#1 Inviato 21 Gennaio, 2014 Ho cercato tra i topic qualcosa di simile, ho trovato alcune risposte, ma non tutte. Posso illustrarvi a grandi linee la mia situazione attuale? Abito un appartamento a pt con giardinetto di proprietà dal 2007 , il complesso è di 3 palazzine con 40 appartamenti totali, su 4 piani totali compreso il piano terra. Sotto le palazzine ci sono i garages, i box auto e la corsia di manovra, quest' ultima dotata anche di una grande griglia di aereazione nel mezzo circa. Ad oggi, pur avendo già visto con il costruttore nel 2009 - allora in fase fallimentare - la problematica con nostra perizia termica+ atp+ avvocati+ accordo extragiudiziale , ed essendo lui intervenuto per sanare, posso dire che in realtà ha risolto ben poco. Muffa, macchie, distaccamento dell' intonaco in espansione lungo tutta la parete interna delle pareti perimetrali (=facciata), su due lati, e infiltrazioni nel garage di proprietà posto nelle immediate vicinanze della griglia di areazione della corsia garage, ma non direttamente sotto il giardinetto. Nella corsia garage, proprio sotto il mio appartamento, a soffitto sono apparse macchie d' acqua sgocciolanti. Non mi spiego ad oggi perchè nessuno (nemmeno il ns avvocato allora) abbia mai accennato alla polizza decennale, che comunque nessuno dei condomini ha. Quindi presumo non esista proprio. Gli ex proprietari allora mi avevano risposto mandandomi il loro avvocato. Credo che la guaina sia un colabrodo, ma la situazione interna all' appartamento è catastrofica (muri sempre fradici non appena piove, muffa, distaccamento intonaco, problemi ai mobili, devo pulire ogni 15 gg massimo), a soffitto nella corsia garage lo stillicidio è costante in caso di pioggia, nel garage credo che l' origine possa essere separata perchè non localizzata sotto il ns giardino , ma pur sempre guaina è. L' appartamento così è invendibile (e chi ne avrebbe il coraggio), volevo riprendere il discorso con l' avvocato e inviare lettera raccomandata all' amministratore in modo che si attivi immediatamente per la conservazione dell' immobile. Cosa potrà fare: chiedere perizie, stabilire lavori e anche autonomamente autorizzarli? Oppure se ne deve discutere in assemblea (prossimo aprile) o direttamente con me? Il giardino è mio, ma il muro perimetrale del mio appartamente è muro/facciata del condominio (tra l' altro all' esterno non si vede nulla dello scempio interno). Io mi attivo per avere dei preventivi di lavoro (una ditta già mi ha detto che servirebbe anche solo rifare la guaina lungo il perimetro dell' appartamento per l' ampiezzaa del marciapiede, risalendo ben bene sulla base della facciata, ma toccando la facciata esterna devo informare per autorizzazione l' amministratore dato che la facciata non è mia), però il problema guaina rimane per il garage (la sua copertura è zona condominale asfaltata) per non parlare di un vicino che ha problemi simili al nostro poco più in là..... Fatto sta che non potrei affrontare una spesa di 15 mila euro da sola....possono costringermi? O ci sono parti della spesa da ripartire? Grazie e buona serata
#2 Inviato 22 Gennaio, 2014 Muri perimetrali ci deve pensare l'amministratore. http://condomini.altervista.org/Garanzia.htm
#3 Inviato 22 Gennaio, 2014 Grazie Giglio, ho contattato oggi l' amministratore, verrà prossimamente a visionare di persona. Non appena avrò un preventivo lo manderò a lui in modo che ne prepari un altro con le stesse voci di spesa, così in assemblea arriveremo con i giochi fatti: si tratterà solo di decidere chi e quanto, il lavoro si farà di sicuro. A vedere poi quale spesa toccherà a me ed in che proporzione. Quello che mi lascia perplessa è che pare non sia intenzionato a chiedere un altro parere o fare fare una perizia , per motivi di contenimento dei costi (siamo un condominio scalcagnato, non tutti pagano le spese ordinare...) , però chi mi assicura che i lavori previsti risolvano il problema? Se il buco nella guaina viene da un' altra parte (il mio esperto dice che risolvo il problema di sicuro aprendo il marciapiede perchè aprendo si vede dove è il problema e rifacendo la guaina per quel pezzo fino ad un buon mezzo metro in verticale sulla facciata esterna, ma se invece l' infiltrazione viene da altrove?), io farei i lavori esterni per nulla? Perchè il mio vicino di casa (pt stessa palazzina e stesso lato) ha lo stesso problema, pur ridotto. E la terza palazzina del gruppo idem.
#4 Inviato 23 Gennaio, 2014 Sei stata fin troppo pazientosa,per questi guai l'amministratore non deve perdere tempo e può anche evitare l'assemblea perché è una emergenza,e le cose peggiorano di giorno in giorno. --link_rimosso-- - - - Aggiornato - - - Il link postato è frutto di un'errore. Questo è quello giusto... --link_rimosso--
#5 Inviato 23 Gennaio, 2014 --link_rimosso-- --link_rimosso-- http://condomini.altervista.org/MuroPerimetrale.htm
#6 Inviato 23 Gennaio, 2014 Grazie Giglio! Mi sto leggendo tutto e sono arrivata a questo, per ora: La risistemazione del muro esterno, così come mi sembra di capire, rientra, a mio parere, nelle "manutenzioni straordinarie di notevoli entità" e quindi, a norma del comma 4 dell'art. 1136, la spesa deve essere deliberata con una maggioranza di "almeno 500/1000" della compagine condominiale.Se qualche condomino si dovesse opporre... A cosa ??? Si oppone al rifacimento del muro esterno o del pagamento dei lavori ? In ogni caso, se il condomino di cui trattasi, se con la sua opposizione fà venir meno il quorum deliberativo, nessuno può obbligarlo a partecipare ai lavori (ed il condominio tutto risponde degli eventuali danni a cose e/o persone). Se invece, il suo dissenso è ininfluente per la delibera di accettazione lavori, sarà costretto a partecipare alla spesa per la sua quota parte. Se, nonostante la delibera si rifiutasse di pagare la sua quota parte dei lavori, un bravo amministratore di condominio saprà bene come agire... Aristide Balducci ma non si tratta di interventi di conservazione e come tali da effettuare SENZA bisogno del consenso dell' assemblea? Certo tra due preventivi identici, ma di importo diverso, l' amministratore non è sciocco e può decidere in autonomia no? La prossima assemblea ordinaria sarà a metà aprile, i condomini verranno informati della situazione e che ci saranno - in funzione dei millesimi - dei costi aggiuntivi. Ho capito male io la risposta del sig.Balducci??!!!
#7 Inviato 23 Gennaio, 2014 Altra precisazione, cortesemente: io (e io miei guai) ci troviamo nella palazzina centrale in un gruppo di 3. Quando verranno effettuati i lavori di ripristino, la spesa sostenuta dal condominio per la parte "comune" verrà suddivisa in funzione dei millesimi sui condòmini della mia sola palazzina o di tutte e 3? Chiedo perchè per ora siamo gli unici ad aver sollevato ufficialmente il problema, ma so per certo che una vicina ha il mio identico problema (stessa palazzina, olè) mentre invece della seconda palazzina il proprietario non ha ancora sollevato la questione (ma le macchie a soffito nella corsia garage in corrispondenza del suo appartamento non lasciano dubbi). E poi: devo inviare raccomandata a/r all' amministratore per chiedere ufficialmente ripristino totale , indicando i danni interni nonchè problemi di salubrità dei locali? Fotografie a corredo? Grazie e buona serata
#8 Inviato 26 Gennaio, 2014 Buongiorno, una cortesia: qualcuno saprebbe indicarmi dove trovare una lettera tipo per la raccomandata che invieremo all' amministratore? Se non sbaglio dovrà riportare la dicitura "per danni temuti".... oppure altro? Grazie e buona domenica
#9 Inviato 26 Gennaio, 2014 Certo tra due preventivi identici, ma di importo diverso, l' amministratore non è sciocco e può decidere in autonomia no? ---------------------------------------------------------------------------- Condivido l'analisi di BALDUCCI. C'è da aggiungere visto il ritardo della soluzione il condominio è responsabile dei danni. Tra i vari preventivi,è l'assemblea e NON l'amministratore che sceglie a chi affidare i lavori.
#10 Inviato 26 Gennaio, 2014 E poi: devo inviare raccomandata a/r all' amministratore per chiedere ufficialmente ripristino totale , indicando i danni interni nonchè problemi di salubrità dei locali? Fotografie a corredo? --------------------------------------------------------------------------- Direi di affidare questo compito a un perito se non avete l'assicurazione che copre questo problema. Per capire se tutto il condominio deve partecipare alla spesa devi leggere il regolamento. - - - Aggiornato - - - Infine tutto il materiale va spedito all'amministratore in modo da portare la questione in assemblea.
#11 Inviato 26 Gennaio, 2014 L'assemblea dovrà decidere se intraprendere un'azione giudiziaria contro il costruttore per difetti di costruzione. Però non so il tuo venditore fino a che punto è stato onesto o che tu non sei stata abbastanza avveduta... http://www.centroconsumatori.it/40v26400d232.html
#12 Inviato 27 Gennaio, 2014 Grazie di nuovo Giglio, provo a contattare il centro consumatori dellamia zona e pure l' avvocato che ci ha seguito inizialmente. Il nostro venditore onesto: non lo posso appurare, credo. A parte il fatto che ha chiesto parte del denaro in nero e la risposta è stata un secco no. In quale modo potrei non essere stata avveduta? Intanto grazie
#13 Inviato 27 Gennaio, 2014 Che ti sei andata a infilare in una situazione di un mare di guai. E per giunta il venditore dopo averti bidonata ti ha sbattuto la porta in faccia.
#14 Inviato 28 Gennaio, 2014 Caspita, c'è da stare allegri! Io cerco solo di trovare una soluzione, la più adatta al caso (naturalmente vincere al lotto sarebbe meglio), dato che nessuno va a cercarsi consapevolmente il mare di guai.... e che l'intermediario immobiliare (l' esperto!!) si è ben guardato dall' accennare alla polizza in una qualsiasidelle tappe. Nessuno dei 40 "cretini" proprietari degli appartamenti nel complesso ce l'ha, quindi il sistema della "bidonata" funziona alla grande. Siamo ai preventivi poi vedremo in assemblea quanti tra i "cretini" vinceranno la medaglia del 2014.
#15 Inviato 29 Gennaio, 2014 ...Ad oggi, pur avendo già visto con il costruttore nel 2009 - allora in fase fallimentare - la problematica con nostra perizia termica+ atp+ avvocati+ accordo extragiudiziale , ed essendo lui intervenuto per sanare, posso dire che in realtà ha risolto ben poco. Muffa, macchie, distaccamento dell' intonaco in espansione lungo tutta la parete interna delle pareti perimetrali (=facciata), su due lati, e infiltrazioni nel garage di proprietà posto nelle immediate vicinanze della griglia di areazione della corsia garage, ma non direttamente sotto il giardinetto. Nella corsia garage, proprio sotto il mio appartamento, a soffitto sono apparse macchie d' acqua sgocciolanti. Non mi spiego ad oggi perchè nessuno (nemmeno il ns avvocato allora) abbia mai accennato alla polizza decennale, che comunque nessuno dei condomini ha. Quindi presumo non esista proprio. Gli ex proprietari allora mi avevano risposto mandandomi il loro avvocato. Credo che la guaina sia un colabrodo, ma la situazione interna all' appartamento è catastrofica (muri sempre fradici non appena piove, muffa, distaccamento intonaco, problemi ai mobili, devo pulire ... ----------------------------------------------------------------------- Cosa credi che sono problemi di poco conto? Un condominio nuovo,un costruttore fallito,etc... e siamo solo all'inizio...e già tutto a pezzi. A tutto questo se non ci sono porta fogli pieni,proprietari e amministratore intraprendenti e con le pal.. sarà dura venirne fuori con le ossa integre.
#16 Inviato 29 Gennaio, 2014 Questo non è quello che chiedo, io cerco se non soluzioni, almeno una via percorribile, senza citarmi cose che ho scritto io. Lo so bene che è un guaio, ma me lo hanno tirato dietro, mica me lo son cercato. Se lo Stato lascia a piede libero imprenditori che falliscono ogni tot anni per risorgere con un altro nome due metri più in la, se alcuni intermediari immobiliari nemmeno accennano a garanzie e fidejussioni nel preliminare, se le banche pensano solo all'ipoteca a nome loro.... forse non si fa abbastanza per informare gli acquirenti di stare attenti. Questa è la mia esperienza. Ed ora voglio salvare il salvabile, mica buttarmi nel fiume. Quindi confermatemi se potete quanto segue: lettera all' amministratore per notificargli il problema , chiedere risoluzione ed esporre i danni attuali lui dovrà attivarsi chiedendo ( e pagando) preventivi di intervento li esporrà in assemblea, sperando che i millesimi per l' approvazione dei lavori ci siano opzione 1: ok dell' assemblea ai lavori, si procede. Il condominio paga i lavori all' azienda che li ha eseguiti e ne recupera il denaro dividendone le parti sui condomini interessati come da c.c. Domanda: chi paga cosa? opzione 2: l' assemblea non approva nessun lavoro. Domanda: che si fa? Ho le mani legate o posso tutelare il mio patrimonio/i miei beni/ la mia salute in qualche altro modo? Grazie
#17 Inviato 29 Gennaio, 2014 Nell'eventualità della opzione 2. Dovrai affidarti ad un validissimo legale esperto nel settore e , previa mediazione, citerai poi in giudizio il Condominio. Avrai bisogno anche di un tecnico abilitato per la perizia di parte asseverata e da far valere in ogni fase della lite. Normalmente un valido legale dispone già delle giuste persone per la perizia di parte. S Se il Condominio decide di resistere, indicativamente fra 3-5 anni potresti riuscire ad ottenere le riparazioni dovute (ovviamente se vinci la causa). Saluti 🙂
#18 Inviato 30 Gennaio, 2014 Grazie Albano, tengo presente l' evoluzione dell'opzione 2 dovessimo mai arrivare a quel punto. Nuove domande, se avete esperienza in merito: dato che "la polizza é obbligatoria per gli immobili acquistati dopo il 21 luglio 2005 direttamente dal costruttore", e che sicuramente sui 40 cretini (tra cui la sottoscritta) attuali proprietari degli appartamenti ce ne sarà pur uno che ha acquistato in quel modo ed in quella tempistica, l' amministratore potrebbe chiedere loro di controllare e nel caso visionare il rogito? Oppure risalire nello storico dei passaggi di proprietà e provare a richiedere una copia del rogito? E poi, ma il notaio al momento del rogito, per acquisto effettuato dopo il 21 luglio 2005: era (è) suo preciso compito controllare che tale polizza esiste per citarla nell' atto? così come fa le dovute verifiche ipotecarie e fondiarie.... Grazie
#19 Inviato 1 Febbraio, 2014 Faccio un passo indietro: Se l amministratore nomina un perito in seguito alla nostra lettera di "denuncia" di infiltrazioni e danni, lui può decretare che i lavori si devono fare per la tutela urgente della sicurezza dell' immobile ? Poi , se invece la decisione è rimandata all ' assemblea e poi - cito - " Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni" allora nessuno dei partecipanti potrebbe rifiutarsi di acconsentire ai lavori. Sbaglio? Oppure il dettaglio decisivo è sulla decretata "urgenza" dei lavori? Chi decide, il perito? Chiedo perchè l' amministratore stesso, venuto a visionare lo stato dei muri perimetrali interni alnostro appartamente, ha decretato che la situazione è seria, mica quisquilie.... C'è una lettera tipo , come ad esempio quella di "danno temuto" a disosizione da qualche parte? Io non riesco a trovarla... grazie
#20 Inviato 9 Febbraio, 2014 Aggiungo una cosa, forse qualcuno sa rispondermi: - ho trovato lo studio legale che si è occupato del concordato preventivo dell' azienda costruttrice in liquidazione (2010): avrebbe senso chiedere a lui se nei documenti aziendali ha trovato traccia di una garanzia pagata dall' azienda per il nostro edificio? Leggendo il documento redatto dal curatore, viene letteralmente la nausea leggendo come l' azienda (con 2 soci originari e capitale sociale esiguo) abbia in pochi anni aumentato successivamente il capitale sociale mediante conferimento di rami d' azienda delle società fondatrici (il curatore rileva già a questo punto che "...la struttura finanziaria della nuova società già all’atto dei conferimenti si rivelava piuttosto critica, con un pesante indebitamento verso le banche e carenza di mezzi propri..." , a quell' epoca non avevamo nemmeno ancora acquistato l' appartamento ma notizie in merito alla situazione in giro non si sentivano mica), cessione di quote ad altre società permettendo l' uscita di uno dei soci fondatori, cambiamento di sede legale, investimenti nel campo immobiliare finanziati mediante debiti bancari (ma le banche, che razza di controlli fanno???!!!) , nuovi ingressi di soci esteri con un aumento di capitale che in parte è servito ad acquisire il credito (poi rivelatosi inesistente) che una società controllata aveva nei confronti di una società svizzera, nuovo trasferimento di sede legale, ed infinei - ciliegina sulla torta - "...la società prendeva atto dell’impossibilità di continuare l’attività a causa dell’ormai irreversibile dissesto finanziario e l’assemblea dei soci ha deliberato la messa in liquidazione, nominando i liquidatori. " Tra i creditori entrati nel passivo si trovano solo aziende del ramo, Comuni, banche. Nemmeno uno dei "cretini" acquirenti degli appartamenti costruiti da questa "rispettabilissima"ditta costruttrice. Ma che razza di tutela esiste per gli onesti cittadini? Ma che razza di controlli vengono fatti (e da chi) per evitare queste scatole cinesi e far fare soldi a questi ladri? Ma chi permette che i singoli individui dietro il meccanismo tortuoso dei fallimenti non ripetano la stessa truffa ancora e ancora? Perchè sappiamo che hanno costituito una nuova società ed hanno già ottenuto concessioni edilizie in zona.....
#21 Inviato 16 Febbraio, 2014 L' amministratore dice di non poter nemmeno deliberare (deve deliberarlo l' assemblea) la spesa per una perizia. Peccato che i risultati di questa perizia potrebbero farci arrivare in assemblea con un preventivo ben definito sui lavori da effettuarsi, dato che evidenzierebbero dove/come/quanto scavare. E ci farebbero evitare perdite di tempo (e un'assemblea straordinaria successiva). Se l' assemblea delibera di non volere nemmeno la perizia, si va in tribunale diretti?
