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Salvadani

Come posso richiedere un controllo sull'operato dell'amministratore?

Buona sera,

sono la proprietaria di un appartamento in centro a Padova in un condominio composto da 8 unità che è amministrato da una persona, a mio avviso, incompetente nella scelta delle ditte a cui affidare i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria e molto scorretta nella gestione del condominio.

 

E' già la seconda volta che l'amministratore non viene riconfermato a causa del mio solo voto contrario e dell'assenza di alcuni condomini, ma i tre che di solito partecipano alle assemblee non lo vogliono cambiare (uno di loro paga le spese condominiali con un anno di ritardo senza nessuna conseguenza).

 

Alcuni dei motivi per cui ritengo che l'amministratore dovrebbe essere rimosso dal suo incarico sono i seguenti:

 

1) Nel verbale di assemblea tenutasi al 16/06/17, che mi è stato inviato via PEC in data 27/6/17 (quindi non redatto e riletto durante l'assemblea) ha scritto cose che non sono state dette e ha tralasciato ciò che è stato detto ed anche quello che avevo chiesto esplicitamente venisse messo a verbale.

Come faccio a contestare formalmente il verbale e quanto tempo ho per farlo?

 

2) Ho chiesto due ore per controllare i documenti contabili qualche giorno prima dell'assemblea, ma mi ha concesso solo un'ora subito prima dell'assemblea, che non mi è stata sufficiente, nonostante mi avesse inviato 3 gg prima gli estratti conto via mail.

L'amministratore non ha mai comunicato i giorni e gli orari in cui i condomini possono andare a consultare i documenti del condominio, bisogna richiedere appuntamento... e sperare che risponda in tempi brevi.

 

3) Negli estratti conto è impossibile capire a che Ft corrispondono le uscite perché la causale è del tipo:

"Filiale disponente 1234 Id flusso CBI:12345678 Num tot pagamenti: 1 Importo bonifici: 100,00 Importo commissioni: 0,50 Ord. orig:".

Dato che l'importo del bonifico è pari all'importo della Ft. detratta l'imposta di registro, che viene pagata a parte con F24, è molto difficile trovare la Ft. corrispondente all'uscita, anche perché spesso vengono pagate con mesi di ritardo.

Posso pretendere che le causali dei bonifici vengano scritte in modo comprensibile (es.: Pag. Ft. n. X del gg/mm/aa della ditta XY)?

 

4) Al 30/08/16 l'amministratore ha richiesto una voltura a Enel Energia per cambio denominazione condominio, ma il condominio è rimasto sempre lo stesso e lui era in carica solo per l'ordinaria amministrazione, non essendo stato confermato. Poteva farlo?

Ha tolto la domiciliazione bancaria e ora paga le bollette con bonifico (con commissione di € 0,50).

A febbraio 2017 una condomina è rimasta bloccata in ascensore perché è stata ridotta la tensione a causa del mancato pagamento di una bolletta.

Quando ho chiesto spiegazione, durante l'ultima assemblea, ha affermato che lui non ha fatto nulla, a sui dire è stato il fornitore di energia che ha fatto il cambio e ha disdetto la domiciliazione bancaria!

 

5) Nel 2016 ha pagato con il conto del condominio una ft che non ha messo nel consuntivo, quando in assemblea ho chiesto spiegazioni (gli altri non controllano nulla) ha detto che sarebbe stata rimborsata, ma a tutt'oggi non c'è stato nessun rimborso.

 

6) Anche quest'anno negli estratti conto ci sono delle uscite che non trovo in consuntivo, ho cercato di chiedere spiegazione alla fine dell'assemblea, ma l'amministratore ha detto che le ragazze che se ne occupano erano già andate via e avrei dovuto prendere appuntamento nei giorni successivi... io però abito a 60 Km ed ho anche altro da fare.

 

Potrei continuare, ma questo dovrebbe bastare per capire che avrei bisogno di qualcuno che faccia un controllo sull'operato di questo amministratore e che sappia come allontanarlo in caso di irregolarità.

 

Mi sapete dare qualche consiglio?

Vi ringrazio anticipatamente e attendo le vostre considerazioni.

 

Cordiali saluti.

Daniela

ente preposto al controllo dell'amministratore sono i condomini stessi e/o assemblea dei condomini .

Certo Peppe,

ma se agli altri condomini hanno soldi da buttare e non hanno voglia di controllare i conteggi?

Nell'ultimo preventivo l'amministratore ha messo 2 volte le spese generali per € 3.900,00 e nessuno se n'è accorto!

Buona sera,

sono la proprietaria di un appartamento in centro a Padova in un condominio composto da 8 unità che è amministrato da una persona, a mio avviso, incompetente nella scelta delle ditte a cui affidare i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria e molto scorretta nella gestione del condominio.

 

E' già la seconda volta che l'amministratore non viene riconfermato a causa del mio solo voto contrario e dell'assenza di alcuni condomini, ma i tre che di solito partecipano alle assemblee non lo vogliono cambiare (uno di loro paga le spese condominiali con un anno di ritardo senza nessuna conseguenza).

 

Alcuni dei motivi per cui ritengo che l'amministratore dovrebbe essere rimosso dal suo incarico sono i seguenti:

 

1) Nel verbale di assemblea tenutasi al 16/06/17, che mi è stato inviato via PEC in data 27/6/17 (quindi non redatto e riletto durante l'assemblea) ha scritto cose che non sono state dette e ha tralasciato ciò che è stato detto ed anche quello che avevo chiesto esplicitamente venisse messo a verbale.

Come faccio a contestare formalmente il verbale e quanto tempo ho per farlo?

 

2) Ho chiesto due ore per controllare i documenti contabili qualche giorno prima dell'assemblea, ma mi ha concesso solo un'ora subito prima dell'assemblea, che non mi è stata sufficiente, nonostante mi avesse inviato 3 gg prima gli estratti conto via mail.

L'amministratore non ha mai comunicato i giorni e gli orari in cui i condomini possono andare a consultare i documenti del condominio, bisogna richiedere appuntamento... e sperare che risponda in tempi brevi.

 

3) Negli estratti conto è impossibile capire a che Ft corrispondono le uscite perché la causale è del tipo:

"Filiale disponente 1234 Id flusso CBI:12345678 Num tot pagamenti: 1 Importo bonifici: 100,00 Importo commissioni: 0,50 Ord. orig:".

Dato che l'importo del bonifico è pari all'importo della Ft. detratta l'imposta di registro, che viene pagata a parte con F24, è molto difficile trovare la Ft. corrispondente all'uscita, anche perché spesso vengono pagate con mesi di ritardo.

Posso pretendere che le causali dei bonifici vengano scritte in modo comprensibile (es.: Pag. Ft. n. X del gg/mm/aa della ditta XY)?

 

4) Al 30/08/16 l'amministratore ha richiesto una voltura a Enel Energia per cambio denominazione condominio, ma il condominio è rimasto sempre lo stesso e lui era in carica solo per l'ordinaria amministrazione, non essendo stato confermato. Poteva farlo?

Ha tolto la domiciliazione bancaria e ora paga le bollette con bonifico (con commissione di € 0,50).

A febbraio 2017 una condomina è rimasta bloccata in ascensore perché è stata ridotta la tensione a causa del mancato pagamento di una bolletta.

Quando ho chiesto spiegazione, durante l'ultima assemblea, ha affermato che lui non ha fatto nulla, a sui dire è stato il fornitore di energia che ha fatto il cambio e ha disdetto la domiciliazione bancaria!

 

5) Nel 2016 ha pagato con il conto del condominio una ft che non ha messo nel consuntivo, quando in assemblea ho chiesto spiegazioni (gli altri non controllano nulla) ha detto che sarebbe stata rimborsata, ma a tutt'oggi non c'è stato nessun rimborso.

 

6) Anche quest'anno negli estratti conto ci sono delle uscite che non trovo in consuntivo, ho cercato di chiedere spiegazione alla fine dell'assemblea, ma l'amministratore ha detto che le ragazze che se ne occupano erano già andate via e avrei dovuto prendere appuntamento nei giorni successivi... io però abito a 60 Km ed ho anche altro da fare.

 

Potrei continuare, ma questo dovrebbe bastare per capire che avrei bisogno di qualcuno che faccia un controllo sull'operato di questo amministratore e che sappia come allontanarlo in caso di irregolarità.

 

Mi sapete dare qualche consiglio?

Vi ringrazio anticipatamente e attendo le vostre considerazioni.

 

Cordiali saluti.

Daniela

Puoi richiede una revisione condominiale, che viene effettuata da un revisore condominiale, il quale controlla tutto quello che riguarda il condominio, dai contratti agli estratti conti.

Ciao,

gli strumenti legali a tua disposizione sono:

da art. 1129:

"Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata."

da art. 1130 bis:

"I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. "

Circa il quesito p.1)

da art. 1137 del c.c.

"Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti."

Per tutto il resto, potresti chiedere via pec/pec la copia di tutti i documenti contabili che ti servono (dandogli un max di gg. 5 per es.) con costi a tuo carico (sic!) ma almeno così avrai modo di valutare se vale la pena impugnare il deliberato ultimo poichè hai tempo sino al 27/7/17.

Buona sera,

[omissis...]

 

Mi sapete dare qualche consiglio?

Vi ringrazio anticipatamente e attendo le vostre considerazioni.

 

Cordiali saluti.

Daniela

1) lascia perdere, dovresti fare una querela di falso avendo a tua disposizione la registrazione audio dell'incontro. Al massimo, per le prossime volte, installi nel tuo smartphone una app che permette le registrazioni audio.

2-3-4-5-6-7) chiedi via pec o raccomandata, copia del registro di contabilità ed estratto cc bancario, entrambi aggiornati alla stessa data. Poi confronti i dati.

Grazie mille per i consigli Gime, li terrò presenti alla prossima assemblea.

 

Ma se chiedo di indicare "i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata" e lui mi risponde che posso andare in qualsiasi giorno di apertura, previo appuntamento.... se non ha altri impegni?

 

E se chiedo i documenti via Pec entro 5 gg e non li invia, cosa posso fare?

 

- - - Aggiornato - - -

 

- - - Aggiornato - - -

 

Grazie mille per i consigli Gianni.

 

La registrazione audio nello smartphone ce l'ho, ma l'ho fatta senza chiedere e non so se può essere usata legalmente.

Inoltre mi pare che il responsabile del verbale sia il presidente, che era un condomìno, mentre l'amministratore fungeva da segretario.

 

La richiesta degli estratti conto via PEC l'ho già fatta e mi sono stati inviati, ma senza le fatture non è facile capire a cosa corrispondono le uscite. Nell'ora che ho avuto a disposizione prima dell'assemblea sono riuscita a trovare i pagamenti di tutte le fatture riportate nel consuntivo, ma ci sono delle uscite che non hanno corrispondenza nel consuntivo e di cui proverò a chiedere spiegazione via PEC.

 

Certo che se trovo delle irregolarità, ma poi l'amministratore non le sana, come ha fatto con la fattura pagata con il c/c condominiale nel 2015, ma non inserita nel consuntivo 2015 e non rimborsata nel 2016, il mio è solo tempo perso.

Grazie mille per i consigli Gime, li terrò presenti alla prossima assemblea.

 

Ma se chiedo di indicare "i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata" e lui mi risponde che posso andare in qualsiasi giorno di apertura, previo appuntamento.... se non ha altri impegni?

 

E se chiedo i documenti via Pec entro 5 gg e non li invia, cosa posso fare?

Fagli fare un ultriore sollecito da un legale...e vedrai se non corre.

Grazie mille per i consigli Gime, li terrò presenti alla prossima assemblea.

 

Ma se chiedo di indicare "i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata" e lui mi risponde che posso andare in qualsiasi giorno di apertura, previo appuntamento.... se non ha altri impegni?

 

la sua risposta non è quello che prevede la legge.

lui deve indicare i giorni e le ore in cui si possono vedere i documenti senza subordinarli ad altri impegni.

casomai sono gli altri impegni che devono essere subordinati a questo che la legge gli impone.

 

voglio dire ... può capitare che uno telefoni e l'altro dica ... guardi proiprio oggi no ... ma deve essere occasionale

Cara Salvadani,

a mio avviso ci sono tutti gli estremi per una revoca! che puoi chiedere anche tu, indipendentemente dalla volontà degli altri condomini!

Intervieni con un legale chiedendo di poter prendere visione della documentazione, poi lo prendi in castagna sulle irregolarità commesse.

Mi sapete dare qualche consiglio?

Vi ringrazio anticipatamente e attendo le vostre considerazioni.

 

Cordiali saluti.

Daniela

___________

Cerca su internet Dalla Bona a PD, è un amm.re che ti fa da revisore dei conti; per uno - due anni i prezzi sono ragionevoli. Con questa in mano vai ad una associazione consumatori e ti danno consulenza legale. Per iniziare una causa poi devi pagare tu.

Io voglio che D.B. diventi il mio prossimo amministratore, se ci riesco .... 500 millesimi non si ottengono facilmente. Anch'io ho un amm.re di quel tipo e sto procedendo per liberarmene.

GCR

Mi sapete dare qualche consiglio?

Vi ringrazio anticipatamente e attendo le vostre considerazioni.

 

Cordiali saluti.

Daniela

___________

Cerca su internet Dalla Bona a PD, è un amm.re che ti fa da revisore dei conti; per uno - due anni i prezzi sono ragionevoli. Con questa in mano vai ad una associazione consumatori e ti danno consulenza legale. Per iniziare una causa poi devi pagare tu.

Io voglio che D.B. diventi il mio prossimo amministratore, se ci riesco .... 500 millesimi non si ottengono facilmente. Anch'io ho un amm.re di quel tipo e sto procedendo per liberarmene.

GCR

Dalla Bona l'ho già contattato nel 2015, ha un sito fatto benissimo, risponde alle mail e alle telefonate... anch'io lo vorrei come amministratore!

Mi ha inviato un prevetivo che è meno di metà rispetto a quanto paghiamo ora, ma gli altri condomini (i due che vengono alle assemblee) non hanno neppure voluto andare a conoscerlo

Mi sa che intendeva : i prezzi sono ragionevoli ,e' relativo al fatto di fare revisioni contabili relative a un anno/due a prezzi ragionevoli .

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