Vai al contenuto
dtrc

Applicazione Sanzioni pecuniarie a condomini e divieti

Salve, vorrei alcuni pareri circa la possibilità di comminare una sanzione pecuniaria a un condomino che viola il regolamento, se nel medesimo non è riportato l'art. 70 disp att cc. che stabilisce:

"Per le infrazioni al regolamento di condominio puo' essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma e' devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie"

Ovvero, prevede una sanzione diversa, nel caso specifico l'obbligo di convocare entro un tot. un'assemblea a proprie spese, il che a mio parere aggira la normativa in quanto di fatto esiste comunque una sanzione pecuniaria che però viene fatta passare come una spesa, della quale nel regolamento non viene neanche menzionato l'eventuale ammontare. Ed inoltre aggira il volere del legislatore relativo a devolvere la somma al fondo per le spese ordinarie. Pena la possibilità dell'amministratore di agire per vie giudiziarie. A mio parere tutto ciò è in contrasto con la normativa di riferimento che prevede un tetto massimo (200€) che può anche essere superato dalla spesa per convocare l'assemblea (trattasi di supercondominio con diversi condomini), nonché dal regolamento non si può essere messi a conoscenza dell'esborso previsto in caso di violazione ad una regola. Nello specifico riporto l'art Sanzioni del medesimo regolamento di supercondominio: l'Amministratore deve diffidare per iscritto con raccomandata A/R il condomino a porre fine alla trasgressione. Decorsi 10 giorni dalla ricezione della raccomandata e non avendo il condomino interessato richiesto a sue intere spese, la convocazione e tenuta di un'assemblea straordinaria, perdurando la trasgressione, l'amministratore senza riunione assembleare è autorizzato ad adire le vie legali. 

Credo che così come è formulata non si tratti di una sanzione a norma di legge, e pertanto sia legittimo rifiutarsi a pagare l'assemblea anche perché non è scritto il costo della convocazione.

Secondo quesito. Sempre leggendo tale disposizione si prende atto che perdurando la trasgressione l'amministratore è autorizzato ad adire le vie legali. Ma come va interpretato la frase "perdurando la trasgressione"? Ovvero, se il condomino ricevuta la raccomandata, si mette in regola, e in un arco temporale successivo ripete l'infrazione, essa si può considerare il perdurare della trasgressione? A mio parere no, in quanto perdurare significa prolungare a lungo, mentre il discorso sarebbe diverso se venisse menzionata anche la recidiva, la quale invece il legislatore ha pensato di specificare nella normativa. Pertanto non sarebbe legittimato ad adire le vie legali, se la trasgressione si ripete con un'interruzione dell'arco temporale, che sarebbe una recidiva semmai. Prendiamo il caso di un parcheggio effettuato nel cortile, capita una volta e ci si mette in regola a seguito della diffida. Passa un anno e accade nuovamente, non credo proprio si possa tenere conto della volta precedente per adire direttamente le vie legali senza prima emettere nuova diffida per raccomandata a/r.

Terzo quesito. La giurisprudenza ha consolidato la possibilità di comminare sanzioni solamente ai condomini, ovvero i proprietari, e non agli affittuari o usufruttuari. Se però un affittuario o un usufruttuario detiene in locazione più di un appartamento, garage, cantina, e questi siano proprietà di distinti condomini, a quale di essi saranno comminate le eventuali sanzioni per violazione al regolamento da parte dell'affittuario? Immaginate se una persona ha in affitto tre garage con tre diversi proprietari all'interno del condominio, a quale dei tre va comminata la sanzione? A tutti o a nessuno? Uno potrebbe dire che la sanzione non lo riguarda e che l'affittuario menzionato detiene in affitto anche altro locale appartenente ad altro condomino e viceversa. 

Quarto quesito. Qualora una persona abbia in affitto solamente dei garage, cantine o depositi presso un condominio, ovvero non vi risiede, può contestare la scelta dell'assemblea di vietare l'accesso al cortile condominiale ai non residenti? Il regolamento non vieta di locare a persone non residenti o che non abbiano anche un appartamento nel medesimo condominio, pertanto la delibera di apporre un divieto di transito con automezzo ai non residenti è assolutamente nulla. Sarebbe opportuno vietare con un cartello il transito con veicoli ai non autorizzati, più generico.

 

Modificato da dtrc
dtrc dice:

l'Amministratore deve diffidare per iscritto con raccomandata A/R il condomino a porre fine alla trasgressione. Decorsi 10 giorni dalla ricezione della raccomandata e non avendo il condomino interessato richiesto a sue intere spese, la convocazione e tenuta di un'assemblea straordinaria, perdurando la trasgressione, l'amministratore senza riunione assembleare è autorizzato ad adire le vie legali. 

Io non ci vedo nessuna sanzione ma è solo specificato cosa l'amministratore deve fare in caso di violazione del regolamento di condominio.

Ad esempio, se il regolamento vieta di calpestare le aiuole, l'amministratore ti manda una lettera di diffida a desistere dal continuare a trasgredire. Tu hai le seguenti facoltà:

- chiedere la convocazione di un'assemblea per discutere sulla diffida che a te sembra illegittima

- rispondere all'amministratore che hai già provveduto a smettere di trasgredire

- disinteressarti di tutto ed aspettare che il condominio, tramite l'amministratore, proceda per vie legali per farti smettere di trasgredire

Tutte queste fasi, che potrebbero anche non essere scritte nel tuo regolamento, sono esattamente quanto, per maggiore chiarezza, è stato scritto nel tuo regolamento. Io non vedo nessuna sanzione, ne esplicita ne camuffata. Tra le righe, nel regolamento, leggo solo che è specificato a chiare lettere che non si lasceranno passare impunite le trasgressioni che, se perdureranno, saranno valutate dal Giudice.

Non è detto che colui che si pensa che trasgredisce, in realtà non trasgredisce affatto e possa avere ragione in giudizio. Davanti al Giudice le trasgressioni vanno provate e non soltanto elencate.

In un Supercondominio con più di 60 partecipanti dopo che l'Amministratore ha trasmesso la diffida al tragressore e la violazione continua - saranno i  soli Rappresentanti a deliberare la sanzione oppure l'assemblea plenaria ?

Leonardo53 dice:

Io non ci vedo nessuna sanzione ma è solo specificato cosa l'amministratore deve fare in caso di violazione del regolamento di condominio.

Ad esempio, se il regolamento vieta di calpestare le aiuole, l'amministratore ti manda una lettera di diffida a desistere dal continuare a trasgredire. Tu hai le seguenti facoltà:

- chiedere la convocazione di un'assemblea per discutere sulla diffida che a te sembra illegittima

- rispondere all'amministratore che hai già provveduto a smettere di trasgredire

- disinteressarti di tutto ed aspettare che il condominio, tramite l'amministratore, proceda per vie legali per farti smettere di trasgredire

Tutte queste fasi, che potrebbero anche non essere scritte nel tuo regolamento, sono esattamente quanto, per maggiore chiarezza, è stato scritto nel tuo regolamento. Io non vedo nessuna sanzione, ne esplicita ne camuffata. Tra le righe, nel regolamento, leggo solo che è specificato a chiare lettere che non si lasceranno passare impunite le trasgressioni che, se perdureranno, saranno valutate dal Giudice.

Non è detto che colui che si pensa che trasgredisce, in realtà non trasgredisce affatto e possa avere ragione in giudizio. Davanti al Giudice le trasgressioni vanno provate e non soltanto elencate.

Infatti è come pensavo, non è una sanzione seppure è descritta alla voce SANZIONI. 

ciz dice:

In un Supercondominio con più di 60 partecipanti dopo che l'Amministratore ha trasmesso la diffida al tragressore e la violazione continua - saranno i  soli Rappresentanti a deliberare la sanzione oppure l'assemblea plenaria ?

La sanzione deve essere specificata nel regolamento. altrimenti prima si deve deliberare per inserirla, e poi applicarla. Lo dice la legge, non è consentito applicare sanzioni diverse da quella pecuniaria e qualora si proceda in tal senso non può essere superiore a 200€ e deve richiamare l'art 70, l'incasso va inserito nella disponibilità comune. La legge dice anche a chiare lettere che la sanzione applicata direttamente senza essere prevista è nulla

Leonardo53 dice:

 

Non è detto che colui che si pensa che trasgredisce, in realtà non trasgredisce affatto e possa avere ragione in giudizio. Davanti al Giudice le trasgressioni vanno provate e non soltanto elencate.

secondo lei è fattibile fotografare l'auto parcheggiata nel cortile o filmare l'eventuale trasgressore senza che vi sia un cartello di avviso all'esterno o all'interno del supercondominio? non ci sono cartelli riguardo video sorveglianza, non ci sono cartelli riguardo divieti di parcheggio o di transito. il supercondominio non  ha neanche il divieto di sosta fuori dai suoi due cancelli 😄 secondo me non è possibile fotografare, specialmente eventuali ospiti che sono entrati senza essere al corrente di non poterlo fare o di poter essere filmati o fotografati, sarebbe violazione privacy.

dtrc dice:

La sanzione deve essere specificata nel regolamento. altrimenti prima si deve deliberare per inserirla, e poi applicarla. Lo dice la legge, non è consentito applicare sanzioni diverse da quella pecuniaria e qualora si proceda in tal senso non può essere superiore a 200€ e deve richiamare l'art 70, l'incasso va inserito nella disponibilità comune. La legge dice anche a chiare lettere che la sanzione applicata direttamente senza essere prevista è nulla

Verissimo. Vorrei però sapere se l'inserimento della specifica delibera tra le varie ed eventuali del verbale di assemblea è legittima, oppure occorre uno specifico punto all'odg dell'assemblea. Grazie

marodda dice:

Verissimo. Vorrei però sapere se l'inserimento della specifica delibera tra le varie ed eventuali del verbale di assemblea è legittima, oppure occorre uno specifico punto all'odg dell'assemblea. Grazie

Gli argomenti non presenti all'OdG discussi ed approvati nelle varie ed eventuali sono annullabili, a meno che non si approvi all'unanimità con 1000/1000, per cui anche per una eventuale sanzione, l'argomento deve essere presente all'OdG

dtrc dice:

La sanzione deve essere specificata nel regolamento. altrimenti prima si deve deliberare per inserirla, e poi applicarla. Lo dice la legge, non è consentito applicare sanzioni diverse da quella pecuniaria e qualora si proceda in tal senso non può essere superiore a 200€ e deve richiamare l'art 70, l'incasso va inserito nella disponibilità comune. La legge dice anche a chiare lettere che la sanzione applicata direttamente senza essere prevista è nulla

la sanzione è prevista dal regolamento contrattuale quindi devo dedurne che messo all'ordine del giorno in una assemblea ordinaria dei Rappresentanti essi possono stabilire e deliberare, sempre nei limiti della legge,  l'importo da sanzionare al trasgressore - è così  ?

ciz dice:

la sanzione è prevista dal regolamento contrattuale quindi devo dedurne che messo all'ordine del giorno in una assemblea ordinaria dei Rappresentanti essi possono stabilire e deliberare, sempre nei limiti della legge,  l'importo da sanzionare al trasgressore - è così  ?

personalmente ritengo che deliberare l'irrogazione della sanzione sia ordinaria amministrazione e quindi possa essere deliberata dai rappresentanti di condominio, ma al momento non c'è alcun orientamento giurisprudenziale al quale poter far riferimento per cui non me la sento di metterci la mano sul fuoco. C'è solo da provare e vedere la reazione del sanzionato che come primo sintomo dovrà impugnare la delibera in mediazione. 

×