#1 Inviato 8 Gennaio, 2018 Una domanda di carattere generale. Per deliberare in merito all'esecuzione o meno di lavori di manutenzione relativi ad un solaio interpiano vanno utilizzate delle tabelle millesimali predisposte appositamente per questa circoscritta situazione, quindi non le tabelle millesimali relative all'intero edificio? Nello specifico le proporzioni millesimali vanno calcolate sulla base della superficie virtuale dei locali sovrastanti e di quelli sottostanti per rispettare l'articolo 1123? La stessa procedura andrebbe utilizzata per decidere se procedere o meno al rifacimento di un tetto che copre solo parte dell'edificio, ovvero con tabelle millesimali appositamente predisposte e non con le tabelle millesimali relative all'intero edificio? Escludendo quindi dalla scelta i condòmini non coperti dal tetto o con millesimi ridotti quelli coperti solo in parte?
#2 Inviato 8 Gennaio, 2018 La decisione di effettuare lavori di manutenzione di un solaio di interpiano spetta ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti. (art. 1125 c.c.). Alla votazione della delibera di esecuzione di lavori rifacimento di un tetto che copre solo parte dell'edificio parteciperanno con i rispettivi millesimi solo i proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto. (art. 1123 c.c., comma 3).
#3 Inviato 8 Gennaio, 2018 Quindi se un proprietario si trova coperto solo in parte dal tetto da riparare deve partecipare alla decisione con una quota millesimale inferiore rispetto a quella normale, ovvero detratta dei millesimi della parte dell'appartamento che non è coperta, portando di conseguenza ad un aumento proporzionale dei millesimi dei proprietari totalmente coperti dal tetto? In sostanza servirebbe un geometra che predisponga apposite proporzioni millesimali relative al rifacimento del tetto, a cui ricorrere sia per deliberare la decisione sia per ripartire le spese?
#4 Inviato 8 Gennaio, 2018 Si fa riferimento al principio della verticale effettiva cosi come previsto dalla sentenza della Cassazione 1451/2014.
#5 Inviato 8 Gennaio, 2018 Grazie per l'indicazione relativa alla corte di Cassazione sulla verticale effettiva: quindi, in definitiva, per poter procedere prima alla deliberazione e poi alla ripartizione dei costi è necessario il preventivo consulto di un geomertra che stenda una tabella millesimali circoscritta allo specifico caso, differente dalla tabella millesimali ordinaria (in soldoni una tabella millesimale in cui compaiono solo coloro che sono coperti e in cui coloro che solo parzialmente coperti vantino meno millesimi rispetto alla tabella ordinaria e di conseguenza chi integralmente coperto abbia più millesimi rispetto a quella ordinaria)?
#6 Inviato 8 Gennaio, 2018 Si deve prima calcolare quanti mq di ciascuna u.i. Siano coperti cioè si trovino sulle verticale effettiva e da questi ricavare i millesimi con i quali ripartire la spesa.
#7 Inviato 8 Gennaio, 2018 Al solito non sono d’accordo con la questione della verticale effettiva. La sentenza di Cassazione citata SE BEN LETTA si riferisce ad un particolarissimo caso in cui il condòmino proprietario del lastrico ne è anche contemporaneamente coperto per una parte della sua unità immobiliare sottostante. In questo caso, e solo in questo caso, il condòmino partecipa ai 2/3 della spesa con la porzione di unità effettivamente coperta (quindi non con quella che accede al lastrico e si trova al livello superiore). La sentenza di merito non parla MAI di porzione inclusa nella verticale intendendo i soli millesimi compresi nella colonna! Per maggior chiarezza allego il dettaglio della sentenza citata: Come questa Corte ha ripetutamente affermato (Sez. 2, 9 novembre 2001, n. 13858; Sez. 2, 15 luglio 2003, n. 11029; Sez. 2, 28 settembre 2012, n. 16583), la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ai sensi dell’art. 1126 cod. civ., per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura. Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico solare, per porre a loro carico un terzo dell’onere della riparazione o della ricostruzione, ma, nell’ambito dei rimanenti condomini, va fatta un’ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell’edificio coperta dal lastrico. Risulta evidente dal principio sopra enunciato che nella ripartizione dei restanti due terzi della spesa (una volta detratto il terzo dovuto da chi ha l’uso esclusivo del lastrico) la qualità di partecipante al condominio genericamente intesa non ha un rilievo di per sè determinante. Quello che importa, ai fini dell’obbligo della contribuzione alla spesa effettuata per la riparazione o la ricostruzione della terrazza, è che il condomino sia proprietario di una unità immobiliare sita nella zona dell’edificio coperta dal lastrico e, cioè, che tale unità sia compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 15 aprile 1994, n. 3542). Solo nel caso che colui che abbia l’uso esclusivo del lastrico sia anche proprietario di una delle unità ad essi sottostante, si verifica l’obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, quale utente esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione del valore millesimale dell’unità compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 29 gennaio 1974, n. 244; Sez. 2, 16 luglio 1976, n. 2821; Sez. 2, 19 ottobre 1992, n. 11449). E poichè il criterio che appunto rileva, per il riparto del carico dei restanti due terzi fra tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, è quello, dettato dall’art. 1126 cod. civ. , della “proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno”, il concorso nella suddetta quota – là dove, come nella specie, l’appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano superiore, del calpestio sul lastrico solare e, al piano inferiore, della copertura – si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l’obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell’appartamento. A tale principio di diritto si è correttamente attenuta la Corte territoriale, escludendo che, con riferimento al riparto della spesa di rifacimento del lastrico, l’appartamento del F. debba partecipare in relazione ai due terzi con una quota millesimale rappresentativa dell’intera superficie dell’appartamento, anche per la parte superiore non coperta dal lastrico solare.”.
#8 Inviato 8 Gennaio, 2018 Ricavare un valore millesimale da una unità immobiliare “tronca” e cioè limitatamemte alla porzione di unità compresa nella proiezione verticale del lastrico è inconcepibile. Ha senso, nell’esempio della sentenza, dividere i millesimi per singolo livello, facendo partecipare alla spesa di 1/3 TUTTO il valore millesimale della proprietà (in quanto fruitore esclusivo del lastrico) mentre nei 2/3 parteciperà SOLO il valore millesimale complessivo del livello inferiore e cioè quello coperto, seppure parzialmente, dal lastrico stesso.
#9 Inviato 8 Gennaio, 2018 Quindi le tabelle millesimali che si usano per ripartire i costi nello specifico caso del tetto vanno utilizzate anche per decidere, in prima istanza, se procedere o meno ai lavori? Per decidere se procedere o meno ai lavori non vanno utilizzate le tabelle ordinarie, ma solo quelle circoscritte a questo specifico caso? Idem anche nell'ipotesi di un solaio interpiano che coinvolge 3 o più condòmini (naturalmente con l'applicazione dell'art. 1125, metà e metà? In conclusione, nell'ipotesi di questo Condominio ci sarebbe tre tabelle millesimali: quella delle spese ordinarie, quella del rifacimento del tetto, quella del solaio interpiano; e in tutti e tre i casi queste distinte tabelle andrebbero utilizzate sia per deliberare la decisione sia per ripartire i costi?
#10 Inviato 8 Gennaio, 2018 Chi deve partecipare alla spesa deve partecipare alla decisione. Si tratta pur sempre di un condominio parziale (art. 1123 cc comma 3). Attenzione ... nell’ultimo post tu parli di tetto, non di lastrico, sono due cose MOOOLTO diverse, ma penso tu intenda lastrico altrimenti tutti i post di prima non avrebbero senso. Lastrico: partecipano alla delibera il proprietario del lastrico e tutti coloro che ne sono coperti anche parzialmente. Esclusi tutti gli altri. Ripartisci la spesa ex art. 1126 cc Solaio: se il solaio divide proprietà private soprastanti e sottostanti la ripartizione è normata dall’art. 1125 cc ma la decisione di spesa è demandata ai diretti interessati, non coinvolgendo parti comuni. A tal proposito molto interessante la sentenza che linko: --link_rimosso-- Per le spese ordinarie generali partecipano tutti i condòmini.
#11 Inviato 8 Gennaio, 2018 Sig. Boldrini, grazie mille per la gentile e dettagliata risposta. Io sono interessato esclusivamente alla questione del tetto e del solaio interpiano, non a quella del lastrico. Se ho capito bene per il tetto è l'art. 1123 in base a cui la decisione e i successivi costi vengano gestiti utilizzando una tabella millesimale che tenga conto esclusivamente dei proprietari che godono della copertura del tetto. Invece, per il solaio interpiano l'art. 1125, quindi metà e metà con apposita tabella millesimale che coinvolga, sia nella decisione che nella ripartizione, solo i diretti interessati per quella specifica parte dell'edificio.
#12 Inviato 8 Gennaio, 2018 Allora mi devi scusare tantissimo. Tetto e lastrico vengono considerati in maniera completamente differente perchè mentre il lastrico offre una superficie di calpestio e quindi la ripartizione delle spese impegna anche colui che lo possiede in proprietà o uso esclusivo, il tetto (quello a falde) è parte comune a tutti gli effetti e ovviamente l’art. 1126 cc non c’entra una mazza 😉 1
#14 Inviato 8 Gennaio, 2018 Nella seconda parte del quesito posto, Lorenzo DC chiede quali condomini debbano partecipare alla votazione della delibera relativa ai lavori da eseguire sul tetto che copre una porzione del fabbricato condominiale e la mia risposta si basa sul terzo comma dell’art. 1123 (condominio parziale) e non sull’art. 1126 del c.c. In entrambi i casi posti, è sufficiente utilizzare la tabella generale di proprietà estrapolando i millesimi delle unità immobiliari interessate e, volendo, calcolando le tabelle millesimali relative, cui fa cenno Lorenzo DC, riproporzionando a mille i valori estrapolati.
#15 Inviato 9 Gennaio, 2018 Grazie anche G.Ago. Colgo l'occasione per specificare ulteriormente il mio quesito relativo al solaio interpiano. Se il rifacimento del suddetto coinvolge, anche se in minima parte, il pezzo di una parte comune (circoscritta ad un piano) come si deve procedere per la deliberazione dei suddetti lavori? La volontà dei singoli proprietari degli appartamenti posti sui due piani e gli interessi condominiali relativi alla porzione delle parti comuni devono essere mediati da una delibera Assembleare (con millesimi circoscritti alla specifica situazione) e quindi affidare ad essa la decisione se procedere o meno ai lavori di manutenzione sul solaio interpiano? Come conciliare l'accordo fra i proprietari privati dei due piani e gli interessi condivisi di tutti i condòmini che dovrebbero partecipare alle spese per quella piccola porzione di solaio? Di conseguenza, la ditta che fa i lavori dovrebbe emettere più fatture intestate distintamente ai proprietari privati e una fattura intestata al Condominio per la specifica porzione delle parti comuni con relativa detrazione fiscale?
#16 Inviato 9 Gennaio, 2018 Il solaio che divide due piani di un edificio va considerato comune ai proprietari di tali piani, in quanto svolge allo stesso tempo la duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore, costituendo un corpo unico formato da elementi strutturali fusi, stabilmente fra loro e incorporati in altre strutture comuni, cioè nei muri maestri. Ogni parte dell’intera struttura del solaio appartiene pro indiviso a ciascuno dei due comproprietari. Infatti, i solai, come si evince dall’art. 1117 del c.c., non rientrano nel novero delle parti comuni, pertanto, la decisione degli interventi di riparazione spetta ai proprietari dei piani e l’amministratore è estraneo rispetto ad essi, salvo che non venga arrecato danno alla parti comuni condominiali. Nel caso proposto il solaio di interpiano separa il piano superiore in proprietà esclusiva (A) dal piano inferiore in parte in proprietà esclusiva (B) e in pare in proprietà comune © a tutti i condomini. In applicazione dell’art. 1125 del c.c. le decisioni saranno prese dai due proprietari A e (B + C), ove C è il condominio rappresentato dall’amministratore. Le spese per la manutenzione del solaio saranno ripartite in parti eguali fra A e (B +C) e in proporzione alle rispettivi aree delle superficie di solaio coprenti le proprietà B e C, fra B e C. La spesa attribuita a C sarà ripartita in millesimi di proprietà fra tutti i condomini, compresi A e B. Tutti i soggetti menzionati potranno beneficiare della detrazione fiscale per ristrutturazione: "di conseguenza, la ditta che fa i lavori dovrebbe emettere più fatture intestate distintamente ai proprietari privati e una fattura intestata al Condominio per la specifica porzione delle parti comuni” e tutti i pagamenti dovranno essere fatti utilizzando i bonifici per ristrutturazione (parlanti). 1
#17 Inviato 9 Gennaio, 2018 G. Ago davvero grazie mille. Il suo post è veramente esaustivo e ha dissipato i miei dubbi a riguardo. Grazie ancora.
