#1 Inviato 12 Luglio, 2017 in un condominio occorre fare lavori importanti nell'ascensore e nella centrale termica come vengono divise le spese? con i millesimi di proprietà generale? con i millesimi dell'ascensore e centrale termica? grazie 🙂
#2 Inviato 12 Luglio, 2017 in un condominio occorre fare lavori importanti nell'ascensore e nella centrale termicacome vengono divise le spese? con i millesimi di proprietà generale? con i millesimi dell'ascensore e centrale termica? grazie 🙂Sia l'ascensore sia la centrale dovrebbero avere delle tabelle a parte, per cui non si usa la tabella "A" o "generale", ma quelle dedicate.
#3 Inviato 12 Luglio, 2017 si, è vero: hanno delle tabelle a parte mi domandavo se fosse giusto applicare le tabelle ascensore secondo il 1124 che parla di "manutenzione"; in questo caso si tratta di sostiture dei pezzi: sono applicabili? anche per la centrale termica ci sono le tabelle "consumo" e "manutenzione" ed ho lo stesso dubbio per il cambio di pezzi con la "manutenzione" ecco perchè pensavo alle proprietà generali grazie 🙂
#4 Inviato 12 Luglio, 2017 Secondo me la sostituzione di elementi o pezzi è manutenzione e non consumo, consumo potrebbe essere l'olio per le guide dell'ascensore oppure l'energia elettrica, lo stesso per la centrale termica, il combustibile è consumo, sostituzione di pezzi è manutenzione Attendi altri contributi da parte di altri forumisti.
#6 Inviato 16 Luglio, 2017 Se i lavori sono di manutenzione straordinaria a mio parere: Centrale termica = millesimi di proprietà (art. 1123) salvo diverso accordo approvato con 1000/1000 Ascensore = articolo 1124
#7 Inviato 16 Luglio, 2017 Io farei attenzione alla distinzione: le spese di manutenzione ordinaria certamente vanno ripartite con le tabelle specifiche, che sono studiate in funzione di uso, funzionamento e conservazione (dunque ricomprendono i ricambi); invece quando si tratti di lavori di particolare rilevanza riguardanti l'impianto di cui si è comproprietari applico le tabelle di proprietà, es. nel caso di sostituzione della caldaia dell'impianto di riscaldamento o della cabina ascensore.
#8 Inviato 17 Luglio, 2017 premesso che si tratta di manutenzione straordinaria, in quanto di tratta di cambiare pezzi importanti di alcune migliaia di euro sia per l'uno che per l'altro se capisco bene, ci sono diverse posizioni: 1) per renfo, la manutenzione ordinaria comprende anche i ricambi e si applicano le tabelle specifiche; per lavori importanti tabelle di proprietà 2) per mauro, manutenzione straordinaria della centrale termica secondo il 1123, ascensore 1124 3) per tullio, ascensore e centrale con tabelle dedicate .....aiuto!!! riusciamo a trovare e condividere un criterio che abbia un senso, così da poterlo adottare? grazie 🙂
#9 Inviato 17 Luglio, 2017 Appurato che si tratta di interventi di manutenzione straordinaria e supponendo che non esista un regolamento contrattuale o un regolamento condominiale approvato con i 1000/1000 ritengo corretto che per la centrale termica si utilizzino i millesimi di proprietà (1123) e per l'ascensore i millesimi della relativa tabella (1124). Per la centrale termica con sentenza della Cassazione del 27.01.2004 numero 1420 le spese di sostituzione della caldaia condominiale devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà e non secondo l’uso che ciascun condomino può farne (Salvo deroga contrattuale attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini), precisando che tali spese, attenendo alla conservazione, cioè alla tutela dell’integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell’impianto comune, esse interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge (articolo 1123 primo comma del Codice Civile) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obligationes propter rem, che, nascendo dalla con titolarità del diritto reale sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza. Per l'ascensore non ho trovato nulla ma continuo a cercare ...
#10 Inviato 17 Luglio, 2017 anch'io sto cercando, ma per l'ascensore non trovo nulla di particolarmente interessante solo questa del trib. di taranto, 23/5/1996: 1124 cc per interventi dipesi da intensità d'uso, vetustà, guasti accidentali
#11 Inviato 17 Luglio, 2017 A me non sembra che stiamo dicendo cose tanto diverse, anzi. Rileggendo i tre contributi, mi pare che si sia d'accordo che le spese per gli interventi manutentivi ordinari, ricambi e finanche manutenzioni straordinarie di non rilevante portata vadano ripartiti con la tabella dell'ascensore, mentre gli interventi più incisivi (ho fatto l'esempio della sostituzione della cabina) riguardano la proprietà e per tale tabella vanno ripartiti. Forse può aiutare un "Esperto Risponde" de Il Sole 24 Ore da cui estrapolo: "L'ascensore L'articolo 1124 si applica anche per la suddivisione delle spese relative alla manutenzione o sostituzione dell'ascensore. Al pari delle scale,anche l'ascensore va mantenuto e sostituito dai proprietari dei diversi piani a cui serve. Ma non solo. I giudici del Tribunale di Genova (sezione III, 2 maggio 2003, n. 1512) hanno stabilito che anche i proprietari degli alloggi al piano terra, che non fruiscono dell'impianto, ma ne sono comproprietari, devono contribuire alla manutenzione ordinaria, straordinaria e di ricostruzione dell'ascensore, mentre sono esonerati dalle spese di esercizio e pulizia. Più di recente la Cassazione (sentenza 14 luglio 2015, n. 14697) ha però osservato che «le spese dell'ascensore possono riguardare solo alcuni condomini, ma l'impianto è di proprietà comune a tutti i condomini». Le spese per adeguare l'impianto alle norme Ue devono essere sostenute da tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, a norma dell'articolo 1123, primo comma (Tribunale di Parma, sezione II, 29 settembre 1994, n. 859). Allo stesso modo, per l'installazione ex novo dell'ascensore, si applica la disciplina dell'articolo 1123, primo comma, del Codice civile relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (Cassazione, 16 maggio 1991, n. 5479), vale e dire in proporzione del solo valore della proprietà di ciascun condomino. Questa modalità di ripartizione può cambiare se un regolamento contrattuale preveda altre formule, mentre può essere modificato con il voto unanime dei condomini".
#12 Inviato 17 Luglio, 2017 ho trovato una vecchia sentenza della cassazione (n. 1215 del 17/4/69) nella quale si dice che le spese di manutenzione straordinaria si identificano con la ricostruzione totale o parziale dell'impianto (motori, cabina, nuove norme di legge); il resto è ordinario se non ci sono altri riferimenti giurisprudenziali, la stragrande maggioranza delle spese andrebbe con il 1124
#13 Inviato 17 Luglio, 2017 ho trovato una vecchia sentenza della cassazione (n. 1215 del 17/4/69) nella quale si dice che le spese di manutenzione straordinaria si identificano con la ricostruzione totale o parziale dell'impianto (motori, cabina, nuove norme di legge); il resto è ordinario se non ci sono altri riferimenti giurisprudenziali, la stragrande maggioranza delle spese andrebbe con il 1124 Rispondo solo per l'ascensore Lascia perdere le sentenze datate prima della riforma perchè la parola ASCENSORE è stata inserita nel novellato art. 1124 c.c. soltanto con la legge riforma. Per quanto riguarda l'ascensore io (personale opinione) non ho dubbi. Art. 1124 c.c. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. L'articolo 1124 parla genericamente di manutenzione, quindi sia ordinaria che straordinaria, ma, soprattutto specifica che anche la SOSTITUZIONE totale dell'impianto va ripartita con quel criterio. Nel vecchio art. 1124 la parola ascensore non c'era ed i Giudici interpretavano un po' a piacere ma ora l'articolo, a mio avviso, non lascia ombra di dubbi. Vecchio art. 1124 c.c. ANTE riforma: Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
#14 Inviato 17 Luglio, 2017 Insisto. A supporto richiamo l'autorevolezza del Cirla. In un fascicolo di approfondimento sulla riforma, sull'autorevolezza del quale (o meglio di chi lo ha ideato, composto ed edito) non ho dubbi, si legge: "Scale - Il Codice civile afferma che le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale sono ripartite tra i proprietari dei diversi piani a cui servono: per metà in ragione dei millesimi dei singoli appartamenti su ciascun piano, e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Sono esclusi, quindi, coloro che non fanno uso delle scale. La stessa suddivisione è spesso usata per la pulizia delle scale stesse, nonché per la manutenzione di muri e finestre sui vani scale (ma quest’ultimo punto resta dubbio). Ascensori - Lo stesso criterio si applica agli ascensori: la riforma ha espressamente esteso anche agli ascensori la disciplina dettata per la manutenzione delle scale, precisando che sia le une che gli altri sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono e le relative spese vanno ripartite con il medesimo criterio prima previsto per le sole scale. L’ascensore, pur se al servizio di tutto l’edificio, rende infatti maggiore utilità ai proprietari dei piani più elevati, che ne fanno un maggior uso rispetto a quelli dei piani sottostanti e quindi devono sopportare un maggior onere di spesa. Se nulla è detto nel regolamento di condominio, è principio generale che le spese che riguardano il mantenimento e l’uso dell’ascensore – quali le spese per la forza motrice, per la manutenzione ordinaria, per la sostituzione delle funi e, in genere, per la piccola manutenzione dell’impianto – vanno ripartite tra i condomini per metà in ragione dell’altezza del piano dell’unità immobiliare servita dall’ascensore e per l’altra metà in base al valore millesimale di ciascun appartamento. Il calcolo di questi millesimi è complesso, ma il metodo è logico: chi sta all’ultimo piano usa le scale e l’ascensore più di chi abita al primo. Per la manutenzione straordinaria le e il suo adeguamento alle norme di sicurezza la maggior parte dei giudici propende invece per una suddivisione in base ai millesimi di proprietà. Quanto alle spese straordinarie, quali la ricostruzione totale o parziale dell’impianto oppure la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, esse vanno sopportate da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà". Fonte: La Riforma del Condominio - Che cosa cambia per la famiglia - a cura di Saverio Fossati - Il Sole 24 Ore
#15 Inviato 18 Luglio, 2017 Quanto alle spese straordinarie, quali la ricostruzione totale o parziale dell’impianto oppure la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, esse vanno sopportate da tutti i condomini inproporzione dei rispettivi millesimi di proprietà"... Questa, però, è solo un'interpretazione dell'autore non supportata da alcuna sentenza post riforma. La stessa sentenza di Cassazione n. 14697/2015 dice altro. Parla di partecipazione per millesimi di proprietà per negozi e piani terra e di esclusione dalla partecipazione per chi non è proprietario (nel caso di ascensore installata dopo la costruzione) ma non esclude di calcolare i millesimi di proprietà con il criterio dell'art. 1124 (metà in proporzione all'altezza. Nella sentenza, infatti, è testualmente specificato: La sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione del principio secondo cui la proprietà dell’ascensore è comune a tutti i condomini, salvo titolo diverso, e che il criterio di ripartizione delle relative spese contenuto nell’art. 1124 cod. civ. non incide sul regime di proprietà --link_rimosso--
#16 Inviato 18 Luglio, 2017 Caro gondar, come vedi, il condominio è regolato prevalentemente da interpretazioni giurisprudenziali in continuo divenire. Io resto fermo nel mio pensiero ed opero in tal modo (anche se non è frequente sostituire la cabina!), come Leonardo resta fermo sulle proprie convinzioni. Il bello di questo mondo (e di questo forum) è proprio il confronto che in ogni caso arricchisce di dati e sfumature; buon metodo per crescere, anche se talvolta non te ne esci con un responso secco e certo. Buon lavoro a tutti!!!
#17 Inviato 18 Luglio, 2017 Caro gondar, come vedi, il condominio è regolato prevalentemente da interpretazioni giurisprudenziali in continuo divenire.Io resto fermo nel mio pensiero ed opero in tal modo (anche se non è frequente sostituire la cabina!), come Leonardo resta fermo sulle proprie convinzioni. Il bello di questo mondo (e di questo forum) è proprio il confronto che in ogni caso arricchisce di dati e sfumature; buon metodo per crescere, anche se talvolta non te ne esci con un responso secco e certo. Buon lavoro a tutti!!! Concordo sulla libera interpretazione. Ognuno si fa la propria idea ed esprime la propria opinione ma chi siamo noi per stabilire cosa è giusto e cosa non lo è quando perfino i Giudici a volte interpretano la stessa cosa in modo diverso in più gradi di giudizio? Alla fine prevale sempre il convincimento della maggioranza dell'assemblea. A volte il dissenziente impugna e lascia che sia il Giudice a sbrogliare la matassa. Altre volte (il più delle volte) il dissenziente si rode il fegato ma, che sia nel giusto o che sia nel torto, si assoggetta alla volontà della maggioranza perchè capita anche che una vittoria in Tribunale si traduca in una vittoria di Pirro.
#18 Inviato 18 Luglio, 2017 in un condominio occorre fare lavori importanti nell'ascensore e nella centrale termicacome vengono divise le spese? con i millesimi di proprietà generale? con i millesimi dell'ascensore e centrale termica? grazie 🙂
#19 Inviato 19 Luglio, 2017 Certo che a questo punto diventa difficile prendere una posizione. Nel caso di rifacimento di un ascensore dove normalmente in caso di ristrutturazione importante si può arrivare a cambiare la cabina, le porte di cabina e di piano (magari da apertura manuale ad automatica), le funi, il quadro elettrico e l'argano con esecuzione di opere edili e tecnologiche complementari, penso si tratti di un intervento che va proprio nell'indirizzo della "conservazione" con evidenti miglioramenti di utilizzo (innovazione?) di un bene comune e pertanto mi verrebbe da pensare che la spesa vada ripartita secondo il primo comma dell'articolo 1123.
#20 Inviato 19 Luglio, 2017 A questo punto mi chiedo cosa intende il Legislatore quando nel novellato art. 1124 parla di spese di SOSTITUZIONE ascensore. Non credo si riferisca solo alla sostituzione della lampadina della cabina o qualche altro accessorio/ricambio dal costo di poca entità. Intanto, un dato di fatto è inconfutabile: Dal 18/06/2013 (data di entrata in vigore del novellato articolo) ad oggi, non esiste una sola sentenza, ne a favore ne contro una delle due ipotesi. Solo il tempo potrà darci qualche linea guida giurisprudenziale.
#21 Inviato 19 Luglio, 2017 A questo punto mi chiedo cosa intende il Legislatore quando nel novellato art. 1124 parla di spese di SOSTITUZIONE ascensore.Non credo si riferisca solo alla sostituzione della lampadina della cabina o qualche altro accessorio/ricambio dal costo di poca entità. Intanto, un dato di fatto è inconfutabile: Dal 18/06/2013 (data di entrata in vigore del novellato articolo) ad oggi, non esiste una sola sentenza, ne a favore ne contro una delle due ipotesi. Solo il tempo potrà darci qualche linea guida giurisprudenziale. Infatti, per il momento non si trovano sentenze dopo la modifica del Codice Civile, ed anch'io sono d'accordo con l'applicazione dell'art. 1124 cc che in fin dei conti rappresenta la tabella ascensore e scale per la manutenzione e sostituzione cui facevo cenno al post #2 p.s. in verità ho trovato una sentenza successiva al 18.06.2013 Cass. 1 agosto 2014 n. 17557 ..... secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2, 25 marzo 1999, n. 2833; Sez. 2, 25 marzo 2004, n. 5975; Sez. 2, 17 febbraio 2005, n. 3264) , per le spese di gestione del servizio ascensore è applicabile, per analogia, in mancanza di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condomini, la regola posta dall'art. 1124 cod. civ. (nel testo vigente anteriormente alle modifiche apportate dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, secondo cui il riparto avviene, per metà, in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. E' invalida, pertanto, la delibera assembleare, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisca, come nella specie, a parità di caratura millesimale e di livello di piano, un onere di contribuzione alle spese di gestione dell'impianto di ascensore più elevato a carico dei condomini con famiglia più numerosa, sul presupposto della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, e un esonero parziale per i proprietari di unità che l'amministratore abbia accertato essere disabitate.... In conclusione, solo con il criterio dell'unanimità o l'inserimento in un regolamento "contrattuale" si può modificare la ripartizione delle spese per l'ascensore previste dal Codice.
#22 Inviato 20 Luglio, 2017 ringrazio tutti per gli interventi che mi hanno aiutato a ragionare, sciogliere alcuni dubbi e far nascerne di altri. alla fine un'idea me la sono fatta e con tutti i limiti ho deciso che applico il 1124 per manutenzione e sostituzione dell'ascensore, ovvero divido tutte le spese con il 1124 questo in attesa che qualche sentenza post riforma ci aiuti a capirne di più al di là delle interpretazioni grazie 🙂
