Vai al contenuto
andr€a85

Spese condominiali Fallimento

Ciao a tutti, vorrei acquistare un appartamento in un complesso sotto fallimento, era partito da 140000 e ora è a metà quindi comincio andare di fantasia :D... sono ancora circa una decina gli appartamenti da vendere all'asta mentre gli altri, una ventina hanno il proprietario, ci sono anche degli spazi commerciali invenduti ai piani bassi...

 

Ci sono dei dubbi che mi attanagliano:

 

  • Per legge io devo (c'è pure scritto nella perizia) gli arretrati delle spese riguardo all'anno in corso e precedente, si potrei rivalermi sul venditore ma dato che è un fallimento........La domanda è: non c'è la possibilità che una volta che divento il proprietario oltre a quelle degli ultimi 2 anni mi presentano tutto il conto anche per gli anni antecedenti? (la procedura è del 2013)

 

  • Come avviene la ripartizione delle spese? L'ing. mi ha detto che le spese sono suddivise normalmente per i millesimi degli appartamenti anche per quelli sotto asta le quali passeranno nel bilancio del fallimento.... tutto molto bello, ma questo se il bilancio del fallimento è in attivo (con i ricavi delle vendite degli appartamenti) giusto? Quindi praticamente se si arriva a non avere le somme, aspetterà ai proprietari tirarle fuori di tasca propria come una sorta di spesa straordinaria?

 

 

Scusatemi le domande magari banali.

 

 

Dunque

esiste la possibilità che ti chiedano le spese degli anni precedenti, ma per legge non sei tenuto a pagarle e pertanto NON le paghi. Se le chiedono, respingi.  Ti farai dividere le annualità e paghi anno precedente e anno in corso.

 

 

Le spese condominiali precedenti all'anno in cui tu acquisterai,  e che probabilmente ci saranno, saranno divise tra tutti i condomini, se dal fallimento non sarà possibile recuperarle (e per essere possibile sarebbe necessario che il Condominio si fosse insinuato al passivo)

grazie per la risposta..quindi in pratica dovrò mettere in conto per le spese future di pagare anche per gli appartamenti che non sono ancora venduti...

 

 

La mia paura è che mi possano arrivare brutte sorprese.... non vorrei passare da acquirente a fallito

 

se in un condominio molti appartamenti non sono venduti e sono all'asta a seguito di un fallimento, io prima di acquistare farei due conti . 

Le spese condominiali di questi appartamenti, non hanno privilegio (a meno che il condominio non avesse posto ipoteca...verifica), pertanto anche se il condominio fosse insinuato al passivo (altra cosa che devi certamente verificare) , il rischio è che dal fallimetno non si prenda nulla.

E chi paga le spese dal 2015 in poi (metto una data a caso::)?   queste spese il Condominio le ha sul groppone, se non le recupera dalle procedure   dovranno dividersele i condomini tutti (sempre considerato che l'anno in corso e quello precedente se lo paga chi acquista )

Per prima cosa ci sarebbe quindi da verificare la procedura fallimentare: il Condominio è insinuato?  ha un provilegio?

se non ha provilegio, sta certo che le spese condominiali rcadranno sui condomini tutti

Sta a chi acquista gli immobili all'asta valutare i benefici o meno del loro acquisto.

Ossia se compro un appartamento del valore commericiale di 130mila a un prezzo di asta di 65mila, anche avessi  4-5 mila euro di spese o anche 10 mila  tutto sommato farei sempre un affare.  

 

  • Mi piace 1

naturalmente per queste spese, il Condominio farà una assemblea e voi condomini potrete deliebrare in punto..  valutando anche eventuali creditori  del COndominio...  Per cui "sorprese" si ma fino a un certo punto..

  • Mi piace 1

Grazie... credo proprio che passerò... spese di 10000€ mi manderebbero in banca rotta in tempo zero anche se me lo regalassero.... domani mi fanno vedere l'immobile e sono informazioni che sicuramente cercherò di farmi dare.. considera che è 3 volte che mi devono mandare i prospetti delle spese ma fanno finta di niente.... una mia amica mi ha detto che conosce un proprietario che gli ha riferito proprio questo cioè che si deve accollare le spese degli altri invenduti e sta cercando di venderlo... bha

Scusa una cosa che adesso rileggendo credo di non aver capito... come fa il condominio a chiedere ipoteca?

andr€a85 dice:

Ciao a tutti, vorrei acquistare un appartamento in un complesso sotto fallimento, era partito da 140000 e ora è a metà quindi comincio andare di fantasia :D... sono ancora circa una decina gli appartamenti da vendere all'asta mentre gli altri, una ventina hanno il proprietario, ci sono anche degli spazi commerciali invenduti ai piani bassi...

 

Ci sono dei dubbi che mi attanagliano:

 

  • Per legge io devo (c'è pure scritto nella perizia) gli arretrati delle spese riguardo all'anno in corso e precedente, si potrei rivalermi sul venditore ma dato che è un fallimento........La domanda è: non c'è la possibilità che una volta che divento il proprietario oltre a quelle degli ultimi 2 anni mi presentano tutto il conto anche per gli anni antecedenti? (la procedura è del 2013)

 

  • Come avviene la ripartizione delle spese? L'ing. mi ha detto che le spese sono suddivise normalmente per i millesimi degli appartamenti anche per quelli sotto asta le quali passeranno nel bilancio del fallimento.... tutto molto bello, ma questo se il bilancio del fallimento è in attivo (con i ricavi delle vendite degli appartamenti) giusto? Quindi praticamente se si arriva a non avere le somme, aspetterà ai proprietari tirarle fuori di tasca propria come una sorta di spesa straordinaria?

 

 

Scusatemi le domande magari banali.

 

 

A parte che se il condominio sta messo così io direi proprio che non fai un buon affare a comprare eh perché poi diventi proprietario e dovrai anticipare le spese per tutti quegli appartamenti ahahahah Guarda io tornassi indietro mi sarei comprata casa indipendente e isolata 

Detto questo, dipende anche molto dall'avvocato se quando ha iniziato tutto l'iter del decreto ingiuntivo ha chiesto al giudice che vengano pagati anche gli arretrati quindi occhia anche questa cosa

  • Mi piace 1

Il punto è che se acquisti un appartamento a metà del suo valore un motivo ci sarà… non è il paese di Bengodi.

 

Nella perizia è specificato che c'è da pagare l'anno in corso e precedente.... cmq poco fa mi sono fatto un giro e nel citofono i senza nome sono una marea molti di + dei lotti all'asta...bho

 

cmq sia già solo il fatto che il delegato che domani mi farà vedere l'appartamento tergiversa sulle spese (3 volte che gli chiedo di mandarmele via mail.. gliele mando stasera... seee)  non mi fa ben sperare...

 

Quindi ricapitolando... se il condominio ha chiesto il passivo c'è possibilità che le spese vengano coperte, ma dato che gli appartamenti sono molti invenduti ischio di prendermi una inc*lata...

 

ps: via telefono mi ha detto che il totale era sui 28000€ che onestamente mi sembrano un pò tanti dato che il riscaldamento è autonomo in tutti gli appartamenti e non c'è il giardino, si 2 ascensori.. mi sbaglierò..

andr€a85 dice:

Nella perizia è specificato che c'è da pagare l'anno in corso e precedente.... cmq poco fa mi sono fatto un giro e nel citofono i senza nome sono una marea molti di + dei lotti all'asta...bho

 

cmq sia già solo il fatto che il delegato che domani mi farà vedere l'appartamento tergiversa sulle spese (3 volte che gli chiedo di mandarmele via mail.. gliele mando stasera... seee)  non mi fa ben sperare...

 

Quindi ricapitolando... se il condominio ha chiesto il passivo c'è possibilità che le spese vengano coperte, ma dato che gli appartamenti sono molti invenduti ischio di prendermi una inc*lata...

 

ps: via telefono mi ha detto che il totale era sui 28000€ che onestamente mi sembrano un pò tanti dato che il riscaldamento è autonomo in tutti gli appartamenti e non c'è il giardino, si 2 ascensori.. mi sbaglierò..

Non è detto che vadano tutti all'asta simultaneamente, magari ci vanno in due volte (ad esempio appartamenti separati da negozi e uffici).

Nei fallimenti di immobiliari anche insinuandosi è fatica recuperare qualcosa perché solitamente c'è la banca con privilegio ipotecario di 1° grado che cucca il totale del ricavato.

Con appartamenti all'asta devi mettere in conto sorprese sia a livello di inefficienze che di spese condominiali arretrate del tuo appartamento che di quote irrecuperabili in futuro.

Certo che se risparmio il 50% rispetto al prezzo di mercato direi che il margine c'è ampiamente.

Ah, considera che in caso di fallimento non pagherai l'agenzia (a meno di aste online che si fanno pagare la commissione come in agenzia) ma pagherai le spese notarili presso il notaio scelto dalla procedura (quindi se non trovi un curatore super serio pagherai a tariffario quindi ben di più di quello che puoi trovare sul mercato) e dovrai sostenere direttamente il costo della pratica notarile per l'eliminazione delle ipoteche.

allora,

domanda 1: come fa il condominio ha chiedere ipoteca.  Molto semplicemente quando vi è un moroso, il Condominio deve fare decreto ingiuntivo per recuperare il denaro. Mattiamo che il moroso comunque non paghi, il condominio puo' mettere in esecuzione il decreto procedendo a pignorare. Mettiamo che il moroso non abbia altro che l'immobile.  Il condominio puo' far iscrivere ipoteca gudiziale sulla base del titolo esecutivo costituoito dal decreto ingiuntivo.  Dopo puo' attendere e vedere cosa capita o puo' procedere a promuovere un pignoramento.

 

domdan 2: il decreto di trasferimento lo fa il giudice sì, lo predispone materialmente il delegato alle vendite che aggiudicato il bene provvedere a cancellare le varie ipoteche e trascrive il decreto di trasferimento firmato dal giudice.   Non si passa affatto dal notaio, a meno che questi sia il delegato alle vendite scelto dal tribunale (nell'elenco ci sono notai, avvocati  commercialisti).  

 

saretta10 dice:

 

Detto questo, dipende anche molto dall'avvocato se quando ha iniziato tutto l'iter del decreto ingiuntivo ha chiesto al giudice che vengano pagati anche gli arretrati quindi occhia anche questa cosa

Non confondiamo.

Se il ricavato delle vendite all'asta copre i costi delle spese condominiali, nessuno dovrà metetre mano al portafogli per sanare spese vecchie.

Ma qui non sappiamo neppure se il Condominio è insinuato al passivo, siamo in un fallimento, il decreto ingiuntivo è passato e da tempo, sempre sia stato fatto.  Nessun avvocato farebbe un decreto senza chiedere tutte le spese, fino al momento dell'emissione del decreto.  

Ma se ild ecreto non è stato fatto o se comunque il condominio non si è insinuato, le spese condominiali vecchie restano inc apo al Condominio

Considerato che si tratta di fallimento, immagino vi siano fior di banche con ipoteca sugli immobili e che pertanto nulla avanzerà per pagare i crediti chirografari tipo quello del  Condominio .

 

La cosa necessaria da verificare è:

il Condominio ha privilegio sugli immobili per aver iscritto ipoteca o è almeno insinuato al passivo?

 

  • Mi piace 1

grazie mille... oggi mi faranno vedere l'appartamento e saprò cosa chiedere.. cmq nella perizia ci sono una sfilza di annotazioni RIDUZIONE DI SOMMA RIDUZIONE BENI che non so cosa vogliano dire poi c'è

 

un frazionamento di quota e poi il pignoramento

 

ISCRIZIONE CONTRO del xx/xx/2012 - Registro Particolare xxx Registro Generale xx - Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio xx del xx/xx/2012 relativa a IPOTECA GIUDI- ZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO, a favore xxx CONTRO xxx

 

sono tipo 400 pagine

 

Ciao a tutti, vi aggiorno...

 

Sono andato a vedere l'appartamento, è il mio primo immobile all'asta... Il signore che mi ha accompagnato alla fine era di una agenzia delegata..

 

ok tutto molto bello ma alla fine ho chiesto quello che mi avete detto e non mi ha risposto neppure a una domanda...nemmeno una... mi sbaglierò ma avevo la sensazione che sapesse ma non volesse dirmelo.

 

Prima dell'incontro ho avuto 3 contati telefonici con a fine la promessa che poi alla sera avrei avuto il totale delle spese...

 

A fine incontro nuovamente gli ho chiesto almeno di mandarmi poi le spese..   "aaa dipende a che ora torno, qui è cosi siamo molto lenti" a siii complimenti.

 

Venerdi nuova mail (con la richiesta dei contatti dell'amministratore e del curatore, almeno quello)  e stamattina mi risponde credo la segretaria boh dell'agenzia che mi dice che le spese fino al decreto di trasferimento ci pensa il curatore e che al momento non hanno un prospetto e che lo stanno aspettando dal curatore (4 volte, stasera gliele mando...) 

 

Imbarazzante... 

 

Chiaramente credo che bastava che chiamassi il tribunale per averli, però tutto questo mi fa pensare...

 

Adesso sto aspettando che la banca mi faccia sapere se l'immobile è finanziabile, dato che non è completamente finito... in caso positivo mi muovo, anche se onestamente mi è passata la fantasia...

 

ps: il tipo mi ha fatto firmare un modulo credo per dimostrare la visita...

Fallimenti che dopo le aste dei cespiti staggiti si chiudono con un attivo? Non ne ho mai visti. La riprova è data dal fatto che, nella fattispecie, ancora non si riesce a venderli neanche dopo un abbattimento già del 50% rispetto al valore di perizia. Di regola l'acquisto dei complessi del genere avviene 'in blocco' da parte dei 'poteri forti'; cioè di quelle società immobiliari dotate di mezzi (grossi studi legali, commercialisti, di 'entrature particolari' a vario livello...) che gli consentono di apprezzare assai bene la 'convenienza' dell'operazione sotto ogni risvolto. Se non lo fanno, gatta ci cova! Quando arriva invece il tapino che si aggiudica la casetta poi il più delle volte se lo prende amaramente sotto la coda. Esperienze di vite vissute (per fortuna non in chiave personale). Preferibile quindi, a fronte delle 'incertezze, che nel caso in questione appaiono di vario ordine e grado, ripiegare su un immobile pignorato ad un privato condomino insolvente per gli oneri condominiali e/o le rate di mutuo (dati i tempi ce ne sono a bizzeffe...). Per lo più è agevole appurare bene prima come buttano le cose e quindi dormire sonni tranquilli, senza ricorrere alla melatonina.    

  • Mi piace 1
togato dice:

Fallimenti che dopo le aste dei cespiti staggiti si chiudono con un attivo? Non ne ho mai visti. La riprova è data dal fatto che, nella fattispecie, ancora non si riesce a venderli neanche dopo un abbattimento già del 50% rispetto al valore di perizia. Di regola l'acquisto dei complessi del genere avviene 'in blocco' da parte dei 'poteri forti'; cioè di quelle società immobiliari dotate di mezzi (grossi studi legali, commercialisti, di 'entrature particolari' a vario livello...) che gli consentono di apprezzare assai bene la 'convenienza' dell'operazione sotto ogni risvolto. Se non lo fanno, gatta ci cova! Quando arriva invece il tapino che si aggiudica la casetta poi il più delle volte se lo prende amaramente sotto la coda. Esperienze di vite vissute (per fortuna non in chiave personale). Preferibile quindi, a fronte delle 'incertezze, che nel caso in questione appaiono di vario ordine e grado, ripiegare su un immobile pignorato ad un privato condomino insolvente per gli oneri condominiali e/o le rate di mutuo (dati i tempi ce ne sono a bizzeffe...). Per lo più è agevole appurare bene prima come buttano le cose e quindi dormire sonni tranquilli, senza ricorrere alla melatonina.    

Il punto è che immobili pignorati ad un privato di belli e ben tenuti non ce ne sono in giro, giusto qualche villa di imprenditori falliti si trova ogni tanto ma parliamo di cifra fra i 500.000 e alcuni milioni di €.

 

Più che altro bisogna mettere in conto di tenersi un po' di margine e farsi assistere da un buon tecnico.

  • Mi piace 1

Ciao a tutti e grazie.... allora ho novità 

 

Per non darmi false illusionisti ho aspettato ad informarmi fino a quando non ho trovato una banca.... 

 

San Paolo mi ha detto di no...

 

La tedesca peggio ancora...

 

UniCredit incredibile ma vero, non solo mi finanzia ma addirittura dato che è un immobile all'asta mi darebbero tutta la cifra di acquisto con tassi basati sul valore di perizia del ctu. nel mio caso 50% Fantascenza

 

Allora le spese dell'appartamento in questione stanno a circa 1100€ e l'amministratore mi ha detto che i condomini stanno pagando circa il doppio delle spese per via degli invenduti nonostante il condominio abbia fatto insinuazione di passivo... dovrei pagare circa 2000 o meno in base a quello che si venderà alla prossima asta... nulla di certo

 

C'e da dire che non è facile parlare con qualcuno e ottenere informazioni...

 

Detto cio ho fatto queste considerazioni... appartamenti da vendere ne rimangono ancora 8 più 3 spazi commerciali...

 

Nella migliore delle ipotesi mi potrei aggiudicare un appartamento di circa 150m2 + 3 balconi di cui uno di 50m2 + 140m2  di lastrico sopra appartamento esclusivo per circa 70000€, aaa e riscaldamento autonomo, costruito nel 2010 in centro paese.. davanti ho la piazza...

 

Roba nuova cosi dalle mie parti non esiste e come avete detto all'asta non si trovano belle cose specie senza famiglia.

 

 

Modificato da andr€a85
andr€a85 dice:

Ciao a tutti e grazie.... allora ho novità 

 

Per non darmi false illusionisti ho aspettato ad informarmi fino a quando non ho trovato una banca.... 

 

San Paolo mi ha detto di no...

 

La tedesca peggio ancora...

 

UniCredit incredibile ma vero, non solo mi finanzia ma addirittura dato che è un immobile all'asta mi darebbero tutta la cifra di acquisto con tassi basati sul valore di perizia del ctu. nel mio caso 50% Fantascenza

 

Allora le spese dell'appartamento in questione stanno a circa 1100€ e l'amministratore mi ha detto che i condomini stanno pagando circa il doppio delle spese per via degli invenduti nonostante il condominio abbia fatto insinuazione di passivo... dovrei pagare circa 2000 o meno in base a quello che si venderà alla prossima asta... nulla di certo

 

C'e da dire che non è facile parlare con qualcuno e ottenere informazioni...

  

Detto cio ho fatto queste considerazioni... appartamenti da vendere ne rimangono ancora 8 più 3 spazi commerciali...

 

Nella migliore delle ipotesi mi potrei aggiudicare un appartamento di circa 150m2 + 3 balconi di cui uno di 50m2 + 140m2  di lastrico sopra appartamento esclusivo per circa 70000€, aaa e riscaldamento autonomo, costruito nel 2010 in centro paese.. davanti ho la piazza... 

 

Roba nuova cosi dalle mie parti non esiste e come avete detto all'asta non si trovano belle cose specie senza famiglia.

 

 

Se ti piace quell'appartamento partecipa all'asta, 70.000 è una cifra al mq ridicola (non so come siano i prezzi da te ma per del nuovo è ridicolo). Per dirti io ho acquistato due appartamenti all'asta nuovi, mancavano circa 200 € al mq per le finiture e li ho pagati 1200 € al mq e sono riuscito a finirli con 100 € a mq con ottime finiture. L'impegno e le conoscenze sono state pesanti.

Ora sempre nella mia cittadina c'è un grosso complesso con 9 appartamenti in asta, nuovi e completi. Il prezzo è attorno a 1000 € a mq e le aste sono andate più volte deserte. Indagando sul perché dove ho acquistato io al giro successivo le aste si sono chiuse a 1600 € al mq + 2-300 € al mq partendo da 900 € mq.

Altrimenti se ti andrebbero bene più appartamenti potresti valutare di aspettare il prossimo giro, su 8 potrebbero rimanerne diversi, anche se poi c'è il rischio di trovarsi in troppi e dover rilanciare più di quello che pagheresti ora.

Ciao, sono in una zona quasi morta per il mercato immobiliare... roba nuova, ville se ne trovano ma si tratta di costruzioni magari non finite di qualche anno, per il resto tutto a progetto con prezzi sui 2000€.. tali annunci sono 2 anni che sono lì, e sono 2 anni che sto cercando casa... ci sono anche ristrutturazioni di palazzine che vogliono sui 1500€... inesorabilmente tutte vuote... le aste le guardò ma preferisco stare fuori dalle vicende con famiglie che perdono le possibilità...

 

Nella palazzina in questione ci sono diversi garage e dato che i prezzi stanno sui 3000/5000 volevo partecipare per un magazzino di circa 40m2 da usare come officina accatastato come c/2

 

come posso partecipare senza correre il rischio di aggiudicarmelo senza essermi aggiudicato L appartamento? C è qualche scappatoia per farmelo risultare come pertinenza?

 

ps. A fianco c è un appartamento che è disposto meglio del ‘mio’ 120m 50000€ ma ormai mi sono fissato con il terrazzo e il lastrico terrazzo 😭

andr€a85 dice:

Ciao, sono in una zona quasi morta per il mercato immobiliare... roba nuova, ville se ne trovano ma si tratta di costruzioni magari non finite di qualche anno, per il resto tutto a progetto con prezzi sui 2000€.. tali annunci sono 2 anni che sono lì, e sono 2 anni che sto cercando casa... ci sono anche ristrutturazioni di palazzine che vogliono sui 1500€... inesorabilmente tutte vuote... le aste le guardò ma preferisco stare fuori dalle vicende con famiglie che perdono le possibilità...

 

Nella palazzina in questione ci sono diversi garage e dato che i prezzi stanno sui 3000/5000 volevo partecipare per un magazzino di circa 40m2 da usare come officina accatastato come c/2

 

come posso partecipare senza correre il rischio di aggiudicarmelo senza essermi aggiudicato L appartamento? C è qualche scappatoia per farmelo risultare come pertinenza? 

 

ps. A fianco c è un appartamento che è disposto meglio del ‘mio’ 120m 50000€ ma ormai mi sono fissato con il terrazzo e il lastrico terrazzo 😭 

Non c'è modo di partecipare subordinato alla "vincita" del lotto dell'appartamento.

Se ti piace partecipa per l'appartamento e il garage partecipi al giro successivo. Non ci sarà la fila per i garage.

Fai visionare le carte ad un tecnico di qualità, mi puzza che siano 2 anni in asta e a prezzi così bassi. I prezzi che mi dici del nuovo sono solo leggermente più bassi della mia zona.

Hai letto bene la perizia?

Ti dicevo, dalle mie parti c'è un complesso del genere ma abbiamo appurato che ci sono deficienze documentali di rilievo e gli appartamenti risultano non accatastabili.

Addirittura si sono vendute in circa 6 mesi una quarantina di appartamenti di una grosso complesso con 4 corpi di fabbrica e uno devastato dalle infiltrazioni.

Mi pare strano che a prezzi così bassi non vengano assegnati, verifica bene la perizia e con un tuo tecnico di fiducia, il prezzo giustifica ampiamente qualche euro di analisi.

2 anni mi riferivo a immobili nuovi non in asta...

 

Il complesso è da giugno in asta e ad ognuna qualcuno va in vendita.... il mio sarebbe il più costoso... poi andrà via a 100000€ chi lo sa....

 

Tutti gli appartamenti sono già accatastati.... nel mio caso ho una agibilità parziale per via che devo fare tutto tranne i serramenti... per questo le banche non mi concedevano subito il mutuo....

 

Calcolando che mi farò io gran parte dei lavori penso di spendere ancora 20000€ tra finire impianti e rifiniture....

 

 

×