanco, a prescindere da chi a suo tempo abbia o non abbia versato, per effetto dell'art. 1123 c.c. l'ammanco dovrà esser ripianato a carico di tutte le proprietà (nessuna esclusa) secondo i millesimi generali.

Saluti 🙂

la sostanza è che le tabelle millesimali non prevedono che i box paghino i riscaldamenti.

quindi.il voler far pagare ora il.riscaldamento ai box è una novità introdotta e mai approvata.

ti seguo fino al punto 3 che però trovo in contraddizione con il prec punto 2... o leggo male io?

 

ok il 1123, ma è composto da svariati comma e di fatto ultimo e penultimo comma dipinge ciò che sin qui è stato fatto....

 

bohhh continuo a non.essere convinto ed a ritenere la cosa una notevole forzatura......

C'è un problema box che annebbia e confonde il problema ammanco: sono da tenere distinti.

 

Per i millesimi riscaldamento box siete tutti voi proprietari box che in via ultimativa e definitiva dovete richiedere ed esigere spiegazioni giustificate ed esaudienti per la condotta che l'attuale amministratore ha assunto nell'attribuire quelle spese ai box. Pretendete citata la norma (RdC, c.c., delibera assembleare, altro) che convalida l'operato dell'amministratore. Diversamente, le sue richieste sono infondate; in questa circostanza, tutta la quota insoluta di riscaldamento attribuita ai box va redistribuita e ripartita secondo la tabella riscaldamento vigente.

In conclusione nell'ammanco di Condominio, queste quote dei box, se ingiustificabili, non devono essere conteggiate.

 

Ora torniamo all'ammanco accertato.

La composizione dell'ammanco accertato è dato da tutte le spese che l'amministratore scomparso non ha onorato più le eventuali morosità (non quelle dei box!!!). Se non ci sono morosità, tanto meglio.

Di questo ammanco già ben definito, pur essendo voi nella capacità di stabilire chi a suo tempo ha pagato cosa, non siete voi singoli condòmini che dovete risponderne ai vostri creditori, bensì è il vostro Condominio (cioè la collettività dei condòmini) che è chiamato ad onorare gli impegni che l'amministratore scomparso ha disatteso.

Essendo il Condominio il soggetto chiamato ad assolvere al pagamento e trattandosi di uno scoperto pregresso collettivo, si va ad applicare il 1123 1°comma: riparto dello scoperto secondo millesimi generali di proprietà. Stop.

 

 

Ancora, se c'è situazione di condominio parziale (più palazzine) sarà da verificare e valutare la suddivisione dell'ammanco, in base ai valori millesimali attribuiti alle singole palazzine. Poi a cascata, in ogni singola palazzina si arriverà ad attribuire la quota di competenza del singolo condòmino.

Vi sarà una parte dell'ammanco che è riferibile alle singole palazzine ed un'altra parte dell'ammanco che è riferibile alle parti comuni a tutte le palazzine... Questi sono dettagli tecnici facilmente componibili, basta applicare la norma: c'è una torta (in questo caso amara), ed è da dividere fra tutti gli aventi titolo.

 

Saluti 🙂

Non sarei tanto sicuro di ripartire l'ammanco del riscaldamento anche sui box. In pratica che succede? Il fornitore del gas riscaldamento reclama il mancato pagamento della fattura. Bene, molto probabilmente non si ha certezza che tutti i condomini abbiano pagato le quote del riscaldamento. Quindi la stessa va ripartita tra tutti coloro che fruiscono del servizio. Man mano che si presentarenno i fornitori che non sono stati liquidati la spesa verrà ripartita fra i condomini con lo stesso criterio della ripartizione della stessa. Le regole sopra citate dovrebbero essere applicate quando non è possibile quantificare la provenienza dell'ammanco. Naturalmente è la mia opinione dettata un danno patito dal condominio e una equa ripartizione dello stesso. Rif. art. 1123 c.c. 2° comma

Forse si può fare chiarezza ragionando per estremi: se la somma sottratta avesse riguardato SOLO il riscaldamento, erogata SOLO dai condomini fruenti e paganti tale servizio, mi sembra lapalissiano che i danneggiati siano SOLO costoro e non TUTTO il condominio.

Perché? Elementare: questa somma serve a liquidare i fornitori del servizio (gas, manutenzione, ecc) che il malfattore non ha pagato. E non è possibile imputare queste spese a chi non fruisce del servizio, che potrà legittimamente rifiutarsi di farlo, anche se obbligato da una decisione assembleare del tutto illegittima.

la sostanza è che le tabelle millesimali non prevedono che i box paghino i riscaldamenti.

quindi.il voler far pagare ora il.riscaldamento ai box è una novità introdotta e mai approvata.

ti seguo fino al punto 3 che però trovo in contraddizione con il prec punto 2... o leggo male io?

 

ok il 1123, ma è composto da svariati comma e di fatto ultimo e penultimo comma dipinge ciò che sin qui è stato fatto....

 

bohhh continuo a non.essere convinto ed a ritenere la cosa una notevole forzatura......

Scusami probabilmente,a mio modo di interpretare, ti sfugge un particolare:l'art.1123 in sintesi detta i criteri che le spese sostenute vanno ripartite tra tutti i condomini.

Vi sono ,infatti,spese che sono relative a strutture immobiliari che servono a tutti i condomini,anche se a volte per il semplice uso potenziale, e altre ,invece,che sono destinate al godimento soltanto di alcuni condomini.

Ciao

Nicola.L

Ringrazio tutti perchè finalmente ho potuto avere certezza che, come detto dall'amministrazione, le cose a riguardo NON sono molto chiare.

Il mio consiglio spassionato che ho dato è quello di MANTENERE LA STESSA LINEA sin qui adottata, almeno negli ultimi anni, che prevede che i BOX non partecipino all'ammanco di cassa relativo alle sole spese di riscaldamento, che sono state assolutamente definite, dettagliate, scorporate da tutte le altre. Una decisione in tal senso rispetta quanto sin qui fatto, una decisione come quella da lui presa (unilateralmente), potrebbe causare solo confusione ed essere facilmente impugnata.

 

Ringrazio ALBANO, che però nel primo passaggio conferma quanto sopra da me citato (parlando appunto di rispetto dei criteri di riparto, delle tabelle millesimale, di infondatezza se la cosa NON viene trattata, decisa, deliberata), ma successivamente sembra però smentire la cosa (forse capisco male io e me ne scuso).

 

Ribadisco, per quanto riguarda le spese di riscaldamento (ossia consumo vivo e manutenzione) vi è riparto SOLO tra le unità abitative non vedo quindi perchè debba ora farmi parte SOLIDALE nei confronti di terzi, quando a me NON sono stati sottratti dall'amministratore degli importi che io NON ho pagato per un servizio che NON ho usufruito.

 

Ho estremizzato la cosa parlando di CONDOMINIO PARZIALE perchè poniamo che vi fosse stata una spesa straordinaria (poi anch'essa NON saldata) relativamente ad esempio a dei LASTRICI SOLARI (che da RdG deve pagarsi esclusivamente una palazzina delle 4 o 5), questo AMMANCO di CASSA a mio modesto avviso avrebbe dovuto RIPIANARLA esclusivamente la palazzina oggetto di lavori.

Sempre a mio modesto avviso una decisione differente (ossia riparto su tutti) sarebbe stata di fatto NULLA in qualsiasi momento in quanto "decisione che determina una lesione dei diritti soggettivi del singolo condomino afferente alla fruizione del bene comune".

 

Magari è elemento poco influente, ma gli altri 3 condomini che fanno parte del supercondominio (e che hanno avuto di riflesso lo stesso problema, fortunatamente solo per quanto riguarda il riscaldamento), NON hanno attribuito alcuna spesa ai BOX!!!

 

Per rispondere a GIOVANNI, che la vede in sostanza come me, ricordo ancora una volta che NON vi è dubbio alcuno di quanto sia l'ammanco, ormai cristallizzato, relativo al riscaldamento, in quando i soggetti creditori sono due, ossia chi fornisce metano e chi si occupa della manutenzione di tutto l'impianto.

 

Per rispondere a NICOLA, rammento che il 1123 è costitutito da svariati comma, ho infatti premesso che non mi sto riferendo al primo ed al secondo, ma ai successivi.......... che in sostanza disciplinano con chiarezza che pago SOLO ciò che è COMUNE e ciò che UTILIZZO.

 

Chiedere ora forzosamente ciò che all'epoca NON ho pagato (perchè NON dovevo pagare) lo trovo assolutamente contro legge.

 

Ringrazio anche GUBOSSA (che è allineato al mio pensiero).

 

 

Ciao a tutti.

Ringrazio tutti perchè finalmente ho potuto avere certezza che, come detto dall'amministrazione, le cose a riguardo NON sono molto chiare.

Il mio consiglio spassionato che ho dato è quello di MANTENERE LA STESSA LINEA sin qui adottata, almeno negli ultimi anni, che prevede che i BOX non partecipino all'ammanco di cassa relativo alle sole spese di riscaldamento, che sono state assolutamente definite, dettagliate, scorporate da tutte le altre. Una decisione in tal senso rispetta quanto sin qui fatto, una decisione come quella da lui presa (unilateralmente), potrebbe causare solo confusione ed essere facilmente impugnata.

 

Ringrazio ALBANO, che però nel primo passaggio conferma quanto sopra da me citato (parlando appunto di rispetto dei criteri di riparto, delle tabelle millesimale, di infondatezza se la cosa NON viene trattata, decisa, deliberata), ma successivamente sembra però smentire la cosa (forse capisco male io e me ne scuso).

 

Ribadisco, per quanto riguarda le spese di riscaldamento (ossia consumo vivo e manutenzione) vi è riparto SOLO tra le unità abitative non vedo quindi perchè debba ora farmi parte SOLIDALE nei confronti di terzi, quando a me NON sono stati sottratti dall'amministratore degli importi che io NON ho pagato per un servizio che NON ho usufruito.

 

Ho estremizzato la cosa parlando di CONDOMINIO PARZIALE perchè poniamo che vi fosse stata una spesa straordinaria (poi anch'essa NON saldata) relativamente ad esempio a dei LASTRICI SOLARI (che da RdG deve pagarsi esclusivamente una palazzina delle 4 o 5), questo AMMANCO di CASSA a mio modesto avviso avrebbe dovuto RIPIANARLA esclusivamente la palazzina oggetto di lavori.

Sempre a mio modesto avviso una decisione differente (ossia riparto su tutti) sarebbe stata di fatto NULLA in qualsiasi momento in quanto "decisione che determina una lesione dei diritti soggettivi del singolo condomino afferente alla fruizione del bene comune".

 

Magari è elemento poco influente, ma gli altri 3 condomini che fanno parte del supercondominio (e che hanno avuto di riflesso lo stesso problema, fortunatamente solo per quanto riguarda il riscaldamento), NON hanno attribuito alcuna spesa ai BOX!!!

 

Per rispondere a GIOVANNI, che la vede in sostanza come me, ricordo ancora una volta che NON vi è dubbio alcuno di quanto sia l'ammanco, ormai cristallizzato, relativo al riscaldamento, in quando i soggetti creditori sono due, ossia chi fornisce metano e chi si occupa della manutenzione di tutto l'impianto.

 

Per rispondere a NICOLA, rammento che il 1123 è costitutito da svariati comma, ho infatti premesso che non mi sto riferendo al primo ed al secondo, ma ai successivi.......... che in sostanza disciplinano con chiarezza che pago SOLO ciò che è COMUNE e ciò che UTILIZZO.

 

Chiedere ora forzosamente ciò che all'epoca NON ho pagato (perchè NON dovevo pagare) lo trovo assolutamente contro legge.

 

Ringrazio anche GUBOSSA (che è allineato al mio pensiero).

 

 

Ciao a tutti.

Il mio è stato un contributo alla discussione che mi sono sentito di dare per contribuire alla tua causa.

Ciao

Nicola.L

... senza eccedere - l'ammanco è una misura certa e quantificabile - un amministratore, con le quote incassate paga le fatture, le prestaziono di terzi, ecc... ma non può tenere conto del fatto che le quote del condomino "A" servono per il metano e quelle del condomino "B" sono per l'energia elettrica .... chiarito questo, il condominio nella sua interezza (teniamo come esempio una cassettiera dove ogni cassetto è una unità immobiliare) se un creditore qualunque inizia l'azione legale verso il condominio, TUTTI i "cassetti" della cassettiera pagano - e su questo non vi sono dubbi - ovvero il debito è del condominio che è un tutt'uno a prescindere dall'utilizzo delle utenze ....

PROBLEMA:

Condominio formato da 4 condòmini di cui solo 3 hanno il riscaldamento.

Tabella di proprietà: 250 millesimi a condòmino

Tabella riscaldamento: 333,33 millesimi per ciascuono dei tre con riscaldamento e 0 millesimi per il condòmino senza riscaldamento.

 

PREVENTIVO SPESE:

€. 1.000,00 Spese di amministrazione da ripartire con tabella di proprietà

€. 3.000,00 Spese riscaldamento da ripartire con tabella riscaldamento

------------

€. 4.000,00 Totale spese in preventivo.

 

RIPARTO QUOTE ed incasso anticipato in unica soluzione

 

€. 250,00 Condomino A (il condomino senza riscaldamento)

€. 1.250,00 Condòmino B

€. 1.250,00 Condòmino C

€. 1.250,00 Condòmino D

-------------------------

€. 4.000,00 Totale incassato dall'amministratore

 

L'amministratore non paga nessuno e scappa

a) con 4.000 euro

b) lasciando solo 2.000 euro in cassa e portandone via altrettanti.

 

Se, come in molti sostengono, la cassa dovesse essere integrata da tutti per millesimi di proprietà, il condòmino A dovrebbe versare:

nel caso a) €. 1.000,00

nel caso b) €. 500,00

 

Possibile che in entrambi i casi il condòmino A debba versare molto di più della sua intera quota sottratta che è pari ad €. 250,00?

Per mill. di proprietà è la soluzione più veloce ma meno giusta, come nel caso illustrato da Leonardo, io farei deliberare all'assemblea, oppure:

 

I debiti ereditati dalla cattiva gestione dell’amministratore, infatti, gravano su tutti coloro che rivestono la qualità di condomini al momento in cui viene scoperta l’irregolarità contabile, benché questi abbiano già provveduto a pagare le proprie quote.

 

I contributi in denaro, una volta versati, confluiscono nella cassa (o sul conto corrente) condominiale, perdendo qualunque connotato e/o imputazione.

 

Sembra preferibile la tesi secondo la quale l’ammanco dev’essere reintegrato dai condomini proporzionalmente alle somme totali pagate o da pagarsi da ciascuno di essi in base al riparto del consultivo (se ci si riferisce ad una gestione passata) o del preventivo (se ci si riferisce alla gestione in corso).

 

Facciamo l’esempio di un condominio con tre partecipanti e un ammanco di 1.000 euro. Dal relativo riparto del conto consultivo risulta un addebito di 3.000 euro a carico del condomino A e di 1.500 euro ciascuno ai condomini B e C. In questo caso l’ammanco andrà così ripartito: 500 euro al condomino A e 250 euro ai condomini B e C. In questo modo la situazione economica verrebbe ripristinata in maniera più equa, ripartendo lo sforzo economico tra i condomini nella stessa misura con cui quella stessa situazione economica era stata creata.

 

https://www.condominioweb.com/ripristinare-la-cassa-criteri-di-ripartizione-delle-spese.1788

Le tabelle millesimali sono solo uno dei modi di dividere le spese condominiali. Possono coesistere all'interno dello stesso bilancio spese suddivise in base ai millesimi, spese suddivise in parti uguali, spese a carico solo di alcuni....e così via. L'ammanco è una parte della cassa composta a sua volta da tutte queste spese. La suddivisione dell'ammanco quindi dovrebbe essere fatta ponderando le varie componenti. Per esempio se la spesa totale risulta per il 60% calcolata su base millesimale e il 40 % invece in parti uguali per solamente alcuni condomini, anche l'ammanco dovrebbe seguire gli stessi principi di ripartizione. Molto più semplice dire he si fa tutto per millesimi.

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