#1 Inviato 26 Marzo, 2013 Salve, ho un problema. Il mio contratto 4+4 prevedeva l'aumento istat automatico. Tuttavia in via bonaria (non scritta) il mio proprietario ha sempre detto di non volerlo. Ora che devo lasciare l'appartamento mi manda una raccomandata chiedendomi il pagamento degli stessi e degli arretrati. So che non ho scampo, tuttavia un dubbio mi è sorto: un contratto di locazione prevede la registrazione del contratto. Di norama si dice infatti che: "Se il contratto prevede un adeguamento Istat, l'imposta di registro deve essere corrisposta tenendo conto dello stesso. Soltanto in caso di pagamento in un'unica soluzione non se ne tiene conto. Se non si è ancora in possesso del dato Istat relativo al periodo in cui si effettua la registrazione, è possibile utilizzare l'ultimo indice disponibile." Ora io so per certo che ogni anno lui ha fatto la registrazione, ma non ha mai messo l'aggiornamento Istat dentro la registrazione annuale. Quindi la mia domanda è: può chiedermi lo stesso l'aumento Istat anche di fronte al non aggiornamento annuale della registrazione del contratto? (Scusate se ho chiesto una fesseria... )
#2 Inviato 26 Marzo, 2013 Guardate cosa ho trovato online in più siti (leggete la parte finale), che ne dite? "Cassazione Civile, Sez. III (Sent.), 28.02.2012, n. 3014: E' nulla la clausola secondo la quale l'adeguamento del canone agli indici ISTAT avvenga automaticamente senza richiesta del locatore" "Proprio perché si tratta di diritto non automatico ma condizionato, qualora il canone sia stato pattuito in misura annua, la ritardata richiesta relativa ad un determinato anno non può considerarsi inefficace anche per i restanti mesi dell’anno: l’aggiornamento sarà dovuto a decorrere dalla specifica richiesta. Ciò comporta solo una riduzione del quantum dell’aggiornamento e, quindi, un canone complessivo inferiore al limite massimo consentito dalla legge. Ne consegue inoltre, che “il canone resta concretamente fissato nell’importo ridotto e non può essere considerato di misura superiore (cioè pari a quella conseguente ad una tempestiva richiesta), neppure ai limitati fini del computo del successivo aggiornamento” (Cass. n. 6699/1987). Qualora le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale senza necessità di richiesta espressa del locatore, tale clausola del contratto di locazione è ritenuta nulla da giurisprudenza ormai costante (Cass. sent. 2417/2005), in base al combinato disposto degli articoli 32 e 79 della legge sull’equo canone - e attualmente all’art.13 della legge 431/78 – sia perché “il citato art. 32 introduce all’esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all’avvenuta variazione degli indici di riferimento (e non anche, genericamente, al momento stesso della stipula del contratto)” (Cass. 1290/1998) sia perché, in tal modo si attribuirebbe un vantaggio al locatore in contrasto con le disposizioni della stessa legge. In tale modo viene ad essere garantita la certezza dell’entità dell’obbligazione del conduttore risultando tutelata soltanto dalla previsione di tale, specifica (e necessaria) richiesta, puntualmente riferita all’avvenuta variazione degli indici ISTAT. Del resto, l’art. 24 della legge 392/78 faceva decorrere l’aggiornamento variabile dei canoni abitativi, in regime ordinario, dal mese successivo a quello della richiesta. Ciò comportava che la norma escludesse ogni automaticità di detto aggiornamento imponendo invece la ripetizione annuale della richiesta medesima. Pertanto, in linea di principio e tenuto conto dell’art. 32 citato si può ritenere che: - il canone può essere aggiornato solo se le parti si siano accordate in tal senso; - l’aggiornamento deve essere annuale; - l’aggiornamento deve essere preceduto dalla richiesta del locatore. Da ciò discende che è contraria al disposto dell’art. 32, una clausola che preveda una richiesta preventiva dell’aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni Istat, che interverranno nel corso del rapporto (Cass. 15799/03) ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore può pretenderne il canone aggiornato solo dal momento della stessa, senza che sia configurabile un suo diritto od ottenere il pagamento degli arretrati. (Cass.14673/03) Ora, poiché la richiesta, da effettuarsi anno per anno si configura come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l’aggiornamento del canone con riferimento al solo anno cui essa è riferibile in base alla legge e cioè quello precedente, ne consegue che una clausola, la quale mira ad esonerarlo dal detto onere, facendogli conseguire con un’unica richiesta il diritto a conseguire tutti gli aggiornamenti istat maturati nel corso del rapporto, si configura come clausola nulla in quanto diretta ad attribuirgli un vantaggio in contrasto con le previsioni del legislatore." Modificato Da - Mistermind il 26 Mar 2013 16:16:01 Modificato Da - Mistermind il 26 Mar 2013 16:20:09 Modificato Da - Mistermind il 26 Mar 2013 16:20:29
#3 Inviato 26 Marzo, 2013 Scritto da Mistermind il 26 Mar 2013 - 16:11:46: Guardate cosa ho trovato online in più siti (leggete la parte finale), che ne dite? Dico che per commentare una sentenza occorre essere esperto di codice civile. Comunque visto che si tratta di sentenze riguardanti immobili ad uso non abitativo e i codici citati riguardano, appunto, immobili locati ad uso non abitativo oppure a canone concordato (con adeguamento non suoperiore allo 0,75% dell'indice ISTAT) direi che non aggiunge niente di nuovo a quanto già si sa. Per i contratti di locazione a canone concordato, dove è previsto l’adeguamento annuale allo 0,75% dell’indice istat, la legge non consente di inserire clausole peggiorative per il conduttore, quindi l'aggiornamento del canone è dovuto solo se esplicitamente richiesto e non è possibile chiedere gli arretrati.
#4 Inviato 26 Marzo, 2013 grazie JerrySm, ti chiedo un parere su questo, che va al di là delle sentenze (non so come quotare, per cui riporto il mio primo punto): "Il mio contratto 4+4 abitativo prevedeva l'aumento istat automatico al 100%. Tuttavia in via bonaria (non scritta) il mio proprietario ha sempre detto di non volerlo. Ora che devo lasciare l'appartamento mi manda una raccomandata chiedendomi il pagamento degli stessi e degli arretrati. So che non ho scampo, tuttavia un dubbio mi è sorto: un contratto di locazione prevede la registrazione del contratto. Di norama si dice infatti che: "Se il contratto prevede un adeguamento Istat, l'imposta di registro deve essere corrisposta tenendo conto dello stesso. Soltanto in caso di pagamento in un'unica soluzione non se ne tiene conto. Se non si è ancora in possesso del dato Istat relativo al periodo in cui si effettua la registrazione, è possibile utilizzare l'ultimo indice disponibile." Ora io so per certo che ogni anno lui ha fatto la registrazione, ma non ha mai messo l'aggiornamento Istat dentro la registrazione annuale. Quindi la mia domanda è: può chiedermi lo stesso l'aumento Istat anche di fronte al non aggiornamento annuale della registrazione del contratto? " Modificato Da - Mistermind il 26 Mar 2013 18:04:23 Modificato Da - Mistermind il 26 Mar 2013 18:05:48
#5 Inviato 26 Marzo, 2013 Scritto da Mistermind il 26 Mar 2013 - 18:03:28: Ora io so per certo che ogni anno lui ha fatto la registrazione, ma non ha mai messo l'aggiornamento Istat dentro la registrazione annuale.Quindi la mia domanda è: può chiedermi lo stesso l'aumento Istat anche di fronte al non aggiornamento annuale della registrazione del contratto? Sicuramente dovrà dichiarare gli arretrati nel reddito, come invece comportarsi con la tassa di registro non lo so. Ad ogni modo quello riguarda l'aspetto fiscale che, a mio parere, non dovrebbe in alcun modo condizionale la parte giuridica, cioè la validità o meno della richiesta degli arretrati. Io però non sono un esperto, e spero che qualcuno che ne sa di più ti possa rispondere in maniera più precisa.
#6 Inviato 27 Marzo, 2013 Grazie JerrySM. Bisogna anche dire che io sono stato un pollo a fidarmi della sua parola di non voler l'aumento Istat, e poi, dopo quasi 7 anni, è venuto fuori che lo vuole e vuole anche gli arretrati. Tuttavia la registrazione del contratto che ha fatto in tutti questi 7 anni non l'ha mai aggiornata. Questo dimostra la sua volontà precedente di non volere l'aggiornamento. Comunque nel web girano queste due cose recenti e interessanti: https://www.condominioweb.com/laggiornamento-del-canone-devessere-previsto-contrattualmente-altrimenti-non-%E8-richiedibile.11200 e in merito a questo tema... Modificato Da - Mistermind il 27 Mar 2013 04:50:53
#7 Inviato 27 Marzo, 2013 Scritto da Mistermind il 27 Mar 2013 - 04:50:13: Comunque nel web girano queste due cose recenti e interessanti: Ripeto quanto già risposto qualche post sopra. Entrambe le sentenze si riferiscono a contratti di locazione ad uso NON abitativo, l'articolo citato nella prima sentenza è il n. 32 della legge n. 392/1978: http://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1978-07-27;392 che riguarda il capo II: "Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione". Stesso discorso per i canoni abitativi a canone concordato (3+2), dove per legge l'aggiornamento non può essere superiore al 75% degli indici ISTAT e deve essere sempre richiesto.
#8 Inviato 27 Marzo, 2013 Sì, Jerry, ma si parla esplicitamente anche di Art.79, infatti la giurisprudenza - per quel che ne capisco io - lo cita in quanto "l'aggiornamento automatico Istat" senza richiesta stipulato a inizio contatto tocca proprio quel vantaggio e mancanza di equilibrioche la legge vuole accordare tra locatore e conduttore...
