Restituzione fondi condominio a vecchio proprietario tramite assemblea e non su accordi in atto notarile

jepessen · 21 Marzo, 2019

Buongiorno.

Ho acquistato qualche mese fa un appartamento in un condominio. Durante gli ultimi mesi gli ex padroni di casa hanno chiesto la restituzione del fondo condominio (spese straordinarie, tfr portineria etc).

Ho controllato piu' volte tutte le carte che abbiamo, e ne' nel preliminare, ne' nell'atto notarile, ed in nessun documento in mio possesso (figurarsi controfirmato da me) compare niente riguardo questa somma (di cui fra l'altro mi hanno messo a conoscenza solo due giorni prima dell'atto notarile). Ho controllato sia qui che su altri siti, e non ho trovato nessuna legge che mi obblighi alla restituzione, in mancanza di un precedente accordo che, ripeto, non c'e' mai stato ne' in forma scritta, ne' orale.

Siccome i vecchi proprietari hanno ancora un appartamento in questo condominio, hanno sollecitato l'amministratore di condominio a fare un'assemblea straordinaria dove si mette in un punto dell'ordine del giorno la restituzione. In questo punto si dovrebbe votare affinche' il condominio restituisca la quota del nostro appartamento al vecchio proprietario, e poi noi dobbiamo rimborsare il condominio per l'ammanco (tutti i soldi per I fondi come il TFR, scaglionati in maniera da decidere per gli altri). Ovviamente se avesse avuto una qualche ragione legale non arriverebbe a questo, ma il fatto e' che il vecchio proprietario li vuole lo stesso anche se non c'e' nessun accordo, quindi vuole chiedere al condominio (confermando fra l'altro che non c'era accordo, dato che li vuole in base ad un'assemblea indetta dopo, dando comunque implitamente ragione a me).

Ora, premesso che se l'assemblea condominiale delibera io pago, volevo sapere perche' si puo' arrivare ad una cosa del genere: I miei dubbi sono I seguenti:

Se non c'e' nessun accordo fra le parti perche' a prescindere devo dare questa quota? Dovrebbe fare parte delle pertinenze dell'appartamento, quindi a che titolo richiederlo? Loro hanno detto che e' prassi e che con gli altri hanno sempre fatto cosi', ma io non vedo perche' se gli altri si mettono d'accordo su una cosa devo farla pure io. Per me vale la carta scritta, e gli accordi non devono essere sottointesi. Dato che non e' scritto esplicitamente da nessuna parte niente su questa restituzione;
E' lecito richiamare un punto straordinario nell'assemblea di condominio per votare su una cosa su cui i condomini non dovrebbero avere nessun ruolo? I fondi sono del condominio, non delle singole persone, quindi non vedo perche' gli altri condomini dovrebbero votare su un punto che riguarda solamente un accordo privato fra l'acquirente, e il compratore.
E' lecito che il vecchio proprietario possa fare una richiesta del genere all'amministratore? Se avesse venduto l'unico appartamento non avrebbe piu' millesimi, quindi non potrebbe neanche partecipare alle riunioni di condominio, tantomeno pretendere punti ad personam. Ma dato che ha ancora millesimi partecipa. Ma allora le sue richieste di denaro non dovrebbero essere limitate ai millesimi di sua pertinenza (e quelli del mio appartamento non lo sono)? Puo' richiedere il rimborso di un fondo condominiale associato ad un appartamento non piu' suo? Qual e' la differenza con la pretesa di avere i soldi di un altro condomino a caso, dato che l'appartamento non e' piu' suo?

Grazie in anticipo per le vostre risposte.

Modificato 21 Marzo, 2019 da jepessen

davidino1978 · 21 Marzo, 2019

La sua richiesta non è lecita e mi meraviglio che l'amministratore si presti ad una cosa del genere che lo espone a impugnativa da parte vostra con probabile condanna da parte di un giudice.

Sicuramente i fondi del TFR del portiere non ha nessun diritto a richiederli, anche perché sono accantonati per il portiere, non sono né tuoi né suoi, sono del portiere.

Riguardo a un fondo spese straordinario bisognerebbe vedere le delibere e valutarle ma tendenzialmente se sono ben fatte seguono l'appartamento.

jepessen · 21 Marzo, 2019

Io lo immagino ma questo e' quello che hanno detto davanti a me nell'ufficio dell'amministratore. Dato che per me e' il primo condominio (sono sempre stato in appartamenti indipendenti) e che il vecchio padrone e' abbastanza conosciuto dato che sta li da anni ed aveva piu' appartamenti, hanno ovviamente piu' esperienza di me in questioni condominiali e nella mia ignoranza preferisco informarmi per bene prima di dire qualcosa (otre al fatto che conoscendosi da tempo magari cercavano un favore)…

Avevo in mente di mandare una mail/lettera all'amministrazione prima della riunione dove mi facevo spiegare per punto le motivazioni legali della richiesta e il motivo per cui agli altri condomini interessano le mie cose, giusto per avere le cose nero su bianco, perche' mi sembra che siano troppo abituati al passaparola invece che alle formalita', cosa a cui invece sono abituato io.

Nel libro "Il «fondo cassa» condominiale - tipologie e modalita' di costituzione", si fa riferimento esplicitamente a questo fatto, dicendo pure che il vecchio proprietario non puo' avere pretese e, citando:

"...Tale fondo, costituito dai versamenti
dei singoli condomini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del
condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le somme versate (e sono,
comunque, tutelati dall’assemblea che ne deciderà la sorte)” (Cass. Civ. Sez. II, n. 7067/1999)"

"Dal momento che il fondo ha origine da una decisione collegiale dell’assemblea i relativi contributi,
una volta versati, appartengono al condominio e non più ai condomini."

"Dalla prospettiva del condominio, pertanto, la vendita dell’immobile e il subentro dell’acquirente
nella compagine sono eventi del tutto ininfluenti rispetto alla sorte del fondo, non sussistendo alcun
obbligo che imponga di restituire l’accantonamento al venditore."

Subito dopo pero' spunta questa frase:

"Solamente l’assemblea può decidere in merito, tramite lo scioglimento del fondo o lo smobilizzo
della singola quota"

Che mi da un dubbio. Io la interpreto cosi (ma magari sbaglio): se io rivoglio indietro la quota relativa ai miei millesimi posso chiederla, e se l'assemblea mi da l'ok me la riprendo (ovvero smobilizzo della singola quota). Tuttavia si riferisce sempre alla quota dei millesimi attuali, cioe' puo' richiedere la quota relativa ai millesimi di cui e' proprietario al momento della richiesta, che ovviamente non comprendono quelli del mio appartamento. E' cosi' o qualcosa mi sfugge?

PS: Fatemi sapere se devo togliere le citazioni per motivi di copyright che provvedo a modificare la risposta nel caso fosse necessario.

davidino1978 · 21 Marzo, 2019

jepessen dice:

Io lo immagino ma questo e' quello che hanno detto davanti a me nell'ufficio dell'amministratore. Dato che per me e' il primo condominio (sono sempre stato in appartamenti indipendenti) e che il vecchio padrone e' abbastanza conosciuto dato che sta li da anni ed aveva piu' appartamenti, hanno ovviamente piu' esperienza di me in questioni condominiali e nella mia ignoranza preferisco informarmi per bene prima di dire qualcosa (otre al fatto che conoscendosi da tempo magari cercavano un favore)…

Avevo in mente di mandare una mail/lettera all'amministrazione prima della riunione dove mi facevo spiegare per punto le motivazioni legali della richiesta e il motivo per cui agli altri condomini interessano le mie cose, giusto per avere le cose nero su bianco, perche' mi sembra che siano troppo abituati al passaparola invece che alle formalita', cosa a cui invece sono abituato io.

Nel libro "Il «fondo cassa» condominiale - tipologie e modalita' di costituzione", si fa riferimento esplicitamente a questo fatto, dicendo pure che il vecchio proprietario non puo' avere pretese e, citando:

"...Tale fondo, costituito dai versamenti
dei singoli condomini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del
condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le somme versate (e sono,
comunque, tutelati dall’assemblea che ne deciderà la sorte)” (Cass. Civ. Sez. II, n. 7067/1999)"

"Dal momento che il fondo ha origine da una decisione collegiale dell’assemblea i relativi contributi,
una volta versati, appartengono al condominio e non più ai condomini."

"Dalla prospettiva del condominio, pertanto, la vendita dell’immobile e il subentro dell’acquirente
nella compagine sono eventi del tutto ininfluenti rispetto alla sorte del fondo, non sussistendo alcun
obbligo che imponga di restituire l’accantonamento al venditore."

Subito dopo pero' spunta questa frase:

"Solamente l’assemblea può decidere in merito, tramite lo scioglimento del fondo o lo smobilizzo
della singola quota"

Che mi da un dubbio. Io la interpreto cosi (ma magari sbaglio): se io rivoglio indietro la quota relativa ai miei millesimi posso chiederla, e se l'assemblea mi da l'ok me la riprendo (ovvero smobilizzo della singola quota). Tuttavia si riferisce sempre alla quota dei millesimi attuali, cioe' puo' richiedere la quota relativa ai millesimi di cui e' proprietario al momento della richiesta, che ovviamente non comprendono quelli del mio appartamento. E' cosi' o qualcosa mi sfugge?

PS: Fatemi sapere se devo togliere le citazioni per motivi di copyright che provvedo a modificare la risposta nel caso fosse necessario.

Di che cifre stiamo parlando?

Se come credo parliamo di cifre significative (TFR del portiere non sarà qualche €) ti consiglio di rivolgerti ad un legale e far scrivere all'amministratore per chiedere conto di quali fondi vorrebbero smobilizzare ed in base a quali motivazioni legali. Se non parliamo di qualche € fai presente che in caso di delibere contro la legge sarai costretto ad impugnarle.

jepessen · 21 Marzo, 2019

Da quello che ho capito il TFR accantonato per I millesimi del mio appartamento dovrebbe essere sui 700 euro, mentre la cifra totale che si vogliono vedere restituita sono sui 2000 euro (corretti, sempre i famosi due giorni prima dell'atto parlavano di 1500 euro)...

Ho ricevuto il regolamento di condominio e non ho visto niente a riguardo, ma l'amministratore si era 'leggermente' dimenticato di darmi anche le delibere, quindi aspetto di riceverle per vedere se c'e' qualcosa di scritto, anche se personalmente ne dubito (dato che, per loro stessa ammissione, non hanno mai avuto problemi prima dato che si erano messi sempre d'accordo).

Ho intenzione di mandare una lettera dove richiedo le informazioni legali che lei stesso mi consiglia anche di richiedere, ma oltre alle leggi ed alle sentenze scritte di cui ho gia' parlato volevo anche aspettare, per l'appunto, di leggere queste delibere condominiali per essere sicuro al 100%.

E comunque non capisco perche' si possa fare una richiesta si un immobile non di sua proprieta' (perche' non lo e' piu'). Se voleva soldi indietro avrebbe dovuto chiederli all'assemblea quando era ancora proprietario. Per assurdo, se non avesse avuto altri appartamenti non avrebbe avuto millesimi e quindi non avrebbe proprio potuto fare nessuna pretesa.

Sbaglio qualcosa nel ragionamento?

davidino1978 · 21 Marzo, 2019

jepessen dice:

Da quello che ho capito il TFR accantonato per I millesimi del mio appartamento dovrebbe essere sui 700 euro, mentre la cifra totale che si vogliono vedere restituita sono sui 2000 euro (corretti, sempre i famosi due giorni prima dell'atto parlavano di 1500 euro)...

Ho ricevuto il regolamento di condominio e non ho visto niente a riguardo, ma l'amministratore si era 'leggermente' dimenticato di darmi anche le delibere, quindi aspetto di riceverle per vedere se c'e' qualcosa di scritto, anche se personalmente ne dubito (dato che, per loro stessa ammissione, non hanno mai avuto problemi prima dato che si erano messi sempre d'accordo).

Ho intenzione di mandare una lettera dove richiedo le informazioni legali che lei stesso mi consiglia anche di richiedere, ma oltre alle leggi ed alle sentenze scritte di cui ho gia' parlato volevo anche aspettare, per l'appunto, di leggere queste delibere condominiali per essere sicuro al 100%.

E comunque non capisco perche' si possa fare una richiesta si un immobile non di sua proprieta' (perche' non lo e' piu'). Se voleva soldi indietro avrebbe dovuto chiederli all'assemblea quando era ancora proprietario. Per assurdo, se non avesse avuto altri appartamenti non avrebbe avuto millesimi e quindi non avrebbe proprio potuto fare nessuna pretesa.

Sbaglio qualcosa nel ragionamento?

Non è questione se abbia o meno un altro appartamento ma se tali fondi possano o meno essere restituiti a norma di legge.

A occhio vedo impossibile trovare una giustificazione per la questione del TFR del portiere in quanto sono soldi del portiere e non vostri, ad esempio mettiamo che il portiere si licenzia senza preavviso perché gli hanno offerto il doppio altrove purché parta subito il fondo si azzera immediatamente e non c'è più nulla da restituire.

Riguardo a fondi per lavori straordinari bisogna guardare bene le delibere, ma in generale se le delibere sono fatte bene diventano fondi del condominio e non più del singolo condomino.

jepessen · 22 Marzo, 2019

Ok grazie delle informazioni, in linea di massima e' come avevo capito io, ma gradivo comunque ascoltare altri pareri dato che io sono di parte… Vedro' di aggiornare il post una volta ricevute e lette le delibere.

Grazie ancora e buona giornata.

jepessen · 29 Marzo, 2019

Buongiorno.

Ho ricevuto l'altra sera una mail dall'amministratore, che fondamentalmente mi dice che le nelle delibere non c'e' scritto assolutamente nulla a riguardo. A questo punto anche l'ultima possibilita' legale per la quale i vecchi proprietari possono richiedere indietro i fondi senza un accordo con me vengono meno a mio avviso.

In calce alla mail comunque mi aveva detto che se volevamo potevamo fare come diceva lui per sanare la controversia, che significa che comunque per amor di pace li pagavamo lo stesso cosi' si stavano zitti; cosa che sinceramente non ho intenzione di fare, soprattutto dopo il loro comportamento.

Dato che nel frattempo mi sono informato (ho pure comprato un libro su questo sito riguardante proprio i fondi), gli ho risposto con un'altra mail, prima di tutto ringraziandolo per il tempo perso dietro la questione (gentilezza prima di tutto), scusandomi e comunque dicendo che se fosse stato per me neanche l'avrei contattato. E poi gli ho scritto degli stralci che ho visto in giro, fra siti e libri, che a mio avviso mettono nero su bianco nella questione. In particolare:

Primo stralcio:

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Ho trovato il seguente testo in un libro riguardante i fondi (cosi' come i successivi):

L’art. 1135, comma 1, n. 3 c.c. conferisce all’assemblea la facoltà di disporre dell’eventuale residuo attivo nella cui disponibilità si venga a trovare il condominio una volta approvato il rendiconto. La norma parla di “residuo”, intendendosi per tale un’esigua frazione della gestione e non certamente una somma importante.
Si tratta in ogni caso di denaro che appartiene alla collettività condominiale e non più ai singoli proprietari, e che pertanto soggiace alle decisioni dell’assemblea con riferimento alla sua destinazione.

Che esclude il fatto che il Sig. Pincopallo si ritenga proprietario delle quote che ha versato per quanto riguarda il fondo, dato che è scritto nero su bianco che il fondo appartiene alla collettività e non più ai singoli condomini.
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Secondo stralcio:

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Inoltre, leggo pure

Per quanto concerne invece il possibile impiego dell’avanzo i condomini possono decidere, a maggioranza, di redistribuire l’eccedenza in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà oppure di accantonarla per la costituzione di un fondo, sia esso facoltativo o obbligatorio. Sussiste, da questo punto di vista, una piena discrezionalità in capo all’assemblea poiché tali somme - si ribadisce -appartengono alla compagine condominiale e dunque la maggioranza, nell’esercizio delle proprie prerogative, può legittimamente destinarle a un fine collettivo nonostante la volontà di uno o più singoli interessati alla loro restituzione.

Quindi eventualmente l’assemblea condominiale non può decidere di restituire parte del fondo ad un solo condomino, ma se vuole privarsene di una parte, questa va redistribuita secondo i millesimi. Anche in questo caso non è possibile per l’assemblea decidere niente a riguardo sulla quota del singolo condomino.
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Terzo stralcio:

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Per quanto riguarda l’eventuale richiesta di far pagare al singolo condomino una quota mancante, vedo il seguente stralcio:

Trib. Milano, 29.9.2005: “Debbono intendersi vietati, però, comportamenti vessatori, quali l’aumentare per questa via le spese da richiedersi, magari per creare intenzionalmente difficoltà a questo o quel condomino, a corto di liquidità: siffatti comportamenti possono configurare eccessi
di potere. La norma stessa dell’art. 1135 n. 3 c.c. parla di un “residuo”, così indicando che non può trattarsi che di una piccola frazione, residuale appunto, della gestione, non di una somma importante”.

Quindi è vietato aumentare le spese al singolo condomino. Nell’ipotesi, quindi, che l’assemblea decida di restituire la somma al Sig. Vattelapesca, cosa che ripeto, è vietata da quanto scritto sopra, se vuole ripristinarla deve essere fatta secondo i millesimi, ovvero ognuno verserà la sua quota. Comunque, ribadisco, si tratta di un caso ipotetico perché i punti precedenti rendono impossibile il rimborso.
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Quarto stralcio:

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Inoltre, leggo che la legge non prevede alcuna misura a protezione e conservazione del fondo, con la seguente conseguenza:

- dal momento che il fondo non è legato per legge alla finalità per la quale è stato costituito l’assemblea può, in qualsiasi momento, decidere di tornare sui propri passi deliberando la distrazione dell’accantonamento e la restituzione delle somme ai singoli condomini;

Il che significa che è possibile per l’assemblea sciogliere il fondo, e ciascuno si riprende le quote secondo i propri millesimi. A parte che dubito (e spero) che l’assemblea non decida di sciogliere i fondi per soddisfare il desiderio di un singolo, questo significa che noi riceveremmo la parte della somma spettante dai nostri millesimi, e paradossalmente riceveremmo dei soldi invece di darli, e questi soldi spetterebbero a noi e non al Sig. Dammilisordi proprio perché legati all’immobile e non a chi li ha versati. D’altronde il Sig. Tifacciovedereio effettua pretese nei confronti dell’amministrazione solo perché ha ancora dei millesimi in quanto proprietario di un altro appartamento, altrimenti non potrebbe neanche parlare con lei di questioni di condominio o partecipare alle assemblee, figurarsi fare pretese su fondi dedicati a millesimi non suoi.

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Quinto stralcio:

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Per quanto riguarda la vendita, nei testi da me consultati la questione è esplicita.

In particolare, ci si domanda se l’amministratore sia tenuto a restituire al venditore la contribuzione per poi richiederla all’acquirente, ovvero se la questione attenga esclusivamente al rapporto tra i contraenti.

E la risposta è in accordo con quanto ci siamo detti:

Ebbene, la Corte ha negato al venditore il diritto alla restituzione della propria quota, affermando che il fondo è insensibile alle istanze di rivendica dei singoli condomini: “Appartiene al potere discrezionale dell’assemblea dei condomini, alla quale spetta di provvedere all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo di gestione – l’istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria amministrazione e conservazione dei beni comuni. Tale fondo, costituito dai versamenti dei singoli condomini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le somme versate (e sono,
comunque, tutelati dall’assemblea che ne deciderà la sorte)” (Cass. Civ. Sez. II, n. 7067/1999).
Dal momento che il fondo ha origine da una decisione collegiale dell’assemblea i relativi contributi, una volta versati, appartengono al condominio e non più ai condomini.
In altri termini, tali quote non rappresentano un diritto di credito che il proprietario può far valere nei confronti del condominio, bensì un’anticipazione di spesa futura che “segue” l’immobile al pari dell’obbligazione propter rem.
Dalla prospettiva del condominio, pertanto, la vendita dell’immobile e il subentro dell’acquirente nella compagine sono eventi del tutto ininfluenti rispetto alla sorte del fondo, non sussistendo alcun obbligo che imponga di restituire l’accantonamento al venditore.
Solamente l’assemblea può decidere in merito, tramite lo scioglimento del fondo o lo smobilizzo della singola quota.
La questione deve essere, pertanto, regolata direttamente tra i contraenti ma senza coinvolgere il condominio: in sede di trattative il venditore e l’acquirente possono prendere in considerazione il fondo cassa e l’ammontare della quota versata ai fini della determinazione del prezzo finale dell’immobile.
Infine, per quanto concerne la posizione dell’acquirente è evidente che questi, sino all’adozione di una diversa delibera, è tenuto a contribuire al fondo nella misura già prevista per il proprio dante causa, al pari di ogni altro onere.
Specularmente, dal momento il contratto di vendita trasferisce al nuovo proprietario non soltanto gli oneri ma anche i diritti connessi allo status di condomino, questi è legittimato a godere dell’accantonamento già versato dal venditore.
Per tale motivo, si ribadisce, è opportuno che ogni questione attinente al fondo sia discussa e decisa in sede di trattiva tra i contraenti.

E viene ribadito subito dopo:

La vendita dell’unità immobiliare e il subentro dell’acquirente nella compagine condominiale sono eventi ininfluenti rispetto alla sorte del fondo già accantonato, non sussistendo alcun obbligo che imponga di restituire l’accantonamento al venditore.
L’acquirente è tenuto a contribuire alla quota di fondo non versata dal proprio dante causa; specularmente, è legittimato a godere dell’accantonamento già versato.
La sorte del fondo deve essere dunque oggetto di trattativa tra i contraenti, influendo nella determinazione finale del prezzo di vendita.

Di conseguenza:

Il venditore dell’immobile ha diritto a vedersi restituita dal condominio la quota versata nel fondo?

La Corte di Cassazione, ancorché in una sentenza in tema di conto corrente resa nella disciplina antecedente la riforma operata dalla legge n. 220/2012, ha negato al venditore il diritto alla restituzione della quota di accantonamento nel fondo, la quale rappresenterebbe un’anticipazione di spesa futura che segue l’immobile al pari di un’obbligazione propter rem.
La questione deve essere, pertanto, regolata direttamente tra i contraenti nella determinazione del prezzo finale di vendita, ma senza alcun coinvolgimento del condominio.
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Dopo aver scritto questo (ed altre cose che non riporto perche' sono in pratica duplicati), non vedo come il Sig. Pancopinco o l'amministratore possano ancora pretendere da me che si restituisca i fondi, o che sia una cosa da discuterne in assemblea.

E, dato che il Sig. Tiaizzocontroicapiscala pretendeva indietro pure la somma versata per il TFR della portinaia e della donna delle pulizie, ho aggiunto:

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Non ho parlato della questione rimborso TFR per due motivi; il primo è che per me non c’è distinzione, parliamo solamente di fondi. Il secondo è che non ha proprio pretese legali per richiedere indietro il TFR. E’ una quota data da un datore di lavoro al lavoratore, non esiste legge che chieda un rimborso. Se nel suo ufficio arriva un nuovo socio, e quello precedente decide di andare via, non può pretendere indietro il TFR che ha dato nel frattempo ai dipendenti. E’ proprio una cosa contro la legge, quindi veda di comunicarle anche questo.
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Sinceramente non ho neanche cercato norme a riguardo perche' mi seccava, se vogliono se le cercano loro.

Siccome il Sig. Iosonoassemblea ha pure detto che voleva discutere della questione in assemblea condominiale, ho aggiunto:

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A questo proposito le chiedo cortesemente quindi di parlare col Sig. Stica@@i, dato che sicuramente a noi non darà ascolto, di spiegare la situazione e di invitarlo a non parlare della questione in assemblea, perche' io e mia moglie non gradiamo essere argomento di discussioni inutili e non vogliamo avere attriti in assemblea. Anche perché sinceramente non saprei neanche di cosa voglia discutere, e se può dirmi cosa aveva in mente di dire all’assemblea da volerla addirittura anticipare e discuterne quella sera stessa con tutti i capi scala, gliene sarei grato.
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Quindi per me la situazione e' chiusa. Se il Sig. Sonolalegge vuole procedere per altre vie, io non posso impedirglielo, ma che comunque sia una cosa privata fra me e lui e non metta altra gente in mezzo che non he ha motivo.

Dimentico qualcosa oppure ci sono leggi o sentenze che vanno contro quello che dico io? Chiedo perche' essendo di parte sono soggetto al bias di conferma, cioe' a cercare quelle cose/prove che siano a mio favore piuttosto che contro di me, quindi un'opinione estranea e oggettiva e' sempre ben accetta.

Nicolas Fiasconaro · 29 Marzo, 2019

Salve,

più che altro ti sarebbe servito una consulenza certificata che potevi portare in assemblea.

Ad ogni modo dalle poche informazioni che hai dato non si può dare una risposta certa.

Per il semplice fatto che necessita sapere data e scopo del fondo.

Rendicontazione del fondo.

Delibere se ve ne sono state sul fondo, suo utilizzo, o suo avanzo... ecc...

Infine bisogna anche sapere altre info riguardanti il tuo acquisto.

Tutto ciò porterebbe a produrre una consulenza specifica e certificata.

Cordiali saluti.

jepessen · 29 Marzo, 2019

Sulle delibere purtroppo non so niente, a parte quello che ho detto. Ho chiesto all'amministratore di farmele avere a prescindere dalla questione, per conoscenza personale per sapere cosa e' deliberato riguardo al condominio (regolamenti, spese etc). Potrei aggiornare il post una volta ricevuto.

Sul mio acquisto posso dire che il fondo non e' mai stato citato, ne' nel preliminare ne' nell'atto notarile. Sono venuto a conoscenza della questione dall'agente immobiliare due giorni prima della firma dell'atto dicendomi che esisteva questo fondo e che ci saremmo dovuti accordare con il proprietario in forma privata, ma il proprietario non si e' fatto sentire, ed alla notifica dell'atto dal notaio, quest'ultimo dopo aver letto tutto quanto ha esplicitamente chiesto "devo aggiungere o modificare altro?" e sia l'agente immobiliare che I vecchi padroni non hanno detto niente; e direi ovviamente, perche' non avrei mai firmato un atto modificato all'ultimo secondo, dopo i giorni precedenti passati a controllarlo riga per riga.

Un paio di mesi dopo alla fine della mia prima assemblea condominiale i vecchi proprietari mi portano un foglio firmato dall'amministratore dove dichiarava a quanto ammontava la somma del fondo associato al mio immobile, e che tutti i debiliti dell'immobile erano saldati alla data della vendita, ed in calce c'era scritto che ci saremmo dovuti accordare con il vecchio proprietario per la restituzione. Ma il foglio non e' stato firmato da me quindi non so che valenza possa avere se un terzo deve dire a me di dare soldi al vecchio proprietario.

Qualche settimana fa mi ha chiamato il vecchio proprietario intimandomi di pagare il tutto entro il fine settimana, anche gli ho detto che appena mi avrebbe fatto vedere una carta scritta dove diceva che dovevamo pagare l'avrei fatto. Il giorno stesso mi arriva una mail dall'amministratore dicendo che la cifra era cambiata, era aumentata di piu' di cinquecento euro. A quel punto ho chiesto un appuntamento con l'amministratore per discutere sull'ammontare della cifra, perche' non capivo come poteva cambiare cosi' at random.

Una volta arrivati dall'amministratore c'erano pure I vecchi proprietari ad aspettarci, col foglio in mano, quello che ci era stato dato a dicembre, intimandoci sempre di pagare, dicendo che quel foglio era stato dato al notaio e che se volevamo potevamo richiederlo, al che io ho risposto che al notaio interessava probabilmente che nel foglio ci fosse scritta la parte riguardante i debiti, e che non vedo perche' quello che c'era scritto in calce poteva avere valore dato che non mi aveva detto nessuno dell'accordo, e che il foglio non spunta fra gli allegati dell'atto notarile. A quel punto il vecchio padrone ha sbottato, ha detto che in un modo o nell'altro avrebbe avuto i soldi, che l'amministratore doveva anticipare l'assemblea condominiale entro fine mese perche' doveva discutere della cosa con gli altri per costringermi a dare I soldi, e se ne e' andato dicendo che la sera stessa avrebbe parlato con tutti i caposcala della questione. Ovviamente la data non e' stata cambiata.

Dopo che e' andato via io ho semplicemente detto all'amministratore che non essendo scritto niente da nessuna parte non capivo cosa poteva pretendere il vecchio padrone, l'amministratore ha detto che avrebbe controllato se nelle delibere c'era qualcosa scritto a riguardo, nel qual caso avrei dovuto pagare dato che nell'atto notarile c'era scritto che accettavo il regolamento condominiale (anche se non avevo avuto modo di leggerlo, ma quella e' stata colpa mia che non ho insistito abbastanza per averlo prima della firma).

Il resto e' scritto nei post precedenti. A questo punto sa tutto quello che so io (a parte le discussioni per le scale e le offese che comunque sono off-topic). Non ho avuto ancora modo di leggere le delibere ma se ci fosse scritto qualcosa credo che l'amministratore me l'avrebbe fatto sapere invece di dirmi che non c'e' scritto niente riguardo il discorso della restituzione. Appena avro' in mano le delibere e le avro' lette le faro' sapere se c'e' scritto qualcosa a riguardo.

jepessen · 21 Luglio, 2019

Buongiorno a tutti. Riprendo questo vecchio post perche' ci sono novita' che sinceramente cominciano a rompermi gli zebedei, e purtroppo la questione non si e' fermata con l'ultima lettera come speravo.

Dopo la lettera all'amministratore che avevo mandato, ovviamente la data dell'assemblea non e' stata cambiata, e quando c'e' stata non si e' fatto assolutamente nessun cenno della questione.

Per me la questione si era finalmente conclusa, ma ovviamente per I vecchi padroni di casa ancora no.

Prima di tutto abbiamo appreso che durante tutti questi mesi siamo sempre stati messi in cattiva luce in tutto il condominio, dato che ci sparlano in continuazione con tutti, dai capiscala, ai singoli condomini, alla portinaia etc. Ho personalmente ascoltato una discussione fra loro ed altri perche' entravo dalla porta dei box e sentivo lamentarsi di me mentre loro parlavano nell'ingresso principale, tanto per farne un esempio.

Oltre a questo, mi hanno fatto richiamare dall'amministratore, per un altro incontro, nel quale ho risposto che non sarei andato perche' non ne vedevo il motivo.

Dopo qualche tempo, mi chiama pure il vecchio agente immobiliare, che voleva sapere il motivo per cui non volevamo pagare. Risparmiandogli la prima risposta che mi era venuta in mente (e a te che ca@@o frega?), mi sono messo con calma a rispiegargli la questione, al che non aveva niente da dire, ci siamo salutati e ho chiuso la chiamata.

Dopo qualche altro tempo ancora, mi manda una email un avvocato, che era stata chiamata dall'amministratore. La mail piu' o meno diceva:

Buongiorno,

mi riferisce l’amministrazione condominiale dell’esistenza di un disaccordo fra lei ed il signor Cippalippa in merito ai fondi di riserva afferenti all’unità immobiliare da Lei acquistata.

Chiedo in merito la Sua disponibilità (già manifestata dal signor Cippalippa) ad un incontro presso lo studio del Dott. AmministroIo, allo scopo di raggiungere una soluzione concordata fra i presenti e di precisare la posizione del condominio, evidenziando che il mio intervento è esclusivamente finalizzato al raggiungimento di un accordo amichevole.

La ringrazio per l’attenzione e rimango in attesa di un suo cortese riscontro.

Cordiali saluti.

Quando ho letto la mail prima di tutto mi sono incavolato, perche' non capisco come mai l'amministratore continui a volersi mettere in mezzo. Capisco che conoscera' I vecchi padroni di casa da anni, ma non e' solo un loro amico, e' anche il mio amministratore quindi sta cosa che deve mettere il becco in mezzo a questioni in cui non c'entra, soprattutto nelle veci di amministratore e non di uno che da consigli all'altro (che ci puo' stare) non mi piace. Comunque, dopo aver letto la mail, rispondo piu' o meno nel modo seguente:

Buonasera e grazie per la sua mail.

Innanzitutto comincio col comunicarle che io e mia moglie non siamo attualmente disponibili per un incontro riguardo la questione del disaccordo, per diversi motivi che adesso passo a dettagliarle.

Come prima cosa, non capiamo come mai sia stata contattata dall’amministratore del condominio, dato che quello che il Sig. Cippalippa continua a pretendere è l’eventuale risoluzione di un accordo privato fra noi e loro, ovvero fra venditore e acquirente dell’immobile di cui le avrà sicuramente parlato l’amministratore. Quindi non vedo come l’amministratore di condominio possa rientrare nel merito della questione. Durante precedenti discussioni che le risparmio il Sig. Cippalippa aveva preteso il rimborso del suddetto fondo dall’amministratore, il quale aveva detto che poteva restituirli a lui in concomitanza con un versamento nostro al condominio ma, dato che l’amministratore di condominio non può toccare il fondo senza autorizzazione dell’assemblea condominiale, non è cosa fattibile, quindi questo fra le altre cose, a nostro avviso, escludono un qualsiasi coinvolgimento dell’amministratore riguardo la disputa che il Sig. Cippalippa continua a portare avanti. La mia sensazione è che il Sig. Cippalippa continui ad insistere con l’amministratore solamente perché è proprietario di un altro immobile nel condominio, e quindi sfrutta questa posizione. D’altronde se non avesse millesimi in questo stabile non avrebbe neanche diritto di porre questioni di questo tipo all’amministratore. Non che ne abbia adesso, comunque.

Detto questo, le comunico anche che per quanto ci riguarda non c’è nessun disaccordo, per il semplice fatto che non c’è mai stato nessun accordo.

Il fatto che l’amministrazione del condominio abbia scritto su un foglio dato al notaio e non incluso come allegato fra gli atti di vendita (dato che doveva servire solamente per far verificare al notaio che non ci fossero pendenze nell’appartamento), che fra l’altro avrei dovuto controfirmare, non significa che noi fossimo d’accordo sulla cessazione di questa quota. Del suddetto foglio infatti io e mia moglie ne siamo venuti a conoscenza soltanto qualche mese dopo la firma dell’atto, alla fine di una riunione condominiale. Dato che non ne eravamo a conoscenza, ne’ per presa visione, e dato che non compare come allegato nell’atto notarile, e dato che non abbiamo scritto da nessuna parte del fatto che fossimo a conoscenza di questo foglio o dell’accordo, per quanto ci riguarda quel foglio non costituisce un accordo. Siamo venuti a conoscenza dell’esistenza del fondo solamente un paio di giorni prima della firma dell’atto, ma non abbiamo firmato ne’ abbiamo preso nessun accordo riguardo un suo eventuale rimborso. Nell’atto notarile non si fa alcuna menzione della cosa e, alla fine della lettura dell’atto notarile, quando il notaio ha chiesto se andava tutto bene o se dovevamo modificare qualcosa, nessuno ha detto niente a riguardo. Se abbiamo aspettato per dichiarare chiusa la questione del rimborso, è stato solamente perché volevamo aspettare di ricevere una copia del regolamento condominiale, per essere sicuri che non ci fosse niente a riguardo anche in quel documento, cosa che ci sembrava strana, ma volevamo comunque esserne sicuri. Dopo averlo ricevuto e aver constatato che neanche lì si fa menzione della cosa, per noi la questione risulta chiusa.

Tanto per completare il quadro, il Sig. Cippalippa aveva pure intimato di portare la questione all’assemblea condominiale, cosa che poi non è avvenuta (e non capisco come sarebbe potuto succedere d’altronde, sempre per il fatto che si tratta di questioni assolutamente non inerenti il condominio). Quando siamo stati invitati dall’amministratore ad un incontro, a cui siamo andati non senza ricevere anche delle offese da parte del Sig. Cippalippa perché a causa di miei problemi di salute ho dovuto rimandare l’incontro, siamo stati parecchio criticati, per non dire peggio, oltre ad essere stati additati come ignoranti e così via. In quell’incontro chiedevo solamente di vedere questo fantomatico accordo che noi avremmo stipulato col Sig. Cippalippa riguardo la cessione del fondo. L’unica cosa che ci hanno sbattuto in faccia è quel documento dell’amministratore che, come già le ho detto, dato che non è stato ne’ mai visto prima dell’atto da noi, ne’ allegato da nessuna parte, per me non ha nessun valore. Sinceramente non vedo come un foglio di cui non ero a conoscenza nella quale una persona terza dice che debba dare dei soldi ad un’altra persona possa avere un qualche valore legale per me.

Dato che da allora non sono spuntati ulteriori documenti o fatti che cambino la situazione, di cui noi siamo a conoscenza, non vediamo l’utilità di un incontro che sappiamo già finirebbe come il precedente, e personalmente non ritengo vantaggioso per nessuna delle parti continuare a discutere sulla questione.

Per cui se il Sig. Cippalippa vuole continuare ad insistere sulla questione, dato che oltre all’amministratore di condominio mi fa chiamare pure dall’agente immobiliare, dopo avermi intimato un ultimatum per telefono fra l’altro, dovrà farlo in privata sede, dato che, come le ho detto, non è compito dell’amministratore di condominio gestire questa situazione.

D’altronde noi abbiamo sempre chiesto una cosa, ovvero vedere l’accordo firmato da entrambe le parti dove ci sta scritta la questione della cessione, cosa che dopo tutti questi mesi ancora non si è fatta vedere.

Detto questo, spero di aver chiarito la mia posizione a riguardo e spero quindi che comprenderà il motivo del nostro rifiuto per incontrarci nuovamente e discutere della situazione, dato che nessuno ha qualcosa di nuovo da dire a riguardo.

La ringrazio per la pazienza e le auguro una buona serata.

Questo a Giugno, e fino ad oggi era tutto fermo, a parte i loro continui discorsi denigratori su di noi.

Ieri il colpo di scena.

Prendo la posta e vedo che c'e' una mail del notaio, via posta ordinaria (senza nessuna raccomandata).

Questo e' il contenuto della mail:

Oggetto: fondo cassa spese condominiali

In seguito alla richiesta ricevuta dai signori Cippalippa che mi hanno contattato per avere delle delucidazioni circa la regolamentazione legale del fondo cassa presente presso il condominio, con la presento sono a significarVi che legalmente quel fondo rappresenta un credito dei venditori presso il condominio per cui, viceversa, rappresenta un debito degli acquirenti dell'abitazione verso i venditori. Infatti, non potendo il fondo essere restituito dal condominio ai venditori (precedente condomini), la somma relativa va regolata ta le parti mediante risoluzione della stessa degli acquirenti (nuovi condomini) ai venditori, in quanto gli acquirenti se ne avvantaggiano indebitamente, trovando esso fondo (all'epoca versato pero' dai sig.ri Cippalippa) volturato a loro nome presso l'amministrazione condominiale.

Nella speranza di essere stato utile ad evitare spiacevoli controversie fra le parti, porgo i miei migliori saluti.

A questo punto cerco di capire se quello che c'e' scritto nella mail e' corretto oppure no. Questi sono I punti sulla quale ho dubbi:

Il fondo rappresenta un debito degli acquirenti dell'abitazione verso i venditori. Non vedo come, dato che quando ho comprato la casa, come scritto nell'atto notarile, l'ho acquistata con tutte le pertinenze. Se ci fossero stati dei debiti li avrei dovuti pagare io, cosi' come se ci sono dei crediti ne usufruisco io. Oltretutto i soldi del fondo non sono nominali, ma sono dati i base ai millesimi. Noi non abbiamo il fondo dei sig. Cippalippa, noi abbiamo i soldi dell'appartamento, che ovviamente sono stati pagati prima dai loro vecchi padroni, ed ora continuiamo a pagare noi;
Non potendo essere restituito dal condominio ai venditori, la somma relativa va regolata dalle parti. Se la somma e' indebitamente acquisita, non vedo perche' il condomino non possa restituirla ai vecchi padroni. Se non possono restituirla e' perche' legalmente non gli tocca, oppure sbaglio su questo?
Gli acquirenti se ne avvantaggiano indebitamente, troando esso fondo volturato a loro nome presso l'amministrazione condominiale. Si, e' passato attualmente a me in quanto pertinenze dell'appartamento, dove starebbe l'appropriazione indebita? Mica sono andato da loro a prendere il fondo, io non ho fatto assolutamente niente a riguardo, e' stato fatto tutto in automatico dato che il fondo, come detto precedentemente, non e' nominale ma va con l'appartamento.

Personalmente non credo che questa lettera aggiunga niente di rilevante, prima di tutto perche' non fa riferimento a nessuna legge in particolare, non ci sono citazioni ad articoli etc. In seconda battuta i punti che dice personalmente non hanno molto senso, dato che non mi sono appropriato indebitamente del fondo a mio avviso, che non ho fatto niente di particolare per averlo ma me lo sono trovato, dato che non e' nominale ma viaggia con l'appartamento e tutte le altre cose che ho scritto nei post precedenti, e soprattutto non capisco questa appropriazione indebita, dato che potrei essermi appropriato indebitamente anche degli infissi a questo punto, perche' quando ho comprato la casa c'erano pure quelli ma non e' che ci sta scritto da nessuna parte che sono passati a me...

Solamente che dato che questa lettera l'ha scritta il notaio, sicuramente dopo pressioni dei sig. Cippalippa, gli do un po' piu' di peso rispetto alle altre cose, e vorrei capire se secondo voi questa lettera ha piu' importanza, se ci sono delle cose scritte che sono valide, nonostante tutte le altre cose scritte da me in precedenza.

Soprattutto vorrei sapere come cominciare a muovermi, perche' sinceramente questo sparlarci in continuazione, queste continue chiamate, queste richieste da parte di tutti, per me comincia ad essere piu' una persecuzione che un fastidio. Finora ho sempre lasciato correre per amor di pace, ma adesso vorrei rispondere in modo da mettere nero su bianco che la devono finire di rompere gli zebedei, ovviamente dopo aver appurate che anche questa lettera non stravolge le carte in tavola come tutto il resto.

Quindi, secondo voi quello che dice il notaio e' corretto? Come dovrei comportarmi?

Giovanni Inga · 21 Luglio, 2019

Personalmente sono convinto che il notaio sbagli perché senza un esplicito accordo tra le parti inserito nel contratto di compravendita, l’acquirente non ha alcun obbligo a corrispondere la somma accantonata nel fondo. Questo per il semplice motivo che il fondo segue l’immobile.

Stante ciò, ne il notaio ne cippalippa ne, tanto meno, l’amministratore possono mettere becco nella questione.

https://www.condominioweb.com/fondo-cassa-condominiale.12852

jepessen · 21 Luglio, 2019

Ok grazie della risposta, anch'io ne ero convinto ma, come sempre, volevo sentire altri pareri dato che il mio e' di parte.

Invece come dovrei comportarmi con I vecchi padroni di casa? Io vorrei continuare a fare orecchie da mercante e ignorarli, mentre mia moglie vorrebbe inviargli una lettera di un nostro avvocato dicendogli in pratica di smettere di rompere con la questione, per non rischiare denunce per diffamazione (per sparlare di noi con tutto il condominio con epitemi non proprio carini) che per molestie (che continuano a rompere senza sosta praticamente da quasi un anno).

Giovanni Inga · 21 Luglio, 2019

Io non gli darei neanche conto.. tuttavia se vuoi, gli scrivi una bella letterina nella quale fai presente che non c’è stato alcun accordo scritto e pertanto lo inviti a non importunarlo in futuro.

Se lo capisce bene... se no, amen

jepessen · 21 Luglio, 2019

Grazie ancora per la risposta. Eviterò di mandargli lettere. A questo punto, come d'altronde anche prima, per me la questione è chiusa. Vi farò sapere se ci sono altre novità a riguardo.

Buona giornata.

jepessen · 21 Settembre, 2023

Buongiorno a tutti.

Riesumo questo vecchio post perché a quanto pare la storia non e' ancora finita con l'ex proprietario di casa... In questi anni ha inviato un altro paio di lettere (anche di piu'), in cui richiedeva sempre la restituzione dei soldi. Sinceramente io ho sempre fatto orecchie da mercante, per il semplice fatto che essendo adesso nel gruppo dei consiglieri condominiali volevo evitare di avere storie con i condomini, essendo anche lui un condomino, fra l'altro nella mia stessa scala. Diciamo quindi che lasciavo correre per amor di pace.

Ieri la portinaia mi ha chiamato per dirmi di prendere una raccomandata, e questa raccomandata era sempre inviata dall'ex padrone di casa, che vuole ancora i soldi che non gli spettano.

La lettera, (riassunta ed anonimizzata), e' la seguente, ed e' stata inviata anche all'amministratore di condominio:

---

Oggetto: Recupero fondi riserva.

Il persistere del silenzio del Sig. (io) su detto recupero fondi mi induce a trarre una conclusione da parte mia, considerando che i fondi in oggetto, da me regolarmente versati e accumulati (vedi aff. antenne, fondi ascensori ecc) nelle spese condominiali dalla precedente amministrazione condominiale, che per motivi vari, si e' effettuata solo a dicembre:

FONDI RISERVA DA RECUPERARE: Euro XXXX

Ho pensato di suddividere il rimborso a me spettante in TRE rate corrispondenti alle scadenze delle spese condominiali.

Ogni rata sara' di euro XXX così suddivise:

rata scadenza XX/YY/ZZ verserò XXX (differenze di XXX + 100 Sig io)

L'importo totale delle singole rate versate dal sottoscritto e' di XXXX

L'importo totale che verserà o si accorderà con l'amministratore, il Sig (io) sara' di XXXX + 400, che corrisponde (non guardo ai centesimi) alla cifra del fondo riserva a me dovuto.

A disposizione per qualsiasi chiarimento, do il mio benestare se per detta vertenza deve intervenire anche il consiglio di condominio, penso che il sig. (io) versando i fondi direttamente al condominio e' piu' tranquillo.

----

Ora, vediamo un attimo la situazione. Questo qua pretende, dopo anni, che gli debba restituire dei soldi, oltre a quelli dell'acquisto dell'appartamento (tutto dettato in regola nell'atto notarile), delle spese condominiali, TFR della portinaia e via dicendo, perché lo dice lui, senza che sia stato mai scritto da nessuna parte. Per anni (anni!) abbiamo detto chiaramente che questa cosa non era mai stata definita da nessuna parte, e che doveva solamente indicare il punto dell'atto notarile dove questa cosa era specificata, cosa che ovviamente non e' mai spuntata.

Adesso, come ha tentato di fare anche all'inizio, tenta di mettere in mezzo sia l'amministratore che addirittura l'assemblea condominiale per pretendere soldi che non gli spettano, addirittura facendo calcoli e rate, di soldi che fra l'altro magicamente aumentano sempre di piu' ad ogni lettera che invia (adesso dovrei dargli circa 700 euro in piu' di quanto pretendeva all'inizio).

Quello che lui non ha capito, o non ha voluto capire, e' che sono sempre stato zitto per amor di pace, ma adesso mi sono realmente stancato. Quello che non accetto e' che pretende di mettere in mezzo amministratore ed assemblea in una disputa che e' sempre stata fra noi due, dato che riguarda soldi che secondo lui io dovrei dargli oltre a quelli dell'acquisto della casa. E siccome mi secca che queste storie vengano rese pubbliche in assemblea (anche se sicuramente avrà già sparlato in abbondanza, che tanto lo conosco), ho intenzione di dirglielo chiaro e tondo.

Volevo quindi un vostro consiglio sul da farsi. Quello che volevo fare e' scrivere una bella lettera di diffida, in cui dico che deve smettere una volta e per tutte di pretendere soldi che non sono stati accordati da nessuna parte, che se e' stato scritto nell'atto notarile me lo deve far vedere chiaro e tondo, e che se osa anche solo lontanamente a mettere in mezzo altre persone si becca una bella denuncia per diffamazione. Perche' dopo cinque anni anche la mia pazienza può finire. Certo, non so cosa comporterebbe per me dal punto di vista del mio ruolo di consigliere condominiale (mi trovo bene con gli altri e stiamo facendo cose carine), ma di certo non ho intenzione di stare zitto mentre quello cerca di sputtanarmi pubblicamente davanti a tutti gli altri condomini.

Cosa dovrei fare secondo voi, dato che ignorare la questione evidentemente non e' servito a niente?

paul_cayard · 21 Settembre, 2023

jepessen dice:

pretende di mettere in mezzo amministratore ed assemblea in una disputa che e' sempre stata fra noi due, dato che riguarda soldi che secondo lui io dovrei dargli

... ecco, è un affare privato che non riguarda la gestione di cose comuni condominiali ma una questione totalmente privata che può e deve essere risolta non certo dall'assemblea ...

potrà mai decidere l'assemblea chi ha torto e chi ha ragione ... ci sono i giudici per questo ...

a riprova che al condominio non importa un fico è che i soldini o li metti tu o li mette un altro è totalmente indifferente: in cassa ci saranno sempre gli stessi soldi chiunque li abbia messi ...

capisco lo scassamento di zebedei e il limite della sopportazione, ma continua a farti scivolare addosso la questione: fagli casomai scrivere da un legale come ti suggeriva @Giovanni Inga

efisio · 21 Settembre, 2023

Ma che strano...proprio ieri in un altro thhread si discuteva di fondi! Qualcun altro li difendeva, ma il sottoscritto citava tra gli aspetti negativi, proprio questo degli ex proprietari che a voltre ritornano con pretese risarcitorie.

Scrivo alcuni punti, eventualmente da approfondire:

- se ci fosse stato questo gravame, perchè non era specificato sull'atto d'acquisto?

- Se si fosse voluto rendere opponibile a terzi la decisione di costituzione del fondo e le relative posizioni creditorie/debitorie, il verbale dell'assemblea che ha deciso il fondo andava registrato e trasrcitto.

- E' importante caro Jepesen (mi ricorda cosciale e mappe..), perchè tu avresti dovuto essere informato di tale eventuale gravame. E ciò poteva avvenire o con l'avvenuta pubblicità dell'atto (ma è un pò difficile se le firme della delibera non sono autenticate), o con una menzione sulla informativa contabile/liberatoria al venditore, che non so se hai richiesto all'amministratore quando hai acquistato. Se non lo hai fatto, non citare questa cosa.

- in ogni caso, doveva entrare nella trattativa del prezzo. https://www.repubblica.it/economia/diritti-e-consumi/casa/domande-e-risposte/2019/12/10/news/fondo_cassa_per_lavori_da_eseguire_il_venditore_puo_avere_il_rimborso_dall_amministratore_-243063709/

e https://www.condominioweb.com/forse-la-prima-casa-potr%E0-essere-pignorata.11962#Restituzione_del_fondo_cassa_condominiale_al_venditore_quando

- Tra l'altro, ieri leggevo che casomai solo una catgoria di fondi è restituibile, non ricordo se quelli per la manutenzione ordinaria o straordinaria. Quella del fondo tfr non si può sentire, perchè è legata al servizio di portineria di cui ha già fruito il venditore, non a qualcosa che deve venire.

Dipende da come è messo il condominio. Se sono consci che non gli spetta e che si creerebbe un precedente pericoloso, l'importante è che non deliberino niente. Tra l'altro, nemmeno possono perchè è una questione tra te e il venditore, non condominiale.

Se deliberano a favore del venditore, devi andare da un legale e vedere se è una delibera nulla o annullabile. Se non deliberano, aspetta di vedere che fa l'ex proprietario.

Modificato 21 Settembre, 2023 da efisio

jepessen · 21 Settembre, 2023

La questione secondo me e' la seguente: loro erano restii a vendere perche' l'offerta gli sembrava troppo bassa, ma quello dell'agenzia alla fine li ha convinti ad accettare (mi ha chiamato l'ultimo giorno in cui la proposta era valida). Un paio di giorni prima della firma dell'atto notarile, dopo che avevo controllato e ricontrollato l'atto per assicurarmi che fosse tutto a posto, mi chiama quello dell'agenzia per dire che loro volevano discutere di un eventuale pagamento delle somme del fondo condominiale, al che io risposi (e lo ricordo come se fosse ieri), che non c'era niente da discutere, perche' l'atto era gia' stato redatto e se volevano modificarlo l'ultimo giorno io e mia moglie ci saremmo rifiutati di firmarlo, al che mi aveva detto di non preoccuparmi.

Il giorno dell'atto notarile, dopo che il notaio ha letto tutto quanto, guardando gli ex proprietari, dicevano se era tutto a posto o se c'era da aggiungere qualcosa, e li si e' intromesso quello dell'agenzia dicendo che era tutto a posto. Quindi abbiamo firmato.

Ora, io ho fatto tutto come da accordi, perche' non mi sono accordato in nessun modo riguardo a questa somma; se quello dell'agenzia aveva parlato con loro, sicuramente, per la questione, dicendogli qualcosa come "intanto firmate e poi vi mettete d'accordo" non sono fatti miei. Se erano convinti che gli avessi dato dei soldi senza accordo, e' un problema loro. Il resto e' storia.

Per quanto riguarda il condominio, ovviamente loro non hanno voce in capitolo, e non potrebbero comunque averne anche se decidessero di farmi pagare; non ci sto niente ad impugnare il tutto. E sinceramente sto scrivendo a loro una lettera di diffida, dicendo di finirla di parlare di queste cose con gli altri, altrimenti mi vedro' costretto ad agire per vie legali, perche' si tratta di diffamazione, andando a dire a tutti che io vengo meno ai miei doveri finanziari, cosa che e' assolutamente falsa, perche' tutto quello che dovevo pagare a loro ed ad altri l'ho sempre fatto puntualmente. Ho cercato di fare orecchie da mercante per anni, per rispetto loro e per amor di pace condominiale, ma sinceramente con quest'ultima lettera ho finito la pazienza.

condo77 · 21 Settembre, 2023

Scrivi loro che i fondi speciali si trasferiscono assieme all'immobile. Vendendoti l'appartamento ti hanno venduto anche le quote del fondo, ora sono tue.

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