#1 Inviato 1 Marzo, 2018 Buongiorno a tutti! Sono sempre io... la sfigata dell'attico! Riepilogo, la mia situazione prima di esporre il mio problema. Sono finita in una brutta situazione per ignoranza. Ho comprato un attico al quarto piano senza ascensore e detengo un quarto delle quote millesimali. Fin qui pare tutto regolare. Ma i restanti 3/4 dei millesimi se li dividono ben 12 famiglie. Tali 12 famiglie, tra cui amministratore interno, mi stanno letteralmente dissanguando. Deliberano a manetta, lavori, turni di pulizia che nemmeno il RIS... frontalini (che, ora mi sono documentata, sono a carico del proprietario del balcone, in quanto non decorativi, ma volevano farli pagare a me)... tanto loro hanno una suddivisione spesa ridicola, perché ripartita nei modi di cui spiego sopra. Per dire che io pago 400 euro di pulizie e loro 60 (nella quota più alta dei condomini). Mi lamento con l'Amministratore e mi dice "eh la legge, mi dispiace" Ma mica la legge dice che devo pagare per i vostri capricci e lui risponde "eh, è la maggioranza in Assemblea a decidere" Mi chiedo se una ripartizione millesimale così sbilanciata sia possibile. Insomma cerco di porre un limite alla mia ignoranza e smetto di pensare che la gente sia tutta onesta e inizio le mie ricerche per difendermi. Vengo a conoscenza dell'entità "regolamento del condominio" e penso che è lì che deve aver preso queste quote. Chiedo all'Amministratore. Mi dice che lui non può farmi avere nulla perché ha solo le quote millesimali del costruttore e risalgono al 1985. Io non ho detto nulla perché non so come muovermi, cosa fare... cosa posso opporre con i miei diritti. Cosa posso fare senza dissanguarmi ulteriormente con risorse economiche di cui non dispongo più? Grazie a tutti.
#2 Inviato 1 Marzo, 2018 Scusate ancora, nessuno può aiutarmi? Come fa un Amministratore ad applicare un Regolamento di condominio se poi alla mia richiesta mi dice che non c'è, ma ha solo quote del costruttore del palazzo?
#3 Inviato 1 Marzo, 2018 Hai detto che l'amministratore ha solo le tabelle millesimali. Se non esiste regolamento, si devono verificare i criteri con i quali sono state redatte. Questo, a mio parere, è la prima cosa da fare ed eventualmente affidare un incarico ad un tecnico per un controllo. Al momento posso solo suggerirti questo non avendo altre informazioni.
#4 Inviato 1 Marzo, 2018 A quanto riferisce l'amministratore di condominio non esiste un regolamento condominiale ma solo le tabelle millesimali, il che è senz'altro possibile. Certamente se tu hai circa 250 millesimini evidentemente hai una proprietà di grande valore rispetto agli altri condòmini, ma per capire se le tabelle sono state redatte in maniera corretta sarebbe necessario ottenere dall'amministratore (è un tuo diritto) una copia delle tabelle originali redatte dal costruttore e possibilmente le "schede di calcolo" riferite a ciascuna unità immobiliare per verificare che non ci siano errori. In assenza di inesattezze, ahimè, dovrai accettare lo stato di fatto. Una assemblea delibera a maggioranza, con quorum che variano a seconda dell'oggetto della delibera. I quorum da raggiungere sono sempre doppi, ovvero il numero delle "teste" (condòmini) che ovviamente ti vede sempre soccombente (1/13) e i millesimi, su cui sicuramente potresti dire la tua, a patto che tutti gli altri non facciano comunella e si presentino sempre compatti. Ne consegue che per ogni spesa generale dovrai sostenere 1/4 del totale, mentre sulla pulizia scale "pagherai caro" il fatto di essere all'ultimo piano .... consolati col fatto che il tuo immobile ha un "valore" di 1/4 rispetto all'intero edificio.
#5 Inviato 1 Marzo, 2018 Hai detto che l'amministratore ha solo le tabelle millesimali.Se non esiste regolamento, si devono verificare i criteri con i quali sono state redatte. Questo, a mio parere, è la prima cosa da fare ed eventualmente affidare un incarico ad un tecnico per un controllo. Al momento posso solo suggerirti questo non avendo altre informazioni. Ti ringrazio infinitamente per la tua gentilezza. Io ho letto tutta la copia dell'atto di compravendita, ma non v'è alcuna menzione di queste maledette tabelle. Neanche come voce di rimando. Il tecnico di controllo volevo lasciarlo come ultima soluzione perché ha un costo e se altri non sono d'accordo devo pagarlo per intero. Inoltre se ho pagato tanto in più su tabelle sbagliate qualcuno dovrebbe rispondere (intendo l'amministratore che delibera lavori come se non ci fosse un domani). Dopo che sento sempre dire dallo stesso "La legge, la legge..." vorrei che qualche legge si facesse valere contro di lui.
#6 Inviato 1 Marzo, 2018 A quanto riferisce l'amministratore di condominio non esiste un regolamento condominiale ma solo le tabelle millesimali, il che è senz'altro possibile. Certamente se tu hai circa 250 millesimini evidentemente hai una proprietà di grande valore rispetto agli altri condòmini, ma per capire se le tabelle sono state redatte in maniera corretta sarebbe necessario ottenere dall'amministratore (è un tuo diritto) una copia delle tabelle originali redatte dal costruttore e possibilmente le "schede di calcolo" riferite a ciascuna unità immobiliare per verificare che non ci siano errori.In assenza di inesattezze, ahimè, dovrai accettare lo stato di fatto. Una assemblea delibera a maggioranza, con quorum che variano a seconda dell'oggetto della delibera. I quorum da raggiungere sono sempre doppi, ovvero il numero delle "teste" (condòmini) che ovviamente ti vede sempre soccombente (1/13) e i millesimi, su cui sicuramente potresti dire la tua, a patto che tutti gli altri non facciano comunella e si presentino sempre compatti. Ne consegue che per ogni spesa generale dovrai sostenere 1/4 del totale, mentre sulla pulizia scale "pagherai caro" il fatto di essere all'ultimo piano .... consolati col fatto che il tuo immobile ha un "valore" di 1/4 rispetto all'intero edificio. Intanto grazie di cuore per la risposta. Purtroppo la mia proprietà non ha un valore così grande da giustificare una ripartizione millesimale di quell'ordine. Sono 70 mq scarsi e divisi malissimo, per cui ho solo spese e un condominio fatto di persone che se ne approfittano. Le inesattezze ci sono per forza. Dai giorni delle tabelle del costruttore due garage sono stati mutuati in appartamento e non capisco come possa essere possibile che l'inquilino del primo piano che ha un balconcino abbia più millesimi del seminterrato che a parità di mq dispone invece di un giardino grandissimo, molto più grande del mio terrazzo. Quindi posto che le inesattezze ci siano, ti chiedo gentilmente se le tabelle millesimali del costruttore abbiano validità giuridica, anche se l'amministratore non me le fa pervenire. Grazie anticipatamente.
#7 Inviato 1 Marzo, 2018 Suppongo che siano tabelle, redatte dal costruttore, allegate ai rogiti. Se ritieni che ci siano delle incongruenze, così come dici nei tuoi interventi, non vedo altra soluzione che verificarle tramite tecnico.
#8 Inviato 1 Marzo, 2018 Aggiungo a quanto detto da Giovanni che quei due garage che sono stati trasformati in appartamenti inevitabilmente devono avere un valore millesimale superiore a quello originario e di conseguenza il valore della tua u.i. sarà senz’altro più basso.
#9 Inviato 1 Marzo, 2018 Non esiste un regolamento condominiale, ma esistono delle tabelle millesimali redatte dal costruttore nel 1985 di cui non v’è alcuna menzione negli atti di compravendita. Hai tutto il diritto di ottenere copia delle suddette tabelle, della relazione del loro calcolo e l’eventuale copia del verbale (se esiste) in cui i condomini deliberarono di adottare le suddette tabelle. Di fatto le tabelle in uso sono state utilizzate sino ad oggi per ripartire le spese condominiali ed accettate da tutti i condomini, pertanto, solo in presenza di errori essenziali potrai chiedere la loro rettifica. L’elevato valore millesimale di proprietà generale attribuito alla tua proprietà è dovuto all’incidenza della terrazza sul valore complessivo. Inoltre, la differenza di valore millesimale attribuito all’abitazione del primo piano rispetto al valore attribuito all’appartamento del piano seminterrato di eguale superficie ma con annesso giardino di elevata estensione, si giustifica considerando che chi ha elaborato le tabelle nel 1985, ha escluso dal calcolo il giardino in quanto esso costituisce una entità naturale ben diversa e distinta dal fabbricato, che invece è una entità artificiale. (Con una sentenza del 2004 e successiva sentenza del 2007 la Cassazione ha stabilito che il giardino privato va tenuto conto ai fini del calcolo delle tabelle, posto che esso comporta un migliore godimento dei singoli appartamenti: chi possiede pertinenze di proprietà esclusiva vedrà maggiorata la propria percentuale di millesimi di proprietà.)
#10 Inviato 1 Marzo, 2018 ma non so quanto influisce il piano (anche se in assenza di ascensore commercialmente deprezza il valore) ma se 70 mq sono 1/4 dell'edificio vuol dire che l'edificio intero dovrebbe essere di 280 mq (anche sei millesimi non sono metri quadrati ma un minimo di proporzionalità dovrebbe esserci). Tolti i tuoi 280, ne rimarrebbero 210 da dividere per i 10 restanti appartamenti. ...(per fare la situazione all'epoca del costruttore)...diviso 10 sarebbero 21 metri quadrati (possibile che manco un monolocale può essere così piccolo e esser considerato abitabile minimo se nn ricordo male dovrebbe esser 28 mq) . ...so che il calcolo così non si può fare...ma possibile che varia così tanto la situazione tra i mq e i millesimi? O hai 300 mq di garage?
#11 Inviato 1 Marzo, 2018 ah ho visto che indicavi che occupi l'intero quarto piano, quindi pertinenze molto grandi, se il pian terreno è a garage magari si spiega perché hai quote così alte, se invece fosse abitativo anche quello sarebbe comunque strano.
#12 Inviato 2 Marzo, 2018 Suppongo che siano tabelle, redatte dal costruttore, allegate ai rogiti. Se ritieni che ci siano delle incongruenze, così come dici nei tuoi interventi, non vedo altra soluzione che verificarle tramite tecnico. Come ti dicevo ieri ho letto la copia dell'atto di compravendita e non vi è menzione alcuna alle tabelle millesimali. C'è scritto solo che il condominio è stato pagato e non ci sono rate mancanti né lavori deliberati in precedenza che siano da saldare. Quindi io per questo mi chiedevo, saranno poi valide queste misteriose tabelle del costruttore, se non risultano nemmeno al rogito? Grazie ancora. - - - Aggiornato - - - Aggiungo a quanto detto da Giovanni che quei due garage che sono stati trasformati in appartamenti inevitabilmente devono avere un valore millesimale superiore a quello originario e di conseguenza il valore della tua u.i. sarà senz’altro più basso. Sì, infatti, è quello che penso anch'io. I garage risultano appartamenti di 16 mq e hanno una quota irrisoria. Figurati che quando abbiamo fatto una parte del tetto. Io ho pagato 1200 euro e il garage/appartamento ha pagato 70 euro. Per questo spiegavo che vogliono fare sempre lavori anche inutili pur di avere il massimo con il minimo. Grazie ancora.
#13 Inviato 2 Marzo, 2018 Hai tutto il diritto di ottenere copia delle suddette tabelle, della relazione del loro calcolo e l’eventuale copia del verbale (se esiste) in cui i condomini deliberarono di adottare le suddette tabelle.Di fatto le tabelle in uso sono state utilizzate sino ad oggi per ripartire le spese condominiali ed accettate da tutti i condomini, pertanto, solo in presenza di errori essenziali potrai chiedere la loro rettifica. L’elevato valore millesimale di proprietà generale attribuito alla tua proprietà è dovuto all’incidenza della terrazza sul valore complessivo. Inoltre, la differenza di valore millesimale attribuito all’abitazione del primo piano rispetto al valore attribuito all’appartamento del piano seminterrato di eguale superficie ma con annesso giardino di elevata estensione, si giustifica considerando che chi ha elaborato le tabelle nel 1985, ha escluso dal calcolo il giardino in quanto esso costituisce una entità naturale ben diversa e distinta dal fabbricato, che invece è una entità artificiale. (Con una sentenza del 2004 e successiva sentenza del 2007 la Cassazione ha stabilito che il giardino privato va tenuto conto ai fini del calcolo delle tabelle, posto che esso comporta un migliore godimento dei singoli appartamenti: chi possiede pertinenze di proprietà esclusiva vedrà maggiorata la propria percentuale di millesimi di proprietà.) Grazie infinitamente. Mi hai tolto un dubbio grandissimo dicendomi nel dettaglio qualcosa sulla quale mi scervellavo: il giardino del seminterrato! Io intuitivamente capivo che c'era qualcosa che non quadrava, ma mi diceva l'amministratore che essendo seminterrato, aveva un valore pressoché minimo. Loro hanno tutto l'interesse di mantenere questa situazione, ma io mi chiedo se e come è possibile indicare delle tabelle obsolete che nessuno ha negli atti di acquisto. Eppure le applicano e mi fanno ostruzionismo dicendomi che se voglio cambiarle devo pagare da sola il tecnico (per 13 appartamenti è tantissimo). Ti ringrazio tantissimo e davvero per la tua cortese disponibilità.
#14 Inviato 2 Marzo, 2018 ma non so quanto influisce il piano (anche se in assenza di ascensore commercialmente deprezza il valore) ma se 70 mq sono 1/4 dell'edificio vuol dire che l'edificio intero dovrebbe essere di 280 mq (anche sei millesimi non sono metri quadrati ma un minimo di proporzionalità dovrebbe esserci). Tolti i tuoi 280, ne rimarrebbero 210 da dividere per i 10 restanti appartamenti. ...(per fare la situazione all'epoca del costruttore)...diviso 10 sarebbero 21 metri quadrati (possibile che manco un monolocale può essere così piccolo e esser considerato abitabile minimo se nn ricordo male dovrebbe esser 28 mq) . ...so che il calcolo così non si può fare...ma possibile che varia così tanto la situazione tra i mq e i millesimi? O hai 300 mq di garage? No credimi, è una situazione surreale! Non può essere così per i motivi che spiego sopra. Anche un piano rialzato ha un giardino di proprietà sopraelevato e ha quote ridicole. Tu pensa che sono l'unica al piano, è vero!, ma non ho nemmeno il pianerottolo. Per farti capire, non mi sta nemmeno uno zerbino perché il punto di ingresso è grande come un gradino. Poi il tetto è una porzione ridicola, che per la dispersione di cui sono oggetto, dovrebbe valere meno (ho letto così) e sotto di me, e per i successivi 3 piani ci sono 3 unità immobiliari, una so essere di 40 mq e le altre due non so, ma dovrebbero essere poco meno. Non ho garage e ho un terrazzo che non è certo una pista ciclabile. è piccolo, diviso male. Pensa che sul retro della casa devi metterti di traverso per passare, di quanto è stretto. Sul davanti invece è grande. I garage di cui parlavamo sono sul retro. Un piccolo scivolo ed ecco si raggiungono i due appartamenti che un tempo erano appunto dei garage. Sono 16 mq. ciascuno e hanno una rampa di accesso laterale al palazzo, di cui ho dovuto corrispondere economicamente anche se non ho il passaggio da quella zona. Grazie davvero per la tua risposta. Mi fanno un terrorismo psicologico per cui ogni volta che qualcuno mi dice che la situazione è strana, mi convinco sempre più che bisogna intervenire. E vorrei pagassero per le quote che ho corrisposto e che invece dovevano pagare loro.
#15 Inviato 3 Marzo, 2018 Per me già come ti hanno suggerito di affidare l'incarico ad un tecnico, nella tua situazione , saranno soldi spesi bene,
