#1 Inviato 25 Settembre, 2020 Buongiorno a tutti, sono proprietario di un appartamento sito in un condominio con gravi problemi di morosità a carico del costrutture. Tutto iniziò qualche anno fa, la metà degli immobili erano invenduti ed il costruttore non pagava regolarmente le spese, tutto si risolse con un decreto ingiuntivo , cio' non si tradusse in pignoramento in quanto poi lo stesso costruttore inizio' a pagare (diciamo regolarmente). Sembra una storia a lieto fine vero? invece ora viene il "bello"! nel 2017 il costruttore inizio' a piazzare gli appartamenti invenduti con la formula "affitto con riscatto", nei contratti firmati gli inquilini /futuri proprietari avevano ben definita una somma per l'affitto ed una somma per le spese. Entrambe le somme sono sempre state corrisposte direttamente mensilmente al simpatico costruttore che, ad un certo punto non ha più versato un centesimo al condominio. Dopo diversi solleciti senza esito e' stato fatto un decreto ingiuntivo a suo carico , il giudice ha ordinato agli inquilini di non versare più le somme fino alla data dell'udienza (ci sarà ad ottobre) dove tali somme trattenute dovranno essere versate dagli stessi all'amministrazione condominiale (quindi un vero e proprio pignoramento verso terzi). Il debito accumulato dal soggetto e' di ben 140mila euro, e nel corso dell'anno e' stata istituita un fondo cassa morosi per far fronte agli ammanchi. Il primo decreto e' per 90k euro, mentre il secondo e' stato fatto (da poco) per 50k. Il problema , a detta dell'ammin del condominio e' che comunque le spese correnti non vengono mai pagate dal costruttore e bisogna ricorrere continuamente a nuovi decreti ingiuntivi per recuperare le somme, quindi viene continuamente richiesto un fondo cassa morosi con problemi GRAVISSIMI per chi come il sottoscritto vorrebbe peraltro vendere l'immobile. Ora le mie domande sono le seguenti: - si puo' evitare la continua richiesta di fondo cassa morosità da parte del nostro amm.re (insostenibile per noi condomini)? - e' possibile citare in giudizio il costruttore (da parte dell'intero condominio) e chiedere al giudice che le somme relative al pagamento delle spese vengano pagate direttamente dagli inquilini in affitto con riscatto? - cosa rischiamo in caso di fallimento del costruttore? si puo' continuare con il pignoramento presso terzi nonostante il fallimento o possono esserci dei problemi? - come puo' tutelarsi un proprietario che vuole vendere l'appartamento in una situazione cosi grave? - considerando che questo "giochetto"viene fatto anche in altri stabili, possono esserci gli estremi per una querela penale? grazie a tutti in anticipo e scusate se mi sono dilungato ma la situazione descritta inizia davvero a diventare grottesca e dannosa per la salute di tutti noi condomini finiti in questa truffa.
#2 Inviato 25 Settembre, 2020 SuperSimon dice: - si puo' evitare la continua richiesta di fondo cassa morosità da parte del nostro amm.re (insostenibile per noi condomini)? - e' possibile citare in giudizio il costruttore (da parte dell'intero condominio) e chiedere al giudice che le somme relative al pagamento delle spese vengano pagate direttamente dagli inquilini in affitto con riscatto? - cosa rischiamo in caso di fallimento del costruttore? si puo' continuare con il pignoramento presso terzi nonostante il fallimento o possono esserci dei problemi? - come puo' tutelarsi un proprietario che vuole vendere l'appartamento in una situazione cosi grave? - considerando che questo "giochetto"viene fatto anche in altri stabili, possono esserci gli estremi per una querela penale? grazie a tutti in anticipo e scusate se mi sono dilungato ma la situazione descritta inizia davvero a diventare grottesca e dannosa per la salute di tutti noi condomini finiti in questa truffa. Oddio non è una situazione semplice nè bella. Mi spiace molto. 1. l'amministratore se non ha denaro in cassa non puo' procedere a fare azione giudiziaria al moroso, quindi per forza vi deve chiedere di anticipare i fondi spesa delle azioni 2. Non è possibile chiedere ed ottenere di avere le spese direttamente versate dagli inquilini che affittano con riscatto 3. in caso di fallimento del costruttore che è pure vostro condomino, il tribunale nominerà un curatore ma le procedure esecutive individuali (cioè dei singoli creditori) saranno stoppate. Il curatore incasserà i canoni dei fitti con riscatti e dovrebbe egli versare gli oneri condominiali maturandi. Intanto metterà in vendita il compendio e dal ricavato salderà la massa dei creditori. Ovviamente in caso di fallimento il Condominio dovrà fare insinuazione al passivo. Visto i debiti ingenti che il costruttore matura sempre con il condominio non vi è mai vento in mente di ipotecare gli appartamenti, prima che questi si mettesse a fare affitti con riscatto? Purtroppo il costruttore se ha fatto trascrivere i vari contratti di affitto con riscatto ha posto una gran tutela sugli affittuari, perchè non potete metttere piu' ipoteca voi nè pignorare l'immobile.. 4. il proprietario di una u,i puo' vendere quando vuole, certo che non vi è grande appetibilità per un appartamento in un condominio dove la situazione è questa. C'è poco però da fare. 5. penalmente non credo voi abbiate chance per una querela. L'unico reato ipotizzabile per chi non paga è la insolvenza fraudolenta, ma dovreste provare che il costruttore ha scientemente contratto le obbligazioni con il proposito di non adempiere (art 641 cp) e non è semplice come prova. Se però fallisce e non ha i conti in ordine rischia la bancarotta (semplice o fraudolenta)
#3 Inviato 25 Settembre, 2020 SuperSimon dice: - si puo' evitare la continua richiesta di fondo cassa morosità da parte del nostro amm.re (insostenibile per noi condomini)? Il problema è: come li pagate i servizi (luce acqua ecc. ecc.)? Per il resto dovreste rivolgervi ad un avvocato, anzi, a mio parere siete già in ritardo visto il debito accumulato. Se la ditta fallisse, dovreste fare richiesta di insinuazione al passivo; i costi condominiali godono della prededuzione, sono cioè "privilegiati", nel senso che sono fra i debiti da saldare con precedenza. Ovviamente tutto dipende dalla consistenza dell'attivo fallimentare e della possibilità (e velocità) di monetizzarlo e anche da quanti creditori privilegiati abbia il fallimento.
#4 Inviato 25 Settembre, 2020 Dani Danielabi dice: Per il resto dovreste rivolgervi ad un avvocato, anzi, a mio parere siete già in ritardo visto il debito accumulato. Loro si sono già mossi, da cosa ho capito io, infatti hanno fatto già il pp3 e hanno chiesto che i denari che gli affittuari dovrebbero dare al costruttore vadano a loro. A breve hanno udienza di assegnazione. Non vedo che possano fare di piu' però.. Anche ipoteche o pignoramenti degli immobili gli sono preclusi se gli immobili sono in affitto con riscatto trascritto. Ecco, forse potrebbero vedere tramite legale se tutti gli immobili sono in affitto con riscatto e se è trascritto 1
#5 Inviato 25 Settembre, 2020 SisterOfNight dice: Dani Loro si sono già mossi, da cosa ho capito io, infatti hanno fatto già il pp3 e hanno chiesto che i denari che gli affittuari dovrebbero dare al costruttore vadano a loro. A breve hanno udienza di assegnazione. Non vedo che possano fare di piu' però.. Anche ipoteche o pignoramenti degli immobili gli sono preclusi se gli immobili sono in affitto con riscatto trascritto. Ecco, forse potrebbero vedere tramite legale se tutti gli immobili sono in affitto con riscatto e se è trascritto Non riesco a rassegnarmi al fatto che non si possano risolvere dei problemi così macroscopici in tempi tali da non mandare in rovina intere comunità, penso sempre che non ci sia mossi per tempo, ma evidentemente non è così in tutti i casi: prima o poi dovro' accettare la cruda realtà.
#6 Inviato 25 Settembre, 2020 Danielabi dice: Il problema è: come li pagate i servizi (luce acqua ecc. ecc.)? li paghiamo con il fondo cassa che viene deliberato 😞 vengono fuori delle rate salatissime .. una follia. SisterOfNight dice: 5. penalmente non credo voi abbiate chance per una querela. L'unico reato ipotizzabile per chi non paga è la insolvenza fraudolenta, ma dovreste provare che il costruttore ha scientemente contratto le obbligazioni con il proposito di non adempiere (art 641 cp) e non è semplice come prova. Se però fallisce e non ha i conti in ordine rischia la bancarotta (semplice o fraudolenta) pensa che lui sta facendo la stessa cosa con altri stabili gestiti da altri amministratori! un vero e proprio finanziamento , avrà sicuramente pagato fornitori , materiali etc con i nostri soldi !
#7 Inviato 25 Settembre, 2020 SisterOfNight dice: Visto i debiti ingenti che il costruttore matura sempre con il condominio non vi è mai vento in mente di ipotecare gli appartamenti, prima che questi si mettesse a fare affitti con riscatto? no perche' prima dell'affitto con riscatto aveva ricominciato a pagare regolarmente per gli immobili vuoti. Ad ogni modo lui ha qui 2 appartamenti vuoti non affittati + 3 box . L' amm.re e l'avvocato dicono che l'azione sarebbe troppo costosa/lenta per far cassa velocemente......mha