Riparazione lastrico solare privato a seguito rottura tubo riscaldamento condominiale

[loopad]

Buon giorno,

 

ho bisogno del vostro aiuto per gestire una questione. Premetto che avendo da poco acquistato casa non sono pratico di "vita condominiale" e relativi regolamenti.

 

Stiamo ristrutturando un immobile appena acquistato all'ultimo piano di uno stabile di Milano. Premetto che il rapporto con l'amministratore è purtroppo pessimo.

 

Lo stabile è dotato di riscaldamento condominiale. Il nostro appartamento è dotato di ampio terrazzo che è al contempo lastrico solare, costituisce cioè una parte del tetto dell'appartamento sottostante.

A fine luglio si è rotto un tubo del riscaldamento condominiale esattamente sotto il terrazzo; la rottura ha causato l'allagamento dell'appartamento sottostante.

 

La messa in sicurezza della perdita ha comportato la rimozione / rottura di una serie di piastrelle del terrazzo da parte dell'impresa edile del condominio (circa il 30% della superficie); la perdita è poi stata riparata dall'impresa che ha in gestione l'impianto condominiale, sostituendo solo la porzione di tubo interessata (circa 80 cm su oltre 2,5 metri di ampiezza del terrazzo).

 

Le domande:

 

1. abbiamo richiesto all'amministratore di sostituire l'intera porzione del tubo di riscaldamento che passa sotto il terrazzo (2,5 metri, non solo 80 cm), per evitare di riallagare l'appartamento sottostante e di dover in futuro rompere nuovamente il nuovo terrazzo (l'impianto ha oltre 40 anni....), mentre avendo adesso un terrazzo già "sventrato" per il primo intervento si potrebbe approfittare. L'amministratore ha risposto di NO. Lo può fare? C'è modo di farlo tornare sui suoi passi?

 

2. nel caso in cui decidessimo di riparare solo la porzione di terrazzo interessata dall'intervento di messa in sicurezza con il ripristino delle vecchie piastrelle, qual è la prassi da seguire? Chi chiama l'impresa (noi, avendola già sul posto per la ristrutturazione, o il condominio)? A chi va intestata la fattura: a noi che poi la giriamo al condominio, o direttamente al condominio? C'è bisogno di autorizzazione scritta da parte di qualcuno?

 

3. se decidessimo invece di sostituire l'intera pavimentazione del terrazzo (per non avere la "toppa"), a chi sono in carico le spese? Tutte nostre o una parte nostra e una del condominio? In questo secondo caso, ci sono dei limiti (immagino che non si possa far installare piastrelle d'oro se paga anche il condominio...)? Qual è la prassi da seguire?

 

Abbiamo bisogno di una mano proprio perchè, come abbiamo premesso, i rapporti con l'amministratore sono pessimi, e quindi vorremmo avere dei "punti fermi" su cui basarci.

grazie in anticipo!!

[Mauro G.]

Se non ho capito male l'appartamento allagato è il tuo, il soprastante lastrico solare anche.

La causa del danno è la rottura di una conduttura condominiale.

 

In tali casi si procede aprendo il sinistro presso l'assicurazione condominiale.

 

La causa è dovuta alla rottura di un impianto condominiale in quanto vecchio, non imputabile ad altre cause.

 

Il danno deve essere risarcito dal condominio che recupererà parte del costo di riparazione della causa e risarcimento del danno dall'assicurazione, esclusa la franchigia che resta a suo carico.

 

L'impresa fattura al condominio.

 

1. L'amministratore deve provvedere alla riparazione della parte del tubo danneggiato, di sua iniziativa non può decidere la sostituzione di tutto l'impianto, deve rimettersi all'assemblea. Potresti informare gli altri condòmini della tua proposta e chiedere la convocazione di una assemblea straordinaria apposita seguendo quanto disposto dall'--link_rimosso--

 

L'assemblea delibererà consapevolmente.

 

2. Il costo della ricerca guasto con rifacimento della pavimentazione originale è a carico del condominio. Sia tu che l'amministratore potete produrre dei preventivi, a parità di intervento, di solito si sceglie quello più economico. Prevalendo la fiducia verso la tua impresa, questa potrebbe eseguire l'intervento al costo più basso. All'amministratore deve solo interessare che il condominio si faccia carico dei minori costi possibili e che il danneggiato sia soddisfatto.

 

3. Il costo per il rifacimento della pavimentazione eccedente la riparazione del danno o l'utilizzo di materiali di qualità superiore che quindi aumentino il costo finale, è a carico del proprietario del lastrico.

Se effettuato tutto nello stesso momento, l'impresa può fatturare tutto al condominio e l'amministratore provvederà alla ripartizione corretta, addebitando le quote maggiori a te.

Viceversa l'impresa può emettere due fatture distinte, una al condominio ed una a te per i lavori extra.

Altra alternativa, l'impresa fattura tutto a te, tu presenti la fattura all'amministratore che ti riconosce l'indennizzo ricevuto dall'assicurazione oltre la relativa franchigia (a carico del condominio).

 

Personalmente preferisco mantenere le cose distinte, al fine di non creare malintesi, affinché il danno sia riparato a regola d'arte con fattura al condominio e recupero dell'indennizzo.

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grazie mille.

nella realtà l'appartamento allagato è quello sottostante il mio, quindi il mio interesse particolare è legato soltanto alla riparazione del terrazzo.

 

Chiaro tutto.

Una volta che produco il preventivo per la riparazione della sola porzione danneggiata al condominio (siamo, per semplicità, al punto 2), devo ricevere autorizzazione scritta per far fare i lavori alla "mia" impresa?

 

La mia paura è che l'amministratore si prenda troppo tempo per rispondere - cosa che è già successa - lasciandomi il buco nel terrazzo nella stagione invernale...

[Mauro G.]

Se riesci ad avere qualcosa di scritto è meglio in quanto potrebbero esserci contestazioni riguardo ai costi ed alle ripartizioni, è frequente.

 

Puoi provare ad inviare un sollecito indicando che in caso di mancata risposta ti riservi di procedere con la tua impresa X al costo di Y.

 

Ma non avresti la certezza che la cosa si risolva senza risvolti negativi.

 

Se l'amministratore non ti risponde a chi fai fatturare l'intervento? Chi lo paga? Il sinistro è stato aperto? Chi ha provveduto alla ricerca guasto è una impresa diversa? Se il sinistro è stato aperto, il perito è uscito ed ha visionato ed effettuato una valutazione dettagliata?

 

La riparazione è urgente in quanto sebbene sia stato riparato il tubo danneggiato, in caso di infiltrazioni il condominio può essere chiamato ad ulteriori richieste di risarcimento danni, salvo successivamente rivalersi sull'amministratore.

 

Il problema è che ogni caso fa a sé e si deve tener conto delle disposizioni del legislatore in materia, ad esempio l'articolo 1126 Codice Civile Lastrici solari di uso esclusivo

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [68 disp.att.].

[Mauro G.]

Riassumendo, il danno è riconducibile ad una causa condominiale.

 

Salvo titolo contrario (verifica ad esempio il regolamento di condominio), la ripartizione segue il disposto di 1/3 a carico del proprietario del lastrico e 2/3 a carico dei condòmini sottostanti.

 

L'eventuale indennizzo viene ripartito con i medesimi criteri.

[loopad]

Corretto, il danno ha causa condominiale.

 

Non ho capito però se la suddivisione 2/3 - 1/3 si applica

- alla riparazione del danno (cioè al ripristino delle piastrelle rimosse) --> paga interamente il condominio oppure 1/3 - 2/3

- all'eventuale rifacimento dell'intera pavimentazione

 

Inoltre, mi confermi che il riferimento normativo è 1126 CC?

 

grazie!

[bilbetto]

Il riferimento è Art. 1126 cc. (Ripartizione spese lastrico solare di uso esclusivo).

 

Si riferisce all'eventuale rifacimento della copertura (ammesso che l'assemblea approvi) dedotta della rimessa in pristino del danno che è a carico del condominio.

L'eventuale sola riparazione del danno compreso la copertura del "buco" è a carico del condominio.

[loopad]

Bene grazie.

 

La ripartizione 2/3 - 1/3 non è, mi sembra di capire, automatica, nel senso che non è automatico che se io rifaccio tutta la pavimentazione come pare a me poi il condominio mi dia i 2/3 dell'importo.

Corretto?

 

- - - Aggiornato - - -

 

NB: per "come pare a me" intendo naturalmente una sostituzione con criterio di tutte le piastrelle della pavimentazione, poichè la sostituzione della sola porzione lesionata è esteticamente una toppa brutta assai a vedersi..

 

non intendo certo mettere marmi e graniti pregiati..

[bilbetto]

Se le cambi tutte di tua iniziativa è per una scelta personale e devi farlo a tue spese. Altrimenti deve essere deliberato in assemblea. Se deciderai comunque di seguire questa strada sarà necessario fare molta attenzione all'impermeabilizzazione sottostante. Se dovesse subire dei danni e causare successive infiltrazione saranno guai.

[loopad]

grazie..

 

approfitto della vostra disponibilità e competenza per un ultimo consiglio "di metodo"..

 

come posso regolarmi nel caso in cui l'amministratore non risponda a mie richieste / comunicazioni in tempi "normali"?

 

lui ha qualche obbligo di risposta o può "fregarsene"? in che tempistiche? (ovvio che non pretendo risposta in giornata, ma se fa ad esempio passare un mese?)

conviene che utilizzi tipi "speciali" di comunicazione (es. raccomandate invece di mail)?

[bilbetto]

Quando si fanno richieste ufficiali che necessitano di risposte ufficiali, PEC o raccomandate sono le più consigliate.

[andreao]

Bene grazie.

 

La ripartizione 2/3 - 1/3 non è, mi sembra di capire, automatica, nel senso che non è automatico che se io rifaccio tutta la pavimentazione come pare a me poi il condominio mi dia i 2/3 dell'importo.

Corretto?

 

- - - Aggiornato - - -

 

NB: per "come pare a me" intendo naturalmente una sostituzione con criterio di tutte le piastrelle della pavimentazione, poichè la sostituzione della sola porzione lesionata è esteticamente una toppa brutta assai a vedersi..

 

non intendo certo mettere marmi e graniti pregiati..

Per quanto riguarda il problema della "toppa" il danneggiato ha diritto al ripristino della situazione preesistente sia dal punto di vista funzionale che estetico. Quindi il condominio o riesce a reperire delle piastrelle compatibili con quelle che si sono dovute rompere oppure deve risarcire il rifacimento integrale delle piastrelle. A tal proposito è interessante la sentenza della cassazione 12920/2015.

[bilbetto]

Wow ... pure la pavimentazione gratuita del lastrico. Un vero regalo di Natale. A parte gli scherzi mi sembra pure giusto.

[loopad]

grazie del contributo..

rimane il fatto che, con un amministratore così poco collaborativo e anzi direi ostile, ogni nostro diritto ce lo dobbiamo sudare..

[bilbetto]

Fino a che non suderanno più di 500 millesimi ....

[loopad]

diciamo che rimanendo nella metafora, non capisco come facciano gli altri condomini a non sudare.. immagino che, essendo persone mediamente anziane, abbiano poca voglia di rompersi le scatole e di provare a cambiarlo...

 

tanto per fare capire la situazione, ho inviato ieri la richiesta di cui ho parlato nel thread gemello a questo (rimozione contatore gas) e non solo non ho ricevuto risposta, ma non sono neppure riuscito a parlare con lo studio...

[bilbetto]

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