#1 Inviato 1 Novembre, 2014 Buon giorno a tutti. Sulle "res gestae" dell'amministratore del mio condominio ho scritto fin troppo su questo forum che ringrazio per l'ospitalità e per la puntuale assistenza che permette a tutti di formarsi un più che sufficiente livello di preparazione "condominiologica". Sentite l'ultima: qualche giorno fa mi sono recato presso il suo ufficio per richiedere, a mie spese, l'Estratto Conto Condominiale ed il Libro Cassa Movimenti. L'altro ieri mi è arrivata la raccomandata contenente quanto richiesto, ma con tutti i dati e le voci di spesa "sbianchettati" perché - a parere dell'amministratore - questi "omissis" sarebbero imposti dalla privacy. Anche un bambino sa, però, che nel condominio non esiste la privacy, a meno che i dati non vengano portati a conoscenza di terzi, mediante magari la loro affissione nella bacheca, per cui non voglio scomodare neanche il Vademecum del Garante per la Privacy nel Condominio, ove al punto 2 è scritto che ".. richiamarsi alla privacy per impedire la conoscenza di informazioni contabili è fuori luogo". I consigli sono sempre ovviamente graditi e sempre rispettati, ma questa volta preferirei delle considerazioni e degli spunti di riflessione da parte dei forumisti, soprattutto di quelli che ne hanno viste di tutti i colori. Grazie.
#2 Inviato 1 Novembre, 2014 Salve, qui c'è poco da consigliare, un Amministratore che scrive certe cose è indifendibile. Ho l'impressione però che questo "sbianchettamento" possa servire a qualche altro scopo. Spero di sbagliarmi. Comunque, anche se non obbligatorio, mandare a tutti i condomini almeno a fine anno una copia dell'estratto conto, visto che il conto è loro, sarebbe buona norma. A questo punto le rimane solo di rispondere specificando anche a lui quanto ha scritto qui, richiedendo la documentazione nella sua interezza e vedere cosa succede. Nel caso di mancata risposta o di diniego l'unica via resta quella legale. Naturalmente resta sempre aperta la possibilità di richiedere una assemblea straordinaria con all'ordine del giorno ad es: verifica della documentazione e degli estratti conto condominiali. Come saprà la richiesta va effettuata da parte di almeno 2 condòmini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio.
#3 Inviato 1 Novembre, 2014 ATTENZIONE: in alcuni casi e solo alcuni è fatto obbligo (ne deriva dalla legge), di cancellare alcuni dati versamenti per quanto riguarda nome e cognome, IBAN dell'origine e banca di origine. LASCIANDO invece tutto quanto si riferisce al movimento bancario come Cro, valore in euro, tipo di versamento ecc. Il caso è quello in cui "un terzo" paga per un condomino. Infatti, il terzo è un estraneo come privacy alla vita del condominio. Il richiedente dovrà cavarsela da solo per risalire al tizio chi ha pagato realmente per caio (ma a cosa gli serve se ha pagato?)
#4 Inviato 1 Novembre, 2014 ATTENZIONE: in alcuni casi e solo alcuni è fatto obbligo (ne deriva dalla legge), di cancellare alcuni dati versamenti per quanto riguarda nome e cognome, IBAN dell'origine e banca di origine. Leviathan, scusa quale sarebbe la legge ? Nei bonifici non appare sull'e/c nè l'iban né il nome della banca ma di solito (primaria banca italiana) la seguente dicitura: Cod.Disp.: 01141031093lil Cash Bon.Eur.Unico Vs.Fav. Con Contab. Notprovided Bonifico A Vostro Favore Disposto Da: XY dove il disposto da è di solito il debitore(condomino) , mentre l'ordinante , ovvero il terzo, interessa la banca solo per l'antiriciclaggio( infatti nel bonifico vi è :motivo del pagamento che sarà : rata xx anno 2013/2014 per conto XY o altro) .... se invece paga contro mav , non appare nulla se non il numero di 17/18 cifre per la spunta da effettuarsi da parte dell'amministratore ... in tutti i casi ,comunque , l'amministratore potrebbe cancellare solo il terzo apparente , ma anche questo è stato escluso dal garante vedi nota parere ufficio legala ABI 16 novembre 2013 , dove si parla di terzi --link_rimosso-- Concludendo, a mio avviso , possono ravvisarsi altri motivi che, con lettera di un legale e "minaccia di adire ex art 700" se ne vedranno delle belle!!......................
#5 Inviato 2 Novembre, 2014 La norma la si ricava proprio da quella sulla Privacy e dalla 220 Sul bonifico vi deve essere IBAn ordinante, Cro, IBAN di versamento, valore, e nominativo di che versa Se non hai il nominativo a chi registri il versamento? Io sto parlando solo di cancellare i dati del terzo: posto un esempio di bonifico BONIFICO A VOSTRO FAVORE - SEMPRONIO TIZIO Data Regolamento: 07/10/14 Cod.Id.Ord: IT25 B031 6501 6000 0001 1150 816 Banca Ordinante: 03165/01601-IWBKITMM Cro: 0000028364203804480160002800IT Note: 3A RATA CONSUNTIVO CONDOMINIO Id.Ordinante: BIANCO ROSSI PER SEMPRONIO IWBKITMMXXX Id.Operazione: NOT PROVIDED Id.Beneficiario: BFDVIT31XXX I DATI DI SEMPRONIO TIZIO VANNO CANCELLATI. Quello che riporti e solo un parere dell'ABI, non legge, ed inoltre nel 2014 è nuovamente cambiata la situazione, come è cambiato il fatto che il condomino inizialmente poteva recarsi in banca e chiedere l'estratto: ora lo deve chiedere all'amministrattore. cmq tra le righe lo dice anche il pdf citato "non si possono divulgare spese e morosità al di fuori dell'ambito condominiale", vi sono alcuni esempi ma non sono esaustivi (bacheca androne ecc.) Più fuori di ambito condominiale di un estraneo che c'è ? Banca dell'esempio: Vederico del Vecchio, con varianti BNL. Sono diciture che vengono richieste all'apertura del cc per facilitare le operazioni telematiche. In questo modo il versamento viene in automatico preso dal software dell'amministratore, senza errori e molto veloce. Siamo in Italia il caos legislativo. Le interpretazioni a volte non le leggo neppure per quello che valgono... Se ho tempo ricerco la nuova interpretazione (so che l'ABI è stata ripresa dal Garante proprio su questi casi ) Ciao Pessina Buona Domenica
#6 Inviato 2 Novembre, 2014 Innanzitutto grazie agli intervenuti. Se andaste al supermercato e spendeste 80 euro ( una cifra che va tanto di moda) e alla cassa vi consegnassero uno scontrino corrispondente alla somma pagata ( 80 euro) ove vengono indicati solo gli importi parziali senza alcuna voce di riferimento al pane, all'olio, al formaggio, ai detersivi, ecc. che avete comprato, qualche dubbio e qualche domanda ve la fareste. Ebbene il signore che "amministra" il nostro condominio ha fatto esattamente così:ha indicato per esempio, tra le uscite, 173 euro, 250 euro, 530 euro ecc "sbianchettando la voce di riferimento: denaro condominiale che ha spiccato il volo ma senza alcuna destinazione ove atterrare. Quindi non c'entra un bel nulla l'IBAN. Lo sbianchettatore non sa però che io mi sono recato in banca ed ho potuto avere in chiaro e senza alcun omissis l'Estratto Conto con le varie Uscite ed Entrate. Posso solo dire che tra le varie " res gestae" di questo signore, vi è l'avviso di convocazione dell'Assemblea Ordinaria inserito solo due giorni prima nella cassetta postale, cosa che ha determinato l'impugnazione da parte mia; l'indicazione di testimoni/condomini che ovviamente il giudice ha mandato a quer paese a norma dell'art.246 CPC sull'incapacità dei condomini "aventi interesse in causa" di testimoniare ( in base al vecchio brocardo "nemo testis in propria causa"); l'essersi bonificato oltre 100 euro ( inutilmente "sbianchettati") per la partecipazione a due assemblee straordinarie indette ad hoc proprio in conseguenza del mio atto di citazione. Per stasera, end: le altre perle di questo esimio campione...alla prossima puntata. Grazie di nuovo.
#7 Inviato 2 Novembre, 2014 No ho detto questo, ho detto che è il terzo che non deve comparire. A me risulta questo mi sa tanto che la banca se lo ha fatto ha fatto molto ma molto male; Riguardo al conto corrente condominiale, diventato obbligatorio, il Garante ribadisce il diritto di accesso di ogni condomino, sancito dalla legge ed esplicabile visionando -od estraendone copia, a proprie spese- l'estratto conto ed ogni atto o documento inerente i movimenti, tramite l'amministratore. Tale principio è già stato sancito in linea generale dal Garante nelle “Linee guida in ambito bancario”. Mi sa che incapperai te e la banca in qualche bel problema, a parte le furbizie dell'amministratore. Muoversi da soli in questi ambiti è pericoloso, alle banche tanto anche si gli fanno le sansioni (e sono forti) non gli importa un gran che. Il problema è che agli sportelli non vi sono più persone esperte e aggiornate ogni giorno. L'ABF che aveva istituito la diretta visione è del 2012-2013 ABF n 400 22 gennaio 2014 ...è espressamente riconosciuto il diritto di ogni singolo condomino a prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica della banca, precisando tuttavia al contempo che detto diritto non può essere esercitato direttamente, bensì solo attraverso l’amministratore Tenendo conto della riforma, con la recente decisione n. 400 del 21.1.2014 anche l'Arbitrato Bancario Finanziario si è adeguato alla nuova disciplina negando la possibilità del singolo condominio di ottenere direttamente l'estratto conto dalla banca: tale diritto non può essere più esercitato dal condomino in prima persona, bensì solo attraverso l'amministratore. Impostazione seguita altresì dall'Autorità Garante della privacy che, intervenendo sul delicato rapporto tra trasparenza dei conti e protezione dei dati, ha chiarito che "nonostante il conto sia intestato al condomino i singoli condomini sono ora titolari di una posizione giuridica che consente loro di verificare la destinazione dei propri esborsi e l'operato dell'amministratore mediante l'accesso in forma integrale, per il tramite dell'amministratore, ai relativi estratti conto bancari o postali" (cfr. newsletter n. 387 del 23.4.2014). 15/05/2014 d Avv. Giuseppe Donato Nuzzo E' difficile seguire questi marasmi legislativi - - - Aggiornato - - - Occhio gente a farsi le cose da soli
#8 Inviato 3 Novembre, 2014 Stabilito il principio che " ogni condomino ha diritto di acquisire copia dell'estratto conto, ecc." si tratta di discutere sulle vie da percorrere per raggiungere l'obiettivo. Certo è corretto e direi scontato il suggerimento di Lanfranco Fioramonti e di Mario Pessina di rivolgersi, cioè, ad un legale qualora l'amministratore opponga rifiuto o, peggio, "sbianchetti": intanto però si devono pagare soldi e, nel caso in cui l'amministratore persista nel suo rifiuto, questa via condurrebbe dritta dritta ed inesorabilmente davanti al giudice: altre spese, altre problematiche, per cui, dati i tempi biblici della giustizia italiana, si correrebbe il rischio di approdare fra 5-10 anni perfino in Cassazione. E solo per un estratto conto! Ed allora a mali estremi( negazione di un diritto attraverso l'arbitrio del rifiuto) estremi rimedi ( affermazione e rivendicazione di un diritto ): si va in Banca, nella speranza che si ottenga quello che si chiede. Altrimenti summum jus summa iniuria. I Condomini ( anche se non tutti ) vivono felici e contenti sotto il blackout attivato dal loro amministratore sui loro soldi, fanno come le tre scimmiette che non "vedono,non sentono,non parlano" . E campa cavallo! E quando i buoi sono scappati, si ritroveranno sur groppone l'assicurazione non pagata per mesi e mesi con relativi interessi pagati alle Agenzie di Recupero Crediti, il rischio di distacco della luce condominiale, bonifici per assemblee straordinarie ( anche se non SPECIFICATE ANALITICAMENTE così come prescrive la nuova legge ), qualche fornitore non pagato, ecc. E via... sbianchettando e... pagando!
#9 Inviato 3 Novembre, 2014 La pubblicazione web dei dati della gestione di condominio prevista dalla riforma di condominio servirebbe proprio ad avere un registro di tutti i movimenti di cassa del condominio aggiornati mensilmente.
#10 Inviato 3 Novembre, 2014 CI RISIAMO...NOOOO, ANCHE SUL WEB VALGONO LE STESSE REGOLE, (addirittura con password e cifratura) NON SI PUO' NON PASSARE DALL'AMMINISTRATORE. SOLO NEL CASO ESSO SI RIFIUTI DI CONSEGNARE L'ESTRATTO DA LUI SCARICATO DALLA BANCA E' POSSIBILE ANDARE DAL GIUDICE, O DIMETTERE L'AMMINISTRATORE PER GRAVI INADEMPIENZE. LA VIA E' SOLO QUELLA DELLA LEGGE DESCRITTA NEL POST A TAL PROPOSITO HO CHIESTO QUANTO POSTATO A MIO STUDIO LEGALE E A 3 DIRETTRICI DI BANCHE. CONFERMATO QUANTO SCRITTO: E' NON E' CONSENTITO DARE L'ESTRATTO DIRETTAMENTE AL CONDOMINO ED E' CORRETTO SBIANCHETTARE SOLO (E SOLO QUELLI) I DATI DEL "TERZO" CHE PAGA PER UN ALTRO, vanno invece lasciati ovviamente i dati di chi ha ricevuto per il condominio (ovvero il proprietario che si è fatto pagare dal terzo, parente, figlio ecc. non contestatari dell'U.I)
#11 Inviato 3 Novembre, 2014 Troppa grazia Sant'Antonio, caro Andrea Salentino: per la serie che le soluzioni più semplici sono anche le più intelligenti e che le soluzioni più intelligenti sono anche le più semplici. Purtroppo però c'è sempre chi è più realista del re!...
#12 Inviato 3 Novembre, 2014 CMQ SPECCHIO, in codesto caso va dimesso l'amministratore, chiesto formalmente tutti i dati e documenti tramite legale, ed incaricare eventualmente un revisore dei conti. Al peggio sarà l'amm. a ripagarvi Sentite per un ex art. 700 cpc,e 669-bis e ss, come funzione anticipatoria e sussidiaria per danno imminente. Oppure se revocato il furbino-cialtrone, il nuovo amministratore potra agire in via cautelare lui stesso Potresti tuttavia ventilare una denuncia alla GdF, (non parlare dell'estratto della banca) vedreai che comincia a correre.... PRIMA DI SCEGLIERE UN AMMINISTRATORE INFORMATEVI SUI SUOI ALTRI CONDOMINI COME VANNO. GESTISCE I VOSTRI SOLDI, E ALLE VOLTE SONO DELLE VERE CIFRE - - - Aggiornato - - - IL PIù REALISTA SAREI IO HE? BENE FATE COME VI PARE PASSO E CHIUDO, IO HO DETTO PER AIUTARVI SENZA AVERE GRANE LEGALI COME E' CITATO DALLA LEGGE E COME MI HANNO CONFERMATO, MA SE UNO VUOLE FARE A MODO SUO...FATTI SUOI
#13 Inviato 3 Novembre, 2014 Penso che nessun dato debba venire cancellato in nome della privacy, se proprio dobbiamo essere pignoli, ed un terzo versa per un condomino le spese condominiali, l'amministratore può cancellare il solo nome ma deve comunque giustificare ,eventualmente con una nota a parte, quell'importo a cosa è riferito, questo per quel principio di chiarezza e trasparenza sempre enunciato.Questo però è solo valido nel caso precedentemente esposto, le voci di spesa devono invece essere sempre chiare ovvero devono sempre dire a chi sono state versate e perchè.
#14 Inviato 3 Novembre, 2014 bella scoperta Ulisse e io cosa avevo detto ? non cìè bisogno di alcuna nota, poichè nella causale del bonifico o è anonimo(?) oppure viene riportato il CRO, e per cosa e chi viene eseguito (causale). OK per le spese come dici. La pignoleria viene dal fatto che questo settore ha visto una valanga di sentenze, anche contraddittorie, circolari, pareri (che valgono poco) dibattiti ecc, nuove normative poco chiare...per cui si viaggia coprendosi quel che sai, e pignolando sulle norme e sentenze al fine di non trovarsi nessuno citati in tribunale, dove allora si che iniziano le pignolerie, i difetti per vizio, i cavilli....
#15 Inviato 3 Novembre, 2014 Caro Leviathan a dire il vero non ho letto le tue risposte e la mia era riferita al quesito principale, quindi non capisco questa tua puntualizzazione.
#16 Inviato 4 Novembre, 2014 ok ulisse - nuovo amico del forum by cmq sarai con me sul fatto che tra leggi, codici, circolari, e inoltre le sentenze, il settore è veramente saturo di norme creado una gran confusione, e si deve vedere ogni nuova cassazione e sentenza di tribunale che integra o ne smentisce un'altra....
#17 Inviato 4 Novembre, 2014 Grazie per l'amicizia, sicuramente concordo che il distrecarsi nella normativa è alquanto difficile per noi addetti ai lavori figuriamoci per tutti gli altri
