#1 Inviato 21 Ottobre, 2018 Buongiorno a tutti/e. In qualità di condomino, qualche giorno fa ho partecipato alla consueta assemblea condominiale ordinaria e questi erano gli ordini del giorno indicati nella lettera di invito alla partecipazione trasmessa dall’amministratore: 1-Approvazione rendiconto 2017/18 e sua ripartizione; 2-Nomina amministratore 2018/20 e determinazione compenso; 3-Approvazione preventivo, ripartizione, quote di acconto 2018/19. Una decina di giorni prima della riunione, durante un incontro con l’amministratore ho fatto notare allo stesso che nell’invito mancava il punto 4-Varie ed eventuali ed egli mi ha risposto che non necessitava inserirlo in quanto se ne poteva parlare comunque. Non ho osato ribadire, ma mi è rimasto il dubbio e quindi chiedo: se le varie ed eventuali non sono previste nell’ordine del giorno se ne può discutere in assemblea? Ad esempio si è discusso, valutato e deciso in merito a due preventivi per la sostituzione dell’attuale impresa che effettua le pulizie civili; poi qualcuno ha paventato di lasciare aperti perennemente i cancelli che delimitano il perimetro a nord del fabbricato ma se non ricordo male questa cosa non è stata votata dai presenti ma l’amministratore, che faceva anche da segretario, ha scritto nel verbale che i cancelli dovranno restare aperti. E così via, sono state decise altre cose. Tutto ciò è lecito? Si può impugnare il verbale e/o invalidare l’assemblea? Il condominio è composto da 27 appartamenti di grandezze diverse ed ha riscaldamento centralizzato. Una decina di anni fa si è provveduto a far ristrutturare l’esterno del fabbricato e solo a nord è stato fatto il cappotto. Per la prima volta, la contabilizzazione inerente i consumi termici 2017-2018 è stata eseguita facendo riferimento alle valvole termostatiche e relativi ripartitori e gran parte della discussione è stata focalizzata sulla ripartizione e sui costi (consumo volontario e involontario). Si è lamentato in particolar modo, un condomino con appartamento all’ultimo piano lato ovest con camera sul lato nord che si è trovato da pagare per riscaldamento volontario una cifra elevata. Tale condomino dice di aver avuto le tutte le necessarie accortezze (valvole chiuse con finestre aperte), di possedere le controfinestre ecc ecc ma di avere spesso i termosifoni che gorgogliano anche se ha provato a sfiatarli e di essere costretto ad attaccarsi una stufetta perché in casa non raggiunge i 19° anche tenendo le valvole sul valore massimo e cioè a 5. Il condomino del corrispondente appartamento sul lato est del fabbricato con camera a nord, appartamento fra l’altro più grande, dai conteggi effettuati. deve invece pagare metà della cifra attribuita al precedente ma è emerso che egli ha tenuto le valvole pozionate sul valore 2 che generalmente corrisponde a 16°. L’amministratore ha quindi proposto di rivedere i conteggi in base al D.Lgs 141/2016 che stabilisce che se c’è una differenza superiore al 50% per il fabbisogno termico tra le singole unità immobiliari, si può cambiare il metodo di ripartizione delle spese. Tale proposta è stata accolta, votata all’unanimità dei presenti e così è stato riportato nel verbale “In merito alla spesa del riscaldamento e sua ripartizione, dopo proficua discussione nella quale si espongono le proprie idee, l’assemblea all’unanimità delibera di applicare il D.M. 141/16 e stabilisce che la quota involontaria sia portata al al 30% e ripartita con i millesimi riscaldamento di vecchia data. L’amministratore dovrà rifare i conteggi a seguito di quanto deciso”. Rientrata a casa sono andata a leggermi il D.Lgs 141/2016, e non il D.M. menzionato dall’amministratore, ed ho constatato che è vero che si può cambiare il metodo di ripartizione delle spese ma tale decreto legislativo così anche recita ”…. laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l'edificio polifunzionale superiori al 50 per cento, è possibile suddividere l'importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. Chiedo: prima di modificare la ripartizione delle spese è obbligatorio venga effettuata la relazione tecnica asseverata? Infine non è stato per niente discusso l’ordine del giorno inerente la nomina dell’amministratore per il biennio 2018/20 e determinazione compenso. E’ tutto da annullare o no? Attendo cortesemente vostre opinioni in merito e anticipatamente ringrazio. Buona domenica pomeriggio
#2 Inviato 21 Ottobre, 2018 La fai un po troppo lunga e non sono riuscito a leggere tutto, comunque l'amministratore ha ragione, le "varie ed eventuali" non sono un argomento che se mancante possa rendere nullo tutto il deliberato, anzi per dire se viene approvato un qualsiasi argomento non all'OdG, questo è solamente annullabile e non nullo come era alcuni anni fa, però se approvato all'unanimità con 1000/1000 risulterà valido; E' nulla (oggi annullabile --> Cassazione civile Sentenza, Sez. SS.UU., 07/03/2005, n. 4806) la delibera relativa ad argomenti assunti sotto la voce «varie ed eventuali» dell'ordine del giorno indicato nell'avviso di convocazione. Tale formula, infatti, stante la sua genericità ed insignifìcanza, non è idonea a conseguire l'obbiettivo della preventiva informazione dei condomini richiesta ex art. 1105 c.c. per la validità delle deliberazioni assunte dalla maggioranza. La formula « varie ed eventuali » che nella prassi si usa inserire come ultimo argomento dell' ordine del giorno, inoltre, è di regola riservato a mere «comunicazioni» che in assemblea intende fare l'amministratore o qualche condomino su argomenti di ordinaria amministrazione e non prelude ad alcuna deliberazione la quale, al massimo, può essere rinviata ad seduta, previa idonea informazione del suo oggetto. (Tribunale di Napoli, 11 luglio 2002, n. 11201) Modificato 21 Ottobre, 2018 da Tullio Ts
#3 Inviato 21 Ottobre, 2018 Cris dice: Buongiorno a tutti/e. In qualità di condomino, qualche giorno fa ho partecipato alla consueta assemblea condominiale ordinaria e questi erano gli ordini del giorno indicati nella lettera di invito alla partecipazione trasmessa dall’amministratore: 1-Approvazione rendiconto 2017/18 e sua ripartizione; 2-Nomina amministratore 2018/20 e determinazione compenso; 3-Approvazione preventivo, ripartizione, quote di acconto 2018/19. Una decina di giorni prima della riunione, durante un incontro con l’amministratore ho fatto notare allo stesso che nell’invito mancava il punto 4-Varie ed eventuali ed egli mi ha risposto che non necessitava inserirlo in quanto se ne poteva parlare comunque. Non ho osato ribadire, ma mi è rimasto il dubbio e quindi chiedo: se le varie ed eventuali non sono previste nell’ordine del giorno se ne può discutere in assemblea? Ad esempio si è discusso, valutato e deciso in merito a due preventivi per la sostituzione dell’attuale impresa che effettua le pulizie civili; poi qualcuno ha paventato di lasciare aperti perennemente i cancelli che delimitano il perimetro a nord del fabbricato ma se non ricordo male questa cosa non è stata votata dai presenti ma l’amministratore, che faceva anche da segretario, ha scritto nel verbale che i cancelli dovranno restare aperti. E così via, sono state decise altre cose. Tutto ciò è lecito? Si può impugnare il verbale e/o invalidare l’assemblea? Il condominio è composto da 27 appartamenti di grandezze diverse ed ha riscaldamento centralizzato. Una decina di anni fa si è provveduto a far ristrutturare l’esterno del fabbricato e solo a nord è stato fatto il cappotto. Per la prima volta, la contabilizzazione inerente i consumi termici 2017-2018 è stata eseguita facendo riferimento alle valvole termostatiche e relativi ripartitori e gran parte della discussione è stata focalizzata sulla ripartizione e sui costi (consumo volontario e involontario). Si è lamentato in particolar modo, un condomino con appartamento all’ultimo piano lato ovest con camera sul lato nord che si è trovato da pagare per riscaldamento volontario una cifra elevata. Tale condomino dice di aver avuto le tutte le necessarie accortezze (valvole chiuse con finestre aperte), di possedere le controfinestre ecc ecc ma di avere spesso i termosifoni che gorgogliano anche se ha provato a sfiatarli e di essere costretto ad attaccarsi una stufetta perché in casa non raggiunge i 19° anche tenendo le valvole sul valore massimo e cioè a 5. Il condomino del corrispondente appartamento sul lato est del fabbricato con camera a nord, appartamento fra l’altro più grande, dai conteggi effettuati. deve invece pagare metà della cifra attribuita al precedente ma è emerso che egli ha tenuto le valvole pozionate sul valore 2 che generalmente corrisponde a 16°. L’amministratore ha quindi proposto di rivedere i conteggi in base al D.Lgs 141/2016 che stabilisce che se c’è una differenza superiore al 50% per il fabbisogno termico tra le singole unità immobiliari, si può cambiare il metodo di ripartizione delle spese. Tale proposta è stata accolta, votata all’unanimità dei presenti e così è stato riportato nel verbale “In merito alla spesa del riscaldamento e sua ripartizione, dopo proficua discussione nella quale si espongono le proprie idee, l’assemblea all’unanimità delibera di applicare il D.M. 141/16 e stabilisce che la quota involontaria sia portata al al 30% e ripartita con i millesimi riscaldamento di vecchia data. L’amministratore dovrà rifare i conteggi a seguito di quanto deciso”. Rientrata a casa sono andata a leggermi il D.Lgs 141/2016, e non il D.M. menzionato dall’amministratore, ed ho constatato che è vero che si può cambiare il metodo di ripartizione delle spese ma tale decreto legislativo così anche recita ”…. laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l'edificio polifunzionale superiori al 50 per cento, è possibile suddividere l'importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. Chiedo: prima di modificare la ripartizione delle spese è obbligatorio venga effettuata la relazione tecnica asseverata? Infine non è stato per niente discusso l’ordine del giorno inerente la nomina dell’amministratore per il biennio 2018/20 e determinazione compenso. E’ tutto da annullare o no? Attendo cortesemente vostre opinioni in merito e anticipatamente ringrazio. Buona domenica pomeriggio Ciao Ti confesso che anch'io non ho letto tutto il tuo post è in quanto ho la idiosincrasia per i messaggi chilometrici. Letto che tu contesti il mancato inserimento nell'ordine del giorno delle varie eventuali, Ti confermo che nelle varie eventuali non si può deliberare nulla se non c'è la presenza di tutti i partecipanti al condominio di persona e non per delega. 1
#4 Inviato 21 Ottobre, 2018 Grazie per la cortese risposta sicuramente ho scritto tanto ma non sempre è facile in poche parole spiegare bene tutto camillo50 dice: Ciao Ti confesso che anch'io non ho letto tutto il tuo post è in quanto ho la idiosincrasia per i messaggi chilometrici. Letto che tu contesti il mancato inserimento nell'ordine del giorno delle varie eventuali, Ti confermo che nelle varie eventuali non si può deliberare nulla se non c'è la presenza di tutti i partecipanti al condominio di persona e non per delega. Grazie per la cortese risposta sicuramente ho scritto tanto ma non sempre è facile in poche parole spiegare bene tutto
#5 Inviato 21 Ottobre, 2018 Cris dice: Grazie per la cortese risposta sicuramente ho scritto tanto ma non sempre è facile in poche parole spiegare bene tutto Grazie per la cortese risposta sicuramente ho scritto tanto ma non sempre è facile in poche parole spiegare bene tutto Ciao Vedi ti dico personalmente che io quando vedo una lunga esposizione tendo a passare oltre
