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Lorenzo DC

Appropriazione Tabelle Millesimali per un Condominio Parziale

Dato per assodato che nel "condominio parziale" le decisioni e le susseguenti spese sono prerogativa unicamente dei condòmini effettivamente coinvolti (ad esempio un tetto secondario che copre solo alcuni residenti), come si approvano le tabelle millesimali necessarie ad eseguire le suddette mansioni? Soprattutto, se le tabelle non sono state predisposte da un tecnico, come le si ratifica? Per testa, analogamente ad un nuovo Condominio ancora privo di tabelle millesimali? Si utilizzano le tabelle generali dell'edificio rimaneggiate? Si dà per assodata la validità di queste tabelle (anche se non predisposte da un tecnico abilitato, come un geometra) e si parte con le deliberazioni senza porsi il problema di un pregresso assenso? Scusate per il disturbo e grazie in anticipo per la risposta.

In assenza di tabelle specifiche, le deliberazioni del condominio parziale vengono assunte estrapolando i millesimi della tabella di riferimento relativi ai condomini coinvolti e generando quindi un conteggio che tiene conto non di 1000/1000 ma dei millesimi interessati. Se per esempio sotto quel tetto ci sono 480 millesimi, la tabella che ne deriverà come base per calcolare le maggioranze avrà 480 millesimi.

Lorenzo DC dice:

Dato per assodato che nel "condominio parziale" le decisioni e le susseguenti spese sono prerogativa unicamente dei condòmini effettivamente coinvolti (ad esempio un tetto secondario che copre solo alcuni residenti), come si approvano le tabelle millesimali necessarie ad eseguire le suddette mansioni? Soprattutto, se le tabelle non sono state predisposte da un tecnico, come le si ratifica? Per testa, analogamente ad un nuovo Condominio ancora privo di tabelle millesimali? Si utilizzano le tabelle generali dell'edificio rimaneggiate? Si dà per assodata la validità di queste tabelle (anche se non predisposte da un tecnico abilitato, come un geometra) e si parte con le deliberazioni senza porsi il problema di un pregresso assenso? Scusate per il disturbo e grazie in anticipo per la risposta.

L’amministratore del condominio può gestire senza alcun difficoltà il condominio parziale utilizzando esclusivamente la tabella generale di proprietà.

La tabella generale di utilizzazione separata da adottare esclusivamente nel condominio parziale si ottiene stralciando dalla tabella generale le unità immobiliari che appartengono al condominio separato e riproporzionando al valore mille i rispettivi millesimi.

Ottenuta la tabella di proprietà separata le tabelle derivate si ottengono applicando i criteri legali di ripartizione.

Ringrazio Frarimo e G.Ago per le loro risposte. Però il mio dubbio non riguarda su come predisporre le tabelle millesimali del condominio parziale (nello specifico, scorporo la quota di chi non è coperto dal tetto in questione), ma se queste tabelle (stilate non da un tecnico, bensì dall’Amministratore) necessitano di una ratifica durante la prima Assemblea del neo-nato condominio parziale, oppure se sussistono in automatico, senza il bisogno di una preventiva approvazione? In sostanza, per l’accettazione di queste tabelle, che modalità di convalida vanno seguite nel corso della prima Assemblea? D’altra parte, qualcuno potrebbe obbiettare che quelle tabelle non gli stanno bene e sarebbe meglio delegare un tecnico abilitato: in tal caso che tipo di maggioranza può deliberare una siffatta decisione? Si decide per testa? Infatti, se le tabelle dell’Amministratore non vengono accettate e quindi il condominio parziale è momentaneamente senza tabelle, come si procede ad incaricare un tecnico abilitato? Scusate per i dubbi.

Lorenzo DC dice:

Ringrazio Frarimo e G.Ago per le loro risposte. Però il mio dubbio non riguarda su come predisporre le tabelle millesimali del condominio parziale (nello specifico, scorporo la quota di chi non è coperto dal tetto in questione), ma se queste tabelle (stilate non da un tecnico, bensì dall’Amministratore) necessitano di una ratifica durante la prima Assemblea del neo-nato condominio parziale, oppure se sussistono in automatico, senza il bisogno di una preventiva approvazione? In sostanza, per l’accettazione di queste tabelle, che modalità di convalida vanno seguite nel corso della prima Assemblea? D’altra parte, qualcuno potrebbe obbiettare che quelle tabelle non gli stanno bene e sarebbe meglio delegare un tecnico abilitato: in tal caso che tipo di maggioranza può deliberare una siffatta decisione? Si decide per testa? Infatti, se le tabelle dell’Amministratore non vengono accettate e quindi il condominio parziale è momentaneamente senza tabelle, come si procede ad incaricare un tecnico abilitato? Scusate per i dubbi.

Dalla lettura del quesito ho inteso che l’amministrazione del condominio parziale avvenisse all’interno del condominio generale, né fai cenno alla separazione in condominio autonomo con proprio codice fiscale e amministratore.

La tabella generale di proprietà originaria è il risultato di una stima del valore in millesimi di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore totale (1000) del complesso condominiale, cui si rapportano i diritti e i doveri dei partecipanti sulle parti comuni.

Pertanto, ritengo che le tabelle ottenute col metodo indicato a partire dalla tabella generale originaria sussistano in automatico, senza il bisogno di una preventiva approvazione.

Nel corso della prima assemblea i condomini prenderanno atto dell’avvenuto ricalcolo, funzionale alla gestione amministrativa, risultato di operazioni aritmetiche che non hanno modificato il valore millesimali attribuiti in origine a ciascuna unità immobiliare.

Se sussiste la volontà di tutti i condomini di far eseguire una nuova stima dei valori millesimali, in questo caso, non sussistendo le condizioni previste dall’art. 69 del d.a.c.c. per l’approvazione con la maggioranza prevista dall’art. 1136 del c. c., l’eventuale delibera di rettifica della tabella generale richiederebbe il consenso unanime di tutti i condomini. (mia opinione)

 


 

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Grazie G.Ago per l'ulteriore e preziosa risposta. Però una piccola obiezione mi sovviene: per quanto derivate da Tabelle conformi a criteri legali (quindi predisposte da un tecnico abilitato), quelle dell'Amministratore restano a mio parare Tabelle d'uso e quindi mi sembra legittimo il ricorso al comma 2 dell'1136 per un'eventuale revisione ad opera di un tecnico.

Lorenzo DC dice:

Grazie G.Ago per l'ulteriore e preziosa risposta. Però una piccola obiezione mi sovviene: per quanto derivate da Tabelle conformi a criteri legali (quindi predisposte da un tecnico abilitato), quelle dell'Amministratore restano a mio parare Tabelle d'uso e quindi mi sembra legittimo il ricorso al comma 2 dell'1136 per un'eventuale revisione ad opera di un tecnico.

L’adozione della tabella generale di proprietà che non si ottiene col calcolo automatico a partire dalla tabella originaria , bensì è il risultato di nuova stima assegnata ad un tecnico basata su rilievi e sull’adozione di nuovi coefficienti correttivi, caso non previsto dall’art, 69 delle d.a.c.c, richiede secondo la mia opinione l’unanimità dei consensi di tutti i condomini.

Nel caso da te prospettato, se affidate ad un tecnico l’incarico di rielaborare la tabella generale a partire dai valori millesimali originari e l’elaborazione delle conseguenti tabelle derivate o d’uso in applicazione dei criteri legali, per la loro approvazione è sufficiente la maggioranza richiesta dall’art. 1136 c. c.

 

  • Grazie 1

G.Ago grazie per l'aiuto. Ma il mio dubbio deriva dal fatto che pur avendo stilato le tabelle per il condominio parziale partendo da tabelle conformi a criteri legali, vi sono alcune complicanze di conteggio (relative al fatto che due condòmini hanno porzioni dei loro appartamenti posti sotto un altro tetto nettamente separato) che mi hanno costretto a fare ben di più che scorporare i condòmini non coperti da quelli che lo sono (tra l'altro con planimetrie non del tutto complete, pur avendo sollecitato a ripetizione il geometra che ha stilato le tabelle originarie), e quindi mi chiedo se le mie tabelle possano effettivamente considerarsi conformi a criteri legali, poiché ci sono probabilmente alcune approssimazioni (anche se presumibilmente spostano di pochissimo il risultato). A questo punto mi chiedevo se fosse possibile proporre le mie tabelle come provvisorie (non propriamente conformi a criteri legali, ma comunque prossime alle proporzioni del "condominio parziale"), come punto di partenza per poi delegare un tecnico che faccia una stima più dettagliata (come nei condomini di nuova costituzioni col comma 2 del 1136), oppure laddove i condòmini la reputassero una spese inutile, essendo l'approssimazione presumibilmente minima, ricevere una normale ratifica formale di accettazione delle mie tabelle con il comma 2 del 1136.

Dalla lettura del testo della tua ultima domanda mi sorge il dubbio che non siano chiare le premesse su cui ho formulato le mie risposte e che la rielaborazione delle tabelle non sia conseguenza dello scioglimento del condominio e della separazione del condominio parziale in condominio autonomo (post #5); infatti l presenza di unità immobiliari che in minima appartengano ad una altro corpo di fabbrica non consentirebbe la separazione:verrebbe meno il principio generale secondo cui per escludere il condominio parziale occorra una divisione con un muro verticale e continuo dalle fondamenta al tetto.

 

Se la tua richiesta iniziale  è riferita all’elaborazione della tabella derivata da utilizzare per la ripartizione delle spese relative ad una copertura (tetto) parziale di un gruppo di unità immobiliari, confermando quanto detto nel post #3 (e da frarimo nel post #2), l’amministratore del condominio può gestire senza alcun difficoltà il condominio parziale utilizzando esclusivamente la tabella generale di proprietà: elaborerà la tabella “tetto” utilizzando la tabella generale di proprietà e applicherà il criterio legale ovvero l’art. 1123 terzo comma.

 

Invece, supponendo avvenuto lo scioglimento in condominio autonomo e data per certa l’appartenenza di due unità immobiliari a due corpi di fabbrica differenti, le tabelle calcolate partendo dalla tabella di proprietà originaria e trascurando l’appartenenza parziale delle due abitazioni all’altro corpo di fabbrica, risulterebbero approssimate con valori millesimali approssimati per eccesso per i due appartamenti suddetti, tuttavia se le superfici coperte dall’altro corpo di fabbrica sono trascurabili rispetto alla superficie complessiva, anche trascurabile è l’approssimazione delle tabelle.

La decisione di adottare tabelle come sopra calcolate o di affidare il ricalcolo un tecnico spetta all’assemblea.

Modificato da G.Ago
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