#1 Inviato 11 Maggio, 2020 Buongiorno, chiedo cortesemente una consulenza. Premetto che dal 12/09/2019 sono proprietario di un appartamento che è stato ricavato da una ristrutturazione di una abitazione più grande suddivisa contestualmente in due unità distinte, una delle quali è rimasta di proprietà della parte venditrice e l'altra è diventata la mia abitazione essendo la parte acquirente. In buona sostanza fino al 11/09/2019 esisteva solamente l'unità abitativa "A" (millesimi 187,74) di intera proprietà del venditore che poi, a partire dal 12/09/2019, è stata suddivisa in una nuova unità abitativa "A" (millesimi 100,41) rimasta di appartenenza al medesimo proprietario più una nuova unità abitativa "B" (millesimi 87,33) di mia proprietà. Preciso inoltre che nell'atto di compravendita stipulato il 12/09/2020 è specificato che Il pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie già deliberate fino alla data odierna rimane a carico della Parte venditrice e che in tale circostanza è stato prodotto un estratto conto dell'amministratore di condominio dove tutte le spese risultavano saldate e non c'era nessun residuo. L'amministratore del condominio, nel riparto consuntivo e preventivo esercizio 2020 riferito al periodo dal 01/12/2019 al 30/11/2020 ha inserito alla voce "Saldo Esercizio Precedente dal 01/12/2018 al 30/11/2019" un importo di Euro 586,70 a credito per la nuova unità "A" (millesimi 100,41) e un importo di Euro 1133,36 a debito per la nuova unità "B" (millesimi 87,33); notavo poi che tutti i versamenti effettuati dal proprietario a tutto il 11/09/2019, fino a quando esisteva solo un unità "A" di millesimi 187,74 e documentati nell'estratto conto prodotto in fase di compravendita, erano stati imputati solamente sulla nuova unità "A" (millesimi 100,41) e nulla invece per la nuova unità "B" (millesimi 87,33). Alle mie richieste di chiarimenti l'amministratore risponde scrivendo che "... nel riparto consuntivo non è prevista la suddivisione delle spese inerenti un’unica unità immobiliare, in periodi di appartenenza a diversi soggetti. Anche i versamenti vengono imputati ad una sola delle unità immobiliari risultanti dal frazionamento dell’unica unità immobiliare risultante alla data di approvazione del preventivo ...". In conclusione, mi domando per quale motivo sia stata operata questa ripartizione, ritenendo del tutto arbitraria l'imputazione dei versamenti ad una sola unità immobiliare, e quindi chiedo cortese conferma che l'amministratore ha operato nel modo corretto, cioè che nel caso di frazionamento immobiliare non è tenuto a ripartire i versamenti in base ai millesimi di ciascuna nuova unità abitativa né a considerare i diversi periodi di appartenenza, in definitiva che eventuali calcoli di ripartizione e relativi versamenti devono essere definiti tra le parti acquirente e venditrice secondo gli accordi precedentemente stabiliti. Grazie. Roberto G. - Milano
#2 Inviato 11 Maggio, 2020 Billo64 dice: Buongiorno, chiedo cortesemente una consulenza. Premetto che dal 12/09/2019 sono proprietario di un appartamento che è stato ricavato da una ristrutturazione di una abitazione più grande suddivisa contestualmente in due unità distinte, una delle quali è rimasta di proprietà della parte venditrice e l'altra è diventata la mia abitazione essendo la parte acquirente. In buona sostanza fino al 11/09/2019 esisteva solamente l'unità abitativa "A" (millesimi 187,74) di intera proprietà del venditore che poi, a partire dal 12/09/2019, è stata suddivisa in una nuova unità abitativa "A" (millesimi 100,41) rimasta di appartenenza al medesimo proprietario più una nuova unità abitativa "B" (millesimi 87,33) di mia proprietà. Preciso inoltre che nell'atto di compravendita stipulato il 12/09/2020 è specificato che Il pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie già deliberate fino alla data odierna rimane a carico della Parte venditrice e che in tale circostanza è stato prodotto un estratto conto dell'amministratore di condominio dove tutte le spese risultavano saldate e non c'era nessun residuo. L'amministratore del condominio, nel riparto consuntivo e preventivo esercizio 2020 riferito al periodo dal 01/12/2019 al 30/11/2020 ha inserito alla voce "Saldo Esercizio Precedente dal 01/12/2018 al 30/11/2019" un importo di Euro 586,70 a credito per la nuova unità "A" (millesimi 100,41) e un importo di Euro 1133,36 a debito per la nuova unità "B" (millesimi 87,33); notavo poi che tutti i versamenti effettuati dal proprietario a tutto il 11/09/2019, fino a quando esisteva solo un unità "A" di millesimi 187,74 e documentati nell'estratto conto prodotto in fase di compravendita, erano stati imputati solamente sulla nuova unità "A" (millesimi 100,41) e nulla invece per la nuova unità "B" (millesimi 87,33). Alle mie richieste di chiarimenti l'amministratore risponde scrivendo che "... nel riparto consuntivo non è prevista la suddivisione delle spese inerenti un’unica unità immobiliare, in periodi di appartenenza a diversi soggetti. Anche i versamenti vengono imputati ad una sola delle unità immobiliari risultanti dal frazionamento dell’unica unità immobiliare risultante alla data di approvazione del preventivo ...". In conclusione, mi domando per quale motivo sia stata operata questa ripartizione, ritenendo del tutto arbitraria l'imputazione dei versamenti ad una sola unità immobiliare, e quindi chiedo cortese conferma che l'amministratore ha operato nel modo corretto, cioè che nel caso di frazionamento immobiliare non è tenuto a ripartire i versamenti in base ai millesimi di ciascuna nuova unità abitativa né a considerare i diversi periodi di appartenenza, in definitiva che eventuali calcoli di ripartizione e relativi versamenti devono essere definiti tra le parti acquirente e venditrice secondo gli accordi precedentemente stabiliti. Grazie. Roberto G. - Milano Quando sono stati comunicati all'amministratore il cambio di proprietà e il relativo frazionamento? Da quel momento in poi doveva provvedere alla suddivisione di spese e versamenti tra le due nuove u.i. Nel caso il suo programma gestionale non gestisse il frazionamento in corso d'anno, può essere accettabile una tabella errata, purché debitamente corretta nelle note in modo da non far sorgere dubbi su debiti e crediti di ciascuno.
#3 Inviato 11 Maggio, 2020 condo77 dice: Quando sono stati comunicati all'amministratore il cambio di proprietà e il relativo frazionamento? Da quel momento in poi doveva provvedere alla suddivisione di spese e versamenti tra le due nuove u.i. Nel caso il suo programma gestionale non gestisse il frazionamento in corso d'anno, può essere accettabile una tabella errata, purché debitamente corretta nelle note in modo da non far sorgere dubbi su debiti e crediti di ciascuno. Innanzitutto grazie per il rapido riscontro. Il cambio di proprietà è stato comunicato all'amministratore pochi giorni dopo la compravendita, comunque durante il mese di settembre 2019, invece la nuova ripartizione in millesimi gli è stata comunicata dal venditore il 21/11/2019. Per quanto riguarda il programma gestionale in effetti l'amministratore ha scritto che "... lascia gli incassi registrati sull’unità originaria e non vengono divisi tra la vecchia e la nuova proprietà creata ...", in ogni caso non ha mai fornito nessuna indicazione o calcolo al fine di suddividere correttamente debiti e crediti scrivendo semplicemente che "... Lei ha tutto il diritto di richiedere il pagamento al sig. XXXYYYZZZ qualora nel rogito risulti che le spese fino alla data dello stesso devono essere pagate dal venditore ... entrambi siete in possesso di tutti i dati per conteggiare le giuste quote di competenza ... se vuole che i conteggi vengano redatti dalla sottoscritta amministrazione il costo è di € 24,40 IVA compresa". A questo punto sono io obbligato a richiedere il pagamento della quota di Sua spettanza direttamente al venditore oppure devo insistere verso l'amministratore per ottenere (gratuitamente o pagando) un documento scritto su cui sono indicate le giuste quote di competenza? Grazie infinite. Roberto
#4 Inviato 11 Maggio, 2020 Billo64 dice: Innanzitutto grazie per il rapido riscontro. Il cambio di proprietà è stato comunicato all'amministratore pochi giorni dopo la compravendita, comunque durante il mese di settembre 2019, invece la nuova ripartizione in millesimi gli è stata comunicata dal venditore il 21/11/2019. Per quanto riguarda il programma gestionale in effetti l'amministratore ha scritto che "... lascia gli incassi registrati sull’unità originaria e non vengono divisi tra la vecchia e la nuova proprietà creata ...", in ogni caso non ha mai fornito nessuna indicazione o calcolo al fine di suddividere correttamente debiti e crediti scrivendo semplicemente che "... Lei ha tutto il diritto di richiedere il pagamento al sig. XXXYYYZZZ qualora nel rogito risulti che le spese fino alla data dello stesso devono essere pagate dal venditore ... entrambi siete in possesso di tutti i dati per conteggiare le giuste quote di competenza ... se vuole che i conteggi vengano redatti dalla sottoscritta amministrazione il costo è di € 24,40 IVA compresa". A questo punto sono io obbligato a richiedere il pagamento della quota di Sua spettanza direttamente al venditore oppure devo insistere verso l'amministratore per ottenere (gratuitamente o pagando) un documento scritto su cui sono indicate le giuste quote di competenza? Grazie infinite. Roberto Personalmente chiederei quanto dovuto direttamente al venditore, se vi mettete facilmente d'accordo tra di voi inutile cercare di costringere l'amministratore a fare ciò che non vuole fare (ovvero vuole essere pagato per fare). Resta il fatto che a mio parere la corretta suddivisione tra le due unità doveva essere fatta dall'amministratore gratuitamente e senza necessità di solleciti.
