#1 Inviato 16 Dicembre, 2022 In un contratto di locazione commerciale sono stati stabiliti i canoni come segue: "Il canone di locazione viene fissato in Euro 15.600,00 (quindicimilaseicento/00) annui per la sola pigione, oltre alle spese condominiali omissis In considerazione delle spese che dovrà sostenere il conduttore per l'insediamento nella struttura e l'avviamento della propria attività, i locatori acconsentono che nei primi due anni il canone di locazione venga ridotto nei seguenti termini: dal 1° dicembre 2020 al 30 novembre 2021 euro 13.200,00 (tredicimiladuecento/00) + spese condominiali, dal 1° dicembre 2021 al 30 novembre 2022 euro 14.400,00 (quattordicimilaquattrocento/00) + spese condominiali. Le parti convengono che il canone sarà aumentato a partire dal secondo anno, annualmente e automaticamente*, senza nessuna richiesta da parte dei locatori, nella misura del 75% della variazione dell’indice Istat." Quesito: A dicembre 2021 ho applicato l'Istat su 14.400,00 euro per cui la rivalutazione è stata + 388,80 = 14.788.80 (non so se la procedura è corretta, comunque se avessi applicato la rivalutazione su 13.200,00 la differenza sarebbe stata minima). A dicembre 2022, periodo da cui decorre il canone pieno, mi chiedo se la rivalutazione deve essere applicata su 14.788,80 e poi aggiungere i 1.200,00 euro relativi all'adeguamento del canone stabilito inizialmente, oppure se è corretto applicare l'Istat sul canone di 15.600,00 aggiungendo inoltre i 388,80 euro dell'adeguamento Istat dell'anno scorso. La differenza fra una procedura e l'altra sono 70 euro, ma vorrei procedere correttamente anche perchè all'inquilino mando tutti i conteggi. Ringrazio chi vorrà gentilmente rispondermi. * Comunque invio sempre richiesta scritta
#2 Inviato 16 Dicembre, 2022 Opinione personale. In premessa voglio precisare che considero fondamentale la consultazione del Modello RLI di prima registrazione del contratto di locazione, segnatamente a quanto dichiarato nel Quadro E. Dall'esposizione pubblicata deduco che il contratto è stato siglato per un canone annuo pari ad €. 15.600, canone che però ha goduto di sconti riconosciuti sulla prima e sulla seconda annualità. Pertanto, in sede di stipula contrattuale sono stati fissati quattro punti fermi: a) il canone annuo di riferimento per la locazione è stabilito in €. 15.600; b) al canone annuo della prima annualità è stato riconosciuto uno sconto di €. 2.400; c) al canone annuo della seconda annualità è stato riconosciuto uno sconto di €. 1.200; d) il contratto prevede l'aggiornamento ISTAT al 75% dell'indice FOI (presumo io) a decorrere dal secondo anno. DI fatto, il primo ed il secondo anno di canone annuale sono stati congelati e sdoganati dall'accordo complessivo pattuito nel contratto di locazione in sede di stipula. Pertanto considero illegittimo l'aggiornamento ISTAT applicato a decorrere dall' 1-12-2021 perchè derivante da clausola nulla relativamente al solo aggiornamento ISTAT: per quella seconda annualità locatizia il canone era già stato definito alla firma contrattuale, quindi non più modificabile. Quanto applicato sul primo anno locatizio (canone a sconto) andava applicato anche per il secondo anno locatizio (canone a diverso sconto). Quanto all'aggiornamento ISTAT del canone annuo a decorrere dall' 1-12-2022 questo lo considero esigibile perchè si entra nel terzo anno locatizio. La norma pattuita nel contratto valida un aggiornamento ISTAT annuale; pertanto l'aggiornamento del canone annuo esigibile a decorrere dal 1-12-2022 deriva dalla variazione dell'indice FOI dell'ultimo anno (periodo da dicembre 2021 a novembre 2022) e si applica al canone contrattualmente pattuito e dichiarato di 15.600 €. In effetti, anche il canone nominale delle prime due annualità è sempre stato di 15.600 €. e nulla rileva che i due canoni effettivi siano stati di importi diversi, perchè ai fini della rivalutazione ISTAT gli sconti riconosciuti non incidono e non sono determinanti, in quanto meri aspetti collaterali. Oggi però il calendario ci indica che siamo al 16-12-2022...: l'aggiornamento ISTAT si comunica formalmente ma i suoi effetti decorrono sempre dal mese successivo della data ricevimento conduttore. Quindi se entro la fine del mese corrente il conduttore riceverà l'opportuna comunicazione, tale aggiornamento potrà decorrere solo dall' 1-1-2023 senza alcuna possibilità di recupero arretrati. Un suggerimento operativo a margine, sempre in merito all'aggiornamento ISTAT. Con contratto decorrenza 1 dicembre, a regime è preferibile comunicare l'aggiornamento ISTAT al conduttore nel mese di novembre, prendendo a riferimento il periodo che va da novembre dell'anno precedente fino ad ottobre dell'anno in corso. Ciò perchè gli indici ISTAT sono comunicati sempre verso la metà del mese, ovvero attendere l'indice di novembre restringe di molto lo spazio temporale per le dovute comunicazioni o addirittura il ristretto spazio temporale disponibile può dimostrasi insufficiente pregiudicando la prima mensilità aggiornata di dicembre. Quindi proprio per questioni operative conviene anticipare il calcolo dell'aggiornamento ISTAT di un mese per avere poi un più ampio e sicuro lasso teporale per le comunicazioni di rito al conduttore.
#3 Inviato 18 Dicembre, 2022 albano59 dice: In premessa voglio precisare che considero fondamentale la consultazione del Modello RLI di prima registrazione del contratto di locazione, segnatamente a quanto dichiarato nel Quadro E. Nel mod. RLI quadro E ho indicato i canoni diversi, come da contratto. albano59 dice: DI fatto, il primo ed il secondo anno di canone annuale sono stati congelati e sdoganati dall'accordo complessivo pattuito nel contratto di locazione in sede di stipula. Pertanto considero illegittimo l'aggiornamento ISTAT applicato a decorrere dall' 1-12-2021 perchè derivante da clausola nulla relativamente al solo aggiornamento ISTAT: per quella seconda annualità locatizia il canone era già stato definito alla firma contrattuale, quindi non più modificabile. Quanto applicato sul primo anno locatizio (canone a sconto) andava applicato anche per il secondo anno locatizio (canone a diverso sconto). Se ho ben capito, mi dici che NON avrei dovuto applicare l'aggiornamento Istat nel secondo anno di locazione (cosa che invece è prevista nel contratto). albano59 dice: In effetti, anche il canone nominale delle prime due annualità è sempre stato di 15.600 €. e nulla rileva che i due canoni effettivi siano stati di importi diversi, perchè ai fini della rivalutazione ISTAT gli sconti riconosciuti non incidono e non sono determinanti, in quanto meri aspetti collaterali. Mentre qui mi sembra di capire che avrei dovuto richiedere l'adeguamento Istat non sul canone scontato (di 14.400,00 euro) bensì su 15.600,00. Vuoi dirmi gentilmente cosa mi sfugge? Grazie Modificato 18 Dicembre, 2022 da gmm integrazione
#4 Inviato 18 Dicembre, 2022 gmm dice: Se ho ben capito, mi dici che NON avrei dovuto applicare l'aggiornamento Istat nel secondo anno di locazione (cosa che invece è prevista nel contratto). Però tu nel Quadro E del Modello RLI di prima registrazione contrattuale hai dichiarato 14.400. Il Quadro E si compila proprio per evidenziare le differenziazioni del canone locatizio annuo rispetto a quanto contrattualmente convenuto alla sottoscrizione del contratto (in questo caso 15.600). Ovvero - come già scritto - fin dalla sottoscrizione del contratto di locazione, la prima e la seconda annualità erano già predeterminate e non più modificabili: il Quadro E attesta questa condizione. gmm dice: Mentre qui mi sembra di capire che avrei dovuto richiedere l'adeguamento Istat non sul canone scontato (di 14.400,00 euro) bensì su 15.600,00. Vuoi dirmi gentilmente cosa mi sfugge? Ti sfugge che l'aggiornamento ISTAT non lo pratichi sul canone locatizio annuo scontato di una particolare annualità, bensì l'aggiornamento lo applichi sul canone locatizio annuo nominale come contrattualmente convenuto. Prima e seconda annualità locatizie hanno goduto di sconti dedicati, ,ma l'affitto nominale convenuto alla sottoscrizione è sempre rimasto immutato, ovvero 15.600. Non avendo potuto applicare aggiornamenti ISTAT sulle prime due annualità perchè canoni annui predefiniti a seguito di sconti dedicati, sulla terza annualità l'aggiornamento ISTAT si va ad applicare sul canone annuale nominale che per la prima volta coincide anche col canone annuale effettivo, come contrattualmente convenuto alla sottoscrizione del contratto. Pertanto 15.600. 1
#6 Inviato 2 Febbraio, 2023 io ho lo stesso problema e sono in causa posso avere un chiarimento il canone iniziale è fissato a40k (2008), 2009,2010,2011 ridotto a 36000 dal 2012 applico istat e tengo conto della variazione asssoluta intercorsa nei 3 anni che sono 5 punti% (al75%) il giudice e l'avvocato mi dicono che posso applicare la % istat solo relativa a quella da cui il contratto si sblocca e perdo i primi 5 punti %...... Uno sconto iniziale fa perdere l'istat iniziale ok gli arretrati la la variazione assoluta ? Grazie per la risposta se volete rispondere Piero
#7 Inviato 16 Febbraio pieroabramo dice: io ho lo stesso problema e sono in causa posso avere un chiarimento il canone iniziale è fissato a40k (2008), 2009,2010,2011 ridotto a 36000 dal 2012 applico istat e tengo conto della variazione asssoluta intercorsa nei 3 anni che sono 5 punti% (al75%) il giudice e l'avvocato mi dicono che posso applicare la % istat solo relativa a quella da cui il contratto si sblocca e perdo i primi 5 punti %...... Uno sconto iniziale fa perdere l'istat iniziale ok gli arretrati la la variazione assoluta ? Grazie per la risposta se volete rispondere Piero Io la vedo come te,ovvero che perdi arretrati ma la rivalutazione decorre dal primo anno del contratto... @pieroabramo Come ti è andata a finire col giudice?
