Vai al contenuto
Leila1983

Lavori e responsabilità dell'amministratore

Buongiorno a tutti,

vi scrivo in cerca di suggerimenti utili perché non so proprio da che parte girarmi ...

 

Vi descrivo brevemente la situazione:

Nel 2015 l'assemblea condominiale ha deliberato rifacimento delle facciate

A inizio 2016 è stato approvato il preventivo dei lavori, inclusivi di cappotto termico e rifacimento facciate.

I lavori sarebbero dovuti iniziare a marzo, per poter essere certi di terminarli entro l'anno e beneficiare interamente delle agevolazioni fiscali previste.

 

Ora la situazione è questa:

  • i lavori inizieranno (si spera...) il 4 luglio, con un ritardo dovuto ai tempi di rilascio della concessione del suolo pubblico e di suolo privato (cortile di proprietà di un concessionario auto)
  • i costi sono già aumentati rispetto a quanto inserito in preventivo, in quanto:
    - il preventivo non includeva la concessione del suolo. Per quanto di competenza del concessionario l'accordo che l'amministratore ha preso, senza consultare in alcun modo l'assemblea dei condomini ci verrà a costare ben 11.000 euro.
    - non era stato inseriti i costi relativi alla rimozione e riposizionamento di tutto ciò che sta sui balconi (non solo stendipanni e condizionatori che sono effettivamente esterni, ma anche inferriate e zanzariere
  • per garantire (anche qui, si spera...) il termine dei lavori entro l'anno invece di fare una facciata alla volta, i ponteggi saranno montati subito su tutte le facciate, in modo da effettuare i lavori in parallelo, con conseguente effetto "murati vivi in casa"

 

E' possibile a fronte di questa situazione che si è creata anche per colpa dell'amministratore che ha svolto il suo incarico con leggerezza e con scarsa trasparenza verso i condomini che - di fatto - hanno approvato dei lavori sulla base di un preventivo parziale e di tempistiche e modalità che non saranno rispettate, rivalersi sull'amministratore e nello specifico sul compenso che gli è dovuto per i lavori?

 

Vi chiedo gentilmente di aiutarmi a capire quali sono gli strumenti di tutela che posso attivare, non mi rispetto a lavori che mi consteranno circa 12.000 euro (per un'unità immobiliare di 75 mq, mica per una reggia...) doverci aggiungere anche altre spese e soprattutto non mi va di rischiare di perdere parte del beneficio fiscale se si dovesse sforare nel 2017.

 

Grazie a tutti per l'aiuto.

Leila

Per come ricostruisci la situazione, sicuramente si può valutare l'esistenza di responsabilità dell'amministratore in termini di diligenza rispetto ai propri compiti. In questo contesto, tuttavia, va sempre valutata la posizione dell'assemblea, organo ultimo deputato a deliberare sui lavori. Insomma una situazione che va valutata carte alla mano, anche per comprendere fino a che punto vi sia stata negligenza del vostro amministratore.

Buongiorno a tutti,

 

Ora la situazione è questa:

  • i lavori inizieranno (si spera...) il 4 luglio, con un ritardo dovuto ai tempi di rilascio della concessione del suolo pubblico e di suolo privato (cortile di proprietà di un concessionario auto)
  • i costi sono già aumentati rispetto a quanto inserito in preventivo, in quanto:
    - il preventivo non includeva la concessione del suolo. Per quanto di competenza del concessionario l'accordo che l'amministratore ha preso, senza consultare in alcun modo l'assemblea dei condomini ci verrà a costare ben 11.000 euro.
    - non era stato inseriti i costi relativi alla rimozione e riposizionamento di tutto ciò che sta sui balconi (non solo stendipanni e condizionatori che sono effettivamente esterni, ma anche inferriate e zanzariere
  • per garantire (anche qui, si spera...) il termine dei lavori entro l'anno invece di fare una facciata alla volta, i ponteggi saranno montati subito su tutte le facciate, in modo da effettuare i lavori in parallelo, con conseguente effetto "murati vivi in casa"

 

E' possibile a fronte di questa situazione che si è creata anche per colpa dell'amministratore che ha svolto il suo incarico con leggerezza e con scarsa trasparenza verso i condomini che - di fatto - hanno approvato dei lavori sulla base di un preventivo parziale e di tempistiche e modalità che non saranno rispettate, rivalersi sull'amministratore e nello specifico sul compenso che gli è dovuto per i lavori?

 

Vi chiedo gentilmente di aiutarmi a capire quali sono gli strumenti di tutela che posso attivare, non mi rispetto a lavori che mi consteranno circa 12.000 euro (per un'unità immobiliare di 75 mq, mica per una reggia...) doverci aggiungere anche altre spese e soprattutto non mi va di rischiare di perdere parte del beneficio fiscale se si dovesse sforare nel 2017.

 

Grazie a tutti per l'aiuto.

Leila

Sui ritardi per la concessione del suolo pubblico e sui relativi costi non credo che l'amministratore abbia colpe, volente o nolente sono spese in ogni caso necessarie per la realizzazione dei lavori;

sull'accordo con il concessionario d'auto avrei qualche dubbio visto che ha agito senza consulture l'assemblea, ma bisogna anche verificare cosa è stato stabilito nella stessa riguardo tale situazione;

sui costi relativi alla rimozione e riposizionamenti vari sui balconi, eesendo proprietà private queste vanno in capo al singolo condomino e non al condominio.

A mio modestissimo avviso l'unico punto contestabile è sull'indennizzo al concessionario....

Ma ...mi permetto di chiederti: Non avete nominato un direttore dei lavori? Non avete fatto i preventivi in base ad un capitolato? Un amministratore, per quanto bravo e competente, non sempre può prevedere tutti i costi di un lavoro complesso come quello che tu hai indicato.

Sì, il direttore lavori è stato nominato, ma sinceramente sul capitolato nessuno ha mai riferito nulla in sede di assemblea, quindi non so cosa vi sia previsto.

Capisco bene che le zanzariere e il cancello siano miei e siano di mia competenza, ma trovo sia stato un comportamento scorretto non evidenziare questi aspetti in sede di valutazione dei preventivi. Stesso discorso per i costi legati all'occupazione del suolo.

 

Il preventivo avrebbe dovuto essere fatto non "a spanne" ma sulla base di un sopralluogo valutando anche questi aspetti e non capisco perché dobbiamo rimetterci noi condomini per leggerezze e negligenze di altri!

×