Vai al contenuto
r.martina10

Ordinanza giudice variazione tabella millesimale

Pongo un quesito alquanto complesso.

 

Un condomino attraverso citazione al condominio, chiede la revisione della tabella millesimale in base all'art. 69 c.c. sub 1, sub 2, mediante la verifica della sussistenza di un errore originario nella redazione delle tabelle millesimali ovvero dell'alterazione in misura superiore ad un quinto del valore proporzionale anche di un solo condomino.

 

Con  ordinanza del giudice, viene dato incarico  a c.t.u. per espletare le operazioni peritali.

 

Premesso che quasi tutti gli appartamenti hanno verande, ma che non  alterano il valore di un quinto del singolo appartamento ad eccezione di un solo condomino all'attico.

 

Domanda: per alterazione del valore superiore ad un quinto il giudice valuterà la tabella sull'intero complesso o per ogni singolo appartamento?

In altri termini, variazione non dovrebbe sussistere se si compensa sull'intero fabbricato, conteggiando per chi ha veranda e chi meno, 

invece guardando il singolo condomino, vedi attico, la variazione sussiste.

 

Dando per scontato quest'ultima ipotesi,  variazione del quinto a cura di un solo condomino, dando il giudice ragione alla parte attrice le spese legali e non, a chi saranno attribuite, al condominio tutto o al singolo condomino che ha effettuato la variazione? 

 

Inoltre alcuni condomini si rifiutano di far entrare il c.t.u. non ritenendo valida l'ordinanza del giudice civile, serve altro dal canto loro, a cosa vanno incontro?

 

Grazie delle eventuali risposte.

mt

Il quinto è per singolo mappale. A me è capitato anche di vedere attribuiti i millesimi di un box ad altra persona non proprietaria ed è stato rifatto tutto. - tutti pagano la causa se il condominio la perde. - il ctu è ufficiale giudiziario. Entra con la forza pubblica se gli è impedito.

Luigibrand dice:

Il quinto è per singolo mappale. A me è capitato anche di vedere attribuiti i millesimi di un box ad altra persona non proprietaria ed è stato rifatto tutto. - tutti pagano la causa se il condominio la perde. - il ctu è ufficiale giudiziario. Entra con la forza pubblica se gli è impedito.

grazie Luigibrand della immediata risposta.

ma scusa se la variazione la effettuata un solo condomino non si prende lui le responsabiliTà come le spese legali?

 

Luigibrand dice:

Perché le tabelle millesimali hanno conseguenze sulle scale, ascensore ecc... cambia tutto

si mi riferisco all'aspetto economico. Se la variazione nell'appartamento la eseguita lui, quindi la eventuale variazione tabelle l'ha creata lo stesso deve assumersi la responsabilità e le relative totali spese.

r.martina10 dice:

 

Un condomino attraverso citazione al condominio, chiede la revisione della tabella millesimale in base all'art. 69 c.c. sub 1, sub 2, mediante la verifica della sussistenza di un errore originario nella redazione delle tabelle millesimali ovvero dell'alterazione in misura superiore ad un quinto del valore proporzionale anche di un solo condomino.

Il condomino che richiede è quello che ha cambiato la misura del suo appartamento... mi sembra che adesso tu dica. Lo chiede al giudice! Se andava su internet e scaricava il software immettendo gli stessi numeri per gli altri e cambiando il suo lo faceva gratis. Poi bastava approvarle. Adesso, visto che le cose sono dal giudice a me sembra di leggere che lo fa per errore originale. Se è errore allora paga il condominio. Se ha variato lui la consistenza dell’appartamento lo ha fatto con approvazione del condominio. In questo caso pagare tutti. Senza approvazione del condominio o acta concludendi paga lui

scusa Luigibrand non avevo letto la tua risposta.

r.martina10 dice:

si mi riferisco all'aspetto economico. Se la variazione nell'appartamento la eseguita lui, quindi la eventuale variazione tabelle l'ha creata lo stesso deve assumersi la responsabilità e le relative totali spese.

per variazione nell'appartamento intendo chi ha fatto l'ampliamento, (un condomino qualsiasi del complesso) non chi ha citato attraverso il giudice il condominio di rifare le tabelle.

Quindi se viene fuori che la variazione c'è stata (un condomino qualsiasi) i costi  delle tabelle più le spese legali dovrebbero essere a carico di quest'ultimo o a carico di tutti ?

Se ha fatto l’ampliamento vuol dire che ha ottenuto il N.O. Dal condominio. Se non gli avete posto la condizione che spetta a lui poi l’Onere di rifare le tabelle, allora quest’onere passa al condominio. Chi richiede al giudice la variazione e ne ottiene ragione, distribuisce i costi sul condominio.

r.martina10 dice:

scusa Luigibrand non avevo letto la tua risposta.

per variazione nell'appartamento intendo chi ha fatto l'ampliamento, (un condomino qualsiasi del complesso) non chi ha citato attraverso il giudice il condominio di rifare le tabelle.

Quindi se viene fuori che la variazione c'è stata (un condomino qualsiasi) i costi  delle tabelle più le spese legali dovrebbero essere a carico di quest'ultimo o a carico di tutti ?

quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

 

La vedo diversamente: la delibera autorizza il lavoro, ma a meno che non espliciti altro, gli oneri derivanti restano in capo a chi ha effettuato l'ampliamento, almeno per le tabelle. Sulle spese legali deciderà il giudice, si possono solo fare ipotesi.

 

 


 

  • Grazie 1

nessun N.O., nessuna autorizzazione è stata data  dal condominio, quindi ritengo che sia le spese della revisione tabelle come le spese legali debbano essere sopportate dal condomino che ha creato l'abuso, anche, ma questo non lo sappiamo, se ha effettuato condono.

Anche ponendo che la variazione del quinto sia sul’attico, la tabella ha variazioni anche a causa degli altri. Poichè solitamente le compensazioni delle variazioni dipendono dal momento in cui si fanno i calcoli (ad esempio se siamo in due e io aumento del 20% il mio appartamento oggi, la variazione è responsabilità mia di oggi, ma se lo aumenti anche tu domani del 20% le proporzioni restano indifferenti rispetto alla situazione preesistente. Tuttavia se la variazione fosse stata fatta con il mio aumento del 20%, oggi col tuo aumento del 20% dovremmo rifarne un’altra lo stesso), va inteso che la variazione è sempre rispetto alle tabelle esistenti e non rispetto ad un computo compensatorio che avverrà solo dopo aver fatto le nuove tabelle. Dato che aver fatto eccepire  ex post che si sono compensate è esercizio inutile visto che i costi saranno comunque sostenuti. Quindi in linea di principio anche la somma di tutte le verande che singolarmente non varcano il quinto ma complessivamente si, hanno il quid della variazione delle tabelle. Motivo per cui tutti sono tenuti a pagare e eventuali azioni di rivalsa verso il condomino dell’attico a seguito della indiscutibile imputazione dei costi da parte del giudice al condominio (unica parte in causa soccombente) non potranno trovare accoglimento

  • Grazie 1
Luigibrand dice:

Il quinto è per singolo mappale. A me è capitato anche di vedere attribuiti i millesimi di un box ad altra persona non proprietaria ed è stato rifatto tutto. - tutti pagano la causa se il condominio la perde. - il ctu è ufficiale giudiziario. Entra con la forza pubblica se gli è impedito.

Forse volevi dire “pubblico ufficiale “ e non “ufficiale giudiziario “ 

Modificato da peppe64
r.martina10 dice:

anche, ma questo non lo sappiamo, se ha effettuato condono

Soprattutto se ha effettuato condono perché si ha la prova provata dell'aumento di superficie.

Mi permetterei solo di aggiungere una precisazione sulla revisione delle tabelle millesimali in via giudiziale:

Il criterio di calcolo resta quello originario; dunque se le verande ab origine non furono considerate/computate, allora andate a spendere denari per nulla, perché le tabelle non potranno essere variate.

Dunque è vero che vanno riviste per singola particella (U.I.), tuttavia a condizione che gli elementi che farebbero variare per più di 1/5 il rapporto originario siano stati originariamente calcolati.

 

Quanto detesto il sistema iracheno di sparare comunque nella speranza di colpire qualcosa; in questa discussione, ad esempio, si parla di aumento di superficie accessoria ma non si dice se ab origine le superfici accessorie furono computate. Dunque si rischia tanto rumore (e denari) per nulla, anzi per il solo godimento di legali e tecnici.

 

E' vero che è stata chiesta la variazione giudiziale delle tabelle sia sub 1 (errore invalidante), sia sub 2 (variazione rilevante intervenuta), tuttavia bisognerebbe sempre ragionare prima anziché pagare inutilmente poi. Disponete pertanto della relazione di calcolo iniziale?

Quanto pesavano allora le verande sulla formazione della Tabelle A (proprietà)?

Ora il gioco vale la candela?

Modificato da cacallo
cacallo dice:

criterio di calcolo resta quello originario; dunque se le verande ab origine non furono considerate/computate, allora andate a spendere denari per nulla, perché le tabelle non potranno essere variate.

   ?? Sono due mi sembra i criteri (non sono andato a rileggere, ma sembra ricordare ciò): uno è errore; l’altro variazione. L’errore c’è sempre anche sotto il quinto. La variazione invece conta il quinto di ALMENO una particella. 

Si è così, ma nell'ipotesi sub 2 solo se l'elemento che ha fatto variare il valore fu considerato ab origine.

Se all'origine non furono computate le verande, ora, anche se avesse realizzato mq. 1.000 di veranda, non c'è titolo per variare la tabella A.

Per questo è essenziale rapportarsi alla relazione di calcolo iniziale.

cacallo dice:

 

 

Quanto detesto il sistema iracheno di sparare comunque nella speranza di colpire qualcosa; in questa discussione, ad esempio, si parla di aumento di superficie accessoria ma non si dice se ab origine le superfici accessorie furono computate. Dunque si rischia tanto rumore (e denari) per nulla, anzi per il solo godimento di legali e tecnici.

 

E' vero che è stata chiesta la variazione giudiziale delle tabelle sia sub 1 (errore invalidante), sia sub 2 (variazione rilevante intervenuta), tuttavia bisognerebbe sempre ragionare prima anziché pagare inutilmente poi. Disponete pertanto della relazione di calcolo iniziale?

Quanto pesavano allora le verande sulla formazione della Tabelle A (proprietà)?

Ora il gioco vale la candela?

infatti, chi ha chiesto la variazione giudiziale è solo un condomino che non ha la veranda e spera di colpire l'intero condominio...

cacallo dice:

Si è così, ma nell'ipotesi sub 2 solo se l'elemento che ha fatto variare il valore fu considerato ab origine.

Se all'origine non furono computate le verande, ora, anche se avesse realizzato mq. 1.000 di veranda, non c'è titolo per variare la tabella A.

Per questo è essenziale rapportarsi alla relazione di calcolo iniziale.

Domanda : come sarebbe stato possibile computare le verande se in origine non esistevano?

Le verande sono state realizzate successivamente alla stesura della tabella generale di proprietà, in cui presumo siano stati considerati i balconi e le terrazze a livello e il lastrico solare in proprietà esclusiva quali elementi accessori delle rispettive abitazioni, con la chiusura dei volumi aventi per base le superfici di tali elementi accessori.

In questo caso la variazione del valore delle abitazioni con verande è generata dal mutato coefficiente correttivo di utilizzazione dell’ambiente verandato.

Ritieni che questa variazione nei limiti di legge (poco probabile) rientri nei casi previsti dal secondo comma dell’art. 69 delle d.a.c.c.?

Modificato da G.Ago
G.Ago dice:

Ritieni che questa variazione nei limiti di legge (poco probabile) rientri nei casi previsti dal secondo comma dell’art. 69 delle d.a.c.c.?

Per me, assolutamente no, proprio per come l'hai spiegata tu la dinamica delle verande, che condivido al 100/100.

r.martina10 dice:

infatti, chi ha chiesto la variazione giudiziale è solo un condomino che non ha la veranda e spera di colpire l'intero condominio...

Idiota! Il punto però è che il Codice Civile prevederebbe che il costo della variazione, se dovuta, ricada sul condomino che ha causato la variazione, mentre nulla prevede in caso di "buca".

Cosa farete allora? Liti su liti e ricorsi ex art. 2043 c.c.?

Proprio per questo odio il sistema di sparare alla cieca "sperando" di colpire qualcosa o qualcuno.

 

  • Grazie 1
peppe64 dice:

Forse volevi dire “pubblico ufficiale “ e non “ufficiale giudiziario “ 

yesse

cacallo dice:

Si è così, ma nell'ipotesi sub 2 solo se l'elemento che ha fatto variare il valore fu considerato ab origine.

vado a logica: l'errore di fatto è considerare male ma anche non considerare affatto quello che c'è. ergo...

Luigibrand dice:

vado a logica: l'errore di fatto è considerare male ma anche non considerare affatto quello che c'è. ergo...

No, allora fai altro tipo di azione anziché quella prevista per la variazione delle tabelle millesimali.

 

Senza scendere in particolari sulla legittimità o meno delle verande, quel condomino avrebbe dovuto considerare l'azione per arricchimento indebito che avrebbe avuto un qualche fondamento ammissibile, non un'azione che difficilmente porterà dei risultati utili.

Ho letto tutta la discussione per comprendere se la mia scelta di quattro anni fa fu una scelta giusta o errata, ma essendo ignorante patetato sul tema non sono riuscito a venirne fuori con i vostri discorsi su accessori ecc. Vi racconto per sommi capi la questione. Rifacimento delle Tabelle Millesimali per errori riconosciuti da tutti.

Nelle palazzine A e C ( ma non nella B, la mia ) molti condomini hanno chiuso le loro verande (un condomino in assemblea disse: "...ma ho pagato il condono...") aumentando lo spazio meno di 1/5 secondo il geometra che realizzò le tabelle. Dopo ampia discussione io, pur non avendo chiuso la mia piccola veranda, accettai il risultato finale del geometra. Ora mi avete messo un dubbio: ho fatto bene? ho fatto male? avrei dovuto andare avanti? Grazie se qualcuno mi vuole .... tranquillizzare e scusate per l'invasione.

Figurati Dino, hai fatto più che bene per una "piccola veranda" che al momento del calcolo delle tabelle nemmeno esisteva, dunque non era fra i fattori di calcolo originari (leggi l'intervento di G.AGO che è "micidiale").

 

Il tuo intervento però fa chiarezza sull'alternativa alla lite ed alle mutate situazioni dell'edificio.

 

Si delibera e si va a vedere se e quanto sono variati i rapporti di valore fra le rispettive proprietà.

Complimenti, ritieniti fortunato che sei in un condominio "abbastanza sano" (stendiamo un velo pietoso a quello che in assemblea se ne uscì con il condono perché, in tutta evidenza non aveva capito il contendere).

cacallo dice:

stendiamo un velo pietoso a quello che in assemblea se ne uscì con il condono

Sono d'accordo con te ed io in assemblea mi feci una risata di cuore (  pensa che è un maresciallo della guardia della finanza in pensione e attualmente rappresenta insieme ad altri le persone più influenti nelle assemblee!!!  Noi della palazzina B non contiamo nulla anche per colpe proprie secondo me). Sono d'accordo con te che sia un condominio sano anche nel modo di rapportarsi tra di noi. Prima era ancora meglio con le tavolate d'estate ora si sta iniziando a litigare per colpa soprattutto del condomino A.

Paradossale chiedere lumi in un Forum, privo dei precisi dati di fatto (molto spesso lacunosi e malamente illustrati), quando verte (come nella fattispecie) una causa ove un giudice nell'apprezzamento delle contrapposte tematiche s'è perfino già pronunciato con una ordinanza dispositiva d'una consulenza tecnica. In una situazione del genere i 'lumi' è meglio quindi chiederli agli avvocati che gestiscono la vertenza (magari andandosi a leggere le contrapposte scritture difensive in atti). A tale scopo potrà essere conveniente  anche la relazione del CTU quando ne sarà emessa.  Tutto questo per sottolineare la chiara inutilità di esprimere opinioni estrapolate dalla 'nebulosa di Andromeda'.

×