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Mariluna

Tabelle millesimali sproporzionate così: è possibile?

Ho comprato un attico un anno e mezzo fa. Dalla banca al consulente, dal venditore all’agente immobiliare (suo amico) è stato un continuo precipitare da una frode all’altra, senza possibilità di appello. Oggi ho finito tutti i soldi e anche il prestito fatto inizialmente per comprare l’arredamento si è dissolto nelle pretese di un condominio che è poco meno di un’associazione a delinquere. Dalle finestre entra il cielo e l’azzurro è rassicurante, ma se piove entra in forma liquida e le mie scatole di libri,il mio unico avere prezioso, orfani di una libreria, sono finiti sott’acqua in questa specie di baracca a cielo aperto, posto in cima ad una polveriera.

Io non voglio saltare in aria e per questo ho bisogno che qualcuno mi aiuti a capire come è possibile che tutti gli articoli giuridici siano così propensi alle ingiustizie, alle manipolazioni, a quel tacito accordo che vede sempre ultimi chi cerca di rispettare le regole mentre affianca e sostiene gli spocchiosi senza scrupoli, truffaldini e piantagrane.

Scusate la lunga premessa ma mi era necessaria per far capire la gravità della situazione e la consistenza del problema.

Il condominio ripartisce le spese ordinarie, luce e pulizia scale secondo le tabelle millesimali. Il problema è che le unità abitative, 10, disposte 3 per piano, godono della condizione privilegiata, dal punto di vista numerico, di una ripartizione spese ridicola. Poi ci sono io, unità 11a, piano attico, ma non ho di certo una casa che somma in mq le tre unità sottostanti. E nemmeno due. Solo che io detengo in millesimi un quarto del condominio e questo significa che pago 100 euro al mese (siamo senza ascensore, pulizia scale due volte al mese, assicurazione condominio e nessun altro servizio) e tutti gli altri (ripeto sono 10) non arrivano a 40 euro. Qualcuno pure meno. Molto meno. Così è facile! Si mettono d’accordo per l’antenna bella e il lavoro dell’antennista... tanto l’attico paga un quarto della spesa e il rimanente se lo dividono non 10 unità, bensì 12 (giacché due garage sono stati mutuati in abitazioni, esterne al condominio). Con questa sproporzione così evidente, immaginate le mazzate che arrivano (quando si è rotto il citofono, il cancello, o quando hanno chiamato la ditta di disinfestazione per gli scarafaggi dove ci sono le abitazioni al posto dei garage,…). Invece loro non temono nulla, hanno tutto a costo quasi zero. Vivo in un incubo quotidiano. Sono allo stremo. Non solo economicamente. Ho chiesto una ripartizione equa delle spese ordinarie, ma non mi hanno nemmeno fatto parlare. L’amministratore (condomino e cugino di un altro inquilino della stessa abitazione) vuol fare anche le scale nuove e la facciata , presumo che la ditta che ha in mente sia favorevole a gonfiare il preventivo perché la loro quota venga defalcata. Altrimenti non mi spiego questa insistenza in quella che per loro è solo una seconda abitazione. Così come abbiamo rifatto il tetto come regalo di benvenuto.

Com’è possibile che esistano delle tabelle millesimali così sproporzionate?

... Poi ci sono io, unità 11a, piano attico, ma non ho di certo una casa che somma in mq le tre unità sottostanti...

Dici che sei in un piano attico. Se hai un terrazzo ad uso esclusivo non devi considerare solo i mq. della casa perchè anche la superficie del terrazzo influisce sul calcolo dei millesimi.

Dici che sei in un piano attico. Se hai un terrazzo ad uso esclusivo non devi considerare solo i mq. della casa perchè anche la superficie del terrazzo influisce sul calcolo dei millesimi.

Sì, ma è un calcolo così sbilanciato che la superficie del terrazzo sembra essere calcolata quasi fosse un appartamento.

Grazie intanto per la risposta... 🙂

8Anzichè vivere di dubbi e sospetti, incarica una persona esterna al Condominio di verificare le tabelle applicate.

Un piccolo investimento che ti chiarirà le tue incertezze. Sopratutto una verifica che ti dirà se sia conveniente conservare la proprietà di questo attico.

 

Certo è che attendersi costi condominiali contenuti per questo attico mi risulta una aspettativa molto ambiziosa. Pur non conoscendo lo stato dei luoghi giocano a sfavore dell'economicità diversi dati oggettivi:

- l'attico occupa l'intero 4°piano;

- 5 u.i. sono a piano terra;

- se c'è riscaldamento centralizzato e contabilizzato tale costo sarà esorbitante ed ancor di più in assenza di solaio/sottotetto non coibentato.

Intanto l'antenna e citofono non si ripartono per mlm., ma in parti uguali.

Poi che le 10 abitazioni + box,in mlm. sono inferiori ai tuoi immobili,c'è qualcosa che non torna.

Ci puoi dire a naso i metri quadrati di ognuno.

 

http://www.simone.it/catalogo/v118.pdf

http://www.condomini.altervista.org/CoefficientiMilesim.htm

Ciao giglio, intanto grazie...

Qui dividono tutto per quote millesimali. Per loro, citofono e antenna, rientrano nella manutenzione ordinaria, per cui non mi danno retta se chiedo la ripartizione in unità abitative.

Per quando riguarda i metri quadrati di ognuno: i 2 garage sono 16mq ciascuno. L'attico circa 70mq e sotto di me l'appartamento con la stessa esposizione è circa 50mq e gli altri due sullo stesso piano 45mq.

 

Piccolo OT, siete straordinari in questo forum...

... Buona parte di quello che succede è dovuto alla mia buona fede, quindi in parte lo merito...

Diciamo che sicuramente tutto ciò è dovuto alla tua superficialità ed alla tua "ignoranza" (nel senso che ignoravi) in materia condominiale di non approfondire prima del rogito ma non è detto che non sia tutto regolare e che gli altri non siano in buona fede e nel giusto.

Prima di poter dire qualsiasi cosa, se ci sono delle tabelle millesimali con la spiegazione dei coefficienti usati per calcolare i millesimi, ti consiglio di farle almeno leggere ad un tecnico perchè una consulenza costa molto meno di una rielaborazione.

Le spese in parti uguali per il citofono e l'antenna sono una consuetudine che molti applicano in virtù di una sentenza di Cassazione ma la Norma dice altro ed anche nel mio condominio le spese di citofono (pulsantiera) ed antenna centralizzata (centralina) sono ripartite per millesimi di proprietà, tranne e cose che servono al singolo condòmino (apparecchio citofonico in casa) che sono addebitate ad personam.

Per quanto riguarda il tuo appartamento di 75 mq, questi 75 mq sono comprensivi del terrazzo a tuo uso esclusivo oppure hai altri mq di terrazzo a tua disposizione?

 

Hai detto anche che "due garage sono stati mutuati in abitazioni, esterne al condominio" per cui se i due garage non sono sotto la proiezione dell'edificio si potrebbe essere anche in presenza di un condominio parziale dove i due garage non partecipano alle spese dell'edificio (facciata, pulizie, illuminazione scale ed androne, autoclave...).

Diciamo che sicuramente tutto ciò è dovuto alla tua superficialità ed alla tua "ignoranza" (nel senso che ignoravi) in materia condominiale di non approfondire prima del rogito ma non è detto che non sia tutto regolare e che gli altri non siano in buona fede e nel giusto.

Prima di poter dire qualsiasi cosa, se ci sono delle tabelle millesimali con la spiegazione dei coefficienti usati per calcolare i millesimi, ti consiglio di farle almeno leggere ad un tecnico perchè una consulenza costa molto meno di una rielaborazione.

Le spese in parti uguali per il citofono e l'antenna sono una consuetudine che molti applicano in virtù di una sentenza di Cassazione ma la Norma dice altro ed anche nel mio condominio le spese di citofono (pulsantiera) ed antenna centralizzata (centralina) sono ripartite per millesimi di proprietà, tranne e cose che servono al singolo condòmino (apparecchio citofonico in casa) che sono addebitate ad personam.

Per quanto riguarda il tuo appartamento di 75 mq, questi 75 mq sono comprensivi del terrazzo a tuo uso esclusivo oppure hai altri mq di terrazzo a tua disposizione?

 

Hai detto anche che "due garage sono stati mutuati in abitazioni, esterne al condominio" per cui se i due garage non sono sotto la proiezione dell'edificio si potrebbe essere anche in presenza di un condominio parziale dove i due garage non partecipano alle spese dell'edificio (facciata, pulizie, illuminazione scale ed androne, autoclave...).

Sicuramente ignoranza mia... hai ragione! Ma parlare di buona fede in un condominio come il mio è sicuramente azzardato.

La consuetudine di cui parli, ovvero la ripartizione in unità non sarà la norma ma è quanto meno rispettoso nei confronti di una unità abitativa che, di certo, non può consumare luce e pulizia delle scale e quant'altro come fanno 3 famiglie per tre piani. Il classico buon senso non si trova redatto da nessuna parte e il senso civico non dovrebbe essere materia di scontro. Questo è il mio parere e tutti i condomini che vedo nei dintorni applicano lo stesso principio della partizione unitaria e ci sono, tra questi, 3 palazzi gemelli con il mio.

 

Per quanto riguarda i garage, certamente sono consapevole del fatto che non rientrino nelle spese del palazzo per la luce e le scale, per questo nel post parlo solo alla fine (cioè per antenna e illuminazione esterna) e non li metto nel computo di certe altre spese.

 

Il terrazzo è solo quello ad uso esclusivo e non ho altri terrazzi nell'abitazione.

 

Ti ringrazio sentitamente e soprattutto per il consiglio della consulenza tecnica che prenderò alla lettera, prima di fare qualche altra sciocchezza!

... La consuetudine di cui parli, ovvero la ripartizione in unità non sarà la norma ma è quanto meno rispettoso nei confronti di una unità abitativa che, di certo, non può consumare luce e pulizia delle scale e quant'altro come fanno 3 famiglie per tre piani...

Come ha accennato Albano in un post più su, la pulizia scale è proprio la nota dolente di chi sta ai piani alti perchè la pulizia scale va ripartita solo in proporzione all'altezza dal suolo ed i millesimi scale sono ottenuti solo in proporzione all'altezza.

Se ci sono 4 piani (3 piani + il piano attico), si fa questo conteggio

1+2+3+4 = 10

Il 1° piano paga 1/10 della spesa da ripartire tra i 3 del 1° piano

Il 2° piano paga 2/10 della spesa da ripartire tra i 3 del 2° piano

Il 3° piano paga 3/10 della spesa da ripartire tra i 3 del 3° piano

Tu che sei sola al 4° piano paghi da sola i 4/10 della spesa.

 

Il principio invocato della Norma è che quel piano serve solo a te e l'impresa di pulizia va pagata in base ai piani da pulire.

L'impresa di pulizia la paghi comunque, indipendentemente che dalle scale ci siano passate 4 o 10 persone e che sia più o meno sporco.

Solo un diverso accordo all'unaninità può derogare questo criterio legale... ma in condominio ognuno guarda i propri interessi.

 

Nel forun troverai tante discussioni sulla pulizia scale e vedrai che questo del riparto in proporzione all'altezza è il criterio sul quale concordano, se non tutti, quasi tutti.

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