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sypher

Abuso commesso dal Costruttore nel 1972 - Planimetria Piano Tipo

Salve,

Sto vendendo un immobile di mia proprietà, rogitato l'ultima volta nel 2011, ma sempre rimasto di proprietà della famiglia, a un compratore completamente esterno. 

 

E' stata richiesta la Relazione Tecnica Integrata, che è stata fatta in data odierna - mi sono state riscontrate delle difformità (tramezzi che sono muri portanti, una finestra di un bagno che è spostata di circa 50cm, una 'rientranza' dovuta al vano scale che nel piano non è considerata). 

 

Le mie domande sono le seguenti:

1. Tali difformità sono palesi e sono presenti su ogni singolo piano del fabbricato (quantomeno dalla parte mia, gli appartamenti dalla parte posteriore e laterale non li ho visti). Tali difformità sono rilevabili anche dall'esterno.

Chi è responsabile? E' palese che siano state fatte dall'inizio dei tempi, ma ora per vendere, non so cosa dovrò fare - tali spese è possibile condividerle per tutto il condominio? 

 

2. Una eventuale sanatoria, che tempistiche ha normalmente? (Comune della provincia di Bologna). Non è possibile ripristinare lo stato di fatto (a parte che il condominio non è mai stato così, non starebbe in piedi e tutte le finestre dovrebbero venire spostate). 

 

3. A rogito, il compratore può richiedere il doppio della caparra se mi presento con la RTI con tali difformità senza sanare dicendo che sanerò in un futuro prossimo?

 

Oggettivamente, un pò "urta" il fatto di dover pagare un abuso fatto negli anni 70.

 

Le planimetrie comunali sono tutte univoche, dall'accesso agli atti risulta che le planimetrie sono "tipo" per ogni singolo piano. Sono quindi tutte sbagliate (è rilevabile dall'esterno). 

 

Mi sapete consigliare? L'obiettivo è ovviamente vendere spendendo il minimo possibile. 

 

Grazie! 

E' una situazione piuttosto comune, ci sono passato anche io (come acquirente però) e ti garantisco che non è per nulla simpatico esser pronto per partire con una ristrutturazione e venir bloccato per mesi dal comune.

 

sypher dice:

Chi è responsabile? E' palese che siano state fatte dall'inizio dei tempi, ma ora per vendere, non so cosa dovrò fare

Chi acquista un immobile gravato da abusi edilizi ha 10 anni di tempo dal momento in cui ne viene a conoscenza per chiedere il risarcimento dei danni da sanatoria al venditore.

Quello che dovrai fare è davvero molto semplice, incarichi un geometra e paghi.

sypher dice:

tali spese è possibile condividerle per tutto il condominio?

No, il condominio paga esclusivamente per gli abusi sulle parti comuni. Nel privato ognuno per se.

sypher dice:

Una eventuale sanatoria, che tempistiche ha normalmente?

Se la sanatoria serve per avere il "via libera" a ristrutturazioni straordinarie, in un paio di mesi si può partire con i lavori, ma il pezzo di carta (l'accoglimento) può impiegare molto tempo per arrivare. Nel mio caso per una sanatoria presentata fine 2016 l'accoglimento è arrivato inizio 2018 e anche le sanzioni possono continuare ad arrivare anche a distanza di 1 anno.

 

sypher dice:

A rogito, il compratore può richiedere il doppio della caparra se mi presento con la RTI con tali difformità senza sanare dicendo che sanerò in un futuro prossimo?

A seconda del tipo di caparra versata e della situazione, certo che sì.

Non puoi sanare in un futuro prossimo, se l'acquirente compra diventa lui il responsabile destinatario di tutte le sanzioni e l'unico titolato a sanare.

sypher dice:

Oggettivamente, un pò "urta" il fatto di dover pagare un abuso fatto negli anni 70

E' come il gioco del cerino, costruttore venditore e acquirente se lo passano inconsapevolmente e alla fine qualcuno resta con il cerino in mano😁

Comunque urta ancora di più sapendo che regolarizzare il tutto negli anni 70 sarebbe costato una stupidata al costruttore.

 

Se il tuo obiettivo è spendere il meno possibile e non correre rischi, risolvi tutto tu prima di vendere.

Scegliti un geometra che segua la pratica e pagati le sanzioni.

Io all'epoca chiesi al venditore circa 1500€ di parcella del geometra + altrettanti di sanzioni amministrative.

In alternativa puoi dichiarare gli abusi (ma devi farlo fin dal preliminare) e metterti d'accordo con l'acquirente per una consona riduzione di prezzo e stai tranquillo che come è giusto che sia, l'acquirente vorrà più di quanto a te costerebbe sanare.

Se al contrario taci la situazione di abusività commetteresti un falso in atto pubblico con quello che ne può conseguire.

 

 

Modificato da Maxi

Ciao,

giusto per far capire bene la situazione:

1. Le planimetrie depositate in comune corrispondono quasi in tutto, tranne 2 metri quadri di muro che è stato 'spostato' e una finestra che è spostata di circa 30 centimetri. 

 

2. Le planimetrie depositate in comune non sono per singolo appartamento, ma sono per tutto il condominio (la planimetria ha la scritta PLANIMETRIA TIPO PIANO 1-2-3-4)- di fatto, tale situazione, è così dall'inizio e non può essere stata fatta dagli inquilini, essendo TUTTI i piani del condominio uguali. 

 

3. Contatterò un geometra per sanare, lui dice che probabilmente non ci saranno sanzioni - il comune è a conoscenza della cosa e ci ha detto che il 99% degli immobili di quell'età hanno qualcosa che oggettivamente è difforme.

 

 

Unica domanda è: Andando a rogito con tutto sanato, e quindi appartamento conforme, l'acquirente può aver da dire per qualche motivazione? Il compromesso è già stato fatto - queste cose sono saltate fuori in sede di relazione tecnica integrata. 

Chiaramente ogni sanatoria è una cosa a sé, sarà il geometra a stabilire il da farsi e il comune a stabilire quanto chiederti a norma di legge.

Se vai a rogito con tutto sanato, alleghi la sanatoria e il problema non esiste più, ma avendo già firmato un preliminare, l'acquirente aspetterà pazientemente ?

Il preliminare come data finale ha diversi mesi da ora ... il geometra mi ha detto che è una piccola sanatoria che richiede un paio di settimane per essere formalizzata.

 

La domanda è sullo stato di fatto del preliminare, che a seguito di verifica è stato rilevato un abuso successivamente sanato - il preliminare resta valido?

 

Grazie 

sypher dice:

La domanda è sullo stato di fatto del preliminare, che a seguito di verifica è stato rilevato un abuso successivamente sanato - il preliminare resta valido?

Se ho capito ciò che intendi, anche se nel preliminare hai garantito l'assenza di abusi, una volta sanato l'abuso che hai scoperto, l'abuso non c'è più. Non è una macchia nella "fedina penale" dell'immobile 😁

sypher dice:

Ciao,

giusto per far capire bene la situazione:

1. Le planimetrie depositate in comune corrispondono quasi in tutto, tranne 2 metri quadri di muro che è stato 'spostato' e una finestra che è spostata di circa 30 centimetri. 

 

2. Le planimetrie depositate in comune non sono per singolo appartamento, ma sono per tutto il condominio (la planimetria ha la scritta PLANIMETRIA TIPO PIANO 1-2-3-4)- di fatto, tale situazione, è così dall'inizio e non può essere stata fatta dagli inquilini, essendo TUTTI i piani del condominio uguali. 

 

3. Contatterò un geometra per sanare, lui dice che probabilmente non ci saranno sanzioni - il comune è a conoscenza della cosa e ci ha detto che il 99% degli immobili di quell'età hanno qualcosa che oggettivamente è difforme.

 

 

Unica domanda è: Andando a rogito con tutto sanato, e quindi appartamento conforme, l'acquirente può aver da dire per qualche motivazione? Il compromesso è già stato fatto - queste cose sono saltate fuori in sede di relazione tecnica integrata. 

Forse per la finestra spostata di 30cm il geometra potrebbe operare senza sanzioni per errata rappresentazione grafica. Per il resto: agisci e sana prima di vendere e metti tutto a carico dell'acquirente.

Maxi dice:

cioè?

E cioé se l'immobile per te vale 100 e devi spendere 20 di regolarizzazione, al cliente farai pagare 120.

“... farai pagare...” Chiedi 120, aspettando che si palesi un acquirente disposto a pagare quella cifra.

Nel mio caso, il prezzo rimane uguale, noi ci sobbarcheremo i costi di regolarizzazione che non sono poi proibitivi (e a me onestamente pare pure giusto così). 

 

Non riusciremo in ogni caso mai a riprenderli da un costruttore morto quasi 20 anni fa ... quindi ... 

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