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amikki

Assicurazione e Ponti termici

Salve,

ho effettuato una perizia termica alla mia abitazione (ultimo piano) a feb '16 risultando notevoli ponti termici in tutte le pareti perimetrali e condensa, praticamente in tutta la casa, perfino intorno agli infissi dei lucernari). Nell'ultima assemblea ordinaria (marzo 2016) ho esposto il problema senza consegnare la perizia, ma comunque è stato deliberata una prossima assemblea straordinaria per approvare il preventivo della linea vita che io aspettavo per presentare la termografia.

 

Secondo l'amministratore senza linea vita non si può salire sul tetto e quindi non si può eseguire alcun lavoro. Per non fare casino e respirando fino a 10, ieri (dopo 10 mesi dall'assemblea) chiamo l'amministratore dicendo che ci sono i ponti termici che mi stanno creando disagio con queste temperature molto rigide e il tetto non coibentato non sta affatto aiutando al punto che devo andare con un cappello in casa. Un cappottino fatto 2 anni fa per via di una muffa molto forte alla parete di una camera già risulta freddo al tatto. Ho ricordato anche di essere in possesso di una perizia termica e che la situazione sta diventando insostenibile per via della condensa anche perchè ho imbiancato la casa con pittura termica (tutto il ciclo di muffa, guaina e pittura) e l'intonaco dopo 2 mesi già si sta rigonfiando per via della condensa. Ho anche riferito alcuni dolori alle articolazioni per i ponti termici.

La sua risposta è che non farà più l'assemblea straordinaria per la linea vita, ma farà direttamente quella ordinaria tra 2 -3 mesi circa. Ha detto che sarà difficile la correzione di tutti i ponti termici e in verità non sapeva come fare (in verità sono tanti anche se lui non ha visto la termografia) e ha detto che si "potrebbe" valutare di fare un lavoro alla falda del tetto un pò per volta. Lui è già "lumaca" di suo e per i lavori che mi hanno riguardato e quindi il mio dubbio è che se poi cambia idea i lavori della falda non si faranno più se i condomini sono contrari come quasi sempre quando si tratta di spendere soldi per l'ultimo piano. Per mia sicurezza gli ho inviato una mail riassumendo la telefonata e inviandole lo stralcio della termografia che riguarda una delle camere. Una mail che non ha avuto risposta.

 

Visto il silenzio ricevuto e vivendo con questa incertezza , ora vorrei chiedere il rimborso all'assicurazione della termografia e della pittura termica e vorrei chiedervi se i ponti termici sono coperti dalle assicurazioni. Il mio dubbio è se la perizia termica ha una scadenza (la mia risale a febbraio scorso) Secondo voi come devo agire? Un altro dubbio è se la guaina intorno ai lucernari è mia o del condominio perchè inizia a vedersi "rovinata". Grazie.

ciao

 

l'assicurazione non ti rimborserà nulla, in quanto paga solo i guasti, e non i vizi di costruzione.

E' poi da verificare se c'è responsabilità del condominio per tale eventuale vizio, o se si possa rivalersi sul costruttore venditore.

 

In merito ai lucernari, a tuo servizio, sono solo tuoi e quindi anche le guaine di raccordo sono solo a tuo carico.

Grazie.

Purtroppo sono trascorsi 18 anni, mentre io ci abito da 12. La termografia segnala al condominio come responsabile. Mi risultava che potevo chiedere i danni per il freddo gelido proveniente dal tetto non coibentato.Quindi l'assicurazione non mi riconosce neanche il costo della termografia o i costi della pittura termica? L'amministratore non diventa inadempiente non convocando una assemblea straordinaria deliberata l'anno scorso?

Non vorrei essere troppo brutale. Tu hai acquistato la tua casa e probabilmente l'hai pagata per quello che è.

Ringrazio la tua ironia e la tua evidente volontà di ferire a chi cerca un consiglio perchè non è conoscitore della materia. Per farti dormire tranquillo, sereno e soddisfatto del tuo intervento, ci sto pagando un mutuo.

Ringrazio la tua ironia e la tua evidente volontà di non aiutarmi

Ti sbagli! La brutalità è tutta scritta nel codice civile, che è del 1942 ovvero prima che tu acquistarsi casa, non mia. Se non credi prova imbarcati in una causa civile e ti accorgerai che non ho fatto nessuna ironia ma ho solo cercato di convincerti che non ci sono soluzioni.

e secondo te, non devo informare il condominio con una raccomandata e assorbire il freddo giorno e notte? Io spero a non arrivare a fare causa, anche perchè non ho la disponibilità per un avvocato.

Io personalmente non spenderei soldi per azioni legali ma per migliorare la mia abitazione. Il condominio non c'entra nulla se, come par di capire, l'edificio è nato così.

putroppo io vivo questo problema dallo scorso inverno soltanto e la mia intenzione non è di fare causa. Anzi vorrei farlo nel miglior dei modi possibile anche se devo stare con cappello e sciarpa, giorno e notte, e per giunta con il riscaldamento acceso. In quanto a migliorare la mia abitazione più che fare un cappotto in una camera e usare la pittura termica, cos'altro posso fare se la termografia dice chiaramente che la responsabilità è condominiale per via delle pareti perimetrali? Ma se il tetto e le pareti perimetrali sono del condominio perchè dovrei mollare o non fare niente? La legge dice che mi devo ammalare e stare zitta?

putroppo io vivo questo problema dallo scorso inverno soltanto e la mia intenzione non è di fare causa. Anzi vorrei farlo nel miglior dei modi possibile anche se devo stare con cappello e sciarpa giorno e notte e per giunta con il riscaldamento acceso. In quanto a migliorare la mia abitazione più che fare un cappotto in una camera e usare la pittura termica, cos'altro posso fare se la termografia dice chiaramente che la responsabilità è condominiale per via delle pareti perimetrali? Ma se il tetto e le pareti perimetrali sono del condominio perchè dovrei mollare o non fare niente? La legge dice che mi devo ammalare e stare zitta?

Capisco benissimo il tuo problema e me ne dispiaccio ma tu non puoi pensare che qualcuo sposi le tue tesi. Le pareti perimetrali sono del condominio ma anche tue. Ti auguro che l'assemblea deliberi di fare la coibentazione che, par di capire, favorirebbe solo te.

Diverso il discorso che sei al freddo. Tu hai diritto di avere 20 gradi (+-20) e questo puoi e devi richiedere e pretendere. Avete già le valvole termostatiche e la coibentazione?

è autonomo,ma da quando c'è questo freddo gelido la temperatura non va oltre i 17/18.

 

- - - Aggiornato - - -

 

l'amministratore al telefono mi ha detto che si potrebbe valutare coibentare la falda del tetto, ma non è un dato certo. Il problema è che questo signor Lumaca, parla soltanto e fa poco (esperienza già a me conosciuta che per una infiltrazione ha aspettato 10 mesi).

è autonomo,ma da quando c'è questo freddo gelido la temperatura non va oltre i 17/18.

Qualcosa non va. Chiama il tecnico per la caldaia. Forse è sottodimensionata, forse mancano elementi scaldanti, forse ha bisogno di manutenzione ma i 20 gradi te li deve fornire.

 

(Spero di averti convinto che non avevo fatto ironia)

ho appena letto in questo post --link_rimosso-- che l'imbiancatura può essere riconosciuta.

 

- - - Aggiornato - - -

 

i 20 gradi ci sono, ma non con queste gelide temperature di questa settimana perchè ho il tetto sopra con le lastre di ghiaccio. La manutenzione della caldaia è stata fatta 2 settimane fa

Sto leggendo dall'inizio, anche se fino ad ora sono rimasto in disparte.

 

Intanto devi affrontare i problemi uno alla volta e con una precisa e predeterminata scaletta:

- rendere edotta l'assemblea delle problematiche che ti affliggono e sottoporre le soluzioni proposte al voto assembleare;

- valutare le reazioni dell'assemblea;

- decidere quale strategia perseguire;

- eventuale richiesta danni.

 

Le problematiche da te lamentate potrebbero configurarsi di natura e competenza condominiale. Prima però bisogna capire come è stato edificato il tuo Condominio, se cioè c'è una struttura portante di pilastri in cemento armato (che sono fonte di enormi ponti termici), se all'edificazione siano state previste coibentazioni, ed altro ancora. la tua termografia è solo una piccola parte del lavoro preparatorio e, se non accompagnata da perizia asseverata, di fatto vale come un parere qualunque.

Il passaggio in assemblea è fondamentale per fotografare l'orientamento prevalente. A sensazione personale, per quanto ho letto non ti troverai mai una maggioranza sufficiente e favorevole ad eseguire gli interventi che probabilmente, pur non risolvendoti definitivamente le problematiche, te le attenueranno almeno all'80-90%. la soluzione è COIBENTARE. Quindi cappotto termico esterno (lascia perdere chi dice cappotto interno, che serve solo a rimandare il problema a qualche anno dopo) o riempimento delle intercapedini se il muro esterno è doppio e vuoto, e coibentazione del solaio sopra il tuo appartamento.

A fronte di un chiaro diniego assembleare ti rimarrà solo il ricorso al giudice, previa mediazione civile. Ti dovrai fare l'avvocato, il perito di parte e una apposita perizia asseverata da far valere in tribunale. Ti inimicherai l'intero Condominio, avrai molte spese da affrontare e 2-4 anni di attesa per arrivare al giudizio di 1° grado. Se vincerai otterrai gli interventi richiesti sempre che la controparte non impugni la sentenza che allora si andrà in Appello; se perdi senza la compensazione delle spese avrai quasi da raddoppiare le spese sostenute fino a quel punto.

Anche per i danni reclamati, questi sono da dimostrare e li riconosce il giudice.

 

Onde evitare tutto questo ambaradan, e guadagnare qualche anno, è tua facoltà proporre all'assemblea che tutti gli interventi necessari saranno fatti a tuo intero carico; ti servirà comunque una votazione assembleare favorevole a tale proposta.

Ciò però non ti esime a sottrarti ad eventuali futuri interventi uguali su altre parti comuni condominiali, se in quelle occasioni future l'assemblea delibererà il riparto spese secondo i millesimi di proprietà.

Ti ringrazio per il tuo lungo intervento. A priori riesco già a risponderti alcune domande. La struttura è di cemento armato. Premettiamo che l'amministratore non sempre fa quello che dice e scrive e quindi quanto mi ha detto al telefono 2 giorni fa può liberamente rimangiarlo. Dopo la telefonata, per sicurezza, io ho inviato una mail allegando parte della termografia (camera da letto con ponti termici mostruosi) e non ha risposto. Una cosa che non ho scritto nel post iniziale ed è che si tratta di una termografia certificata secondo la normativa UNI EN ISO 9712:2012 con data febbraio 2016. Ti posso già dire che anche gli altri condomini hanno un problema similare nella stessa linea dove ho fatto il cappotto interno e addirittura qualcuno ha parlato anche di crepe e con certezza posso dirti che gli altri condomini la pensano con il Fai da te ed ognuno si paga le spese proprie. Posso anche capire questa reazione vista la spesa che si dovrebbe affrontare, perchè parliamo soltanto di 4 appartamenti. Sono stata già da un avvocato con la termografia e per via di una assemblea convocata per la linea vita e invece di fare una diffida , ha inviato una mail pacifica all'amministratore accennando la coibentazione del tetto e come risposta (tutto meno pacifica) mi sono ritrovata una mail di un altro avvocato accusandomi di aver manomesso il tetto 3 anni fa (lui non era amministratore, ma un suo collega diventato socio, poi cosa non vera e dimostrabile) per questo ho chiesto anche per la guaina nel mio post iniziale.

Il mio avvocato non ha risposto a questa accusa e successivamente l'ho liquidato. Altri purtroppo non ne conosco . Riguardo i ponti termici, con la pittura termica ho frenato un pò il freddo proveniente dalle pareti perimetrali, ma resta il freddo proveniente dal soffitto ed è quello che mi preme di più perchè è veramente forte. Ho appena attaccato con scotch un filo sottilissimo al soffitto in direzione sul letto di ogni camera con un pezzettino di carta e i fogliettini si muovono girando per via dell'aria che proviene dal soffitto (con porte e finestre chiuse). Anche sull' argomento "coibentazione tetto" posso già risponderti, perchè il tema è stato già affrontato in assemblea l'anno scorso quando ho accennato della termografia ed è che la coibentazione al tetto nessuno è daccordo, poi figuriamoci se beneficia soltanto a una singola abitazione. Due giorni fa, ho anticipato anche all'amministratore che non voglio fare cause legali, però il disagio di avere il freddo in faccia e in testa da quando mi alzo, quando vado a letto e mentre dormo, sinceramente non lo ritengo normale, perchè prima o poi la mia salute inizierà a cedere. La strategia che avevo pensato io è comunque aprire un sinistro spiegando quello che vivo e chiedere una assemblea straordinaria (già fatto 2 anni fa per via di una muffa mostruosa). Vorrei farlo anche per lasciare un precedente e iniziare a sensibilizzare gli altri appartamenti, perchè a mio parere non sanno neanche cos'è un ponte termico( idem per me prima di avere la termografia in mano) e su questo mio pensiero ho ricevuto 2 pareri prima di te ( che ringrazio anche loro) consigliandomi di lasciar perdere. Ma la domanda che mi sorge è la seguente: se l'assicurazione non mi dovesse riconoscere nulla, cosa rischio? Non comprendo perchè non posso fare nulla, perchè se non faccio niente adesso rischio di ammalarmi da un momento all'altro con l'aria fredda che proviene dal soffitto direttamente alla mia persona. Non dovrei essere tutelata in qualche modo?

No, nessuno ti tutela perché il problema è tuo, privato, in casa tua, anche se la soluzione ottimale necessita del consenso condominiale.

Ho già vissuto e risolto il medesimo problema, ma proprio il Condominio me ne ha fatte passare di tutti i colori per sette anni. Piccola palazzina con struttura portante in c.a., facciate a doppio muro con intercapedini vuote, appartamento al primo piano con portico sottostante. Quindi per il mio caso la richiesta era: cappotto esterno alle pareti in facciata oppure coibentazione tramite inserimento di materiale coibente nell'intercapedine vuota dei muri esterni ed infine controsoffittatura del porticato.

Dopo divulgazione di copie perizia per le scale, mi presentai in assemblea con preventivi e proponendo un intervento complessivo per l'intera palazzina, visto che altri lamentavano problemi simili. Di fronte ad un rigetto generalizzato, fui poi costretto ad andare in tribunale ed il giudice riconobbe la liceità dell'intervento proposto in assemblea, e qui sta il bello, sentenziò che l'intervento (materiale coibente nell'intercapedine della facciata + controsoffittatura porticato) era da farsi come proposto ma limitatamente alle parti condominiali che interessavano la sola mia proprietà con riparto spese secondo millesimi generali. Tale sentenza il giudice la motivò col fatto che dai documenti condominiali risultava un disinteresse generalizzato ed incomprensibile.

Con questi interventi nell'ambiente più critico ho recuperato almeno 12 gradi centigradi e sono sparite condense e muffe; dopo questi interventi l'abitazione è diventata completamente confortevole, tanto che successivamente è stata pure ristrutturata.

Attualmente siamo al terzo anno di riscaldamento contabilizzato ed ancora qualcuno non riesce a spiegarsi come mai in casa mia sia tanto caldo se pur io sia tra quelli che meno spendono di riscaldamento... infatti la mia porta è sempre aperte ai co-condòmini affinchè possano vedere e toccare con mano che non racconto fantasie.

 

Ed ora vengo a te.

Se l'assemblea rimanderà qualunque tipo di decisione o si prenderà tempo significa che non vuol decidere o non vuole bocciare subito le tue richieste, ma prima o poi lo farà.

Quindi appena avrai la percezione di esser presa in giro, non tergiversare.

La tua palazzina sembra proprio simile alla mia e per risanare bene tu avrai bisogno di un intervento sulla facciata e di un intervento sul solaio. Per la facciata cappotto esterno o se hai le intercapedini vuote meglio riempirle con materiale coibente (intervento invasivo ma con rendimento migliore del cappotto); per il solaio saprai già che è l'intervento meno oneroso perchè si tratta di srotolare e posare degli appositi materiali coibenti.

Quindi il problema è cosa fare se l'assemblea, come sembra, non approverà una beata ?

Come già detto, ti resterà solo da chiedere il via libera per tutte le opere che ti interessano con spese interamente a tuo carico OPPURE citare in giudizio ex-art. 2051 c.c. il Condominio come ho fatto io. Altre alternative non ci sono, a parte quella di cambiare abitazione.

 

La termografia potrebbe esser sfruttata in giudizio, ma è meglio sentire un legale.

Comunque ti servirà un'altra perizia di parte che racconti vita-morte-miracoli dell'edificio: dalla concessione della licenzia edilizia fino alle caratteristiche dell'edificio con spiegate le lacune che ti affliggono e le proposte per sopperire alle lacune. nel caso, dovrai trovarti uno scafato legale e di solito il legale dispone già ed è a lui collegato anche il professionista specializzato in questo tipo di perizie: l'avvocato porta il cliente all'architetto/ingegnere e questi ultimi lo portano all'avvocato.

Se ti toccherà intraprendere la via giudiziaria non lesinare sulla qualità del legale, perché è di fondamentale importanza.

Anche se la tua risposta non mi incoraggia, ti ringrazio ugualmente.

Per ora come già ho detto prima, non ci sono intenzioni di intraprendere azioni legali. Ho comunque aderito all'Assocond, per un "non si sa mai" visto che non conosco avvocato alcuno esperto in materia. Sinceramente più che i ponti termici, mi spaventa l'aria fredda che mi arriva addosso dal tetto. Non vorrei vivere così senza tentare la richiesta di una assemblea straordinaria....

ciao

 

ti ha ben risposto Albano59, tracciando un percorso possibile.

 

Le probabilità che tu abbia ragione sono molto molto molto scarse, ed in ogni caso, il risultato sarà sempre un bagno di sangue. Il fabbricato ha una certa età, e allora non si faceva caso ai ponti termici, visto che il riscaldamento costava ancora poco. Raramente venivano spesi i soldi per il dimensionamento delle superficie radianti e così via ..... Insomma, la costruzione a regola d'arte ( questa araba fenice) era figlia del tempo.

in ogni caso, il risultato sarà sempre un bagno di sangue

Confermo e concordo.

Grazie. Ora ho le idee più chiare, anche se faccio fatica ad accettare di dover convivere con getti di aria fredda durante l'inverno.Ma formulo nuovamente la domanda:Cosa ci perderei ad aprire un sinistro e tentare di recuperare sia il costo della perizia che della pittura termica? Ho letto in giro che queste spese sono riconosciute dalle assicurazioni.

Solo un po' di tempo...

Oggigiorno le assicurazioni sono diventate imprevedibili ed esigenti pur di non riconoscere un risarcimento, ma tentar non nuoce se non ti viene richiesto di produrre una documentazione impegnativa.

Grazie ancora. Tenterò sicuramente settimana prossima. Ho già le fatture pronte in caso che mi venissero chieste

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