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cicom88

Muffa e risoluzione contratto

Buongiorno a tutti.

So che questo è l'ennesimo post riguardante la muffa, sto facendo ricerche da settimane ormai, ma vi voglio spiegare bene la mia situazione, nella speranza di qualche consiglio.

Io e la mia compagna abbiamo preso un appartamento in affitto a maggio, ed da settembre abbiamo iniziato a riscontrare problemi di muffa abbondante in camera da letto, contattata la proprietaria ha fatto un sopralluogo portandoci un deumidificatore e disinteressandosi poi di tutto il periodo a seguire.

I problemi, nonostante deumidificatore e altri accorgimenti (areazione locali, utilizzo di assorbi umidità con sali) la situazione è nettamente peggiorata, stiamo al piano terra e si tratta in modo molto evidente di umidità di risalita, l'intonaco esterno si sta staccando in grande quantità (e parliamo di una palazzina di 15 anni..) nonché abbiamo scoperto che i problemi di quella palazzina sono noti a tutti gli operatori del settore immobiliare (abito in una zona non molto popolata). Sto per fare eseguire una perizia ad un geometra per constatare che il problema è strutturale. Di recente la muffa ha intaccato vestiti e scarpe nell'armadio.

Ora, io non ho intenzione di imbarcamenarmi in cause infinite o roba simile per un paio di cose rovinate (anche se ci tenevo), vorrei solo andarmene subito, non voglio stare 6 mesi li dentro dato che stiamo anche cercando una gravidanza e la muffa non fa assolutamente bene alla nostra salute.

Secondo voi è possibile risolvere il contratto in via immediata? Ovviamente ricevendo la caparra versata al momento della stipula?

Grazie!

 

Anche in presenza di gravi motivi che giustifichino un recesso anticipato, è comunque sempre necessario un preavviso di sei mesi, il cui canone andrà corrisposto in ogni caso al proprietario, salvo che il contratto non preveda diversamente.

Legalmente non è possibile fare quanto dici, il preavviso va dato (però se proprio non vuoi restare o non puoi, vai pure via subito, basta che paghi le sei mensilità)

Se invece la proprietà accetta che andiate via senza preavviso, si puo' fare ma lei deve essere d'accordo, non è tenuta a farlo.

 

Se invece vi fosse un giudice che accerta la malsanità dei locali e i danni che voi avete subito, potrete avere un ristoro almeno economico. Ma naturalmente serve fare la causa

 

 

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SisterOfNight dice:

Legalmente non è possibile fare quanto dici, il preavviso va dato (però se proprio non vuoi restare o non puoi, vai pure via subito, basta che paghi le sei mensilità)

Se invece la proprietà accetta che andiate via senza preavviso, si puo' fare ma lei deve essere d'accordo, non è tenuta a farlo.

 

Se invece vi fosse un giudice che accerta la malsanità dei locali e i danni che voi avete subito, potrete avere un ristoro almeno economico. Ma naturalmente serve fare la causa

 

 

Si ma io avevo intenzione di appellarmi all'articolo 1578 del codice civile il quale stabilisce che se si tratta di vizi che diminuiscono la fruibilità del bene posso pretendere risoluzione del contratto e rimborso dei danni subiti (al quale non farò appello, non voglio buttarmi in cause lunghe per danni al momento poco ingenti), nonché ci sarebbe pure l'articolo 1581 il quale stabilisce che se i vizi mettono a rischio la salute degli inquilini (penso proprio che la muffa lo sia, certo in questo caso dovrei far fare un sopralluogo alla ASL di competenza) si può risolvere il contratto.

A quanto ho trovato online questi articoli dovrebbero fare al caso mio, certo, purchè sia accertato che i problemi siano di natura strutturale e che la muffa sia davvero ingente da non permettermi di godere dell'appartamento (stiamo dormendo sul divano letto da mesi ormai, la muffa in camera è davvero troppa, non parlo di una macchiolina)

cicom88 dice:

A quanto ho trovato online questi articoli dovrebbero fare al caso mio

Potrebbe essere così, ma solo un giudice è titolato a decidere in merito e tu hai detto di non voler intraprendere cause legali.

Esmeralda dice:

Potrebbe essere così, ma solo un giudice è titolato a decidere in merito e tu hai detto di non voler intraprendere cause legali.

Quindi se volessi appellarmi a questi articoli dovrei cercare di far capire alla proprietaria che posso farlo sperando in un accordo? E se non accetta? Io lascio l'appartamento facendo appello a tali articoli e quando mi chiamerà in causa dovrò cercare di dimostrare il tutto, quindi ora ho bisogno di far fare una perizia tecnica che accerti eventuali problemi costruttivi e poi alla asl per accertare l'insalubrità degli ambienti giusto?

 E se per assurdo la asl dichiarasse inagibile l'appartamento?

Io vorrei evitare qualunque tipo di problema, vorrei solo andarmene il prima possibile, un inverno in quella casa assolutamente non lo voglio passare, anche se al momento non posso permettermi un trasloco, ma troverò il modo...

Più che altro vorrei capire quali diritti posso far valere, perché sto pagando un affitto di un appartamento e non posso godere della camera da letto...

cicom88 dice:

Quindi se volessi appellarmi a questi articoli dovrei cercare di far capire alla proprietaria che posso farlo sperando in un accordo? E se non accetta? Io lascio l'appartamento facendo appello a tali articoli e quando mi chiamerà in causa dovrò cercare di dimostrare il tutto, quindi ora ho bisogno di far fare una perizia tecnica che accerti eventuali problemi costruttivi e poi alla asl per accertare l'insalubrità degli ambienti giusto?

 E se per assurdo la asl dichiarasse inagibile l'appartamento?

Io vorrei evitare qualunque tipo di problema, vorrei solo andarmene il prima possibile, un inverno in quella casa assolutamente non lo voglio passare, anche se al momento non posso permettermi un trasloco, ma troverò il modo...

Più che altro vorrei capire quali diritti posso far valere, perché sto pagando un affitto di un appartamento e non posso godere della camera da letto...

Ciao, 
non dimentichiamoci che la muffa non è semplice "nero sul muro", bensì sono dei funghi microscopici, che tra l'altro proliferano in ambienti molto umidi. 
Già di per sé un ambiente umido non è salutare (ma su temperatura ed umidità dei locali la legislazione non è ancora "forte"). 
Un ambiente infestato dalla muffa è invece altamente nocivo per la salute: sia perché si tratta di funghi sia perché si tratta di un ambiente che presenta condizioni non ottimali (appunto, molto umido). 

Quindi, a mio avviso puoi fare così: 
- documenta tutto con foto periodiche (inizio muffa, espansione, stato attuale), invia tutto per PEC o per Raccomandata A/R alla proprietaria. 
- Porta la documentazione all'ASL e chiedi una perizia, magari anche pagando (poi presenterai il conto alla proprietaria). 
- Non ultimo, se accusate dei disturbi, malessere (cattiva respirazione, etc.) recatevi dal medico cosicché possa verificare e certificare che state "subendo" una condizione ambientale sicuramente non salutare. 
(ottenuto il certificato e/o la verifica dell'ASL, mandate tutto via Raccomandata A/R alla proprietaria). 

Saluti, 

Paolo Leoni dice:

Ciao, 
non dimentichiamoci che la muffa non è semplice "nero sul muro", bensì sono dei funghi microscopici, che tra l'altro proliferano in ambienti molto umidi. 
Già di per sé un ambiente umido non è salutare (ma su temperatura ed umidità dei locali la legislazione non è ancora "forte"). 
Un ambiente infestato dalla muffa è invece altamente nocivo per la salute: sia perché si tratta di funghi sia perché si tratta di un ambiente che presenta condizioni non ottimali (appunto, molto umido). 

Quindi, a mio avviso puoi fare così: 
- documenta tutto con foto periodiche (inizio muffa, espansione, stato attuale), invia tutto per PEC o per Raccomandata A/R alla proprietaria. 
- Porta la documentazione all'ASL e chiedi una perizia, magari anche pagando (poi presenterai il conto alla proprietaria). 
- Non ultimo, se accusate dei disturbi, malessere (cattiva respirazione, etc.) recatevi dal medico cosicché possa verificare e certificare che state "subendo" una condizione ambientale sicuramente non salutare. 
(ottenuto il certificato e/o la verifica dell'ASL, mandate tutto via Raccomandata A/R alla proprietaria). 

Saluti, 

Infatti la nostra preoccupazione è proprioa riguardo della salute. Questo è il motivo per cui non dormiamo piu in camera da tempo. Le nostre intenzioni erano di comprare casa e dare la disdetta con i 6 mesi previsti a contratto, ma ora siamo costretti a trovare un appartamento temporaneo finche non avremo trovato e comprato casa...

Ora chiedo consulenza ad un tecnicpo per fare una perizia su eventuali difetti costruttivi (sono gia evidenti, essendo io perito ne so qualcosa, ma almeno ho un documento di un professionista esterno). Poi mi rivolgerò alla asl di competenza per un sopralluogo per far si che (se esistono le condizioni ovviamente, ma ne sono sicuro, vista l'ampiezza del problem) venga dichiarato che l'ambiente non è salutare per gli inquilini

Meglio se avviso la proprietaria in anticipo che farò fare le perizie sia di tecnico che asl? Oppure le faccio e presento sia il conto che i risultati delle perizir una volta ultimate?

cicom88 dice:

Le nostre intenzioni erano di comprare casa e dare la disdetta con i 6 mesi previsti a contratto, ma ora siamo costretti a trovare un appartamento temporaneo finche non avremo trovato e comprato casa... 

Se hai l'intenzione di effettuare una perizia, anche se risulterà favorevole dovrai comunque intraprendere un'azione legale. Il mio consiglio è quello di non lanciarsi in cause lunghe, costose e dall'esito incerto, ma di attivarsi per andarsene il prima possibile chiudendo questa spiacevole parentesi. La muffa è dannosa se già in presenza di altre patologie o immunodepressi, dare la disdetta di sei mesi e nel frattempo cercare casa non penso possa compromettere in maniera sensibile la vostra salute, soprattutto se non soggiornate troppo nelle parti interessate. Poi ovviamente la decisione spetta a voi.

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Alcuni problemi di salute si stanno gia presentando (naso e gola sempre tappati), soprattutto alla mia compagna che al momento è a casa e quindi ci passa molto tempo (certo sarebbe da vedere se possano essere riconducibili alle muffe)...

Quindi no, 6 mesi non li vorrei fare qua dentro, a maggior ragione del fatto che stiamo cercando una gravidanza.

Per giunta ora con l'inverno le cose non miglioreranno di certo.

Per non parlare del fatto che l'armadio in camera è inagibile, ci si sono ammuffiti vestiti e scarpe quindi non ci metto piu nulla, oltre al fatto che stiamo dormendo sul divano letto. Non possiamo proprio piu godere della camera. Mi pare evidente che 6 mesi in queste condizioni non li possa affrontare nessuno.

Ripeto vorrei magari cercare di farmi valere col proprietario nel modo corretto cercando di evitare per quanto possibile di andare in causa...

Ma non trovo di certo corretto che se ne freghi della nostra salute, oltre che del deterioramento di casa sua...

Capisco benissimo il vostro disagio, ma le cose purtroppo stanno in questi termini: se il proprietario fa orecchie da mercante o cominciate un'azione legale nei suoi confronti, oppure vi avvalete del recesso per gravi motivi e pagate i sei mesi di preavviso anche se uscite subito. Io altre alternative non ne vedo.

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Esmeralda dice:

Capisco benissimo il vostro disagio, ma le cose purtroppo stanno in questi termini: se il proprietario fa orecchie da mercante o cominciate un'azione legale nei suoi confronti, oppure vi avvalete del recesso per gravi motivi e pagate i sei mesi di preavviso anche se uscite subito. Io altre alternative non ne vedo.

Capisco.

Si certo io vorrei potermene andare, senza pagare i 6 mesi chiaramente. Che senso avrebbe pagare per un bene che non posso godere? E sentendomi pure dire dall agente immobiliare che la colpa è nostra? Non voglio casini ma nemmeno passare per fesso dopo che rischio pure di rimetterci in salute.

Le contestazioni che muovi sono da affrontare e risolvere su due diversi livelli: il recesso anticipato della locazione è un problema da affrontare in sede separata e distinta da quello dei difetti lamentati sull'immobile. Di questi due problemi non puoi farne un unico fascio.

Inoltre non tieni nella giusta considerazione di aver liberamente accettato e sottoscritto un contratto di locazione, che prevede onori ed oneri.

 

 

Fra gli onori, anche il giusto diritto di godere appieno di una abitazione che per la sua disponibilità paghi un canone di affitto. Se la condizione della piena disponibilità non si verifica va da sè che il problema non si risolve con dei "secondo me" ma tramite contestazioni circostanziate e documentate. Nello specifico un serio problema di muffe cagionevole della salute degli occupanti non va affrontato con semplici pareri di liberi professionisti o Asl ma per incidere seriamente fino ad ottenere risultati concreti serve partire con l'assistenza di un legale e di un tecnico: la strategia da perseguire non si improvvisa su di un forum e va calibrata al caso specifico mentre la perizia tecnica da esibire deve necessariamente esser asseverata onde evitare nel proseguio della disputa di dover ripetere una nuova perizia di parte. Non ho letto di alcuna disponibilità di certificazioni mediche attestanti le cagionevoli condizioni di salute degli occupanti l'appartamento: questa è una grave lacuna che lascia pure aperti e foraggia molti dubbi sul corretto utilizzo dell'appartamento.

In sintesi: la situazione non è tale perchè lo affermi te (o chi per te), semmai sarà una terza parte come un giudice che dovrà esser messo in condizione di pronunciarsi a tuo favore. E per arrivare a questo risultato servono tanti eurini ed alcuni anni, avendo ben presente che di fronte ad un giudice immancabilmente accadranno tre cose:  c'è chi vince, c'è chi perde, mentre gli avvocati vinceranno sempre.

 

Fra i tuoi oneri è compreso il rispetto dei patti contrattuali della locazione, ivi compreso il rispetto del periodo di preavviso. A differenza del locatore, tu conduttore puoi disdettare il contratto in qualunque momento, anche il giorno dopo che l'hai firmato. Ma questo vantaggio che ti è concesso dalla legge è condizionato al periodo di preavviso: i sei mesi (o altro periodo contrattualmente pattuito) non sono una invenzione a vanvera ma un ristorno a favore del locatore affinchè egli si possa organizzare per la ricerca di un nuovo inquilino.

Non esiste alcun motivo valido per cui il periodo di preavviso possa esser unilateralmente azzerato da te; è la legge stessa che non ammette simili prese di posizione da chiccessia.  E' vero invece - come già detto - che puoi tentare una trattativa diretta col locatore per provare di spuntare un taglio più o meno consistente del periodo di preavviso. 

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Ti parlo da esperienza personale diretta. 
Se il proprietario non ha nessuna intenzione di intervenire per risolvere il problema, TU hai tutto il diritto di recedere istantaneamente il contratto. La legge te lo consente PREVIA prove sufficienti e certificate che (1) il proprietario non interviene neanche dopo numerosi solleciti, (2) il problema è evidente, riconosciuto e "certificato". 

Io farei così: 
- foto (anche in più giorni. Possibilmente scatta le foto in presenza di altre persone. Le quali potranno EVENTUALMENTE un domani testimoniare)
- avvisa USL e chiedi perizia. Se vengono a fare la perizia già sono certi (o quasi) che il problema c'è. 
- vai dal medico e vedi se i problemi di salute sono associabili alle condizioni dell'appartamento. 
- Manda RACCOMANDATA al proprietario (telefonate, email, etc. SONO inutili -o molto molto poco utili- a fini legali). 

Se dopo tutte queste operazioni il proprietario se ne frega. 
Vai da un avvocato, il quale farà la diffida al proprietario, imponendogli la risoluzione del contratto, la restituzione della caparra ed eventuali spese legali accessorie e visite/perizie. 

Arrivati a questo punto, il proprietario si trova di fronte ad un bivio: rescindere, pagare le spese e restituire la caparra OPPURE andare avanti per vie legali anche di fronte a PROVE evidenti e certificate, pagarsi un suo legale e rischiare concretamente di dover pagare anche il tuo se perde la causa davanti al giudice di pace. 
Se non è proprio stupido, generalmente si ferma prima! 

Credimi, a volte meglio spendere qualche euro in più per farsi riconoscere i propri diritti e SOPRATTUTTO "mettere al muro" soggetti come questi (che personalmente non ho mai tollerato!)


 

Fortunatamente c'è stato un epilogo abbastanza positivo alla questione (speriamo prosegua cosi), ieri sera ho parlato con la proprietaria, la quale ha riconosciuto che la palazzina ha qualcosa che non va, risultato anche durante la recente riunione di condominio dove si è confrontata con gli altri proprietari. Ha  quindi confermato verbalmente che appena avremo trovato un altro appartamento possiamo trovarci per sciogliere il contratto consensualmente, previa un loro ulteriore sopralluogo in appartamento.

Ora procedo comunque all'invio di un report fotografico via raccomandata A/R

Poi credo procederò comunque a far eseguire una perizia ad un geometra in modo da dimostrarle che ciò che sostengo sui difetti costruttivi (io sono perito, so quello che dico) sia vero, in modo da aiutarla che a capire dove eventualmente può intervenire.

 

PS: parlando abbiamo scoperto che è stato l'agente immobiliare a creare confusione tra noi, ha fatto la "figura" di cercare di mediare ma poi ha raccontato a noi e alla proprietaria un po quello che voleva lei, mettendo zizzania... Questo, credo, per interessi personali dato che il costruttore della palazzina è il fratello (fallito per frodi finanziarie da qualche anno...) il quale gode di una cattiva nomea in zona per la scarsa qualità dei propri lavori. 

Ovviamente ho tristemente scoperto tutte queste cose troppo tardi...

 

cicom88 dice:

 ieri sera ho parlato con la proprietaria, la quale ha riconosciuto che la palazzina ha qualcosa che non va [...],  Ha  quindi confermato verbalmente che appena avremo trovato un altro appartamento possiamo trovarci per sciogliere il contratto consensualmente, previa un loro ulteriore sopralluogo in appartamento.

Non c'è più bisogno di spendere e spandere.

Ok per il report fotografico se ti fa star meglio, ma risparmiati la perizia del tecnico che ormai è inutile.

La proprietaria ti ha già confermato che ti lascerà andar via: si tratta solo di concordare fra di voi la data del recesso anticipato consensuale da inserire nella scrittura privata che andrete a firmare.

 

p.s. anch'io ne capisco qualcosina, sia perchè sono un perito industriale, sia perchè in veste di proprietario per motivi analoghi (muffe, condense, ponti termici) ho citato in giudizio il mio Condominio vincendo.

Modificato da albano59
sintassi

Vi siete già confrontati direttamente e pare in assoluta armonia.

Perchè estremizzare una condizione che sembra pacifica ?

albano59 dice:

Vi siete già confrontati direttamente e pare in assoluta armonia.

Perchè estremizzare una condizione che sembra pacifica ?

Si assolutamente, non c'è motivo di andare in scontro, i problemi di prima sembra siano stati creati tutti dall'agente immobiliare. A parte il marito un po polemico ma la situazione sembra abbastanza pacifica.

Ci siamo sentiti telefonicamente ieri sera, ci ha detto che una volta che avremo trovato una sistemazione ci verrà incontro per la chiusura anticipata del contratto. Spero proprio che le cose proseguano per questo verso.

 

albano59 dice:

p.s. anch'io ne capisco qualcosina, sia perchè sono un perito industriale, sia perchè in veste di proprietario per motivi analoghi (muffe, condense, ponti termici) ho citato in giudizio il mio Condominio vincendo.

@albano59 come hai stabilito la causa del problema? Puoi raccontare brevemente l'esperienza?


GRAZIE.

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