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apaparoni

Ecobonus e compenso amministratore

Abbiamo da poco deliberato in assemblea, col 33% dei millesimi, i lavori per l'ecobonus..è corretto?avremmo dovuto avere almeno 500 millesimi?

L'amministratore si è dotato di un avvocato e di un ingegnere per le pratiche correlate all'ecobonus, sostiene che l'ingegnere sarà pagato con i compensi dell'ecobonus (??) e l'avvocato sarà pagato dal condominio solo con l'ottenimento del bonus.

Oltre a qualche irregolarità della quale vi chiedo conferma, ma se fosse proprio così spetterebbe comunque il 2% all'amministratore?

grazie per l'attenzione

apaparoni dice:

Abbiamo da poco deliberato in assemblea, col 33% dei millesimi, i lavori per l'ecobonus..è corretto?avremmo dovuto avere almeno 500 millesimi?

Se i lavori approvati erano quelli suggeriti in una diagnosi energetica dell'edificio da parte di un termotecnico, allora è corretto.

Nel caso invece mancasse la diagnosi oppure i lavori fossero altri rispetto a quelli suggeriti, sarebbero stati necessari 500 millesimi.

apaparoni dice:

l'ingegnere sarà pagato con i compensi dell'ecobonus

Penso intenda dire che anche la parcella dell'ingegnere può essere portata in detrazione al 110%.

 

apaparoni dice:

L'amministratore si è dotato di un avvocato

A che pro?

Capirei un commercialista...

Cmq queste scelte devono essere deliberate o perlomeno ratificate dall'assemblea.

apaparoni dice:

se fosse proprio così spetterebbe comunque il 2% all'amministratore

Se nel preventivo allegato al verbale di nomina era specificato che avrebbe chiesto il 2% per i lavori straordinari, allora sì, è dovuto, a meno di diverse pattuizioni successive al ribasso che si possono sempre negoziare.

Quello che semmai non è dovuta è p.e. la parcella dell'avvocato se questi non è stato scelto dall'assemblea.

 

Modificato da condo77
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condo77 dice:

Se i lavori approvati erano quelli suggeriti in una diagnosi energetica dell'edificio da parte di un termotecnico, allora è corretto.

Nel caso invece mancasse la diagnosi oppure i lavori fossero altri rispetto a quelli suggeriti, sarebbero stati necessari 500 millesimi.

Penso intenda dire che anche la parcella dell'ingegnere può essere portata in detrazione al 110%.

 

A che pro?

Capirei un commercialista...

Cmq queste scelte devono essere deliberate o perlomeno ratificate dall'assemblea.

Se nel preventivo allegato al verbale di nomina era specificato che avrebbe chiesto il 2% per i lavori straordinari, allora sì, è dovuto, a meno di diverse pattuizioni successive al ribasso che si possono sempre negoziare.

Quello che semmai non è dovuta è p.e. la parcella dell'avvocato se questi non è stato scelto dall'assemblea.

 

grazie della risposta.

E' stato solo deliberato di partire con i lavori ovvero incaricare qualcuno, o una ditta, per sopralluogare l'edificio e studiare la fattibilità dell'ecobonus

apaparoni dice:

grazie della risposta.

E' stato solo deliberato di partire con i lavori ovvero incaricare qualcuno, o una ditta, per sopralluogare l'edificio e studiare la fattibilità dell'ecobonus

Mi pare piuttosto generica la cosa.

Prima di chiamare una ditta, andrebbe incaricato un termotecnico per una diagnosi preliminare dell'edificio.

Questo incarico andrebbe deliberato con la maggioranza di 500 millesimi.

Il tecnico fa la diagnosi, in cui come detto sono rappresentati i lavori necessari per migliorare le prestazioni energetiche dell'edificio, comprensivi di costo orientativo.

A questo punto si delibera se e quali fare di questi lavori, qui è sufficiente la maggioranza di almeno 333,34 millesimi.

Una volta deciso quali lavori fare, si raccolgono n preventivi, si portano in assemblea e si delibera a chi affidare i lavori (sempre maggioranza 333,34 millesimi).

DA Linee guida:

"Il visto di conformità è rilasciato ai sensi dell'articolo 35 del decreto legislativo n. 241 del 1997, dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell'assistenza fiscale dei CAF. Il soggetto che rilascia il visto di conformità verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati."

Concordo con condo77: 

apaparoni dice:

l'avvocato sarà pagato dal condominio solo con l'ottenimento del bonus.

questa spesa, che nessuno vieta di deliberare, nulla centra, però, per ottenere il bonus.

@condo77 perché , per tali opere , ritieni sufficiente la maggioranza di 1/3 e non quella del 2° comma 1136? Non ricordo se si è discussa già la cosa....

GIME dice:

DA Linee guida:

"Il visto di conformità è rilasciato ai sensi dell'articolo 35 del decreto legislativo n. 241 del 1997, dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell'assistenza fiscale dei CAF. Il soggetto che rilascia il visto di conformità verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati."

Concordo con condo77: 

questa spesa, che nessuno vieta di deliberare, nulla centra, però, per ottenere il bonus.

@condo77 perché , per tali opere , ritieni sufficiente la maggioranza di 1/3 e non quella del 2° comma 1136? Non ricordo se si è discussa già la cosa....

vabbe'....per una volta mi sostituisco a Condo, spero non me ne voglia...

riporto la risposta che Condo ha dato in altro post, alla stessa domanda, citando la legge 10/91:

Legge 9 gennaio 1991, n. 10
Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso nazionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia

 

26. Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di impianti

1. Ai nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, si applicano le disposizioni di cui all'articolo 9 della legge 28 gennaio 1977, n 10, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale. Gli interventi di utilizzo delle fonti di energia di cui all'articolo 1 in edifici ed impianti industriali non sono soggetti ad autorizzazione specifica e sono assimilati a tutti gli effetti alla manutenzione straordinaria di cui agli articoli 31 e 48 della legge 5 agosto 1978, n 457. L'installazione di impianti solari e di pompe di calore da parte di installatori qualificati, destinati unicamente alla produzione di acqua calda e di aria negli edifici esistenti e negli spazi liberi privati annessi, è considerata estensione dell'impianto idricosanitario già in opera.

2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
(comma così modificato dall'art. 27, comma 22, legge n. 99 del 2009, poi dall'art. 28, comma 1, legge n. 220 del 2012)

 

Aggiungo un mio parere: è vero che la legge 10/91 indica una maggioranza legale, è altrettanto vero che l'onerosità degli interventi da porre in essere con la detrazione del 110%, visti i paletti e le difficoltà mi indurrebbe a chiedere in assemblea la maggioranza necessaria per gli interventi di manutenzione straordinaria "onerosi", cioè la metà dei condòmini. Pero' è vero che anche nella stampa specializzata sono prospettate le due ipotesi: maggioranza 1/3, maggioranza 1/2.

Ai condòmini la scelta....

 

 

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GIME dice:

Non ricordo se si è discussa già la cosa....

Buongiorno e grazie Daniela...infatti mi ricordavo ma non sono riuscito a focalizzare bene.👍

GIME dice:

Buongiorno e grazie Daniela...infatti mi ricordavo ma non sono riuscito a focalizzare bene.👍

buongiorno 😊

 

ora aspettiamo Condo (che non sarà d'accordo con le mie considerazioni finali, sono aperte le scommesse 😉)

Personalmente le condivido.

Da amministratore, mi metterei al sicuro col 2° c. 1136, ma da condomino, per la situazione specifica del nostro edificio, mi torna utile la maggioranza di condo. E tanto anche.

Modificato da GIME
GIME dice:

ma da condomino, per la situazione specifica del nostro edificio, mi torna utile la maggioranza di condo. E tanto anche.

Eh si, lo immagino...

in effetti ogni condomìnio è un mondo a se'; amministro un condomìnio che è rivestito di mattoncini, chiacchierando con alcuni condòmini ho prospettato loro l'esecuzione del cappotto che, ovviamente, coprirebbe i mattoncini; a quel punto uno di loro si è messo a digrignare, un altro a fare una espressione "strana", in sostanza per alcuni vale anche l'estetica e forse "piu'" l'estetica e questo complica ulteriormente le cose. Anche per questi motivi puntero', se mai arrivero' ad assemblee "ecobonus", alla maggioranza "pesante",  per fortuna ho assemblee molto partecipate così posso permettermelo...

E' proprio così. Ci sono molti edifici a "faccia vista", alcuni veramente molto belli, che cambierebbero completamente estetica in caso di intervento.

Pure la mia facciata è a faccia vista....nel senso che si vedono i blocchi della fodera esterna della pareti. Tanto è scrostato l'intonaco originale. Se la trascuriamo ancora, sarà quasi trasparente al punto che per vedere l'Etna, manco le finestre dovrò aprire.☺️

  • Haha 1
GIME dice:

E' proprio così. Ci sono molti edifici a "faccia vista", alcuni veramente molto belli, che cambierebbero completamente estetica in caso di intervento.

Pure la mia facciata è a faccia vista....nel senso che si vedono i blocchi della fodera esterna della pareti. Tanto è scrostato l'intonaco originale. Se la trascuriamo ancora, sarà quasi trasparente al punto che per vedere l'Etna, manco le finestre dovrò aprire.☺️

rido, ma in effetti ci sarebbe da piangere...

Danielabi dice:

rido, ma in effetti ci sarebbe da piangere...

già....per esempio, io mi immagino edifici dove si decide di intervenire solo sull'..."incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo"

E nella  restante parte che si fa? 

Da noi si dice " dovevo farmi un cappotto ma con la stoffa mi è uscito solo un gilet"

Ridiamo va...😃

  • Haha 1

@Danielabi   approfitto perché non ho ben chiara la cosa dal punto di vista fiscale:

Hai info in merito?

Modificato da GIME
GIME dice:

Hai info in merito?

io sono rimasta all'articolo postato nell'altra discussione:

Art. 49 dpr 380/2001 (Testo unico dell'edilizia):

 

49 (L). Disposizioni fiscali (legge 17 agosto 1942 n. 1150, art. 41ter). — 1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

 

Le agevolazioni e i benefici vengono accordati ad edifici a norma.

Danielabi dice:

ora aspettiamo Condo (che non sarà d'accordo con le mie considerazioni finali, sono aperte le scommesse 😉)

Sempre puntare alla maggioranza più ampia possibile. 👍

Nel mio condominio sto cercando di ottenere l'unanimità, pare non sia possibile e già questo mi dispiace assai.

Detto questo, se la scelta è tra rinunciare e approvare con la maggioranza di 333,34 millesimi, allora è bene sapere che la seconda possibilità è allineata al dettato normativo.

Anche per la scelta del termotecnico (che io ho indicato con maggioranza dei 500 millesimi) si potrebbe opinare che 333,34 millesimi sono sufficienti, dato che l'importo modesto della spesa la può far rientrare nel novero delle ordinarie.

 

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Danielabi dice:

io sono rimasta all'articolo postato nell'altra discussione:

Art. 49 dpr 380/2001 (Testo unico dell'edilizia):

 

49 (L). Disposizioni fiscali (legge 17 agosto 1942 n. 1150, art. 41ter). — 1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

 

Le agevolazioni e i benefici vengono accordati ad edifici a norma.

Grazie Daniela.

Le verande esistenti a sto punto vanno regolarizzate.

GIME dice:

Grazie Daniela.

Le verande esistenti a sto punto vanno regolarizzate.

🤔  direi proprio di si, aggiungerei....in ogni caso. 😊

Danielabi dice:

🤔  direi proprio di si, aggiungerei....in ogni caso. 😊

E tanti tecnici potranno così lavorare. Vediamo la cosa in positivo.👍

 

Modificato da GIME
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Il compenso dell'amministratore non rientra tra le spese detraibili:

Le competenze dell’amministratore di condominio, definite dalla legge “attribuzioni”, sono indicate dall’articolo 1130 del Codice Civile.
La norma non si riferisce specificatamente alla manutenzione straordinaria condominiale e alle innovazioni, anche se la legge obbliga l’amministratore a: ”eseguire le deliberazioni dell’assemblea…”.
Una diversa parte del Codice Civile regola la materia - Articolo 1135:“ Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: ………………4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

Quindi l’assemblea dei condomini deve innanzitutto approvare le opere, successivamente l’amministratore di condominio avrà competenze esecutive, ossia applicare ed eseguire le deliberazioni, affinché possano conseguire risultati concreti. Medesima è la regola per i Bonus fiscali tra cui il Superbonus 110%, l’assemblea delibera l’amministratore esegue. Ci si chiede il compenso dell’amministratore per l’esecuzione dei lavori rientra tra le somme che possano essere beneficiate fiscalmente, in altre parole i bonus coprono il compenso dell’amministratore di condominio.

Purtroppo il problema non è di facile soluzione.
Il nuovo articolo 1129 del Codice Civile ha integrato le disposizioni sul compenso dell’amministratore di condominio. La norma indica testualmente: ”L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
Quindi a rigor di logica il compenso straordinario riferito ai lavori andrebbe dichiarato al momento della nomina e non successivamente in sede di delibera.
Inoltre si deve rilevare che il compenso dovuto all’amministratore di condominio in caso di opere per innovazioni di cui all’articolo 1120 Codice civile o per manutenzione straordinaria di notevole entità considerata dall’articolo 1135 del Codice Civile non sarebbe coperto da alcun beneficio fiscale.
Effettivamente la circolare del Ministero delle Finanze del 24 Febbraio 1998 indicava tra le spese che danno diritto alla detrazione, altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento.
Tra le più recenti vi è la Circolare n°19/E del 8 Luglio 2020 che fa rientrare le spese ammesse alla detrazione anche quelle di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi in questione. Purtroppo se riferita alle specifiche competenze dell’amministratore di condominio l’Agenzia delle Entrate ha escluso la detraibilità delle somme a titolo di compenso straordinario, indirizzo confermato dalla Direzione Regionale Lazio (interpello 95049/2007) e Abruzzo (interpello 49950/2007). Da ultimo è intervenuto l’Interpello n. 913-471/2020 della Direzione Regionale del Lazio dal quale si evince che l’unica ipotesi in cui il compenso dell’amministratore di condominio sia soggetto a detrazione è il caso di assenza del responsabile dei lavori, ossia quando l’amministratore di condominio rivesta anche quell’incarico, con gli obblighi e le responsabilità ad esso collegati, iniziativa questa da valutare con molta cautela. In tal caso, il compenso aggiuntivo in quanto spesa strettamente correlata all’esecuzione delle opere agevolabili e riferibile ad una prestazione professionale potrebbe essere soggetto a beneficio fiscale. In definitiva sembrerebbe che gli amministratori pur se protagonisti della procedura di sgravio non possono veder beneficiato il proprio compenso, ma si sa già che la Consulta Nazionale delle Associazioni degli Amministratori di Condominio sta lavorando alla soluzione di tale problema.

Chiara la norma che consente la detrazione del compenso in qualità di Responsabile dei Lavori.

La domanda che sorge spontanea è se si fa riferimento a delle tabelle o il compenso è "libero" e se asseverato dal Commercialista sarà quest'ultimo nel caso responsabile.

Poichè applicando le tariffe che si trovano in rete si va su un'alea dell'1% che stride con le richieste.

Io reputo congruo, per ecobonus, un compenso che vada dal 5-8% tenendo conto che il massimo possibile andrà immesso come Responsabile e il resto pagato come fisso dal Condominio senza detrazione alcuna.

Non so se alcuni di voi hanno già predisposto le %.

Marco83 dice:

Chiara la norma che consente la detrazione del compenso in qualità di Responsabile dei Lavori.

La domanda che sorge spontanea è se si fa riferimento a delle tabelle o il compenso è "libero" e se asseverato dal Commercialista sarà quest'ultimo nel caso responsabile.

Poichè applicando le tariffe che si trovano in rete si va su un'alea dell'1% che stride con le richieste.

Io reputo congruo, per ecobonus, un compenso che vada dal 5-8% tenendo conto che il massimo possibile andrà immesso come Responsabile e il resto pagato come fisso dal Condominio senza detrazione alcuna.

Non so se alcuni di voi hanno già predisposto le %.

Io in delibera ho fatto inserire un 2,5% che comunque potrà essere modificata secondo necessità.

5-8% mi pare tanto, troppo: il RL non è il DL, sono percentuali adatte più al secondo che al primo a mio parere...

Che fonti hai trovato in rete? Tempo fa avevo fatto qlc ricerca ma non avevo scoperto molto.

Marco83 dice:

Chiara la norma che consente la detrazione del compenso in qualità di Responsabile dei Lavori.

La domanda che sorge spontanea è se si fa riferimento a delle tabelle o il compenso è "libero" e se asseverato dal Commercialista sarà quest'ultimo nel caso responsabile.

Poichè applicando le tariffe che si trovano in rete si va su un'alea dell'1% che stride con le richieste.

Io reputo congruo, per ecobonus, un compenso che vada dal 5-8% tenendo conto che il massimo possibile andrà immesso come Responsabile e il resto pagato come fisso dal Condominio senza detrazione alcuna.

Non so se alcuni di voi hanno già predisposto le %.

Non andate a cercare disgrazie, il 110% sarà controllato a fondo e fidatevi che l'escamotage di inventarsi il responsabile dei lavori per farsi pagare il compenso dallo Stato non scapperà e costringerà o a pagare la sanzione o a lunghe cause tributarie che il condominio scaricherà sull'amministratore. Basta aver messo in chiaro il tutto nel preventivo e la questione è pacifica, andare a cercare escamotage porta a disgrazie. Tantopiù che non sarà asseverabile dai tecnici. Ormai i vari tecnici stanno facendo cartello e per una palazzina di 8-10 condomini per arrivare al capitolato da far quotare al general contractors siamo a circa 10.000 €, 50% cash all'ordine e 50% a vista alla consegna e nessuna garanzia di portare a termine il lavoro entro il 2021. Italiani brava gente ed era prevedibile con questo governo di improvvisati che vive alla giornata in attesa dell'aiuto di mamma UE perché si è pensato solo a dare sussidi invece di investire per far ripartire l'economia!

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