#1 Inviato 14 Settembre, 2018 Buon pomeriggio a tutti. a breve il mio affittuario lascerà libero il mio appartamento. Ne ho dato comunicazione all'amministratore e nel contempo gli ho chiesto/scritto, cortesemente, di verificare prima che avvenga la restituzione dell'immobile la sua posizione dal lato economico e di chiedere il pagamento delle eventuali importi non ancora versati al condominio . Mi ha risposto che "non esiste una contabilità parziale" e che al massimo potrà verificare se a fine mese l'affittuario sarà in regola con il pagamento delle rate condominiali ordinarie. il bilancio annuale terminerà il 31 12 2018.( non ho deposito cauzionale) Poiché so che le rate condominiali se non pagate dall'affittuario le devono pagare il proprietario, come posso fare a sapere se il mio affittuario, quando mi restituirà le chiavi, sarà in regola??? posso pretendere che l'amministratore gli scriva una lettera di richiesta pagamento rate condominiali di sua spettanza mettendomi in copia conoscenza?? grazie in anticipo delle vostre opinioni.
#2 Inviato 14 Settembre, 2018 FEDERICO48 dice: Buon pomeriggio a tutti. a breve il mio affittuario lascerà libero il mio appartamento. Ne ho dato comunicazione all'amministratore e nel contempo gli ho chiesto/scritto, cortesemente, di verificare prima che avvenga la restituzione dell'immobile la sua posizione dal lato economico e di chiedere il pagamento delle eventuali importi non ancora versati al condominio . Mi ha risposto che "non esiste una contabilità parziale" e che al massimo potrà verificare se a fine mese l'affittuario sarà in regola con il pagamento delle rate condominiali ordinarie. il bilancio annuale terminerà il 31 12 2018.( non ho deposito cauzionale) Poiché so che le rate condominiali se non pagate dall'affittuario le devono pagare il proprietario, come posso fare a sapere se il mio affittuario, quando mi restituirà le chiavi, sarà in regola??? posso pretendere che l'amministratore gli scriva una lettera di richiesta pagamento rate condominiali di sua spettanza mettendomi in copia conoscenza?? grazie in anticipo delle vostre opinioni. come sai, le rate condominiali sono a carico del condòmino (proprietario) che le recupera dal conduttore in funzione di ciò che è stato previsto nel loro contratto di locazione firmato. tu puoi chiedere in ogni momento all'amministratore la tua situazione contabile e saprai subito se il conduttore è in linea o meno con i versamenti; in caso di difetto potrai agire con anticipo verso l'inquilino. non conosco gli accordi presi tra voi tre (con l'amministratore) circa la gestione delle quote, ma è meglio che sia tu a sollecitare eventualmente il tuo inquilino in base a ciò che risulta dalla contabilità dell'amministratore. la lettera di sollecito dell'amministratore all'inquilino non serve a nulla (pur facendoti questo favore) poichè non ha nessuna possibilità di successivo intervento. sei tu l'interfaccia col condomìnio ed è meglio, ripeto, che cominci a verificare lo stato dei fatti. Modificato 14 Settembre, 2018 da paul_cayard 1
#3 Inviato 14 Settembre, 2018 La risposta di paul_cayard mi ha spinto a porgere una domanda. Io per le conseguenze del sisma del 2016 ho casa inagibile e perciò ho preso in affitto un appartamento. Nel contratto si parla di gas, luce, acqua e poi c'è ecc. L'amministratore del condominio mi ha fatto trovare nella cassetta della posta dei fogli con le somme che dovevo versare io e nel rigo superiore quelle che doveva versare la proprietaria. La stessa cosa si ripete per altri casi di affitto. Io ho già versato quanto dovuto; veniva specificato che le somme erano per ascensore, luce scale, pulizia delle parti condominiali e la galleria ( non so che cosa sia). Ora mi sorge una domanda: come ha fatto l'amministratore a fare la suddivisione se come dice paul_cayard "... le rate condominiali sono a carico del condòmino (proprietario) che le recupera dal conduttore in funzione di ciò che è stato previsto nel loro contratto di locazione firmato." E' una suddivisione corretta o no? Potevano prendere un tale accordo in assemblea? Sinceramente trovo la cosa giusta, ma allora non poteva avvenire la stessa cosa nel caso di Federico 48?
#4 Inviato 14 Settembre, 2018 Fino ad oggi, in qualità di proprietario, ho pagato le spese di condominio a mio carico e l'inquilino le sue. Ivi compreso il consumo dell'acqua che è condominiale e ripartita per ogni singolo appartamento in base ai consumi effettivi riportati sul contatore e al numero degli occupanti l'immobile. Considerato che tra i compiti dell'amministratore vi è quello di esigere il pagamento delle quote, credevo che fare i calcoli di quanto eventualmente dovuto dall'affittuario e chiederglielo prima che lo stesso se ne vada, fosse una cosa di normale amministrazione. Anche perchè, qualora l'affittuario non pagasse, comunque a me mi si dovrebbe dimostrare quanto ha già pagato e quanto invece dovrebbe al condominio. ma ritengo che qualcuno l'importo preciso glielo/ me lo debba chiedere!!! sono forse io???? l'amministratore potrebbe scrivere a me indicando le cifre che deve l'affittuario??
#5 Inviato 14 Settembre, 2018 Dino40 dice: La risposta di paul_cayard mi ha spinto a porgere una domanda. Io per le conseguenze del sisma del 2016 ho casa inagibile e perciò ho preso in affitto un appartamento. Nel contratto si parla di gas, luce, acqua e poi c'è ecc. L'amministratore del condominio mi ha fatto trovare nella cassetta della posta dei fogli con le somme che dovevo versare io e nel rigo superiore quelle che doveva versare la proprietaria. La stessa cosa si ripete per altri casi di affitto. Io ho già versato quanto dovuto; veniva specificato che le somme erano per ascensore, luce scale, pulizia delle parti condominiali e la galleria ( non so che cosa sia). Ora mi sorge una domanda: come ha fatto l'amministratore a fare la suddivisione se come dice paul_cayard "... le rate condominiali sono a carico del condòmino (proprietario) che le recupera dal conduttore in funzione di ciò che è stato previsto nel loro contratto di locazione firmato." E' una suddivisione corretta o no? Potevano prendere un tale accordo in assemblea? Sinceramente trovo la cosa giusta, ma allora non poteva avvenire la stessa cosa nel caso di Federico 48? Nel contratto di affitto dovrebbe essere indicato il modo di ripartire i costi condominiali fra locatore e locatario, o meglio dovrebbe essere indicato l'accordo sindacale da seguire; se non c'è si segue un criterio generale, per cui i costi che riguardano "l'immobile" (lavori straordinari, l'assicurazione, i costi di amministrazione ecc. ecc.) sono a carico del condòmino (il locatore), i costi d'uso degli impianti e "dell'immobile" sono a carico dell'inquilino. Pero', come specificato spesso, l'obbligato verso il condomìnio è e resta sempre il condòmino, per cui le ripartizioni si fanno (peraltro non è un obbligo dell'amministratore), ma se l'inquilino non paga si va a bussare alla porta del proprietario. Quindi, nel tuo caso non hai problemi perchè come inquilino paghi e, in questo modo, non ha problemi neppure il proprietario del tuo appartamento. Federico è proprietario e quindi è l'obbligato nei confronti del condomìnio, se il suo inquilino non ha pagato, deve coprire di tasca sua il "buco". Eì piu' chiaro così?
#6 Inviato 14 Settembre, 2018 Veramente io sono il proprietario, nel contratto è indicato che le spese di condominio sono a carico dell'inquilini ( solo quelle di sua spettanza) di tale accordo è stato regolarmente informato l'amministratore appena registrato il contatto di affitto e cosi è stato per tutto il periodo di permanenza dell'affittuario nel mio appartamento. Ora per motivi suoi personali l'affittuario recede il contratto e di questo me ne ha dato informazione. i conti di quanto " eventualmente" deve/dovrà al condominio che li dovrebbe fare??? io??? sulla base di cosa??? e l'amministratore che fa???'
#7 Inviato 14 Settembre, 2018 FEDERICO48 dice: Veramente io sono il proprietario, nel contratto è indicato che le spese di condominio sono a carico dell'inquilini ( solo quelle di sua spettanza) di tale accordo è stato regolarmente informato l'amministratore appena registrato il contatto di affitto e cosi è stato per tutto il periodo di permanenza dell'affittuario nel mio appartamento. Ora per motivi suoi personali l'affittuario recede il contratto e di questo me ne ha dato informazione. i conti di quanto " eventualmente" deve/dovrà al condominio che li dovrebbe fare??? io??? sulla base di cosa??? e l'amministratore che fa???' Si Federico....ho risposto a Dino40.
#8 Inviato 14 Settembre, 2018 FEDERICO48 dice: Ora per motivi suoi personali l'affittuario recede il contratto e di questo me ne ha dato informazione. i conti di quanto " eventualmente" deve/dovrà al condominio che li dovrebbe fare??? io??? sulla base di cosa??? e l'amministratore che fa???' Purtroppo per te, i conti precisi si possono fare solo a consuntivo di anno di gestione perchè pur pagando le quote mensili, non puoi sapere a priori quanto sarà la bolletta enel dell'ultimo bimestre o qualsiasi altra importo. Con lo schema riportato in calce, rispondo a te e a @Dino40 su cosa prevede la Norma (e cosa faccio io). La Norma prevede che l'amministratore dettagli al proprietario le spese relative ad ogni singola unità immobiliare, riportando voce per voce le spese per tabella e relativi millesimi. Poi, riporta tutti i versamenti effettuati dal proprietario e ne uscirà fuori un saldo dare o avere. Il proprietario ed il proprio inquilino, in base agli accordi contrattuali presi tra loro, esamineranno il consuntivo e decideranno quali sono le spese di competenza del proprietario e quali quelle dell'inquilino, quanto versato dall'inquilino e quanto l'inquilino deve dare o avere. Se l'inquilino lascia l'appartamento nel corso della gestione, saranno sempre proprietario ed inquilino ad accordarsi sul come ripartire le spese di competenza. Potrebbero accordarsi sul riparto del consuntivo in proporzione ai 365esimi in cui l'appartamento è stato locato, ma anche questo potrebbe essere un metodo non esatto se ci sono stati consumi maggiori o minori nel periodo di locazione. L'amministratore, però, solo quanto ho indicato è obbligato a fare perchè l'amministratore amministra i condòmini e non gli inquilini. Nella pratica, l'amministratore può anche prendersi la briga di ripartire, gratuitamente o con ulteriore compenso, le spese tra inquilino e proprietario secondo le indicazioni del proprietario (in effetti lo fanno tutti i gestionali e bastano un paio di clik) ma se poi nasce un contenzioso tra proprietario ed inquilino, l'amministratore non potrà far altro che consegnare il consuntivo sul tipo di quello da me riportato e dire ai contendenti di arrangiarsi da solo per la suddivisione delle spese. 1
#9 Inviato 14 Settembre, 2018 FEDERICO48 dice: Veramente io sono il proprietario, nel contratto è indicato che le spese di condominio sono a carico dell'inquilini ( solo quelle di sua spettanza) di tale accordo è stato regolarmente informato l'amministratore appena registrato il contatto di affitto e cosi è stato per tutto il periodo di permanenza dell'affittuario nel mio appartamento. Ora per motivi suoi personali l'affittuario recede il contratto e di questo me ne ha dato informazione. i conti di quanto " eventualmente" deve/dovrà al condominio che li dovrebbe fare??? io??? sulla base di cosa??? e l'amministratore che fa???' come ha detto @Danielabi l'obbligato verso il condomìnio sei tu proprietario. la suddivisione delle spese tra i due soggetti (locatore e conduttore) può essere fatta dall'amministratore ma non è uno dei suoi compiti "normali" e se lo vuole fare quasi sempre è una voce apposita di costo supplementare. se è stato previsto in sede di accettazione di incarico lo deve fare a quel costo indicato. a tua semplice richiesta l'amministratore ti deve fornire lo stato dei pagamenti della tua unità immobiliare: il totale versato sarà quello di tua spettanza e di spettanza dell'inquilino. se manca qualcosa devi parlare con l'amministratore per capire chi dei due è in difetto (tu e conduttore). l'immobile è tuo, l'interesse è tuo, l'obbligato con il condomìnio sei tu. l'amministratore incassa quanto gli si da e se previsto suddivide le spese tra voi due. Modificato 14 Settembre, 2018 da paul_cayard 1
#10 Inviato 14 Settembre, 2018 ops.....ammetto che avevo letto la prima parte del post di Federico e non la seconda e l'ho liquidato in fretta senza considerare che ho prodotto un vespaio ☺️ Scusa @FEDERICO48 e grazie a voi per aver chiarito al mio posto.
#11 Inviato 14 Settembre, 2018 ok mi sta bene quello che mi dite per l'anno in corso. Ma avrò il diritto di sapere se il mio affittuario, prima che se ne va, ha pagato eventuali residui degli anni indietro??? A giugno 2018 risultava "moroso" per una cifra alquanto modesta ma relativa agli anni 2016 e 2017!! Ora non è che posso aspettare l'approvazione del bilancio 2018 che avverrà presumibilmente entro giugno 2019??? piccola precisazione forse a voi utile: La bolletta dell'acqua la ripartisce l'amministratore e nel mio caso è per me zero e tutti i consumi a carico dell'inquilino. mi devo preoccupare io dell'acqua che ha consumato??? se mi si comunica l'importo mi attivo sicuramente altrimenti.... booo???
#12 Inviato 14 Settembre, 2018 FEDERICO48 dice: A giugno 2018 risultava "moroso" per una cifra alquanto modesta ma relativa agli anni 2016 e 2017!! Ora non è che posso aspettare l'approvazione del bilancio 2018 che avverrà presumibilmente entro giugno 2019??? Quello glielo puoi chiedere. Puoi chiedere se ha pagato i conguagli delle gestioni precedenti oppure no. FEDERICO48 dice: a bolletta dell'acqua la ripartisce l'amministratore e nel mio caso è per me zero e tutti i consumi a carico dell'inquilino. mi devo preoccupare io dell'acqua che ha consumato??? se mi si comunica l'importo mi attivo sicuramente altrimenti.... booo??? Certo che ti devi preoccupare tu. Tu ti devi preoccupare di tutto perchè tutto quello che non paga l'inquilino lo dovrai pagare tu. I canono di locazione li incassi tu e non l'amministratore o il condominio pertanto spettano a te oneri ed onori.
#13 Inviato 14 Settembre, 2018 FEDERICO48 dice: l'amministratore dice ... potrà verificare se a fine mese l'affittuario sarà in regola con il pagamento delle rate condominiali ordinarie.... mi pare una risposta corretta: se avete stabilito che lui tiene i conti per la tua u.i. separatamente tra te e l'inquilino potrà dirti quanto "alla data" hai versato tu e quanto l'inquilino. quel che mi è ostico da comprendere è che tu non sappia quanto deve versare il tuo inquilino. fino alla chiusura dell'esercizio si ragiona su un preventivo, ma anche in base a questo è facilmente calcolabile la quota di entrambi ... a consuntivo poi (fine esercizio) saprai la cifra reale di quanto è di tua competenza e quanto dell'inquilino ed in base al versato vi chiarirete.
#14 Inviato 15 Settembre, 2018 Leonardo53 dice: Quello glielo puoi chiedere. Puoi chiedere se ha pagato i conguagli delle gestioni precedenti oppure no. Certo che ti devi preoccupare tu. Tu ti devi preoccupare di tutto perchè tutto quello che non paga l'inquilino lo dovrai pagare tu. I canono di locazione li incassi tu e non l'amministratore o il condominio pertanto spettano a te oneri ed onori. i canoni di locazione li incasso io perchè io sono il proprietario della casa e io l'ho pagata. l'amministratore incassa un compenso per la gestione delle proprietà condominiali e pertanto dovrebbe anche essere capace a distinguere le somme di spettanza tra i due soggetti ( proprietario / inquilino) il mio probabilmente, sarà anche capace, ma non ne ha voglia. Mi attiverò con l'inquilino per comprendere il suo stato debitorio nei confronti del condominio, ma qualora se ne andasse senza pagare le sue quote, credo comunque che l'amministratore pur rifacendosi su di me dovrà presentare un conto. Perchè non farlo prima??? se me lo comunicasse e io mi attiverei da subito!!! Nell'avvisarlo che l'inquilino lascerà l 'immobile ho chiesto infatti di conoscere il suo stato debitorio e non mi ha neanche risposto!!! Penso che prima o poi lo farà!!!
#15 Inviato 15 Settembre, 2018 FEDERICO48 dice: Nell'avvisarlo che l'inquilino lascerà l 'immobile ho chiesto infatti di conoscere il suo stato debitorio e non mi ha neanche risposto!!! Penso che prima o poi lo farà!!! Ecco, questo te lo deve. Tu hai diritto a chiedere lo stato dei pagamenti e questo è un suo dovere previsto dall'art. 1130 del codice civile. Te ne riporto lo stralcio di tuo interesse: Art. 1130 c.c. L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: ... 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;.. Nei rapporti tra te ed il tuo inquilino, invece l'amministratore non ha niente a che fare, anche perchè nel tuo contratto di locazione potresti aver preso degli accordi particolari riguardo alle spese accessorie (condominiali) dell'iqnuilino che l'amministratore non è tenuto a conoscere.
#16 Inviato 15 Settembre, 2018 FEDERICO48 dice: i canoni di locazione li incasso io perchè io sono il proprietario della casa e io l'ho pagata. l'amministratore incassa un compenso per la gestione delle proprietà condominiali e pertanto dovrebbe anche essere capace a distinguere le somme di spettanza tra i due soggetti ( proprietario / inquilino) il mio probabilmente, sarà anche capace, ma non ne ha voglia. Mi attiverò con l'inquilino per comprendere il suo stato debitorio nei confronti del condominio, ma qualora se ne andasse senza pagare le sue quote, credo comunque che l'amministratore pur rifacendosi su di me dovrà presentare un conto. Perchè non farlo prima??? se me lo comunicasse e io mi attiverei da subito!!! Nell'avvisarlo che l'inquilino lascerà l 'immobile ho chiesto infatti di conoscere il suo stato debitorio e non mi ha neanche risposto!!! Penso che prima o poi lo farà!!! in realtà l'amministratore non gestisce le proprietà condominiali ma le parti comuni condominiali; le proprietà condominiali (individuali) se le gestiscono i relativi proprietari, le parti o impianti comuni vengono gestite dall'amministratore. l'amministratore non è tenuto a conoscere gli accordi tra i due soggetti (proprietario e inqulino) riportati sul contratto di locazione indipendentemente se sappia fare o meno la suddivisione delle spese che non è cosa nè certa, nè unica, ma derivante da accordo tra le pèarti. puoi vedere molte tabelle in rete che indicano questa divisione di spese tra proprietario e inquilino (e alcune non concordano). http://www.sunia.it/wp-content/uploads/2015/10/tabellaoneriaccessori_2014.pdf http://www.sunia.it/wp-content/uploads/2015/10/tabellaoneriaccessori_2014.pdf --link_rimosso-- giusto quindi, secondo me, che tu ti attivi con l'inquilino ma io lo farei anche con l'amministratore (lo hai fatto ma io lo solleciterei) affinchè ti dia la situazione contabile ad oggi della tua unità immobiliare; deve conoscerla, la conosce e ti deve dare quanto chiedi. Modificato 15 Settembre, 2018 da paul_cayard
#17 Inviato 15 Settembre, 2018 t paul_cayard dice: in realtà l'amministratore non gestisce le proprietà condominiali ma le parti comuni condominiali; le proprietà condominiali (individuali) se le gestiscono i relativi proprietari, le parti o impianti comuni vengono gestite dall'amministratore. l'amministratore non è tenuto a conoscere gli accordi tra i due soggetti (proprietario e inqulino) riportati sul contratto di locazione indipendentemente se sappia fare o meno la suddivisione delle spese che non è cosa nè certa, nè unica, ma derivante da accordo tra le pèarti. puoi vedere molte tabelle in rete che indicano questa divisione di spese tra proprietario e inquilino (e alcune non concordano). http://www.sunia.it/wp-content/uploads/2015/10/tabellaoneriaccessori_2014.pdf http://www.sunia.it/wp-content/uploads/2015/10/tabellaoneriaccessori_2014.pdf --link_rimosso-- giusto quindi, secondo me, che tu ti attivi con l'inquilino ma io lo farei anche con l'amministratore (lo hai fatto ma io lo solleciterei) affinchè ti dia la situazione contabile ad oggi della tua unità immobiliare; deve conoscerla, la conosce e ti deve dare quanto chiedi. Ti ringrazio per la precisazione. io in effetti per proprietà condominiali intendevo le proprietà comuni condominiali ritenendole sinonimi. Negli impianti comuni in quel condominio vi è la gestione dell'acqua che ha un solo contatore di proprietà della ditta che la eroga e ogni U.I. ha il suo "privato". Della ripartizione dei consumi se ne occupa l'amministratore facendo le letture e relativi calcoli!!
#18 Inviato 15 Settembre, 2018 FEDERICO48 dice: Negli impianti comuni in quel condominio vi è la gestione dell'acqua che ha un solo contatore di proprietà della ditta che la eroga e ogni U.I. ha il suo "privato". Della ripartizione dei consumi se ne occupa l'amministratore facendo le letture e relativi calcoli!! Esattamente. il consumo dell'acqua è una spesa condominiale perchè l'Ente erogatore fornisce acqua al condominio ed emette fattura solo al condominio. Poichè ci sono i contatori individuali, l'amministratore ripartisce la spesa condominiale in proporzione ai consumi applicando il 2° comma dell'art. 1123 c.c. anzichè applicare il 1° comma dello stesso articolo che prevede il riparto per millesimi di proprietà.
#19 Inviato 15 Settembre, 2018 FEDERICO48 dice: t Ti ringrazio per la precisazione. io in effetti per proprietà condominiali intendevo le proprietà comuni condominiali ritenendole sinonimi. Negli impianti comuni in quel condominio vi è la gestione dell'acqua che ha un solo contatore di proprietà della ditta che la eroga e ogni U.I. ha il suo "privato". Della ripartizione dei consumi se ne occupa l'amministratore facendo le letture e relativi calcoli!! ok. lui quindi addebiterà alla tua u.i. quanto dovuto (in base alle letture e i calcoli). detta spesa è ovviamente da addebitare all'inquilino. è ovvio però che questa imputazione precisa avverrà a consuntivo (mensile, trimestrale, annuale). quindi, se è previsto che l'inquilino debba pagare questa quota in base a un consumo presunto (preventivo) l'amministratore saprà dirti quante quote acqua sono state versate fin'ora (o ad una certa data). devi però essere consapevole che un eventuale addebito per mancato pagamento quote sarà attribuito alla tua unità immobiliare, non all'inquilino ... è per quello che dico di sollecitare l'amministratore e contattare l'inquilino per avere ben chiara la situazione ed eventualmente rilevare e chiarire discordanze tra le due notizie.
