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Anna-74

Infiltrazioni e lastrico solare

Buonasera, chiedo aiuto perché non so né come agire né cosa pensare...

Ho acquistato 3 anni e mezzo fa un appartamento attraverso un'Agenzia Immobiliare (che lo ha venduto per conto di un privato); l'appartamento consiste in cucina, soggiorno, camera da letto, bagno, ripostiglio, balcone e terrazzo ed è situato al primo piano in un condominio (o meglio una corte) che all'epoca aveva 6 anni di vita.

In occasione della prima riunione condiminiale alla quale ho presenziato (l'acquisto risale a maggio, la riunione a settembre dello stesso anno) il proprietario dell'appartamento sottostante mi fa presente che quando lavo il terrazzo con la canna gli si bagna il muro e che questo problema era già stato segnalato al proprietario precedente (io ovviamente ero ignara di tutto) e che probabilmente era un problema del mio pluviale e che anche l'amministratore sa. Io mi scuso, prometto che non laverò mai più la terrazza con la canna dell'acqua, l'amministratore dice che eventualmente provvederà a dare un'occhiata e poi si dimette.

All'insediamento del nuovo amministratore (a febbraio dell'anno successivo), il proprietario dell'appartamento sottostante al mio è assente, ma io per correttezza faccio presente che c'era questo "problema" dell'acqua proveniente dal mio terrazzo. Mi viene risposto che provvederanno e poi tutto tace (ma la cosa viene messa a verbale) per un paio di anni.

Nel frattempo l'appartamento sottostante al mio viene venduto ad una coppia di rumeni; tutto tace fino a febbraio del 2013, fino a quando un bel giorno mi telefona un tizio che è stato incaricato dall'amministratore per venire a fare un sopralluogo sul mio terrazzo perché i rumeni sotto dicono che il mio terrazzo perde e che gli si stacca tutto l'intonaco dai muri interni. Non ostacolo la cosa, acconsento al sopralluogo, ma faccio presente all'amministratore che questa cosa era ben nota a tutti (lui compreso) e che forse, visto che non sono ancora scaduti 10 anni dalla fabbricazione, è il caso di far intervenire il costruttore e di non perdere altro tempo. L'amministratore, su questa cosa, tergiversa dicendo che il costruttore è già intervenuto anni fa per altri problemi di infiltrazioni sulle scale, e che è difficile riuscire a risolvere la cosa e bla bla bla.... Nel frattempo, visto che dal sopralluogo sul mio terrazzo non si evince niente, mi viene detto che si deve andar per tentativi, rompere le piastrelle del mio terrazzo per controllare la guaina ed eventualmente rifarla, verificare il raccordo dei pluviali eccetera eccetera...

Da febbraio 2013 a settembre 2013 tutto tace fino a quando arriva la convocazione della riunione condominiale e tra gli argomenti dell'assemblea si parla anche dell'intervento da fare per queste infiltrazioni, perché è un intervento urgente da fare, perché i signori sotto hanno tutti i muri scrostati e quando piove gli salta addirittura la corrente... Nonostante le mie rimostranze verbali nessuno si vuole prendere la briga di tentarla con il costruttore (non mi è nemmeno stata data la conferma del fatto che i 10 anni siano passati o meno) e si va per votazione. L'assemblea all'unanimità decide di intervenire spaccandomi piastrelle, muri e Dio solo sa cosa, e l'amministratore chiarisce che i costi andranno ripartiti per 1/3 a carico mio e 2/3 a carico dei signori che stanno al piano di sotto (che erano presenti e quindi hanno votato).

Si decide di far un nuovo sopralluogo sia al mio appartamento sia a quello sottostante per verificare lo stato della cosa (e dei danni) in modo da avere un quadro della situazione ed un preventivo che abbia un senso; da me vengono il 26 settembre, i rumeni non hanno risposto e quindi niente. Oggi l'amministratore mi ha scritto un'e-mail dicendomi che i signori sotto non hanno permesso l'accesso all'appartamento in quanto vogliono rivolgersi ad un legale perché non ritengono corretto dover pagare i 2/3 della spesa.... Ora: io cosa dovrei dire, visto che mi devo far buttare all'aria un terrazzo che apparentemente a me non dà problemi e oltretutto gli devo pagare un terzo della spesa??? Sbaglio o c'è l'articolo 1126 del Codice Civile che regolamenta la ripartizione delle spese in casi come questi?

Oppure devo essere io ad impugnare il tutto e andare a muso duro e dire all'amministratore che si arrangi con il costruttore??? E se ora i 10 fossero passati?

Grazie a chi mi ha letta fin qui e mi vorrà aiutare....

Ciao, ti confermo la correttezza della ripartizione delle spese, c'è un articolo di legge a questo proposito 1126 del c.c. che stabilisce che 1/3 della spesa è a carico del proprietario e 2/3 da dividere tra le unità abitativi sottostanti (una in questo caso). Se mi posso permettere il vostor amministratore mi sembra un po' "molle", che recuperi l'articolo sopracitato e lo faccia vedere ai proprietari del piano di sotto così si rendono conto che la ripartizione da lui fatta è giusta (e tra l'altro gli evita inutili spese legali).

Il terrazzo è tuo,semmai sarai tu a fare la vertenza contro il costruttore,appunto nei termini dei 10 anni.

Chiarito questo. Qui bisogna capire da dove proviene l'infiltrazione,se per mancanza del gocciolatoio ai margini del terrazzo,quindi l'acqua passa attraverso la facciata o perchè ha ceduto la guaina.

Per la ripartizione,confermo quanto già anticipato,ma...

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Quando il terrazzo,è di proprietà esclusiva, ovvero se è sfruttato esclusivamente da un determinato soggetto, il lastrico solare (o la terrazza a livello) conserva sempre la funzione prioritaria di copertura dell’intero edificio. Pertanto, la responsabilità per i danni cagionati da infiltrazioni provenienti da detta superficie, deteriorata per difetto di manutenzione, non grava sul proprietario esclusivo, (a meno che il fatto non sia a lui esclusivamente imputabile), ma su tutti i condomini, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.

Ciò significa che su questi ultimi, a cui il lastrico solare serve da copertura, il risarcimento danni graverà nella misura di due terzi dell’intero importo, mentre sul titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo nella misura di un terzo (v. Cass., Sez. Unite, 29 aprile 1997, n. 3672; Cass. 17 ottobre 2001, n. 12682; Cass. 15 luglio 2002, n.10233).

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