Condominio Autogestito, Comunicazione Spese di Ristrutturazione e 730 quadro K

[JohnDoe]

Buongiorno.

Vi porto la ns situazione e vi ringrazio anticipatamente per la vs consulenza.

Siamo un condominio di 6 unità. Il condominio ha CF e conto corrente bancario.

Fino al 2013 il condominio è stato gestito da un amministratore professionista con regolare compenso.

Dal 2013 la gestione è stata presa in mano, in qualità di amministratore a titolo gratuito, da un condomino che ha poi venduto il suo appartamento.

Al 10.2015 sono subentrato al condomino uscente (sempre a titolo gratuito e in qualità di amministratore).

Abbiamo fatto il cambio all'AE, compilando il modello AA5 ed inserendo codice carica 13 (la stessa utilizzata per i 2 amministratori precedenti). Abbiamo consegnato copia del verbale d'assemblea deliberante il passaggio di consegne.

Al 03.2017 abbiamo deciso di autogestirci; ho preferito sgravarmi di alcune responsabilità e optato per rimanere quale rappresentante del condominio stesso, nonché depositario della documentazione. 

Abbiamo quindi redatto regolare verbale di passaggio all'autogestione.

Sono andato all'AE con il nuovo verbale; li mi hanno comunicato che non sarebbe occorso apportare alcuna modifica con nuovo modello AA5; rimaneva quanto già compilato e consegnato al 10.2015 (modello AA5 indicante carica 13 - amministratore).

Non hanno voluto nemmeno copia del nuovo verbale.

Nel 2018 abbiamo operato manutenzione sul tetto; il commercialista che ci segue ci ha fatto presente che per recuperare in 10 anni l'importo speso per tale manutenzione ordinaria su parti comuni avremmo dovuto compilare "la comunicazione spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni"... e così abbiamo fatto.

Ci ha pur fatto presente che per condomini autogestiti come il ns tale comunicazione non sarebbe risultata obbligatoria, ma che sarebbe stato comunque opportuno farla dal momento che all'AE risultavo ancora quale amministratore in carica.

Ora salta fuori che, a 730 personale già inviato via CAF, avrei dovuto compilare il quadro K, relativo all'amministratore di condominio...

 

A questo punto mi chiedo:

- è possibile che l'AE mi abbia liquidato su due piedi dicendo che non era necessario apportare alcuna modifica al momento del passaggio all'autogestione?

- è possibile che, dal momento che l'AE mi ha liquidato come se nulla fosse, ci troviamo obbligati - tutti i condomini - a sostenere maggiori spese (vedi invio comunicazioni per lavori su parti comuni effettuata dal commercialista)?

- è possibile che, dal momento che l'AE mi ha liquidato come se nulla fosse, mi trovi personalmente a dover compilare dei quadri aggiuntivi nel mio 730, pur non risultando concretamente amministratore? e se non avessi dovuto fare il 730 per motivi personali, chi avrebbe rimborsato il lavoro del commercialista/CAF che avrebbe fatto l'invio per mio conto?

 

Grazie mille a tutti.

 

Buona giornata.

 

[Danielabi]

JohnDoe dice:

Buongiorno.

Vi porto la ns situazione e vi ringrazio anticipatamente per la vs consulenza.

Siamo un condominio di 6 unità. Il condominio ha CF e conto corrente bancario.

Fino al 2013 il condominio è stato gestito da un amministratore professionista con regolare compenso.

Dal 2013 la gestione è stata presa in mano, in qualità di amministratore a titolo gratuito, da un condomino che ha poi venduto il suo appartamento.

Al 10.2015 sono subentrato al condomino uscente (sempre a titolo gratuito e in qualità di amministratore).

Abbiamo fatto il cambio all'AE, compilando il modello AA5 ed inserendo codice carica 13 (la stessa utilizzata per i 2 amministratori precedenti). Abbiamo consegnato copia del verbale d'assemblea deliberante il passaggio di consegne.

Al 03.2017 abbiamo deciso di autogestirci; ho preferito sgravarmi di alcune responsabilità e optato per rimanere quale rappresentante del condominio stesso, nonché depositario della documentazione. 

Abbiamo quindi redatto regolare verbale di passaggio all'autogestione.

Sono andato all'AE con il nuovo verbale; li mi hanno comunicato che non sarebbe occorso apportare alcuna modifica con nuovo modello AA5; rimaneva quanto già compilato e consegnato al 10.2015 (modello AA5 indicante carica 13 - amministratore).

Non hanno voluto nemmeno copia del nuovo verbale.

Nel 2018 abbiamo operato manutenzione sul tetto; il commercialista che ci segue ci ha fatto presente che per recuperare in 10 anni l'importo speso per tale manutenzione ordinaria su parti comuni avremmo dovuto compilare "la comunicazione spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni"... e così abbiamo fatto.

Ci ha pur fatto presente che per condomini autogestiti come il ns tale comunicazione non sarebbe risultata obbligatoria, ma che sarebbe stato comunque opportuno farla dal momento che all'AE risultavo ancora quale amministratore in carica.

Ora salta fuori che, a 730 personale già inviato via CAF, avrei dovuto compilare il quadro K, relativo all'amministratore di condominio...

 

A questo punto mi chiedo:

- è possibile che l'AE mi abbia liquidato su due piedi dicendo che non era necessario apportare alcuna modifica al momento del passaggio all'autogestione?

- è possibile che, dal momento che l'AE mi ha liquidato come se nulla fosse, ci troviamo obbligati - tutti i condomini - a sostenere maggiori spese (vedi invio comunicazioni per lavori su parti comuni effettuata dal commercialista)?

- è possibile che, dal momento che l'AE mi ha liquidato come se nulla fosse, mi trovi personalmente a dover compilare dei quadri aggiuntivi nel mio 730, pur non risultando concretamente amministratore? e se non avessi dovuto fare il 730 per motivi personali, chi avrebbe rimborsato il lavoro del commercialista/CAF che avrebbe fatto l'invio per mio conto?

 

Grazie mille a tutti.

 

Buona giornata.

 

L'attribuzione della carica con relativi obblighi e responsabilità è data dall'assemblea, cioè la delibera assembleare stabilisce se la carica è ex art.1129 c.c. oppure no, come nel tuo caso.

Per la compilazione del mod. AA/5 il codice carica è 13 in ogni caso, sia che la persona nominata sia amministratore con relativi obblighi sia che sia un semplice referente; per questo motivo Ade non ti ha permesso di fare variazioni, perchè, di fatto non avresti variato nulla in quanto a codici.

Potresti ripresentarti con lo stesso modello a cui aggiungi un allegato, cioè la copia del verbale di assemblea dove è indicata la tua veste di semplice referente; il codice carica sarà sempre 13, ma, quantomeno, comunichi ad AdE che non sei amministratore ex art. 1129, in questo caso Ade dovrà accettare la variazione.

Tale modello puoi presentarlo anche in ritardo che non è sanzionato, quindi, fossi in te, lo presenterei con la data della nomina in assemblea, così saresti a posto con l'invio del quadro K del 730

Facci sapere come va, grazie 😉

 

[Thorwald]

Non è l'Agenzia dell'Entrate a stabilire chi è amministratore o no del condominio, se il verbale assembleare prevede che Tizio sia solo legale rappresentante del condominio e non l'amministratore (che sono due figure diverse, con adempimenti fiscali a carico del secondo di una certa importanza), ed è il verbale che fa fede e prevale su quanto previsto nel modulo AA/5.

Da poco è successo ad una mia cliente (legale rapp.te del condominio), che su mio suggerimento ha positivamente insistito presso l'Agenzia delle Entrate affinchè provvedessero - sulla scorta del verbale assembleare - a variare il codice carica in 1, da 13 all'inizio erroneamente attribuito.

Farei altrettanto a scanso di equivoci e soprattutto per liberarmi da incombenze che non mi spettano come semplice legale rappresentante.

[Danielabi]

Thorwald dice:

Non è l'Agenzia dell'Entrate a stabilire chi è amministratore o no del condominio, se il verbale assembleare prevede che Tizio sia solo legale rappresentante del condominio e non l'amministratore (che sono due figure diverse, con adempimenti fiscali a carico del secondo di una certa importanza), ed è il verbale che fa fede e prevale su quanto previsto nel modulo AA/5.

Da poco è successo ad una mia cliente (legale rapp.te del condominio), che su mio suggerimento ha positivamente insistito presso l'Agenzia delle Entrate affinchè provvedessero - sulla scorta del verbale assembleare - a variare il codice carica in 1, da 13 all'inizio erroneamente attribuito.

Farei altrettanto a scanso di equivoci e soprattutto per liberarmi da incombenze che non mi spettano come semplice legale rappresentante.

Sono d'accordissimo sul fatto di variare in 1 il codice, il problema è che non tutti i funzionari lo accettano, in quanto 1 corrisponde a legale rappresentante, dicono alcuni di loro che tale figura è relativa a chi rappresenta persone giuridiche, il condominio non lo è.

Pero' vale la pena tentare.

penso anch'io che la delibera superi il mod. AA/5 (ho tentato maldestramente di dirlo)

Trovo, comunque, che i funzionari che non spendono nemmeno un attimo a dare spiegazioni/indicazioni ai contribuenti andrebbeo licenziati!

[JohnDoe]

Mi scuso per il ritardo e vi ringrazio per le risposte.

In settimana mi recherò nuovamente all’AE verbale alla mano nel tentativo di farlo perlomeno mettere agli atti. Vi tengo aggiornati.

 

Mi rimane però un dubbio sul codice carica; prendendo spunto da altre discussioni avevo a suo tempo impostato il verbale d’assemblea deliberante il passaggio all’autogestione facendo esplicitamente menzione del fatto che non sarei risultato quale rappresentante legale e/o fisico degli altri condomini e che le responsabilità civili e penali sarebbero state assunte da tutti in parti uguali...

La carica 1 - rappresentante legale - sarebbe a questo punto corretta?

 

Grazie ancora.

 

[Danielabi]

JohnDoe dice:

Mi scuso per il ritardo e vi ringrazio per le risposte.

In settimana mi recherò nuovamente all’AE verbale alla mano nel tentativo di farlo perlomeno mettere agli atti. Vi tengo aggiornati.

 

Mi rimane però un dubbio sul codice carica; prendendo spunto da altre discussioni avevo a suo tempo impostato il verbale d’assemblea deliberante il passaggio all’autogestione facendo esplicitamente menzione del fatto che non sarei risultato quale rappresentante legale e/o fisico degli altri condomini e che le responsabilità civili e penali sarebbero state assunte da tutti in parti uguali...

La carica 1 - rappresentante legale - sarebbe a questo punto corretta?

 

Grazie ancora.

 

Caro John, se valutiamo la portata dei due codici risulta che:

1) come già accennato in precedenza il rappresentante legale è previsto per persone giuridiche, che hanno, quindi, una propria capacità giuridica e sono soggetti di diritto che necessitano, per operare, di persone fisiche che le rappresentino in nome e per conto e che agisce nel loro interesse . Persone giuridiche sono per esempio le srl e le spa. Il condominio non è una persona giuridica, è un istituto non ben definito che accomuna persone che hanno diritti su parti in comunione. Pertanto non c'è una persona che le rappresenta, ma c'è una persona che ha ricevuto mandato.

Detto questo, nella compilazione dei moduli a volte il significato attribuito dall'ente (AdE) non collima con quello giuridico, a volte è una semplificazione per non dover indicare nei moduli definizioni chilometriche

2) l'amministratore è colui che riceve mandato dall'assemblea e come conseguenza è tenuto a rispettare determinate norme del C.C. e assume una serie di obblighi non solo civilistici.

3) tu, di fatto, non sei ne' un rappresentante, ne' un amministratore. La tua figura è di semplice "galoppino", cioè di persona che fa da referente per tutti gli altri, ma che non ha specifiche responsabilità

Tutto cio' premesso.....che si fa? Non c'è la possibilità di inserire "galoppino" (guarda che non è accezione negativa!)nel modulo, quindi dovrai necessariamente scegliere o rappresentante o amministratore.

Le tue mansioni e le tue responsabilità sono quelle che ti ha conferito l'assemblea, punto. Resta solo da concordare con AdE il modo migliore perchè sia chiaro anche per loro.