#1 Inviato 17 Maggio, 2019 Ho Acquistato un appartamento totalmente da ristrutturare nel 2015 in un condominio del 1903 a Milano. Il condominio è composto da circa 45 unità di cui 35 abitative (Classe A) e 10 di negozi (Classe B) Il condominio è in uno stato fatiscente e necessita lavori di ristrutturazione urgenti alle facciate interne ed esterne nonché al tetto. Recentemente sono stati rifatti i ballatoi a seguito dell’intervento dei pompieri che hanno obbligato la messa in sicurezza. Il condominio è regolato da un regolamento contrattuale e non assembleare molto vecchio che prevede una ripartizione delle spese non in funzione delle tabelle millesimali bensì per categorie (classi) di abitanti dando l’obbligo di pagare il 50% dei lavori straordinari alla classe B quindi ai negozianti. Le tabelle millesimali sono dichiaratamente errate, c’è stato un tentativo negli anni 2000 di rifarle poi non andato a buon fine. I millesimi totali risultano essere errati in quanto sono 780/millesimi e non 1000/millesimi come dovrebbero essere; inoltre benché la superfice dei negozi sia notevolmente inferiore alla superfice occupata dagli abitanti del condominio, i millesimi attribuiti ai negozi risultano essere di circa 500 millesimi. Immagino a seguito dell’importanza dei negozi negli anni 50. Di fatto la situazione non permette di effettuare alcun tipo di lavoro di ristrutturazione in quanto i negozi si rifiutano di accettare il pagamento del 50% dei lavori e richiedono un cambiamento del regolamento contrattuale in assembleare e la modifica delle tabelle millesimali. Buona parte die condomini non vuole modificare il regolamento contrattuale ma soltanto le tabelle millesimali al fine di poter avere la maggioranza e deliberare su alcuni interventi. Posto che la situazione è particolarmente ingarbugliata, ho letto che le tabelle millesimali dovrebbero essere modificate solo con l’unanimità dell’assemblea (che non riusciremo mai ad avere) ovvero con la maggioranza qualificata art 1136 comma 2 (che non potremo mai avere visto che le tabelle millesimali sono errate come descritto in precedenza). Ho letto altresì che però, se un condomino a seguito di una ristrutturazione altera per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di una sola unità abitativa (di uno solo condomino che ha eseguito lavoro per sopraelevazione o incrementi di superfici o decrementi dell’unità immobiliare - come nel mio caso o nel caso di altri condomini all’ultimo piano che hanno collegato gli appartamenti con il sottotetto – con SCIA ecc…) è possibile richiedere la modifica, revisione delle tabelle millesimali senza maggioranza qualificata o unanimità ? È corretto ? la modifica riguarderebbe solo l’unità abitativa oppure tutto il condominio ? Vi pregherei di farmi sapere se ci sia qualche appiglio normativo al di là di rivolgersi ad un giudice per poter far cambiare le tabelle millesimali che devono essere modificare indubbiamente in modo proporzionale così come le spese… Grazie in anticipo per l’aiuto Cordialmente Dave
#2 Inviato 18 Maggio, 2019 Dave69 dice: Ho Acquistato un appartamento totalmente da ristrutturare nel 2015 in un condominio del 1903 a Milano. Il condominio è composto da circa 45 unità di cui 35 abitative (Classe A) e 10 di negozi (Classe B) Il condominio è in uno stato fatiscente e necessita lavori di ristrutturazione urgenti alle facciate interne ed esterne nonché al tetto. Recentemente sono stati rifatti i ballatoi a seguito dell’intervento dei pompieri che hanno obbligato la messa in sicurezza. Il condominio è regolato da un regolamento contrattuale e non assembleare molto vecchio che prevede una ripartizione delle spese non in funzione delle tabelle millesimali bensì per categorie (classi) di abitanti dando l’obbligo di pagare il 50% dei lavori straordinari alla classe B quindi ai negozianti. Le tabelle millesimali sono dichiaratamente errate, c’è stato un tentativo negli anni 2000 di rifarle poi non andato a buon fine. I millesimi totali risultano essere errati in quanto sono 780/millesimi e non 1000/millesimi come dovrebbero essere; inoltre benché la superfice dei negozi sia notevolmente inferiore alla superfice occupata dagli abitanti del condominio, i millesimi attribuiti ai negozi risultano essere di circa 500 millesimi. Immagino a seguito dell’importanza dei negozi negli anni 50. Di fatto la situazione non permette di effettuare alcun tipo di lavoro di ristrutturazione in quanto i negozi si rifiutano di accettare il pagamento del 50% dei lavori e richiedono un cambiamento del regolamento contrattuale in assembleare e la modifica delle tabelle millesimali. Buona parte die condomini non vuole modificare il regolamento contrattuale ma soltanto le tabelle millesimali al fine di poter avere la maggioranza e deliberare su alcuni interventi. Posto che la situazione è particolarmente ingarbugliata, ho letto che le tabelle millesimali dovrebbero essere modificate solo con l’unanimità dell’assemblea (che non riusciremo mai ad avere) ovvero con la maggioranza qualificata art 1136 comma 2 (che non potremo mai avere visto che le tabelle millesimali sono errate come descritto in precedenza). Ho letto altresì che però, se un condomino a seguito di una ristrutturazione altera per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di una sola unità abitativa (di uno solo condomino che ha eseguito lavoro per sopraelevazione o incrementi di superfici o decrementi dell’unità immobiliare - come nel mio caso o nel caso di altri condomini all’ultimo piano che hanno collegato gli appartamenti con il sottotetto – con SCIA ecc…) è possibile richiedere la modifica, revisione delle tabelle millesimali senza maggioranza qualificata o unanimità ? È corretto ? la modifica riguarderebbe solo l’unità abitativa oppure tutto il condominio ? Vi pregherei di farmi sapere se ci sia qualche appiglio normativo al di là di rivolgersi ad un giudice per poter far cambiare le tabelle millesimali che devono essere modificare indubbiamente in modo proporzionale così come le spese… Grazie in anticipo per l’aiuto Cordialmente Dave Il criterio stabilito dal regolamento contrattuale che suddivide le spese straordinarie in due parti eguali da ripartire fra la abitazioni e i negozi (presumo in millesimi di proprietà generale) è modificabile solo col consenso di tutti i partecipanti al condominio (proprietari di negozi e di abitazioni). Mentre la modifica della tabella generale e di conseguenza di quelle derivate è consentita nei casi previsti dall’art. 69 delle d.a.c.c.. con delibera approvata con la maggioranza prevista dal secondo comma del’ar. 1136 c.c.. Devi innanzitutto verificare se il valore di 780/1000 anziché 1000/1000 sia riferito all’intero edificio, piuttosto che a una sua porzione ottenuta separando alcune unità immobiliari. Devi controllare che nella tabella generale siano riportate tutte le unità immobiliari facenti parte dell’edificio e calcolare il totale dei millesimi. Quindi, controllare i calcoli eseguiti per ciascuna unità immobiliare nella relazione del tecnico allegata al regolamento condominiale e individuare gli eventuali errori materiali o omissioni. In presenza di errori materiali di calcolo o omissioni di unità immobiliari, in base al n. 1) del primo comma dell’art. 69 delle d.a.c.c., la rettifica è possibile se approvata con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. Con la medesima maggioranza è possibile approvare la rettifica delle tabelle nei casi previsti dal n.2) del medesimo articolo fra cui rientra il caso da te descritto.
#3 Inviato 18 Maggio, 2019 Buonasera, mi permetto di dissentire in parte con G.Ago. A mio avviso, purtroppo per il nostro amico che chiede consiglio, l'unico modo per poter mettere mano alle tabelle millesimali è quello di modificare prima il regolamento di condominio e vado a spiegare il mio ragionamento. Al momento dell'acquisto dell'immobile si presume che ogni proprietario accetti di sottostare alle regole condominiali vigenti in quel momento, questo vale a dire che non ha obbligo di accettare altre regole che non siano previste all'interno dello stesso regolamento. Quindi dato che la particolare forma di ripartizione delle spese, che non prevede una ripartizione in millesimi, è prevista dal regolamento di condominio, una modifica di questa forma ripartitoria equivale al tentativo di modificare il regolamento di condominio senza aver avuto il consenso di ogni proprietario. Ciò detto, avete a mio avviso la necessità di raggiungere l'unanimità al fine di modificare il regolamento di condominio. A questo punto se Dave è sicuro di non poter raggiungere tale quorum mi informerei da un avvocato per valutare la possibilità di far riformulare le tabelle sulla base di una sentenza, dato che altrimenti non ne uscite. In alternativa potreste muovervi al contrario, ossia tentare di far passare la modifica delle tabelle millesimali a maggioranza e poi se qualche condomino dovesse far causa al condominio provvedere alla vostra difesa legale in tribunale, sperando che il giudice vi dia ragione. Modificato 18 Maggio, 2019 da Lexio91
#4 Inviato 19 Maggio, 2019 Lexio91 dice: Buonasera, mi permetto di dissentire in parte con G.Ago. A mio avviso, purtroppo per il nostro amico che chiede consiglio, l'unico modo per poter mettere mano alle tabelle millesimali è quello di modificare prima il regolamento di condominio e vado a spiegare il mio ragionamento. Al momento dell'acquisto dell'immobile si presume che ogni proprietario accetti di sottostare alle regole condominiali vigenti in quel momento, questo vale a dire che non ha obbligo di accettare altre regole che non siano previste all'interno dello stesso regolamento. Quindi dato che la particolare forma di ripartizione delle spese, che non prevede una ripartizione in millesimi, è prevista dal regolamento di condominio, una modifica di questa forma ripartitoria equivale al tentativo di modificare il regolamento di condominio senza aver avuto il consenso di ogni proprietario. Ciò detto, avete a mio avviso la necessità di raggiungere l'unanimità al fine di modificare il regolamento di condominio. A questo punto se Dave è sicuro di non poter raggiungere tale quorum mi informerei da un avvocato per valutare la possibilità di far riformulare le tabelle sulla base di una sentenza, dato che altrimenti non ne uscite. In alternativa potreste muovervi al contrario, ossia tentare di far passare la modifica delle tabelle millesimali a maggioranza e poi se qualche condomino dovesse far causa al condominio provvedere alla vostra difesa legale in tribunale, sperando che il giudice vi dia ragione. Dalla lettura del testo ho dedotto che, se nel condominio di Dave69 fosse deliberata un spesa straordinaria del tutto generica, una clausola del regolamento contrattuale dispone che l’importo complessivo della spesa debba dividersi in due parti eguali, la prima metà è attribuita ai negozi e la restante metà alle abitazioni. L’autore non specifica come sono ripartite le suddette quote. Presumibilmente sono ripartite utilizzando le tabelle millesimali derivate da quella generale, separando rispettivamente i negozi e le abitazioni. Circa le tabelle allegate al regolamento condominiale, l’autore non scrive che sono state elaborate secondo criteri che derogano da quelli legali, la cui modifica richiederebbe il consenso di tutti i partecipanti al condominio, ma che sono errate con le conseguenze negative sullo svolgimento della gestione condominiale. In base alle suddette considerazioni ho scritto che "Il criterio stabilito dal regolamento contrattuale che suddivide le spese straordinarie in due parti eguali da ripartire fra la abitazioni e i negozi (presumo in millesimi di proprietà generale) è modificabile solo col consenso di tutti i partecipanti al condominio (proprietari di negozi e di abitazioni)." in accordo con quanto affermi circa la necessità del voto unanime per la modifica di un regolamento contrattuale. Ritengo infine sia sempre possibile modificare la tabella generale e quelle derivate allegate a un regolamento contrattuale se sono riscontrate le circostanze elencate nell’art. 69 delle d.a.c.c. e sono deliberate con la maggioranza indicata dal medesimo articolo.
#5 Inviato 19 Maggio, 2019 ciao è anche da aggiungere che le tabelle originarie con il regolamento contrattuale non sono soggette a modifica in base alla variazione temporale (una volta i piani centrali erano valutati meno dell'ultimo piano, in quanto che nessuno ti pestasse in testa era considerato il top e il costo del riscaldamento era molto meno incidente, da qualche decennio però le valutazioni si sono invertite con la conseguenza che chi calcolasse ora le tabelle ex novo giungerebbe a valutazioni diverse anche se non si fosse fatto nulla in tutti questi anni. E' il caso di appartamenti completamente ristrutturati all'interno di un palazzo vetusto).
#6 Inviato 19 Maggio, 2019 G.Ago dice: Ritengo infine sia sempre possibile modificare la tabella generale e quelle derivate allegate a un regolamento contrattuale se sono riscontrate le circostanze elencate nell’art. 69 delle d.a.c.c. e sono deliberate con la maggioranza indicata dal medesimo articolo. Sono assolutamente d'accordo con questa affermazione, ovviamente il mio ragionamento aveva come assunto il fatto che non fosse dimostrata la natura errata delle tabelle vigente; errore mio che non ho fatto tale premessa.
#7 Inviato 19 Maggio, 2019 camillo50 dice: ciao è anche da aggiungere che le tabelle originarie con il regolamento contrattuale non sono soggette a modifica in base alla variazione temporale (una volta i piani centrali erano valutati meno dell'ultimo piano, in quanto che nessuno ti pestasse in testa era considerato il top e il costo del riscaldamento era molto meno incidente, da qualche decennio però le valutazioni si sono invertite con la conseguenza che chi calcolasse ora le tabelle ex novo giungerebbe a valutazioni diverse anche se non si fosse fatto nulla in tutti questi anni. E' il caso di appartamenti completamente ristrutturati all'interno di un palazzo vetusto). In altri termini, la rettifica della tabella generale di proprietà e di conseguenza di quelle derivate non è possibile con una delibera presa a maggioranza ma lo è con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio, qualora i nuovi valori millesimali fossero il risultato di una stima nuova basata su criteri differenti da quelli adottati in passato per il calcolo delle tabelle in uso.
