#1 Inviato 26 Novembre, 2012 Buongiorno.Avrei un quesito da porre e ilustro la situazione. Condominio con unico accesso e due scale. Il tetto è formato da un unico lastrico solare che appartiene per l' uso escluzivo ad otto proprietari. ovvero quelli che posseggono l'appartamento all'ultimo piano, di cui 4 della scala A e 4 della Scala B. Preciso che non esiste una vera e propria suddivione fisica delle porzioni del lastrico ma solo una segnalazione sul pavimento. Il Lastrico si trova in stato rovinoso e sono almeno 10 anni che si cerca di deliberarne il rifacimento, ma la partecipazione dei condomini alle assemblee è sempre stata insufficiente per deliberarne i lavori. Questo ha comportato negli anni passati e tuttora comporta importanti addebiti di costi sia per riparazioni del lastrico ma anche per il risarcimento dei danni agli appartamenti sottostanti. Chiarisco che in questo condominio esisiste un regolamento contrattuale del 1930 che stabilisce che le spese di manutenzione del lastrico solare debbano essere suddivise 1/4 per il proprietaria e i rimanenti 3/4 in base alle quote di propreta' della scala . Cio premesso recentemente si è verificato una grossa infiltrazione ad un appartamento che è costata 14.000 euro di riparazione del tetto e 8000 circa di risarcimento danni. L'amministratore ha suddiviso l'intero importo alla sola scala a cui appartiene la parte di lastrico ma io trovo sia sbagliato. In particolare ritengo che probabilmento il rifacimento andasse ripartito con le modalità dettate dal regolamento condominiale mentre il risarcimento avrebbero dovuto essere pagato anche dai condomini dell'altra scala. In pratica una cosa è la manutenzione un'altra il risarcimento danni. DEl resto il lastrico è unico e per deliberarne il rifacimento e necessaria la maggioranza fra tutto il condominio e non solo di una scala. Inoltre è già capitato che le infiltrazioni si siano verificate all'interno di un appartamento il cui lastrico confina con una quota di lastrico di competenza della scala opposta ed in questo caso non era stato possibile stabilire da dove provenisse l'infiltrazione. Cosa posso fare? Ho ragione?
#2 Inviato 26 Novembre, 2012 Per me hai ragione. Quello che dici nel tuo post secondo me è in contrasto con l'art. 1126 del C.C. Secondo me è inammissibile che 8 condomini non hanno provveduto alla manutenzione ordinaria onde prevenire i disaggi agli altri condomini sottostanti. Alcuni Regolamenti di Condominio contrattuale prevedono, se già esistente, la piastrellatura a completo carico degli utilizzatori i restanti 2/3 per gli appartamenti sottostanti. Vi conviene consultare un legale specializzato in questo campo. Cordialità
#3 Inviato 26 Novembre, 2012 mi spiego meglio. Il lastrico andrebbe rifatto ma deve deliberarlo tutto il condominio che però non viene alle assemblee. I danni vanno risarciti, secondo me , da tutti.
#4 Inviato 26 Novembre, 2012 Scritto da corsiva il 26 Nov 2012 - 16:32:52: mi spiego meglio.Il lastrico andrebbe rifatto ma deve deliberarlo tutto il condominio che però non viene alle assemblee. I danni vanno risarciti, secondo me , da tutti. il 1126 è derogabile e quindi fa fede sia per quanto riguarda la sistemazione dell'impermeabilizzazione che per quanto riguarda il risarcimento dei danno il vostro regolamento di condominio. Pertanto sia le spese per la sistemazione del lastrico che i lavori di ripristino nei locali sottostanti andranno ripartiti per 1/4 a carico di tutti i proprietari del lastrico e per i restanti 3/4 per tutti gli altri condomini (di entrambe le scale)
#5 Inviato 26 Novembre, 2012 Purtroppo il risarcimento danno è stato ripartito soltanto fra i proprietari della scala ove la parte di lastrico fa da copertura. IL ns regolamento stabilisce che i costi di manutenzione e riparazione del lastrico siano ripartiti 1/4 al proprietario del lastrico e i restanti 3/4 ai proprietari della sola scala interessata. Qui si parla non di manutenzione ma di risarcimento danni. Per deliberare i lavori di rifacimento del lastrico la delibera verrebbe affettuata anche con la votazione dell'altra scala ovvero di tutto il condominio. Del resto non è possibile deliberare i lavori di metà lastrico in quanto nessuna Ditta che effettuasse il lavoro sarebbe disposta a garantirlo in quanto l'acqua potrebbe infiltrarsi negli appartamenti anche passando dal lato di lastrico non rifatto. Per questi motivi ritengo che tutto il condominio sia responsabile della cattiva manutenzione e come tale debba rimborsare i danni.
