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divad

COSA SI INTENDE PER ORDINARIA (E STRAORDINARIA) Amministrazione ?

Esempio:nel verbale assemblea vi è scritto "ristrutturazione bagni locale cantine"(ordinaria amministrazione) e "sostituzione porte ingressi"(ordinaria amministrazione).In parole povere cosa significa ordinaria amministrazione e che cosa invece significa straordinaria amministrazione ? In quali casi si applica questa dicitura ? L'ordinaria (e straordinaria) amministrazione hanno quindi un legame con la manutenzione ordinaria e/o straordinaria e la relativa ripartizione delle spese?

Se qualcuno cortesemente può spiegarmi ciò in modo semplice e corretto.

Ringrazio in anticipo

divad dice:

Esempio:nel verbale assemblea vi è scritto "ristrutturazione bagni locale cantine"(ordinaria amministrazione) e "sostituzione porte ingressi"(ordinaria amministrazione).In parole povere cosa significa ordinaria amministrazione e che cosa invece significa straordinaria amministrazione ? In quali casi si applica questa dicitura ? L'ordinaria (e straordinaria) amministrazione hanno quindi un legame con la manutenzione ordinaria e/o straordinaria e la relativa ripartizione delle spese?

Se qualcuno cortesemente può spiegarmi ciò in modo semplice e corretto.

Ringrazio in anticipo

La diversità tra ordinaria amministrazione e quella straordinaria, è che l'ordinaria manutenzione può essere effettuata direttamente dall'amministratore senza passare dall'assemblea, sempre che ci siano fondi in cassa potrebbero essere considerate spesa di manutenzione anche quelle improvvise e urgenti, p.es. il cambio di una serratura rotta (porta comune), la sostituzione di un vetro delle finestre delle scale, la sostituzione di lampadine sulle scale, le spese straordinarie (ovvero quelle che normalmente non vngono effettuate con cadenza ciclica e costante e non urgenti) devono essere approvate in assemblea con i dovuti quorum e stabilito il fondo per la spesa, in ambedue i casi le spese vengono ripartite a norma dell'art. 1123 cc fatto salvo alti accordi unanimi o convenzioni.

 

I due interventi che hai citato "ristrutturazione bagni locale cantine"(ordinaria amministrazione) e "sostituzione porte ingressi"(ordinaria amministrazione) in efftti a mio parere non sono affatto spese ordinarie, perchè una ristrutturazione non è una cosa che si effettua ciclicamente e con periodicità fissa, lo stesso vale, a mio parere, per la sostituzione porte ingressi.

 

divad dice:

In parole povere cosa significa ordinaria amministrazione e che cosa invece significa straordinaria amministrazione ?

Sei sicuro che abbia parlato di straordinaria e ordinaria AMMINISTRAZIONE  e non invece di ordinaria e straordinaria MANUTENZIONE?

Come ha specificato Tullio, entrambi gli interventi da te indicati, da un punto di vista condominiale sono entrambi di straordinaria MANUTENZIONE.

 

L'AMMINISTRAZIONE straordinaria differisce dal modo di gestire una spesa.

Sia che si tratta di una manutenzione ordinaria, sia che si tratta di una manutenzione straordinaria, è  amministrazione STRAORDINARIA se si gestisce la spesa la spesa in modo straordinario, ad esempio facendo una pratica di detrazione fiscale, con tutta la documentazione e gli adempimenti fiscali che ne seguono.

 

Devi chiedere all'amministratore perchè se gestisce anche il riparto dei conduttori, quella differenza potrebbe stare ad indicare l'ordinario a carico dei conduttori e lo straordinario a carico dei locatori.

Sono sicuro,non ha parlato di ordinaria amministrazione,c'è proprio scritto sul verbale.E il primo intervento(bagni cantine...)è già stato effettuato e comunicato solo dopo in assemblea,nessuno ha avuto da obiettare.Quindi se ha scritto ordinaria amministrazione le spese sono anche a carico dei conduttori...come voi spiegate gentilmente.Ricordo che in assemblea vanno solo i proprietari(il 80% del totale),e quindi forse...conviene anche a loro votare che certi lavori sono ordinanaria(e non straordinaria come dovrebbe essere)amministrazione...o no ?!

 

divad dice:

Ricordo che in assemblea vanno solo i proprietari(il 80% del totale),e quindi forse...conviene anche a loro votare che certi lavori sono ordinanaria(e non straordinaria come dovrebbe essere)amministrazione...o no ?!

In assemblea è giusto che ci vadano solo i proprietari e sono i proprietari che hanno diritto di voto anche per gli appartamenti locati.

 

Il riparto delle spese tra proprietario ed inquilino riguarda solo loro e non so se questa è una strategia concordata tra amministratore e proprietari per far sembrare ordinarie alcune spese.

Se tu sei un proprietario, la cosa per te non ha alcuna importanza.

Se sei inquilino devi discutere con il tuo proprietario quali sono le spese di tua competenza, indipendentemente che nel verbale sia scritto che una spesa è ordinaria o straordinaria.

 

Nel tuo caso specifico, se ci sono dei bagni comuni da sostituire, potrebbe anche esere una spesa di USO a carico degli inquilini, questo però non te lo posso confermare innanzitutto perchè non conosco i fatti e poi perchè non ho esperienza sul riparto delle spese tra inquilino e proprietario.

Sicuramene l'inquilino avrà informazioni più dettagliate se va ad esporre il proprio caso ad un sindacato inquilini.

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