#1 Inviato 24 Settembre, 2020 Buongiorno. Si tratta del mio primo post su questo forum; mi scuso per eventuali errori. Sono il proprietario di un appartamento posto primo piano in un condominio di 24 appartamenti. Il condominio è dotato di un ampio giardino condominiale su tutti e 4 i lati. Il mio appartamento è nella parte retrostante dell'immobile, dove sono presenti i box interrati, quindi si tratta praticamente di un piano rialzato, e il mio balcone poggia sul giardino condominiale con un gradino di 30 cm. circa. Inoltre per raggiungere la parte di giardino antistante il mio appartamento è necessario, dall'ingresso del condominio, fare tutto il giro dell'immobile. Avrei quindi intenzione di richiedere al condominio l'uso esclusivo, o in subordine la cessione, di una piccola parte di giardino condominiale antistante il mio appartamento (50mq circa). L'accesso al giardino avverrebbe direttamente dal mio balcone, semplicemente modificando una ringhiera e creando un piccolo gradino. Anche per la chiusura, vista la conformazione sarebbe molto semplice, visto che un lato sarebbe il mio balcone, altri 2 lati sono già recintati, quindi resterebbe solo un lato da chiudere in modalità accordate con i condomini; pensavo di proporre fioriere con spalliera. Ho però diverse domande è dubbi: 1) Quali sono le differenze, i vantaggi e gli svantaggi tra "Uso Esclusivo" e "Proprietà"? 2) Quali sono le modalità in assemblea per ottenere l'uso esclusivo? E la cessione della proprietà? 3) E' necessario un atto notarile anche per l'uso esclusivo? 4) Valore da attribuire al MQ al giardino rispetto al costo medio dell'abitazioni in zona Il particolare sono preoccupato per la domanda n°2. L'amministratore mi ha proposto l'utilizzo dell'Art. 1117-ter. (Modificazioni delle destinazioni d’uso), per trasformare il giardino condominiale a giardino uso esclusivo (o giardino privato in caso di cessione), che prevede modalità specifiche di convocazione dell'assemblea e solo 800 millessimi a favore in assemblea. Altre fonti invece mi hanno detto che è necessaria l'unanimità del condominio, sia per l'uso esclusivo, e a maggior ragione per la cessione, visto che ogni condomino è proprietario di un parte del giardino che viene ceduto. Inoltre dal notaio dovranno essere presenti tutti i condomini, o qualcuno con la delega di tutti i condomini, quindi non mi è chiaro come con una maggioranza di soli 800 millesimi potrei poi portare anche eventuali condomini che hanno votato contro alla firma. Grazie per l'attenzione. Saluti, Claudio
#2 Inviato 25 Settembre, 2020 claudio.sala dice: 1) Quali sono le differenze, i vantaggi e gli svantaggi tra "Uso Esclusivo" e "Proprietà"? Col diritto di uso esclusivo la proprietà della parte comune in questione rimane in capo al condominio, quindi non è possibile variarne la destinazione d'uso. Si sostanzia quindi una deroga al disposto dell'art. 1102 c.c. in merito al diritto di ogni condòmino al pari uso della cosa comune, riconoscendo un godimento esclusivo all'usuario, trasmissibile unitamente all'unità immobiliare ai successivi aventi causa. claudio.sala dice: 2) Quali sono le modalità in assemblea per ottenere l'uso esclusivo? E la cessione della proprietà? Unanimità di tutti i condòmini, per entrambe le ipotesi. claudio.sala dice: 3) E' necessario un atto notarile anche per l'uso esclusivo? L'intervento del Notaio è necessario per poter garantire l'opponibilità di questo uso esclusivo ai terzi futuri, altrimenti lo stesso rimarrebbe valido solo per le parti sottoscrittrici. claudio.sala dice: 4) Valore da attribuire al MQ al giardino rispetto al costo medio dell'abitazioni in zona Questa è una stima che dovrebbe essere valutata da un tecnico.
#3 Inviato 28 Settembre, 2020 Ciao ti ringrazio molto per la cortesia e la risposta. Mi permetto di chiederti ancora un paio di chiarimenti: Per il punto 1) intendevo vantaggi e svantaggi come spese ordinarie, spese straordinarie (il giardino sta sopra a dei box condominiali), regolamento condominiale (i.e. divieto di attività x o y) ecc.ecc. Per il punto 2) era quello che pensavo. Ci sarebbe un articolo del Cod.Civile o normativo a cui fare riferimento per rispondere all'amministratore che vorrebbe utilizzare l'Art. 1117-ter? Infine per il punto 4), la domanda era che l'immobiliare mi ha parlato di una valutazione tra il 5% e il 10% del valore medio al MQ della zona, mentre l'amministratore tra il 25% e il 50% dello stesso valore medio. La differenza è importante. Inoltre vorrei un suggerimento, se il valore tra "Uso Esclusivo" o "Proprietà" può essere considerato differente? Un'ultima cosa. Se io richiedessi invece un comodato uso gratuito, o una locazione dello stesso giardino per un tempo inferiore ai 9 anni, sarebbe sufficiente la maggioranza dei millesimi in un assemblea ordinaria? In questo caso non servirebbe un notaio, ma farebbe fede il verbale dell'assemblea stessa? Grazie, Claudio Modificato 28 Settembre, 2020 da claudio.sala
#4 Inviato 28 Settembre, 2020 claudio.sala dice: Per il punto 1) intendevo vantaggi e svantaggi come spese ordinarie, spese straordinarie (il giardino sta sopra a dei box condominiali), regolamento condominiale (i.e. divieto di attività x o y) ecc.ecc. Le spese riguardanti il solo giardino sarebbero a tuo carico in entrambi i casi ad eccezione, per quanto riguarda l'uso esclusivo, dell'eventuale presenza di alberi di alto fusto o siepi la cui manutenzione straordinaria dovrebbe essere ricondotta, per godimento indiretto, alla condominialità. In merito invece alla funzione di copertura dei box di tale area, in linea generale, si applica l'art 1126 c.c. claudio.sala dice: Per il punto 2) era quello che pensavo. Ci sarebbe un articolo del Cod.Civile o normativo a cui fare riferimento per rispondere all'amministratore che vorrebbe utilizzare l'Art. 1117-ter? Non si tratta di cambio di destinazione d'uso ma di costituzione di diritto reale, quindi unanimità e non quattro quinti, secondo quanto disposto dall'art. 1108 c.c. terzo comma. claudio.sala dice: Infine per il punto 4), la domanda era che l'immobiliare mi ha parlato di una valutazione tra il 5% e il 10% del valore medio al MQ della zona, mentre l'amministratore tra il 25% e il 50% dello stesso valore medio. La differenza è importante. Inoltre vorrei un suggerimento, se il valore tra "Uso Esclusivo" o "Proprietà" può essere considerato differente? Sostanzialmente la differenza di valore tra uso esclusivo e proprietà non lo considererei particolarmente rilevante, la differenza sostanziale è che con l'uso esclusivo, come già detto, non è possibile variare autonomamente la destinazione d'uso. claudio.sala dice: Un'ultima cosa. Se io richiedessi invece un comodato uso gratuito, o una locazione dello stesso giardino per un tempo inferiore ai 9 anni, sarebbe sufficiente la maggioranza dei millesimi in un assemblea ordinaria? In questo caso non servirebbe un notaio, ma farebbe fede il verbale dell'assemblea stessa? In questo caso basterebbe una maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio). Oltre alla delibera assembleare sarà necessario stipulare e registrare un regolare contratto, ma senza l'intervento del notaio.
#5 Inviato 29 Settembre, 2020 Ciao grazie mille per le risposte. Sto cercando di capire quale sia la soluzione migliore da proporre al condominio. Il caso di concessione "uso esclusivo", o vendita della porzione di giardino condominiale, a mio carico ci sarebbero ulteriori spese come atto notarile, redazione nuove millesimi (e senza le misure di ogni unità abitativa potrebbe essere piuttosto costoso da quello che mi hanno prospettato), recinzione\separazione della porzione di giardino, e infine aggiornamento catastale in comune. Mi confermi che in caso di locazione o comodato uso gratuito inferiore a 9 anni non sarebbe necessario alcun intervento sui millesimi e l'aggiornamento catastale? A mio carico resterebbe solo la separazione della porzione di giardino. Se è possibile mi dai un riferimento normativo anche per questo tipo di soluzione? Grazie, Claudio
#6 Inviato 29 Settembre, 2020 claudio.sala dice: Mi confermi che in caso di locazione o comodato uso gratuito inferiore a 9 anni non sarebbe necessario alcun intervento sui millesimi e l'aggiornamento catastale? A mio carico resterebbe solo la separazione della porzione di giardino. Se è possibile mi dai un riferimento normativo anche per questo tipo di soluzione? In caso di locazione o comodato non ci sarebbe bisogno né di Notaio né di aggiornamenti catastali, ma solo della maggioranza qualificata in assemblea. Considera però che, in questo caso, anche la recinzione (quindi chiusura) di tale area necessiterebbe di autorizzazione condominiale e che, comunque, dovresti alla fine del contratto ripristinare lo stato dei luoghi originario.
