Altro caso, consulto tra colleghi

[gewi]

Situazione analoga a quella presentata in un'altra discussione.

Il mio caso è quello che vi descrivo.

Da poco sono stato chiamato ad amministrare un piccolo condominio di 6 UI, precedentemente gestito da un amministratore interno, figlio del precedente proprietario di tutto l'immobile. Adesso anche lui ha venduto e io sono stato chiamato.

In realtà si tratta di un piccolo complesso immobiliare, su tre particelle catastali, con unico accesso su pubblica via.Fino a una decina di anni fa non era un condominio, poichè il proprietario era unico. Al suo decesso gli eredi hanno venduto ad estranei la famiglia, tranne uno che ha tenuto un appartamento fino a poco tempo fa.

Ho verificato i dati catastali e gli atti di acquisto.

Questa la situazione:

 

edificio A: palazzina condominiale di 6 appartamenti con androne di accesso a due corti successive, particella catastale 500 (inventata)

 

edificio B: situato in una corte particella 501, con unico accesso dall'androne del condominio. il piccolo edificio ha alcuni depositi al piano terra, che risultano pertinenze degli appartamenti edificio A. Secondo gli atti di acquisto risulta la comproprietà della corte part. 501 e dell'androne part. 500.

Al primo piano di questo edificio B c'è un loft con destinazione d'uso residenziale, adibita a studio di un pittore. per atto di acquisto NON risulta alcuna comproprietà di androne part. 500 e corte 501

 

edificio C: sono autorimesse pertinenziali alle UI edificio A part. 500, particella catastale ancora diversa diciamo 502. Vi si accede solo tramite androne edificio A part. 500 e corte edificio B part. 501. Le unità part. 500 e 501 non hanno proprietà di parti comuni qui, per rogiti di compravendita

 

A tutt'oggi esiste un condominio, con CF e tabelle MM, comprendente solo l'edificio A. Il resto era gestito familiarmente e le spese quasi inesistenti per le due corti comuni, in cui tutti parcheggiano, divise in parti uguali. Così come un contributo, con suddivisione pro quota, ha sempre pagato il pittore per la corte part. 501 e le spese uso androne.

Con l'arrivo di un nuovo proprietario edificio A, si vogliono tabelle MM che includano TUTTO, anche le corti e il loft del pittore, poichè sono in vista lavori di ristrutturazione.

Il pittore si oppone poichè dal suo atto di acquisto e provenienza non risultano proprietà comuni nella part 500. Deve transitarci per forza, dice per servitù destinazione padre di famiglia. Era un unico proprietario che ha venduto il loft ma non la comproprietà dell'androne e della corte. Si dichiara disponibile a contribuire, come ha sempre fatto, alle spese per l'uso dell'androne (pulizia e illuminazione), ma è determinato a non voler inserire la sua proprietà nel condominio, poichè ai sensi dell'art. 1117 non risultano parti comuni. Al massimo con i depositi pertinenze (tetto e suolo).

D'altra parte il nuovo proprietario UI edificio A, che posside anche un deposito nel B e un garace nel C, insiste per rifare le tabelle MM che comprendano tutto.

 

Colleghi, che faccio per evitare la guerra? Avrei pensato di proporre una perizia o richiedere un parere pro eritate ad un avvocato. Voi cosa mi consigliate?

Grazie.

[AmminiRC]

Situazione analoga a quella presentata in un'altra discussione.

Il mio caso è quello che vi descrivo.

Da poco sono stato chiamato ad amministrare un piccolo condominio di 6 UI, precedentemente gestito da un amministratore interno, figlio del precedente proprietario di tutto l'immobile. Adesso anche lui ha venduto e io sono stato chiamato.

In realtà si tratta di un piccolo complesso immobiliare, su tre particelle catastali, con unico accesso su pubblica via.Fino a una decina di anni fa non era un condominio, poichè il proprietario era unico. Al suo decesso gli eredi hanno venduto ad estranei la famiglia, tranne uno che ha tenuto un appartamento fino a poco tempo fa.

Ho verificato i dati catastali e gli atti di acquisto.

Questa la situazione:

 

edificio A: palazzina condominiale di 6 appartamenti con androne di accesso a due corti successive, particella catastale 500 (inventata)

 

edificio B: situato in una corte particella 501, con unico accesso dall'androne del condominio. il piccolo edificio ha alcuni depositi al piano terra, che risultano pertinenze degli appartamenti edificio A. Secondo gli atti di acquisto risulta la comproprietà della corte part. 501 e dell'androne part. 500.

Al primo piano di questo edificio B c'è un loft con destinazione d'uso residenziale, adibita a studio di un pittore. per atto di acquisto NON risulta alcuna comproprietà di androne part. 500 e corte 501

edificio C: sono autorimesse pertinenziali alle UI edificio A part. 500, particella catastale ancora diversa diciamo 502. Vi si accede solo tramite androne edificio A part. 500 e corte edificio B part. 501. Le unità part. 500 e 501 non hanno proprietà di parti comuni qui, per rogiti di compravendita

 

A tutt'oggi esiste un condominio, con CF e tabelle MM, comprendente solo l'edificio A. Il resto era gestito familiarmente e le spese quasi inesistenti per le due corti comuni, in cui tutti parcheggiano, divise in parti uguali. Così come un contributo, con suddivisione pro quota, ha sempre pagato il pittore per la corte part. 501 e le spese uso androne.

Con l'arrivo di un nuovo proprietario edificio A, si vogliono tabelle MM che includano TUTTO, anche le corti e il loft del pittore, poichè sono in vista lavori di ristrutturazione.

Il pittore si oppone poichè dal suo atto di acquisto e provenienza non risultano proprietà comuni nella part 500. Deve transitarci per forza, dice per servitù destinazione padre di famiglia. Era un unico proprietario che ha venduto il loft ma non la comproprietà dell'androne e della corte. Si dichiara disponibile a contribuire, come ha sempre fatto, alle spese per l'uso dell'androne (pulizia e illuminazione), ma è determinato a non voler inserire la sua proprietà nel condominio, poichè ai sensi dell'art. 1117 non risultano parti comuni. Al massimo con i depositi pertinenze (tetto e suolo).

D'altra parte il nuovo proprietario UI edificio A, che posside anche un deposito nel B e un garace nel C, insiste per rifare le tabelle MM che comprendano tutto.

 

Colleghi, che faccio per evitare la guerra? Avrei pensato di proporre una perizia o richiedere un parere pro eritate ad un avvocato. Voi cosa mi consigliate?

Grazie.

Per iniziare io ho fatto una memoria tecnica proprio per essere sicura di chi e proprietario-comproprietario -servitù

Nella memoria il geometra ti spiegherà come viene divisa la spesa e come ti devi muovere

Tutti con loro che hanno lo stesso mapp , lo stesso mappale deve avere anche il cortile sono comproprietari invece gli altri hanno la servitù

 

- - - Aggiornato - - -

 

Per iniziare io ho fatto una memoria tecnica proprio per essere sicura di chi e proprietario-comproprietario -servitù

Nella memoria il geometra ti spiegherà come viene divisa la spesa e come ti devi muovere

Tutti con loro che hanno lo stesso mapp , lo stesso mappale deve avere anche il cortile sono comproprietari invece gli altri hanno la servitù

 

e tutto sommato può essere che sono comproprietari ma hanno anche la servitù di passo

Ribadisco per avere le cose ben chiare devi fare una memoria tecnica

[gewi]

Per iniziare io ho fatto una memoria tecnica proprio per essere sicura di chi e proprietario-comproprietario -servitù

Nella memoria il geometra ti spiegherà come viene divisa la spesa e come ti devi muovere

Tutti con loro che hanno lo stesso mapp , lo stesso mappale deve avere anche il cortile sono comproprietari invece gli altri hanno la servitù

 

- - - Aggiornato - - -

e tutto sommato può essere che sono comproprietari ma hanno anche la servitù di passo

Ribadisco per avere le cose ben chiare devi fare una memoria tecnica

Non ho capito questo commento. Mi puoi per favore spiegare cosa intendi?

A me pare una contraddizione: se sei proprietario non hai la servitù di passo

[AmminiRC]

Nel mio caso A e B sono comproprietari del cortile ma chi ne possiede box e posti auto hanno anche la servitù di passo

Sembra strano però sembra possibile

A e B comproprietari del cortile

C solo servitù di passo

A avendo di proprietà 2posti auto +box ha sulla sua proprietà anche servitù di passo

B non non avendo posti o box auto ma ha ingresso carraio possiede anche la servitù di passo

Per questo ti consiglio di fare una memoria tecnica anche con la divisione delle spese

[gewi]

Nel mio caso A e B sono comproprietari del cortile ma chi ne possiede box e posti auto hanno anche la servitù di passo

Sembra strano però sembra possibile

A e B comproprietari del cortile

C solo servitù di passo

A avendo di proprietà 2posti auto +box ha sulla sua proprietà anche servitù di passo

 

P

B non non avendo posti o box auto ma ha ingresso carraio possiede anche la servitù di passo

Per questo ti consiglio di fare una memoria tecnica anche con la divisione delle spese

Perché fai questa confusione?

Tu stai rispondendo ai miei post secondo il tuo problema, analogo ma diverso dal mio. Già in discussione separatemente

[peppe64]

Nel mio caso A e B sono comproprietari del cortile ma chi ne possiede box e posti auto hanno anche la servitù di passo

Sembra strano però sembra possibile

A e B comproprietari del cortile

C solo servitù di passo

A avendo di proprietà 2posti auto +box ha sulla sua proprietà anche servitù di passo

B non non avendo posti o box auto ma ha ingresso carraio possiede anche la servitù di passo

Per questo ti consiglio di fare una memoria tecnica anche con la divisione delle spese

Scusa ma A e B eventualmente non hanno servitu' di passo visto che sono comproprietari del cortile .

[AmminiRC]

Perché fai questa confusione?

Tu stai rispondendo ai miei post secondo il tuo problema, analogo ma diverso dal mio. Già in discussione separatemente

ho risposto a ciò che mi hai domandato con il mio esempio

 

Non ho capito questo commento. Mi puoi per favore spiegare cosa intendi?

A me pare una contraddizione: se sei proprietario non hai la servitù di passo

[gewi]

ho risposto a ciò che mi hai domandato con il mio esempio

 

Non ho capito questo commento. Mi puoi per favore spiegare cosa intendi?

A me pare una contraddizione: se sei proprietario non hai la servitù di passo

Ho aperto una discussione diversa proprio per non mescolare casi analoghi ma diversi.

Oltre ai consigli che ti hanno dato nell'altra discussione, ti suggerisco di informarti sul significato di servitù. Trovi diversi articoli al proposito su questo sito.

Intendo che se hai la proprietà o la comproprietà hai il diritto di passaggio perché usi qualcosa di tuo. La servitù sussiste se devi passare su qualcosa che non ti appartiene

[Mauro G.]

Neanche agli esami propongono casi simili, menomale.

 

Da parte mia, la creazione di più tabelle millesimali non è impossibile, una per l'edificio A, una per l'edificio B, una per l'edificio C ed una generale A , C e B

C per tutte le u.i. quali pertinenziale di A

B solo per il piano terra quali u.i. pertinenziale di A con esclusione del piano attico in quanto di proprietà separata la quale ha la servitù di passaggio dall'androne.

Così facendo, quale condominio parziale, si ha un unico codice fiscale ed un amministratore; ogni singolo edificio si fa carico delle relative spese e le spese per le parti comuni a tutti sono ripartite in base alla tabella millesimale generale, tenendo conto di quanto a carico anche del pittore proprietario dell'attico.

Tutto salvo patto contrario.

[gewi]

Neanche agli esami propongono casi simili, menomale.

 

Da parte mia, la creazione di più tabelle millesimali non è impossibile, una per l'edificio A, una per l'edificio B, una per l'edificio C ed una generale A , C e B

C per tutte le u.i. quali pertinenziale di A

B solo per il piano terra quali u.i. pertinenziale di A con esclusione del piano attico in quanto di proprietà separata la quale ha la servitù di passaggio dall'androne.

Così facendo, quale condominio parziale, si ha un unico codice fiscale ed un amministratore; ogni singolo edificio si fa carico delle relative spese e le spese per le parti comuni a tutti sono ripartite in base alla tabella millesimale generale, tenendo conto di quanto a carico anche del pittore proprietario dell'attico.

Tutto salvo patto contrario.

Grazie Mauro. Non ci sono domande simili agli esami però nella realtà certi casi esistono. Da quanto ho potuto constatare, derivano dalla suddivisione di piccoli complessi a suo tempo di un unico proprietario, per cui si innescano servitù destinazione padre di famiglia, non solo su diritti di passaggio, ma su condutture e utenze varie. Non è facile districarsi.

Quanto proponi tu sarebbe la soluzione: tabelle mm parziali, una sorta di supercondominio, che escluda il primo piano studio del pittore. Il problema è che poi questo, anche da quanto scrivi tu, rientrerebbe nella tabella androne edificio A particella 500 e anche nelle tabelle generali del complesso. Il pittore rifiuta categoricamente questa soluzione poiché dai suoi atti di compravendita e provenienza NON vengono citate proprietà di pare comuni nel mappale 500 edificio A.

Pare un enigma da risolvere sotto l'ombrellone, per chi va al mare.

[Mauro G.]

Non si tratterebbe di supercondominio in quanto avremmo un unico codice fiscale.

 

Già ora l'edificio B è un condominio ed il loft ne fa parte.

Invece nella tabella generale il locale del pittore sarebbe fuori in quanto dalle carte lui ha solo il diritto di passaggio dall'androne.

Quindi per lui non cambierebbe nulla, parteciperebbe alle spese come ora.

[gewi]

Sembra facile. Come soluzione sono d'accordo con te, poiché è quella che rispetta la proprietà di parti comuni ai sensi del 1117 CC, ma si prospettano problemi.

1- adesso per l'androne le spese vengono così suddivise, come da suddivisione storica: 50% palazzina A di cui fa parte secondo i mm di questa, 50% edifici B e C, pro quota. Ma negli edifici B (tranne loft del pittore) e C ci sono pertinenze di A con a rogito comproprietà dell'androne A. Quindi i proprietari di A vogliono le tabelle mm di tutto, incuso le loro pertinenze e incluso il loft. Fagliela capire che il loft non ha comproprietà, dicono che non è possibile.

Il problema potrebbe diventare piuttosto pesante in vista di lavori straordinari. Il pittore paga per mantenere la servitù, ma quanto imputare alla sua proprietà?

[Maila67]

Sembra facile. Come soluzione sono d'accordo con te, poiché è quella che rispetta la proprietà di parti comuni ai sensi del 1117 CC, ma si prospettano problemi.

1- adesso per l'androne le spese vengono così suddivise, come da suddivisione storica: 50% palazzina A di cui fa parte secondo i mm di questa, 50% edifici B e C, pro quota. Ma negli edifici B (tranne loft del pittore) e C ci sono pertinenze di A con a rogito comproprietà dell'androne A. Quindi i proprietari di A vogliono le tabelle mm di tutto, incuso le loro pertinenze e incluso il loft. Fagliela capire che il loft non ha comproprietà, dicono che non è possibile.

Il problema potrebbe diventare piuttosto pesante in vista di lavori straordinari. Il pittore paga per mantenere la servitù, ma quanto imputare alla sua proprietà?

Anche se il loft non ha proprietà in comune fa comunque parte del condominio e pertanto deve rientrare nelle tabelle millesimali di proprietà le quali vengono calcolate per il valore dell'immobile di proprietà e non per quello delle parti comuni. Se il proprietario del loft non vuole capire questo ragionamento potrà impugnare le tabelle millesimali e sarà un giudice ad imporgliele.

Dici che il loft non ha comproprietà ma non è così in quanto le fondamenta sono proprietà comune e pure il tetto e probabilmente tante altre cose come la colonna di scarico e le fognature: fa comunque parte di un condominio anche se per quanto riguarda l'androne e la corte ha solo la servitù di passaggio. Questo il mio parere

[gewi]

Anche se il loft non ha proprietà in comune fa comunque parte del condominio e pertanto deve rientrare nelle tabelle millesimali di proprietà le quali vengono calcolate per il valore dell'immobile di proprietà e non per quello delle parti comuni. Se il proprietario del loft non vuole capire questo ragionamento potrà impugnare le tabelle millesimali e sarà un giudice ad imporgliele.

Dici che il loft non ha comproprietà ma non è così in quanto le fondamenta sono proprietà comune e pure il tetto e probabilmente tante altre cose come la colonna di scarico e le fognature: fa comunque parte di un condominio anche se per quanto riguarda l'androne e la corte ha solo la servitù di passaggio. Questo il mio parere

Come si considera una unità (in questo caso il loft) in tabelle mm di un androne di cui l'unità stessa non ha comproprietà?

Rileggendo l'art.1117 CC relativo alle parti comuni dell'edificio, riporto "se non risulta il contrario dal titolo". Il loft NON ha titolo di proprietà nel map 500, non ha nessuna comproprietà con le UI dell'edificio A

[Maila67]

Come si considera una unità (in questo caso il loft) in tabelle mm di un androne di cui l'unità stessa non ha comproprietà?

Rileggendo l'art.1117 CC relativo alle parti comuni dell'edificio, riporto "se non risulta il contrario dal titolo". Il loft NON ha titolo di proprietà nel map 500, non ha nessuna comproprietà con le UI dell'edificio A

Come ha scritto MauroG "Già ora l'edificio B è un condominio ed il loft ne fa parte" pertanto verrà incluso nella tabella millesimale di questo edificio e occorrerà calcolare i millesimi in base al valore della sua proprietà; per quanto riguarda la tabella generale dei tre edifici, se il loft non ha proprietà in comune non avrà millesimi ma comunque essendo che gode di un diritto di servitù pagherà la sua parte di manutenzione ( androne e cortile) come fatto fino ad ora "pro quota" e il rimanente "pro quota" verrà ricalcolato per i condomini comproprietari, in base ai millesimi di proprietà della tabella comune. Occorre un bravo tecnico che rediga in modo corretto le tabelle millesimali

[gewi]

Si ritorna al punto di partenza.

Comunque grazie

[Maila67]

Si ritorna al punto di partenza.

Comunque grazie

Intendi dire al discorso di quello che vuole il condomino? Il condomino può volere quello che vuole ma il punto è che ciò che è giusto è altra cosa: la decisione ultima di approvazione della tabelle tocca alla maggioranza in assemblea e chi non è d'accordo potrà impugnare

[AmminiRC]

Come si fa a far entrare il loft se non e comproprietario nelle tabelle millesimali ??

A questo punto devi convocarlo altrimenti ti mancano i millesimi per l'approvazione delle spese ecc....

la servitù ha una valenza molto diversa rispetto al diritto di proprietà che è dei soli condomini

Le tabelle millesimali di proprietà riguardano i soli condomini.

Per quanto riguarda la copmartecipazione delle spese di manutenzione del diritto di servitù, interviene l'atto costitutivo della servitù stessa.

 

Sbaglio ??

[Maila67]

Le tabelle millesimali di proprietà riguardano i soli condomini.

 

Ed infatti il proprietario del loft è un condomino in quanto possiede un appartamento: le tabelle ripeto, sono fatte sulla base della proprietà privata non sulla base della proprietà comune.

[AmminiRC]

Le tabelle millesimali di proprietà riguardano i soli condomini.

 

Ed infatti il proprietario del loft è un condomino in quanto possiede un appartamento: le tabelle ripeto, sono fatte sulla base della proprietà privata non sulla base della proprietà comune.

io questa cosa non lo capita . Mo mi lo spieghi meglio??

[gewi]

Intendi dire al discorso di quello che vuole il condomino? Il condomino può volere quello che vuole ma il punto è che ciò che è giusto è altra cosa: la decisione ultima di approvazione della tabelle tocca alla maggioranza in assemblea e chi non è d'accordo potrà impugnare

Non mi pare una risposta pertinente ne competente.

Qui non si tratta di decisioni della maggioranza poiché è in discussione la definizione di condominio ai sensi del 1117 CC, ne eventualmente quello che non era inserito nelle tabelle mm precedenti poiché ritenuto non condomino, avrebbe il diritto di impugnare una eventuale delibera di un condominio di cui non ha mm di proprietà.

 

Ringrazio per tutti i pareri che mi sono stati dati.

Il mio obiettivo è allentare la tensione tra condomini e detentori di servitù che si sta creando.

Intendo evitare che la questione finisca davanti ad un Giudice, non solo per le spese e i lunghi tempi coinvolti, ma per la tranquillità di chi vive e lavora in quel contesto.

Probabilmente, passato il periodo di Ferragosto, farò approvare dal condominio edificio A una perizia tecnico legale

[gewi]

Le tabelle millesimali di proprietà riguardano i soli condomini.

 

Ed infatti il proprietario del loft è un condomino in quanto possiede un appartamento: le tabelle ripeto, sono fatte sulla base della proprietà privata non sulla base della proprietà comune.

Il calcolo della proprietà comune (percentuale di comproprietà di parti comuni) e' proporzionale a quanto la sua proprietà privata incida sul condominio.

Ma se la proprietà privata di qualcuno non ha per titoli comproprietà di parti comuni di un altro edificio, questa non può essere inserita nel condominio

[gewi]

Maila67: ho letto spesso le tue solerti risposte su questo forum.

Mi spiace, ma con la mia (spesso scomoda) franchezza non posso che dirti che hai risposto senza aver adeguatamente inquadrato il problema o non pare ti sia molto chiaro il concetto di condominio, per cui tutto e' condominio.

Il mio problema è molto tecnico, per esprimere pareri sono necessarie competenze specifiche.

[Patrizia Ferrari]

Maila67: ho letto spesso le tue solerti risposte su questo forum.

Mi spiace, ma con la mia (spesso scomoda) franchezza non posso che dirti che hai risposto senza aver adeguatamente inquadrato il problema o non pare ti sia molto chiaro il concetto di condominio, per cui tutto e' condominio.

Il mio problema è molto tecnico, per esprimere pareri sono necessarie competenze specifiche.

Poco gentile e rispettoso delle regole del forum, ove ognuno contribuisce come è nelle sue conoscenze ed ove NESSUNO PRETENDE CONOSCENZE SPECIFICHE, queste normalmente si pretendono solo dietro corrispettivo.