#1 Inviato 16 Luglio, 2019 Buonasera il quesito riguarda un terrazzo condominiale di proprietà esclusiva. Il proprietario dell'appartamento sottostante il terrazzo di proprietà esclusiva, che copre quattro piani, si è rivolto ad un avvocato che ha inviato una lettera di messa in mora con richiesta di risarcimento danni, al solo proprietario del terrazzo (ed alla sua assicurazione) e non anche all'amministratore del condominio. Il risarcimento è per i danni causati dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo che lo scorso anno è stato riparato e le spese sono state ripartite secondo c.c. Il proprietario esclusivo del terrazzo ha dichiarato per iscritto all'avvocato del danneggiato la propria disponibilità a sistemare bonariamente la questione e in un incontro è stato raggiunto un accordo : l'avvocato del danneggiato ha accettato di ricevere il pagamento dei danni dopo che l'amministratore abbia raccolto le quote dai condomini. Il proprietario dell'appartamento non ha inteso avvalersi delle opere di un tecnico inviato dal proprietario del terrazzo per riparare i suddetti danni alle soffitte ma ha provveduto direttamente con propri operai. L'avvocato del danneggiato ha anche inviato al legale del proprietario del terrazzo un conteggio dei lavori fatti eseguire. Danneggiato e proprietario del terrazzo hanno raggiunto un'intesa sul prezzo del risarcimento. Trattandosi di spesa da ripartire secondo codice civile (1/3 il proprietario del terrazzo esclusivo, 2/3 i condomini ubicati nella verticale di riferimento) il proprietario del terrazzo tramite il suo legale ha fatto avvisare l'amministratore della vicenda tramite PEC. Per concludere l'amministratore ha dichiarato verbalmente al proprietario del terrazzo che non essendo stato il condominio chiamato in causa dal proprietario dell'appartamento danneggiato, non intende emettere alcuna bolletta in conseguenza dell'accordo tra danneggiato e proprietario del terrazzo. Il proprietario del terrazzo, che vorrebbe subito pagare la quota di sua spettanza, terme un'azione giudiziaria del proprietario della casa danneggiata al quale vorrebbe corrispondere la propria quota di risarcimento, per la misura di un terzo, lasciando al condominio il pagamento dei restanti due terzi. Però l'amministratore non intende adoperarsi perché non chiamato ufficialmente in causa da parte del danneggiato. Cosa consigliate debba fare il proprietario del terrazzo per evitare di trovarsi in difetto, ovvero evitare di essere chiamato in giudizio ovvero poter dimostrare di aver fatto di tutto per ristorare il danneggiato malgrado la indisponibilità formale dell'amministratore del condominio ? Grazie e buona serata.
#2 Inviato 16 Luglio, 2019 agnclm dice: Cosa consigliate debba fare il proprietario del terrazzo per evitare di trovarsi in difetto, ovvero evitare di essere chiamato in giudizio ovvero poter dimostrare di aver fatto di tutto per ristorare il danneggiato malgrado la indisponibilità formale dell'amministratore del condominio ? Si deve capire la causa del danno. Se il danno è stato provocato dall'incuria del proprietario del terrazzo, spetta al proprietario del terrazzo riparare il danno e risarcire il danneggiato, TUTTO a proprie spese. Se il danno è da ripartire secondo l'art. 1126, ha ragione l'amministratore. Doveva essere informato il condominio che avrebbe fatto denuncia all'assicurazione e deliberato sui lavori. Alla fine decidono TUTTI quelli che pagano e non solo uno. Se è uno solo a voler prendere la decisione, è quell'uno solo che deve pagare. In questo caso è successo che... Tu ordini... ed io pago; ma non funziona così.
#3 Inviato 16 Luglio, 2019 la questione è sbagliata in partenza, perché doveva essere interessato il condominio nella persona dell'amministratore, l'avvocato incaricato dal condomino sottostante la terrazza forse non conosce bene le regole condominiali. A mio avviso, per risolvere la questione dovrà essere interessato il condominio, perché non è una faccenda che riguarda soltanto il proprietario del terrazzo.
#4 Inviato 17 Luglio, 2019 Non solo pare in difetto il danneggiato ma pure il danneggiante. Se la sua proprietà (terrazzo con funzione di lastrico di copertura) “serve” il condominio gli è precluso ogni intervento, escludendo quelli di urgenza, senza l’assenso del condominio stesso. Chiaramente salvo titolo contrario (regolamento condominiale).
#5 Inviato 17 Luglio, 2019 agnclm dice: terrazzo che lo scorso anno è stato riparato e le spese sono state ripartite secondo c.c. cosa significa? il proprietario ha "fatto e brigato" in assoluta autonomia, non si conosce tipo, causa, responsabilità, delle infiltrazioni! "ripartite secondo c.c.": da chi, se condominio e amministratore nulla ne sanno? agnclm dice: Il proprietario esclusivo del terrazzo ha dichiarato per iscritto all'avvocato del danneggiato la propria disponibilità a sistemare bonariamente la questione e in un incontro è stato raggiunto un accordo : l'avvocato del danneggiato ha accettato di ricevere il pagamento dei danni dopo che l'amministratore abbia raccolto le quote dai condomini. agnclm dice: Il proprietario dell'appartamento non ha inteso avvalersi delle opere di un tecnico inviato dal proprietario del terrazzo per riparare i suddetti danni alle soffitte ma ha provveduto direttamente con propri operai. agnclm dice: Danneggiato e proprietario del terrazzo hanno raggiunto un'intesa sul prezzo del risarcimento. Anche qui, entrambi condòmini, hanno "fatto e brigato" tra loro senza coinvolgere assemblea e condominio, hanno raggiunto tra loro e bontà loro un'intesa, e ora pretendono che il condominio paghi? Come possono pensare che l'amministratore raccolga le quote di una spesa mai discussa e deliberata? agnclm dice: il proprietario del terrazzo tramite il suo legale ha fatto avvisare l'amministratore della vicenda tramite PEC. Anche quel legale vive "fuori dal mondo"? non si rende conto della procedura seguita, fuori legge e assurdamente inusuale? agnclm dice: indisponibilità formale dell'amministratore del condominio non si tratta di indisponibilità formale, è impossibilità sostanziale, l'amministratore non può sborsare un cent senza una delibera di approvazione! e l'assemblea ha ora buon diritto di non approvare e compartecipare alle spese! 2
#6 Inviato 17 Luglio, 2019 marcog dice: Anche quel legale vive "fuori dal mondo"? non si rende conto della procedura seguita, fuori legge e assurdamente inusuale? 👍 marcog dice: non si tratta di indisponibilità formale, è impossibilità sostanziale, l'amministratore non può sborsare un cent senza una delibera di approvazione! e l'assemblea ha ora buon diritto di non approvare e compartecipare alle spese! 👍
#7 Inviato 17 Luglio, 2019 Leonardo53 dice: Si deve capire la causa del danno. Se il danno è stato provocato dall'incuria del proprietario del terrazzo, spetta al proprietario del terrazzo riparare il danno e risarcire il danneggiato, TUTTO a proprie spese. Se il danno è da ripartire secondo l'art. 1126, ha ragione l'amministratore. Doveva essere informato il condominio che avrebbe fatto denuncia all'assicurazione e deliberato sui lavori. Alla fine decidono TUTTI quelli che pagano e non solo uno. Se è uno solo a voler prendere la decisione, è quell'uno solo che deve pagare. In questo caso è successo che... Tu ordini... ed io pago; ma non funziona così. L'origine del danno è stata già riparata : rifatta impermeabilizzazione del terrazzo che aveva dei problemi alla guaina. Le spese sono state ripartite secondo art. 1126. Grazie
#8 Inviato 17 Luglio, 2019 agnclm dice: L'origine del danno è stata già riparata : rifatta impermeabilizzazione del terrazzo che aveva dei problemi alla guaina. Le spese sono state ripartite secondo art. 1126. Grazie e questo si era capito, ma … marcog dice: cosa significa? il proprietario ha "fatto e brigato" in assoluta autonomia, non si conosce tipo, causa, responsabilità, delle infiltrazioni! "ripartite secondo c.c.": da chi, se condominio e amministratore nulla ne sanno? e come dice Leonardo si deve anche capire la causa del danno e la frettolosa riparazione può anche ingenerare sospetti ...
#9 Inviato 17 Luglio, 2019 JOSEFAT dice: la questione è sbagliata in partenza, perché doveva essere interessato il condominio nella persona dell'amministratore, l'avvocato incaricato dal condomino sottostante la terrazza forse non conosce bene le regole condominiali. A mio avviso, per risolvere la questione dovrà essere interessato il condominio, perché non è una faccenda che riguarda soltanto il proprietario del terrazzo. Concordo appieno, JOSEFAT, ma purtroppo è stato il proprietario del terrazzo ad essere messo in mora dal proprietario dell'appartamento sottostante e quindi vuole cercare di non SUBIRE UNA CITAZIONE PER DANNI e si sta facendo parte attiva per "calmare" il danneggiato. L'avvocato del proprietario del terrazzo ha scritto all'amministratore che ha ignorato la comunicazione (PEC).
#10 Inviato 17 Luglio, 2019 Leonardo53 dice: Si deve capire la causa del danno. Se il danno è stato provocato dall'incuria del proprietario del terrazzo, spetta al proprietario del terrazzo riparare il danno e risarcire il danneggiato, TUTTO a proprie spese. Se il danno è da ripartire secondo l'art. 1126, ha ragione l'amministratore. Doveva essere informato il condominio che avrebbe fatto denuncia all'assicurazione e deliberato sui lavori. Alla fine decidono TUTTI quelli che pagano e non solo uno. Se è uno solo a voler prendere la decisione, è quell'uno solo che deve pagare. In questo caso è successo che... Tu ordini... ed io pago; ma non funziona così. Devo fare una precisazione Leonardo53. La causa del danno è stata rimossa lo scorso 2018 quando è stata rifatta l'impermeabilizzazione del terrazzo e la ripavimentazione. I lavori sono stati deliberati dal condominio, scelta la ditta e le bollette ripartite come prevede l'art 1126 : il proprietario del terrazzo 1/3, i condomini degli appartamenti sottostanti 2/3. Oggi non si parla dei lavori a farsi per il terrazzo ma della riparazione dei soffitti danneggiati al piano inferiore. Ritengo che questi siano "la prosecuzione dei lavori effettuati DAL CONDOMINIO lo scorso anno, per cui, da ripartire alla stessa maniera.
#11 Inviato 17 Luglio, 2019 marcog dice: e questo si era capito, ma … e come dice Leonardo si deve anche capire la causa del danno e la frettolosa riparazione può anche ingenerare sospetti ... Nessun sospetto. Il rifacimento del terrazzo, che presentava problemi alla guaina sottostante, è stata deliberata nel 2018, eseguito da ditta scelta in assemblea e la relativa spesa ripartita secondo l'art 1126. Riparato il terrazzo, c'è da riparare giustamente i danni ai soffitti dell'appartamento sottostante e, credo, le relative spese vadano ripartite come i lavori al terrazzo. Il proprietario del terrazzo non vuole fare nessuna frettolosa riparazione : a distanza di un anno (2018 i lavori al terrazzo) è stato messo in mora dal proprietario dell'appartamento sottostante che ha scelto di scrivere solo a lui e non anche al condominio.
#12 Inviato 17 Luglio, 2019 agnclm dice: Devo fare una precisazione Leonardo53. La causa del danno è stata rimossa lo scorso 2018 quando è stata rifatta l'impermeabilizzazione del terrazzo e la ripavimentazione. I lavori sono stati deliberati dal condominio, scelta la ditta e le bollette ripartite come prevede l'art 1126 : il proprietario del terrazzo 1/3, i condomini degli appartamenti sottostanti 2/3. Oggi non si parla dei lavori a farsi per il terrazzo ma della riparazione dei soffitti danneggiati al piano inferiore. Ritengo che questi siano "la prosecuzione dei lavori effettuati DAL CONDOMINIO lo scorso anno, per cui, da ripartire alla stessa maniera. Finalmente un po' di chiarezza, l'assemblea, deliberando gli interventi al terrazzo e la conseguente ripartizione delle spese doveva anche considerare i danni subiti dal condòmino sottostante: come già supponi anche quelli sono una conseguenza dei problemi di impermeabilizzazione e anche quelle spese vanno ripartite con lo stesso criterio. A questo punto, se l'amministratore non può aderire alle richieste avanzategli, potrebbe averne buoni motivi: perché forse in assemblea nessuno ha reclamato danni e quella riparazione non è stata deliberata, perché poi il danneggiato ha provveduto in proprio senza preavvisare nessuno e adesso reclama il rimborso, perché ...
#13 Inviato 17 Luglio, 2019 JOSEFAT dice: A mio avviso, per risolvere la questione dovrà essere interessato il condominio, perché non è una faccenda che riguarda soltanto il proprietario del terrazzo Ne sono pienamente convinto ma sta di fatto che il debole della vicenda è il proprietario del terrazzo in quanto "colpito" da messa in mora marcog dice: perché poi il danneggiato ha provveduto in proprio senza preavvisare nessuno e adesso reclama il rimborso, perché ... Perchè è scorretto. Ha chiesto una cifra anche eccessiva senza concordarla con Condominio e proprietario del terrazzo. E cosa si dovrebbe fare a questo punto ? Una causa ? Ritengo che sia preferibile pagare il proprietario dell'appartamento (1/3 il proprietario del terrazzo 2/3 il condominio)
#14 Inviato 17 Luglio, 2019 agnclm dice: Perchè è scorretto. Ha chiesto una cifra anche eccessiva senza concordarla con Condominio e proprietario del terrazzo. E cosa si dovrebbe fare a questo punto ? Una causa ? Ritengo che sia preferibile pagare il proprietario dell'appartamento (1/3 il proprietario del terrazzo 2/3 il condominio) può essere una soluzione per chiudere "bonariamente" la questione, ma solo l'assemblea può dire la parola definitiva e fino ad allora l'amministratore non può decidere autonomamente. Richiedete un'assemblea straordinaria con l'argomento all'OdG (almeno 2 condomini con almeno 1/6 dei millesimi ex D.Att.66 C.C.).
#15 Inviato 18 Luglio, 2019 agnclm dice: Il proprietario del terrazzo non vuole fare nessuna frettolosa riparazione : a distanza di un anno (2018 i lavori al terrazzo) è stato messo in mora dal proprietario dell'appartamento sottostante che ha scelto di scrivere solo a lui e non anche al condominio. Allora la cosa è diversa ma resta sempre il fatto che il proprietario del lastrico e soprattutto il suo avvocato hanno sbagliato di grosso. Se c'è stata un'infiltrazione che ha provocato danni ed è stata riparata nel 2018, oltre a riparare il il danno, il condominio doveva "risarcire" (con denaro) il danneggiato sottostante che avrebbe dovuto procedere alla riparazione con impresa di propria fiducia in quanto proprietà privata. L'amministratore avrebbe dovuto già denunciare il danno all'assicurazione al momento del danno per farla periziare. Se il condominio è stato inerte ed il proprietario dell'appartamento ha citato il proprietario del lastrico, quest'ultimo avrebbe dovuto girare la diffida all'amministratore del condominio per discuterne in assemblea. E' stato periziato il danno? E' stato valutato? La richiesta sembra equa? L'assicurazione non è stata interessata oppure l'assicurazione ha già rimborsato tutto nel 2018 e quel denaro lo avete usato per la riparazione del lastrico? Eventualmente, ci sono responsabilità dell'amministratore nel non aver fatto la denuncia? L'amministratore è ancora in tempo per denunciare il danno all'assicurazione? SOno queste le domande che vi dovete fare.
