#1 Inviato 1 Settembre, 2017 Buongiorno, ricorro a questo forum perchè, come si evince dal nickname, sono ormai disperata. Sto seguendo l'acquisto di un unità immobiliare in un condominio con la quale avrebbe dovuto essere venduta la quota del vecchio bagno comune presente al piano. Tale bagno, originariamente suddiviso tra le unità del piano, è stato nel corso degli anni oggetto di vendita da parte dei proprietari di alcune unità, senza però effettuare nessuna pratica catastale. Attualmente all'appartamento di mio interesse corrisponderebbero 3/5 di questo gabinetto (non comunicante), rappresentato per intero nella planimetria catastale come "wc comune". Secondo il notaio (e le mie ricerche personali) la vendita delle quote da parte di alcuni comproprietari avrebbe "decondominializzato" il gabinetto comportando la necessità di una sua identificazione catastale e una successiva assegnazione delle quote di competenza. Tale conclusione è avvalorata dal fatto che nell'atto di provenienza dell'immobile, oltre al passaggio di proprietà dell'appartamento, è esplicitato il trasferimento delle quote di bagno acquisite con altro atto precedente e la delega di corretta identificazione catastale. Vista la situazione molto complessa spero di averla riassunta in modo chiaro. Al momento vi sono pareri discordanti sulla necessità di fare un aggiornamento catastale. Mi sono recata anche di persona presso lo sportello di consulenza dell'agenzia del territorio il quale si è dimostrato un po' confuso sulla situazione. Vorrei capire se la dicitura "wc comune" presente sulla planimetria è sufficiente per procedere con l'atto o se è necessario come credo identificare il bagno come B.C.C. (o B.C.N.C. anche su questo ci sono pareri discordanti) e assegnare ad ogni subalterno la proprietà della parte spettante. Per risolvere in fretta la questione il notaio ha proposto la vendita del solo appartamento (senza i 3/5 di bagno non identificati catastalmente e quindi a suo dire non trasferibili). In tal caso è corretto che il bagno sia rappresentato comunque nella planimetria? Se si, la dicitura "wc comune" è sufficiente per la vendita o andrebbe comunque fatto un aggiornamento? Spero possiate aiutarmi ad uscire da questa situazione. Grazie in anticipo!
#2 Inviato 1 Settembre, 2017 La situazione effettivamente non è semplice. E' necessario come primissima cosa risalire al primo atto originario di vendita della prima unità immobiliare dell'edificio da parte del costruttore. Quell'atto costituisce di fatto il momento della nascita del condominio e l'identificazione di quelle che sono le parti comuni. Se il bagno in questione è indicato come "bene comune", nessun atto successivo può trasferirne la proprietà che pertanto rimane comune per sempre, o almeno fino a quando i condòmini (all'unanimità) non ne decidono l'alienazione. Quindi non può esistere alcun atto di "decondominializzazione" da parte dei precedenti proprietari perchè, se il bene è comune, in realtà non lo possiedono. Se il bene non è comune, deve evidentemente esserne stata trasferita la proprietà (ed esisteranno i titoli a dimostrarlo) ad un solo soggetto o a più soggetti (comunione). Il fatto che il locale non sia accatastato mi fa sorgere il dubbio che il bene sia effettivamente condominiale ma che nel tempo sia stato "trasferito" anche non potendo. Le planimetrie catastali non sono probatorie. Conviene quindi risalire al primo atto, come detto, per chiarire la vicenda, e seguire eventualmente i trasferimenti successivi.
#3 Inviato 1 Settembre, 2017 La ringrazio per la risposta. Approfitto ancora dando qualche indicazione in più: nell'atto originario le parti comuni vengono indicate con un colore in una planimetria allegata; "i gabinetti e il corridoi del piano vengono venduti in comproprietà o unità alle unità immobiliari del piano stesso", senza specifica su come sia stato partizionato (si presume in parti uguali) e indicati nella planimetria con un colore diverso rispetto a quello delle parti comuni. Risultano registrati altri due atti successivi: uno corrispondente alla vendita delle quote di gabinetto spettanti a due soggetti ad un terzo; ed uno corrispondente alla vendita di queste quote da parte di quest'ultimo soggetto, in occasione della vendita dell'unità immobiliare di sua proprietà (nell'atto vengono riportati due oggetti separati, uno per l'unità immobiliare e uno per le quote di proprietà del bagno acquisite). Se la planimetria catastale non è probatoria e fanno fede gli atti di cui sopra, mi sembra di poter dire che, seppur contrassegnata come unità comune, il bagno sia di fatto legato alle singole unità e non condominiale e che, visti gli atti dispositivi, attualmente non sia più suddivisa in parti uguali tra tutti gli inquilini del piano e quindi vada identificata catastalmente per assegnare alle unità la quota corrispondente. A fronte dei dettagli forniti ripropongo la domanda: è necessario un aggiornamento catastale?
#4 Inviato 1 Settembre, 2017 Hai risposto alla mia preoccupazione più grande, e cioè che fosse un bene condominiale. Preciso, in base a quanto hai scritto, che anche il corridoio sembra far parte dei beni trasferiti e trasferibili. Quei due beni (bagno e corridoio) devono avere un riferimento catastale altrimenti non potrebbero essere trasferiti da un proprietario all'altro (in quote indivise), devono quindi essere individuabili.
#5 Inviato 1 Settembre, 2017 Come immaginavo. Per fortuna almeno il corridoio, forse per la sua natura di spazio di passaggio, non è mai stato oggetto di trasferimento. Mi confermi quindi che, in caso di vendita dell'unità e della quota di gabinetto, questo andrebbe prima individuato catastalmente e successivamente assegnato alle unità comproprietarie per la quota spettante. Se invece l'appartamento viene trasferito senza le quote di gabinetto (soluzione prospettata dal notaio per accelerare la questione) andrebbe comunque effettuato un aggiornamento catastale per togliere il wc dalla planimetria o può restare com'è, rappresentato con la dicitura "wc comune" ad indicare che è comune a più unità abitative (così mi è stato detto dal funzionario dell'agenzia del territorio dicendomi che poi si farà riferimento agli atti depositati per capirne la natura)? Scusami se approfitto ma sono le prime spiegazioni ragionevoli che ricevo 🙂
#6 Inviato 1 Settembre, 2017 Probabilmente interverrà anche qualche tecnico del forum nella discussione. Il locale per poter essere trasferito DEVE essere riconosciuto catastalmente. Se così non è, ci vuole un tecnico che intervenga in catasto per fargli attribuire una sub particella. Il notaio deve averla per poterla individuare e inserirla nel rogito indicando la tua quota parte di proprietà.
#8 Inviato 1 Settembre, 2017 Grazie per il consiglio ma purtroppo non tutti i professionisti sono preparati allo stesso modo e hanno la pazienza di approfondire certe questioni "anomale" rispetto alle problematiche più comuni. I dubbi sono sorti proprio per l'incongruenza dei pareri ottenuti dai soggetti consultati e la scarsa chiarezza delle spiegazioni ad essi legate. Il primo atto risale a metà anni 70, la vendita delle quote di gabinetto risale a metà anni 80 mentre l'ultimo atto risale al 2005.
#9 Inviato 2 Settembre, 2017 Grazie per il consiglio ma purtroppo non tutti i professionisti sono preparati allo stesso modo e hanno la pazienza di approfondire certe questioni "anomale" rispetto alle problematiche più comuni. I dubbi sono sorti proprio per l'incongruenza dei pareri ottenuti dai soggetti consultati e la scarsa chiarezza delle spiegazioni ad essi legate. Il primo atto risale a metà anni 70, la vendita delle quote di gabinetto risale a metà anni 80 mentre l'ultimo atto risale al 2005. Ciao comunque è strano che tu abbia avuto pareri discordanti, incongruenze e quant'altro, proprio in una città abituata a ristrutturare, a vendere, a modificare, ad affittare, a regolarizzare questo tipo case classiche della vecchia Milano le cosiddette case a ringhiera. Negli ultimi anni se ne sono fatti tantissimi di questi passaggi......sinceramente non capisco. Ritengo che proprio il tecnico della Agenzia del territorio dovrebbe saperlo benissimo che vale prima un atto di trasferimento di proprietà e poi l'accatastamento a seguito dell'atto appunto. L'accatastamento non è mai probatorio per l'accertamento della proprietà. Infatti tu scrivi: "Tale conclusione è avvalorata dal fatto che nell'atto di provenienza dell'immobile, oltre al passaggio di proprietà dell'appartamento, è esplicitato il trasferimento delle quote di bagno acquisite con altro atto precedente e la delega di corretta identificazione catastale." E' l'atto che vale poi dopo fai l'accatastamento con l'atto in mano Ciao
#10 Inviato 4 Settembre, 2017 Grazie per il consiglio ma purtroppo non tutti i professionisti sono preparati allo stesso modo e hanno la pazienza di approfondire certe questioni "anomale" rispetto alle problematiche più comuni. I dubbi sono sorti proprio per l'incongruenza dei pareri ottenuti dai soggetti consultati e la scarsa chiarezza delle spiegazioni ad essi legate. Il primo atto risale a metà anni 70, la vendita delle quote di gabinetto risale a metà anni 80 mentre l'ultimo atto risale al 2005. Cos'è !!!! .....sei diventata Architetto, tutto di un botto! Quando avevo risposto in precedenza al mio #7, non avevi indicato che tu fossi Arch. ..... "non tutti i professionisti sono preparati allo stesso modo" Quali sarebbero tali professionisti ???? te compresa ???
#11 Inviato 4 Settembre, 2017 Non è che si possa accatastare qualsiasi bene comune. Esiste qualche circolare in merito. In argomento http://www.geolive.org/guide/procedure-e-metodologie/docfa/differenza-fra-bcc-e-bcnc-19361/ Però, potrebbe non essere il primo caso. Una visita al catasto, senza dire nulla al notaio la farei. Vai all'Urp e chiedi come in casi analoghi si sono comportati. Se ti dicono che non si può, non resta altro che partire a ritroso negli atti, trovare chi abbia acquisito più della quota spettante e farsi dire dal notaio come rimediare.
#12 Inviato 4 Settembre, 2017 Mi sembra che il problema qui trattato non sia quello di capire/determinare sé il bagno comune sia - BCNC Oppure -BCC (bene comune censibile) In quanto è parso immediato (almeno al sottoscritto) che NON poteva trattarsi di BCNC perché è producibile di reddito !!!
#13 Inviato 4 Settembre, 2017 Grazie! Andata questa mattina al catasto e, per quanto abbiano specificato che è competenza del notaio ricostruire lo storico, con i documenti in mio possesso sono arrivati alla seguente conclusione: il locale necessita di essere accatastato come B.C.C. e successivamente attribuito ai vari subalterni per le quote di proprietà corrispettive.
#14 Inviato 4 Settembre, 2017 Meglio così. Se lo dicono loro.. Spero solo che le quote che si vogliono attribuire non siano minori a quelle che qualcuno ha sull'atto. In tal caso mi domando quale utilità abbia l'accatastamento se non è probatorio. Se per farlo, il tecnico chiede gli atti e non il regolamento di condominio, si è di nuovo al punto di partenza. E dalla risposta del catasto, mi sa che è la prima che ho scritto.
#15 Inviato 5 Settembre, 2017 Ciao, è ovvio che al catasto gli hanno detto così. Perché il bagno in questo tipo di case è stato sempre considerato un bene comune a tutti. Oggi per poter sistemare la faccenda prima di tutto con le carte in possesso devono accatastarlo BCNC, perché fino ad ora non lo è ed al catasto questa mancanza risulta e loro, per dovere, te lo devono dire e ti devono dire pure cosa fare e cioè accatastarlo perché già hanno il titolo per farlo. Una volta che un tecnico (basta anche un geometra) lo avrà accatastato come BCNC, questi, farà un frazionamento e le varie quote attribuite ai diversi sub saranno trascritte sui vari atti di proprietà di ogni assegnatario del sub, dal notaio sulla base degli atti in suo possesso derivanti dallo storico che dovrà fare. Questo, a mio avviso, quello che si dovrebbe fare. Ciao
#16 Inviato 5 Settembre, 2017 Oggi per poter sistemare la faccenda prima di tutto con le carte in possesso devono accatastarlo BCNC, perché fino ad ora non lo è ed al catasto questa mancanza risulta e loro, per dovere, te lo devono dire e ti devono dire pure cosa fare e cioè accatastarlo perché già hanno il titolo per farlo Ma....hai letto quanto detto sopra, in particolare in #12 e #13 !!!! Poi il frazionamento che tu indichi di fare "che ci azzecca" per un bene comune (bagno)..... Bhoo .Una volta che un tecnico (basta anche un geometra) lo avrà accatastato come BCNC, questi, farà un frazionamento e le varie quote ..... hai un po' le idee confuse.
#17 Inviato 6 Settembre, 2017 Ma....hai letto quanto detto sopra, in particolare in #12 e #13 !!!! Poi il frazionamento che tu indichi di fare "che ci azzecca" per un bene comune (bagno)..... Bhoo hai un po' le idee confuse. Ciao, diciamo invece che ce le ho abbastanza chiare ed ho letto benissimo i post di cui sopra, anzi ho letto tutto quanto. 1) nel post #12 esprimi solo un tuo parere e/o almeno quello che tu interpreti tanto è vero che lo scrivi pure : " .....In quanto è parso immediato (almeno al sottoscritto"....." Quindi, già questo, possiamo dire che vale tanto il mio #15. 2) nel post #13, disperata, ci scrive quello che gli hanno detto al catasto. E allora? Quale è la cosa che mi renderebbe confusa? Non esiste lo straccio di un accatastamento, esistono solo delle sottospecie di atti di proprietà fatti con i piedi e tu mi vieni a dire perché ho scritto quello? Basta che ti rileggi il #5 di disperata e da lì ricavi il "perché" di quello che ho scritto. Poi, Marcanto, questo è il mio pensiero, che scaturisce da quello che riporta disperata, mi faccio una idea di quello che potrebbe farsi e lo dico, esattamente come fai te ed altri. E' una mia opinione. Marcanto il fatto che io ti stimi, come in passato ho già detto, non mi limita a risponderti quando lo ritengo opportuno, sono stata chiara? Quindi ricordati, quello che scrivo io, vale tanto quello che scrivi te, né più né meno, non siamo né io e né te a stabilire quale sia la versione più attendibile, sarà solo e soltanto disperata a giudicare, sulla base dei risultati che otterrà al catasto ed anche, un pochino, sulla base dei consigli e pareri (perché tali rimangono e nulla più) che, NOI, gli possiamo fornire. Detto ciò ti ritengo, a prescindere dalle tue solite sortite fuori luogo (che chi ormai ti legge le lascia passare....), tra i più competenti della materia (tecnico/edilizia). Tutto qui. ciao
#18 Inviato 6 Settembre, 2017 Riproponendo quanto sopra: "In quanto è parso immediato (almeno al sottoscritto) che NON poteva trattarsi di BCNCperché è producibile di reddito La parte tra parentesi, anche sè implicita, tendeve ad indivare: almeno al sottoscritto come addetto ai lavori !!! Quindi non opinione ma uno stato di fatto .....come del resto veniva successivamente confermato: "sono arrivati alla seguente conclusione: il locale necessita di essere accatastato come B.C.C " Mentre te escludendo tali evidenze continuoviin con : devono accatastarlo BCNC Quale è la cosa che mi renderebbe confusa? In realtà quello che mi ha portato a usare l'espressione confusa è stata la tua asserzione di frazzionare il bagno comune. Stiamo parlando di un bagno comune, di cui non conosciamo neppure le reali dimensioni ....per quello che sappiamo potrebbe trattarsi di un ambiente che misura 1 m x 1 m. E tu parli di frazzionrlo creando da sesso tante porzioni, quanti sono i soggetti in comproprietà. ti sembra realisto o fattibile ???? "Quindi ricordati, quello che scrivo io, vale tanto quello che scrivi te, né più né meno," Oggettivamente parlando, permettimi di avere qualche dubbio, ripeto anche oggettivamente parlando. Anche perchè i risultati che, ella, otterrà ed ha già ottenuto al catasto collimano con quello che scrivevo. In merito a questo: dovrò pur confermare il mio ruolo di "cattivo" della situazione ......😉
#19 Inviato 6 Settembre, 2017 Stiamo parlando di un bagno comune, di cui non conosciamo neppure le reali dimensioni ....per quello che sappiamo potrebbe trattarsi di un ambiente che misura 1 m x 1 m. E tu parli di frazzionrlo creando da sesso tante porzioni, quanti sono i soggetti in comproprietà. ti sembra realisto o fattibile ???? .....😉
#20 Inviato 6 Settembre, 2017 Se poi pensi che in quel ... 1m x 1m ... ci possano stare in tre, ognuno nella sua "frazione" di proprietà .... 😜
#21 Inviato 6 Settembre, 2017 Ma perché quando scrivevi frazzzionare ....hops frazionare, tu non ti riferivi a: creare del bagno tante porzioni distinte....da assegnare a ciascun partecipante alla proprietà ? Francamente io ho cosi inteso che tu indicassi !! non è quello che dicevi 😜
#22 Inviato 6 Settembre, 2017 Ciao, a parte il fatto che ho fatto una battuta.....visto che avevi scritto "sesso" nel # 18(ma a quanto pare sembrerebbe che tu non l'abbia capita almeno mi sembra....) poi, se vogliamo tornare sotto l'aspetto tecnico, naturalmente, hai capito benissimo che non intendevo frazionamenti di 1 mt x 1 mt in cui ci possono stare 3 persone.........questo mi pareva ovvio, infatti, nel precedente intervento non l'ho neanche sottolineato, perché pensavo veramente che tu non intendessi questo e, quindi, per divagare un po', visto che da parte di disperata non c'erano altre informazioni nuove, sono andata leggermente o.t con una leggera ironia ma, noto che insisti .....allora.........fa niente. ciao
#23 Inviato 6 Settembre, 2017 no! non insistevo.....continuavo l'ironia, vedesi le faccine ri-leggevo il #18 e vi sono molti errori di digitazione .....scritto alle 13,04 ora di pranzo.....avevo fretta di finire 😉
#24 Inviato 7 Settembre, 2017 no! non insistevo.....continuavo l'ironia, vedesi le faccine ri-leggevo il #18 e vi sono molti errori di digitazione .....scritto alle 13,04 ora di pranzo.....avevo fretta di finire 😉
