1. Lavori straordinari riguardanti il lastrico solare 2. Richiesta risarcimento danni da parte di uno dei condomini sottostanti

[Condomino 2.0]

1. In merito alla suddivisione delle spese della impermeabilizzazione del lastrico solare è stato violato l’articolo 1126 del codice civile che afferma che: “l’onere del rifacimento dell’impermeabilizzazione del lastrico deve ricadere per 1/3 su coloro che ne sono proprietari esclusivi e 2/3 suddiviso in millesimi di proprietà tra tutti i condomini, diversamente, l’onere sui parapetti ricade solo sui proprietari del lastrico solare”. Così non è stato fatto. Per contro, l’onere di tutta l’impermeabilizzazione del lastrico solare è ricaduta su tutti i condomini e quella dei parapetti suddivisa in 1/3 sui proprietari del lastrico e 2/3 sui condomini. Per ottenere ciò durante un assemblea di cui sono pienamente indignato, l’amministratore ha tirato fuori un ulteriore regolamento condominiale che specificava che “poiché i parapetti hanno la funzione di fare da contrappeso al cornicione e quindi data l’utilità (utilitas) verso l’intero condominio questa (bizzarra) ripartizione delle spese condominiali sarebbe stata corretta”. I condomini vengono plagiati come sempre succede e questo aggrava economicamente sulle povere famiglie che devono sempre mettere mani nel portafogli. Quel che è certo però che un regolamento assemblare non può violare il codice civile così come potrebbe farlo invece un regolamento contrattuale.

2. In merito al risarcimento danni per infiltrazioni acqua del condominio sottostante in linea di principio questo dovrebbe essere corretto. Chi sbaglia paga. Questo però non è il caso. Il proprietario dell’appartamento sottostante il lastrico solare ha lasciato il proprio appartamento in totale stato di abbandono ed incuria per decenni e quindi credo che non vi siano i termini necessari per il proprietario al di sotto del lastrico solare per richiedere i danni al condominio. Al massimo sarebbe l’intero condominio a chiedere i danni a questo proprietario per incuria e per il fatto che se avesse avvertito prima il condominio delle infiltrazioni allora il condominio sarebbe intervenuto per tempo e magari avrebbe avuto minori spese riguardanti i lavori. Infatti il proprietario dell'appartamento sottostante intanto convince l'amminstratore della leggitimità della richiesta danni in sede di assemblea e successivamente l'amministratore convince l'intero condominio. E anche qui io rimango indignato.

 

La richiesta stragiudiziale risarcitoria è stata approvata dall’assemblea nonostante l’assurdità della faccenda. Questo perché i condomini come dicevo vengono plagiati durante le assemblee un po’ per ignoranza e un po’ perché chi veramente ormai è compromesso sarà sicuramente l’amministratore ed anche alcuni condomini proprietari del lastrico e forse anche l’ex amministratore proprietario di uno degli appartamenti stante al di del sotto lastrico che eseguì male i lavori del dopo-guerra.

 

Fatto sta che le famiglie hanno dovuto pagare un lastrico solare che poi successivamente è stato gonfiato di ben 40% nonostante vi sia stato un capitolato e nonostante vi sia stato un direttore lavori che avrebbe dovuto fare gli interessi dell'intero condominio. Ora le famiglie devono fare i conti con la ristrutturazione della struttura del sotto-lastrico (tutto ovviamente suddivviso come sempre

 

Nonostante io mi sia opposto durante tutte queste assemblee sembra che sia solo e l’unico che vede le questioni in malafede e sembra che io sia l’unico che vede irregolarità.

 

Mi rivolgo a voi. Vi sembra un truffa ben combinata? In genere per una truffa così a chi ci si deve rivolgere: Carabinieri, Polizia o Guardia di Finanza? In quanti sono gli amministratori che fanno i furbetti in Italia? Chi controlla? Come mai la nuova richiesta del pizzo moderno passa per legale e se non paghi arrivano anche i decreti ingiuntivi? Chi difende i cittadini?

[Nicolas Fiasconaro]

Salve,

sicuri che ci sia stata violazione dell'art.126? Dalla tua domanda non si capisce se il lastrico solare sia di proprietà esclusiva o meno.

Se è di proprietà esclusiva è corretta la ripartizione secondo l'art.1126. Se è di proprietà condominiale sarà da ripartire a carico di tutti.

Inoltre in merito al risarcimento danni, se è di proprietà esclusiva, il proprietario presumibilmente è lo stesso dell'appartamento sottostante, quindi che risarcimento deve chiedere?

Se invece il lastrico solare è condominiale, potrà chiedere il risarcimento ma lui stesso parteciperà al costo, inoltre l'assicurazione dovrà effettuare una perizia e valutare se sussistono i requisiti per concedere la copertura assicurativa.

Infine, una volta fatto il capitolato, avete fatto una gara tra le ditte? Se il preventivo era quello, ci sono state varianti che hanno portato all'aumento di costo? E tali varianti sono state approvate?

 

Cordiali saluti.

[Condomino 2.0]

L'accesso al lastrico avviene solo ed esclusivamente dai propietrai dei due appartamenti dell'attico. E' chiaro che gli altri condomini non hanno copia dell'atto di proprietà ma non vi si può nemmeno accedere perché bisognerebbe passare attraverso i loro appartamenti quindi ne sarei abbastanza convinto almeno dell'uso esclusivo.

 

Gli appartamenti al di sotto dell'attico sono di altrui proprietà.

 

L'assicurazione ha prodotti di scarsa qualità e risarcisce poche cose.

 

Tra le ditte ha vinto quella che ha fatto il prezzo inferiore e combinazione era proprio quella che lavora da anni con lo stesso amministratore. Trovare delle varianti che fanno lievitare i costi è molto facile. Lo insegna la storia.

 

Se si trova un condominio facilmente plagiabile vi si può anche farsi approvare che gli asini volano, però a spese dei condomini.

 

Chi difende i condomini? Come mai non c'è un ente che controlla?

[emanuela cucco]

Gentilissimi tutti,

sono iscritta da poco e spero di non inciampare in errori di comunicazione.

Con la presente sono a richiedere un aiuto sul quesito che sto a porvi:

nel mio condominio è applicato il regolamento condominiale di tipo contrattuale dove si cita che tutte le spese condominiali ordinarie e straordinarie devono essere suddivisi a millesi di proprietà (addirittura la spesa dell'acqua), precisato questo il problema sorge in modo gravoso ora che si necessita il rifacimento di un lastrico solare di uso eslusivo del proprietario dell'attico.

In questo caso specifico le spese straordinarie devono essere suddivise attenendosi al regolamento contrattuale o come indicazioni del Codice Civile?

Grazie Emanuela

[bilbetto]

Bisognerebbe leggere attentamente il RdC per vedere se dice qualcosa in merito ai lastrici e in generale sulla ripartizione delle spese.

 

L'art. 1126 cc che dispone una suddivisione delle spese per 1/3 a carico del proprietario esclusivo dello stesso e per 2/3 a carico di tutti i condòmini che ne sono coperti anche parzialmente, non va contro il RdC, perchè per la ripartizione delle spese viene utilizzata proprio la tabella millesimale di proprietà. Quindi non mi sembra ci sia contraddizione tra codice civile e RdC.

 

Sulla spesa dell'acqua ci sarebbe da dire molto ... ma mi limito a rispondere al quesito principale.

[emanuela cucco]

se ci si attiene al regolamento condominiale contrattuale i paganti sono 8 appartamenti se ci si attiene al Codice Civile gli appartamenti paganti sono 18 chiaramente rispettando le quote millesimali

[JOSEFAT]

la ripartizione delle spese condominiali è regolata dall'art. 1123 c.c. che però è un articolo derogabile, questo significa che una convenzione approvata da tutti i condomini, in questo caso il regolamento di condominio contrattualmente approvato, può derogare le norme nello stesso contenute.

 

1123. Ripartizione delle spese. (Derogabile)

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno , salvo diversa convenzione.

 

In conclusione nel tuo caso vale quanto disposto dal Rdc

[emanuela cucco]

grazie, ma forse non mi sono spegata bene

l'amministratore del mio condominio applica le spese rifacimento lastrico solare per un 1/3 al proprietario dell'attico e per 2/3 ai proprietari degli appartamenti sotto detto terrazzo (8 app.) se invece si DEVE applicare il regolameto condominiale contrattuale la spesa sarebbe divisa per 18 appa. le quote cambiano sostanzialmente. grazie emanuela

[JOSEFAT]

grazie, ma forse non mi sono spegata bene

l'amministratore del mio condominio applica le spese rifacimento lastrico solare per un 1/3 al proprietario dell'attico e per 2/3 ai proprietari degli appartamenti sotto detto terrazzo (8 app.) se invece si DEVE applicare il regolameto condominiale contrattuale la spesa sarebbe divisa per 18 appa. le quote cambiano sostanzialmente. grazie emanuela

la ripartizione della spesa 1/3 e 2/3 è regolata dall'art. 1126 c.c. ma anche questa è una norma derogabile, quindi anche in questo caso vale quanto disposto dal regolamento contrattuale

 

1126. Lastrici solari di uso esclusivo. (Derogabile)

[bilbetto]

Il fatto di dividere la spesa per 8 o per 18 non va contro il RdC se questo dispone che "le spese ordinarie e straordinarie devono essere suddivise per millesimi di proprietà", perchè il regolamento non precisa se debbano partecipare sempre "tutti" oppure "coloro che ne usufruiscono". Dal momento che pare non sia specificato, ricorrerei all'art. 1126 comprendendo nei 2/3 i soli condòmini coperti, anche parzialmente, dal lastrico in questione.

[JOSEFAT]

Il fatto di dividere la spesa per 8 o per 18 non va contro il RdC se questo dispone che "le spese ordinarie e straordinarie devono essere suddivise per millesimi di proprietà", perchè il regolamento non precisa se debbano partecipare sempre "tutti" oppure "coloro che ne usufruiscono". Dal momento che pare non sia specificato, ricorrerei all'art. 1126 comprendendo nei 2/3 i soli condòmini coperti, anche parzialmente, dal lastrico in questione.

questa volta non sono d'accordo con te, se il regolamento contrattuale specifica il tipo di ripartizione, non vedo perché, contrariamente a quanto previsto dalla convenzione, si debba applicare l'art. 1126 c.c. (derogabile)

[bilbetto]

Bisognerebbe leggere esattamente cosa dice il regolamento. Quando le norme incidono sui diritti individuali è fondamentale che siano chiare, altrimenti sono "facilmente" discutibili e le relative delibere soggette a impugnazione. Non ho escluso a priori ciò che dici, ma bisogna entrare nel merito.

[JOSEFAT]

Bisognerebbe leggere esattamente cosa dice il regolamento. Quando le norme incidono sui diritti individuali è fondamentale che siano chiare, altrimenti sono "facilmente" discutibili e le relative delibere soggette a impugnazione. Non ho escluso a priori ciò che dici, ma bisogna entrare nel merito.

la ma risposta è stata data in base a quanto detto da emanuela cucco poi se il regolamento prevede una cosa diversa, anche la risposta potrebbe essere diversa, ma questo deve confermarlo emanuela cucco

[emanuela cucco]

il regolamento cita: tutte le spese condominiali ordinarie e straordinarie devono essere suddivise per millesimi di propietà

[JOSEFAT]

si, ma in questo caso la norma non è chiara, perché anche nel disposto dell'art. .1126 le spese vanno ripartite per millesimi di proprietà, se pur tenendo conto della suddivisione di 1/3 e 2/3. Pertanto a questo punto, ritengo, sia opportuno applicare detto articolo.

[bilbetto]

E' una questione molto "fine" ma se ritenete che si possa andare sul sicuro ...

 

La norma dice che le spese devono essere suddivise per millesimi di proprietà .... ok .... ma chi sono quelli che partecipano? Tutti? Quindi anche se si rompe una colonna discendente di acque nere partecipano tutti? ..... Ho qualche serio dubbio che mi permetto di esprimere. Sono d'accordo sulle modalità di ripartizione (tabella millesimale di proprietà e non altro .... questo secondo me vuole sottolineare la norma) ma non su chi vi debba partecipare.