Responsabilità Amministratore Mancata Richiesta Detrazione 50% Lavori Condominiali ed Altri Comportamenti

[GIADAC]

Buongiorno a tutti.

Volevo chiedere alcune cose riguarda il comportamento dell'amministratore e le sue responsabilità e cosa posso fare per vedere riconosciuti i miei diritti anche con l'intervento di un legale qualora ce ne fosse bisogno:

 

1) Nel periodo autunnale del 2016 sono stati fatti dei lavori condominiali, credo straordinari in quanto abbiamo chiesto, credo che non ce ne fosse neanche bisogno, Scia la Comune con tanto di direttore lavori pagato per aver installato due pensiline sporgenti in acciaio e plexiglas, installate su due lati del tetto sul lato nord in quanto mancava la gronda oltre al rifacimento della pittura su tali lati.

 

Abbiamo pagato circa 7000 euro di lavori e l'amministratore non ci ha fatto la pratica poter accedere ed usufruire della detrazione del 50% cosa che noi non abbiamo chiesto in fase di assemblea. Gli ho fatto presente la cosa in una successiva riunione l'anno seguente chiedendogli lumi in materia e mi aveva risposto che avrebbe provveduto a mandarci le certificazioni delle detrazioni  subito dopo la riunione, anche se ormai il primo anno era passato e la relativa detrazione fiscale era ormai andata persa per tutti i condomini.

 

Purtroppo ad oggi la cosa non abbiamo mai ricevuto niente al riguardo. Nel frattempo è passato un secondo anno ed anche un terzo per chi ha fatto il 730.  L'Unico del 2019 sta per scadere a breve, e non so se, non avendo fatto la richiesta fin dall'origine, tali lavori possano essere detratti, seppure in ritardo, oppure non sia più possibile usufruire di tale detrazione fiscale non avendola richiesta dall'inizio. Da  molto tempo l'amministratore, che nonostante svolga tale attività in forma di impresa avendo anche un'agenzia immobiliare, non ha tra l'altro da oltre un anno alcuna Pec attiva, non risponde alle mie domande specifiche che gli invio per email su questa ed altre questioni, quando risponde lo fa in modo molto parziale ed evasivo rimandando, magari sull'unico punto, su cui risponde alla riunione condominiale. Per esempio nell'ultima email gli ho chiesto tra le altre cose l'invio dei verbali delle due ultime assemblee rispondendomi che me li avrebbe fatti avere nella prossima assemblea non rispondendo minimamente su altre questioni di cui gli avevo chiesto spiegazioni.

 

Molto spesso in questi anni vengo presi impegni, cosa già capitata con altri amministratori, che manderà tizio e sempronio per verificare certi lavori fatti male, o per altre questioni, e poi puntualmente queste cose vanno in cavalleria. L'amministratore è, in modo molto evidente, sostenuto da una parte di condominio che nonostante i ripetuti errori e danni fatti in questi anni su varie questioni lo difendono in ogni modo. Nei miei confronti e di altri due condomini ha invece un atteggiamento molto scostante.

 

Sono stato amministratore di condominio per un anno e sono un ex ragioniere commercialista molto pignolo che conosco molte cose al contrario degli altri condomini che ignorano tantissime cose. Pertanto risulto fastidioso quando faccio presente le sue mancanze, sicuramente preferirebbe un condominio di persone ignoranti che non conoscendo le cose non gli facciano presente le sue mancanze ed i suoi errori che già quando li faccio notare vengono ignorati o fatti passare come se niente fosse.

 

Vorrei far presente nelle prossima riunione queste sue mancanze ed i danni che abbiamo subito in conseguenza di questo ultimo fatto della detrazione del 50%, 3500 euro di detrazione persa tra tutti i condomini, ed i suoi atteggiamenti di mancate risposte che ha nei miei confronti ormai da almeno 2/3 anni.

 

La compagna di un condomino, che tra l'altro non è comproprietaria e non risulta residente nel condominio, che è dalla sua parte mi ha detto, in modo sarcastico, che se non mi risponde avrà i suoi buoni motivi. A tal proposito chiedo anche se questa persona possa permettersi, in qualità di sua ospite per gran parte dell'anno, di intervenire continuamente sulle questioni condominiali una volta riprendento mia figlia che aveva messo la sua bicicletta sotto la pensilina all'entrata del portone condominiale 5 minuti in attesa che io scendessi per portarla in cantina. Atteggiamenti che ha anche nei riguardi di altre persone ai quali si permette di sovente di dire  cosa devono e non devono fare. 

 

Grazie mille a tutti coloro che mi daranno utili risposte.

 

Buona giornata.

 

 

Modificato 10 Settembre, 2019 da GIADAC

[Danielabi]

Buongiorno Giadac,

per quanto riguarda la detrazione del costo della manutenzione straordinaria, l'importante è che l'amministratore abbia pagato la ditta manutentrice con bonifico parlante, condizione sine qua non per fruire della detrazione.

Se ha pagato con bonifico parlante, potete redigere un modello Redditi integrativo per il 2016 e il 2017, oppure fare istanza di rimborso direttamente ad AdE per i due anni; per il 2018 inserite la terza rata di detrazione.

E' necessario, pero', che abbiate la ripartizione del costo, non è indispensabile avere la dichiarazione dell'amministratore, è indispensabile il riparto per conoscere il costo esatto da portare in detrazione (che dovreste aver approvato in assemblea). La comunicazione ad AdE delle spese per ristrutturazione non determina la possibilità di fruire della detrazione, è solo necessaria ad AdE per inserire i dati in precompilata.

Quindi, verificate come è stato effettuato il pagamento e, se tutto in ordine, potete procedere con la detrazione.

 

Per quanto riguarda il resto: la pec non è un obbligo, quindi molti amministratori non la aprono.

A mio parere è chiaro che la comunicazione fra amministratore e amministrati dovrebbe essere sempre cortese, puntuale e il piu' possibile sollecita (da entrambe le parti), ma se così non è, diventa impossibile esigere un comportamento consono. Per i condòmini l'arma è sempre quella della revoca.

[ChannelMaster]

Se l'amministratore non ha pagato la ditta con bonifico apposito, avete perso il diritto alla detrazione e pertanto avete il diritto di agire nei confronti dell'amministratore chiedendogli i danni in tribunale.

[GIADAC]

Ho letto che se l'assemblea non ha chiesto la detrazione del 50%, anche se lui non ha detto niente in proposito la possibilità di chiedergli i danni sono molto limitate. Possiamo solo chiedere le sue dimissioni. Non so come stanno realmente le cose al riguardo. Lui già in passato per altri problemi ha scaricato sull'assemblea sue evidenti responsabilità come se i condomini debbano sapere di questioni legali, fiscali o urbanistiche al suo posto. La detrazione del 50%, inoltre, è richiedibile solo per le manutenzioni straordinarie o anche per quelle ordinarie?

 

Avessi fatto io un centesimo degli errori che ha fatto lui in questi anni alcuni condomini mi avrebbero chiesto i danni subito invece a questo soggetto, che lo fa per mestiere, gli vengono fatte passare tutte in base a rapporti di amicizia che con il lavoro niente dovrebbero avere a che fare.

Modificato 10 Settembre, 2019 da GIADAC

[Danielabi]

GIADAC dice:

Ho letto che se l'assemblea non ha chiesto la detrazione del 50% la possibilità di chiedergli i danni sono molto limitate

Punto 5 dell'art. 1130 C.C. delle attribuzioni dell'amministratore:

eseguire gli adempimenti fiscali.

 

E' chiaro che una detrazione non è un obbligo, ma una facoltà, è altrettanto vero che fra gli adempimenti fiscali è compreso l'invio della comunicazione delle spese di ristrutturazione, ergo per me diventa che se caso l'assemblea deve sollevarlo dall' effettuare tutti i passi necessari per poter fruire della detrazione, non il contrario.

Eventualmente avrebbe dovuto sollevare la questione in assemblea, non fingere che non esista, visto che il mandato presuppone l'applicazione della diligenza del buon padre di famiglia.

 

[GIADAC]

Danielabi dice:

Punto 5 dell'art. 1130 C.C. delle attribuzioni dell'amministratore:

eseguire gli adempimenti fiscali.

 

E' chiaro che una detrazione non è un obbligo, ma una facoltà, è altrettanto vero che fra gli adempimenti fiscali è compreso l'invio della comunicazione delle spese di ristrutturazione, ergo per me diventa che se caso l'assemblea deve sollevarlo dall' effettuare tutti i passi necessari per poter fruire della detrazione, non il contrario.

Eventualmente avrebbe dovuto sollevare la questione in assemblea, non fingere che non esista, visto che il mandato presuppone l'applicazione della diligenza del buon padre di famiglia.

 

Esatto è quello che pensavo ieri pomeriggio. L'amministratore deve svolgere il suo ruolo con la diligenza del buon padre di famiglia cosa che in questo caso, e purtroppo in altri precedenti, è completamente venuta a mancare.

[GIADAC]

Quindi ci sono gli estremi per chiedere legalmente che venga sollevato dal suo incarico per questa inadempienza oppure no?

[Danielabi]

GIADAC dice:

Quindi ci sono gli estremi per chiedere legalmente che venga sollevato dal suo incarico per questa inadempienza oppure no?

Direi anche per gli altri comportamenti, ma è chiaro che dipende da come la vede un Giudice che, in ogni caso, considera che prima ci sia stato il tentativo di revoca da parte dell'assemblea.

[GIADAC]

M

Danielabi dice:

Direi anche per gli altri comportamenti, ma è chiaro che dipende da come la vede un Giudice che, in ogni caso, considera che prima ci sia stato il tentativo di revoca da parte dell'assemblea.

Il problema è che dubito che gli altri condomini lo vogliano revocare gli hanno sempre salvato il culo e faranno gli gnorri anche questa volta. Siamo in 3 condomini che rappresentiamo il 40% del valore millesimale del condominio che ne chiederemmo la revoca. Ci sono gli estremi per poterlo fare andando dal giudice?

[Danielabi]

Anche se siete in minoranza, sarebbe bene che comunque chiedeste la revoca in assemblea, come primo passo.

Poi puoi recarti dal giudice.

Io posso darti solo il mio parere, secondo me si, gli estremi ci sono, ma ribadisco che è il mio parere.

[davidino1978]

Non avendolo richiesto in assemblea, come ammette l'opener (che fra l'altro essendo un dottore commercialista non può sostenere "cosa che noi non abbiamo chiesto in fase di assemblea ma non siamo certo dei tecnici che siamo tenuti a sapere queste cose." e quasi sicuramente gli sarebbe opposto insieme alla ratifica della maggioranza assembleare se come dice l'opener rappresenta una minoranza e la maggioranza approverebbe la decisione di non attivare la pratica di detrazione fiscale). Altra cosa che potrebbe essere opposta è che la pratica richiedeva degli adempimenti da delegare ad un professionista esterno e non essendolo stato fatto stanziando il relativo fondo era un implicita rinuncia alla detrazione.

Detto ciò io non scommetterei con una causa legale su queste basi, altrimenti altro che detrazione se danno perdere.

[GIADAC]

davidino1978 dice:

Non avendolo richiesto in assemblea, come ammette l'opener (che fra l'altro essendo un dottore commercialista non può sostenere "cosa che noi non abbiamo chiesto in fase di assemblea ma non siamo certo dei tecnici che siamo tenuti a sapere queste cose." e quasi sicuramente gli sarebbe opposto insieme alla ratifica della maggioranza assembleare se come dice l'opener rappresenta una minoranza e la maggioranza approverebbe la decisione di non attivare la pratica di detrazione fiscale). Altra cosa che potrebbe essere opposta è che la pratica richiedeva degli adempimenti da delegare ad un professionista esterno e non essendolo stato fatto stanziando il relativo fondo era un implicita rinuncia alla detrazione. Detto ciò io non scommetterei con una causa legale su queste basi, altrimenti altro che detrazione se danno perdere.

Grazie mille per la risposta, ma non capisco, in tutta franchezza, cosa c'entri che io abbia fatto il commercialista fino a 10 anni fa con la sua deresponsabilizzazione per non aver operato nell'interesse del condominio. Quindi in ogni condominio dove c'è un laureato in legge o un praticante avvocato, avvocato, un geometra, un architetto o un ingegnere se vi sono temi di tipo legale, urbanistico, edilizio o contabile l'amministratore non è tenuto a fare bene il suo lavoro perchè tanto ci devono pensare questi condomini a proporre in questi cammpi le cose nell'interesse del condominio....?

Modificato 10 Settembre, 2019 da GIADAC

[GIADAC]

davidino1978 dice:

razie mille per la risposta, ma non capisco, in tutta franchezza, cosa c'entri che io abbia fatto il commercialista fino a 10 anni fa con la sua deresponsabilizzazione per non aver operato nell'interesse del condominio. Quindi in ogni condominio dove c'è un laureato in legge o un praticante avvocato, avvocato, un geometra, un architetto o un ingegnere se vi sono temi di tipo legale, urbanistico, edilizio o contabile l'amministratore non è tenuto a fare bene il suo lavoro perchè tanto ci devono pensare questi condomini a proporre in questi cammpi le cose nell'interesse del condominio....?

Modificato 10 Settembre, 2019 da GIADAC

[Dino40]

Se

 

Danielabi dice:

Io posso darti solo il mio parere, secondo me si, gli estremi ci sono, ma ribadisco che è il mio parere.

mentre

 

davidino1978 dice:

Non avendolo richiesto in assemblea,

davidino1978 dice:

Altra cosa che potrebbe essere opposta è che la pratica richiedeva degli adempimenti da delegare ad un professionista esterno e non essendolo stato fatto stanziando il relativo fondo era un implicita rinuncia alla detrazione.

Queste due posizioni così diverse, su uno stesso quesito, come bisogna interpretarle?  Che cosa sta ad indicare?

[GIADAC]

Dino40 dice:

Se

 

mentre

 

Queste due posizioni così diverse, su uno stesso quesito, come bisogna interpretarle?  Che cosa sta ad indicare?

Che sicuramente la situazione non è di semplice definizione. Resta il fatto che, a parer mio, lui lo avrebbe dovuto chiedere all'assemblea e solo nel caso che questa avesse esplicitamente rinunciato ad aderire alla detrazione fiscale indicarlo nel verbale. In questo modo si sarebbe messo in una situazione di chi aveva operato con la diligenza del buon padre di famiglia avendo fatto pienamente il suo dovere.

 

Metteva a verbale che l'assemblea, dopo che l'amministratore ha proposto di aderire alla richiesta di detrazione fiscale del 50%, relativamente ai lavori di straordinaria amministrazione approvati, ha deciso con la maggioranza di..... o all'unanimità di rinunciare a tale diritto.

 

Il fatto che non si sia neanche discusso della cosa dimostra, secondo me, una sua mancanza grave non giustificabile. Lui deve sempre fare presente le cose mettendo in condizione l'assemblea di decidere. Omettendo di dirlo dimostri di non fare bene il tuo lavoro e sopratutto di non curare in modo adeguato gli interessi del condominio che amministri.

Modificato 10 Settembre, 2019 da GIADAC

[davidino1978]

GIADAC dice:

Grazie mille per la risposta, ma non capisco, in tutta franchezza, cosa c'entri che io abbia fatto il commercialista fino a 10 anni fa con la sua deresponsabilizzazione per non aver operato nell'interesse del condominio. Quindi in ogni condominio dove c'è un laureato in leggo o un avvocato, un geometra, un architetto o un ingegnere lui se vi sono temi di tipo legale, urbanistico, edilizio o contabile non è tenuto a fare bene il suo lavoro perchè tanto ci devono pensare questi condomini a fare le cose nell'interesse del condominio....

In tutta franchezza scrivevi (perché l'hai cancellato dopo il mio intervento?): "cosa che noi non abbiamo chiesto in fase di assemblea ma non siamo certo dei tecnici che siamo tenuti a sapere queste cose."

La questione sulla pratica per la detrazione fiscale è dibattuta. Gli adempimenti da fare ci sono e comportano un costo extra, vuoi preventivato dall'amministratore vuoi incaricando un professionista esterno. C'è chi sostiene che la detrazione vada fatta a prescindere (anche se risultasse anti-economica) c'è chi sostiene che vada decisa di volta in volta proprio perché è opportuna una valutazione di economicità. 

Il fatto che in assemblea non sia stato deliberato di effettuare la pratica di detrazione fiscale crea una ambiguità sulla volontà della compagine condominiale. Ad esempio, e mi è capitato, c'è chi contesta che venga fatta la pratica in quanto lui non utilizzerebbe la detrazione vuoi perché non capiente o altri motivi e sostiene che debbano pagare la pratica solo chi la vuole. Come tu sostieni che ci sia stata negligenza non facendo la pratica altri potrebbero sostenere il contrario se la pratica fosse stata fatta (con i relativi costi) senza una delibera a riguardo da parte della maggioranza assembleare. 

E vengo in tutta franchezza al perché risulterebbe credibile una obiezione sul fatto che non sia stata richiesta da te al momento dell'assemblea ma solo un anno dopo e alla tua giustificazione "non siamo certo dei tecnici che siamo tenuti a sapere queste cose." Peccato che il tuo essere dottore commercialista non permette di sostenere ciò e quindi sostenere che non è stata chiesta per "ignoranza" e non per mancata volontà di far realizzare la pratica. Fra l'altro la tua richiesta è se esiste colpa grave per cercare di forzare la volontà assembleare che dici contraria, a mio parere c'è fondato motivo che un giudice non solo non rilevi una colpa grave ma un tentativo di forzare la volontà assembleare facendo passare per una negligenza quello che in realtà era una volontà dei condomini (che dici la maggioranza sempre pronta a giustificare e ratificare l'operato e non procedere alla sostituzione). Ecco perché il fatto che tu professionalmente sapessi benissimo che per usufruire della detrazione andavano fatti degli adempimenti e non lo hai richiesto al momento dell'assemblea ma lo hai segnalato solo un anno dopo puntando alla negligenza a mio parere potrebbe essere accolta negativamente dal giudice. Ecco perché io non ci scommetterei soldi miei sulla vittoria di una causa di quel tipo. Ma visto che i soldi sono tuoi puoi provare a cercare l'escamotage per bypassare la volontà assembleare conscio che in caso di sconfitta la cosa ti verrebbe a costare qualche migliaia di euro.

[davidino1978]

Dino40 dice:

Se

 

mentre

 

Queste due posizioni così diverse, su uno stesso quesito, come bisogna interpretarle?  Che cosa sta ad indicare?

La questione è complicata e si presta a interpretazioni diverse. Come ho spiegato ci sono diverse interpretazioni visto che per alcuni la pratica di detrazione rappresenta un costo extra invece che una opportunità di detrazione non potendo detrarre (ne abbiamo avuti diversi anche sul forum che chiedevano come sottrarsi alla detrazione lasciando pagare agli altri).

La scelta migliore è chiedere in assemblea, io faccio così.

 

La domanda dell'opener è se a nostro parere (perché alla fine non c'è un si o no e comunque il giudice decide lui in ogni caso) è configurabile colpa grave per arrivare ad una revoca giudiziale dell'amministratore contro la volontà assembleare che invece è per la conferma. A mio parere le possibilità di vittoria sono molto incerte per i motivi che ho già spiegato all'opener. Fra l'altro ho sottolineato la questione professione del ricorrente perché per quello non può sostenere che non sapeva la necessità di tali adempimenti e quindi porre la domanda al momento dell'assemblea e non invece sorvolare per poi denunciare la negligenza almeno un anno dopo.

E nel dubbio ritengo che il giudice propenderà per la teoria che l'amministratore abbia rispettato la volontà dei condomini che infatti lo hanno confermato e ratificato i bilanci.

A mio parere quindi il rischio soccombenza è fondato, poi come sempre in Italia non c'è certezza, l'unica cosa certa sono i soldini da anticipare e il rischio di pagare cara la soccombenza.

[GIADAC]

davidino1978 dice:

In tutta franchezza scrivevi (perché l'hai cancellato dopo il mio intervento?): "cosa che noi non abbiamo chiesto in fase di assemblea ma non siamo certo dei tecnici che siamo tenuti a sapere queste cose."

La questione sulla pratica per la detrazione fiscale è dibattuta. Gli adempimenti da fare ci sono e comportano un costo extra, vuoi preventivato dall'amministratore vuoi incaricando un professionista esterno. C'è chi sostiene che la detrazione vada fatta a prescindere (anche se risultasse anti-economica) c'è chi sostiene che vada decisa di volta in volta proprio perché è opportuna una valutazione di economicità. 

Il fatto che in assemblea non sia stato deliberato di effettuare la pratica di detrazione fiscale crea una ambiguità sulla volontà della compagine condominiale. Ad esempio, e mi è capitato, c'è chi contesta che venga fatta la pratica in quanto lui non utilizzerebbe la detrazione vuoi perché non capiente o altri motivi e sostiene che debbano pagare la pratica solo chi la vuole. Come tu sostieni che ci sia stata negligenza non facendo la pratica altri potrebbero sostenere il contrario se la pratica fosse stata fatta (con i relativi costi) senza una delibera a riguardo da parte della maggioranza assembleare. 

E vengo in tutta franchezza al perché risulterebbe credibile una obiezione sul fatto che non sia stata richiesta da te al momento dell'assemblea ma solo un anno dopo e alla tua giustificazione "non siamo certo dei tecnici che siamo tenuti a sapere queste cose." Peccato che il tuo essere dottore commercialista non permette di sostenere ciò e quindi sostenere che non è stata chiesta per "ignoranza" e non per mancata volontà di far realizzare la pratica. Fra l'altro la tua richiesta è se esiste colpa grave per cercare di forzare la volontà assembleare che dici contraria, a mio parere c'è fondato motivo che un giudice non solo non rilevi una colpa grave ma un tentativo di forzare la volontà assembleare facendo passare per una negligenza quello che in realtà era una volontà dei condomini (che dici la maggioranza sempre pronta a giustificare e ratificare l'operato e non procedere alla sostituzione). Ecco perché il fatto che tu professionalmente sapessi benissimo che per usufruire della detrazione andavano fatti degli adempimenti e non lo hai richiesto al momento dell'assemblea ma lo hai segnalato solo un anno dopo puntando alla negligenza a mio parere potrebbe essere accolta negativamente dal giudice. Ecco perché io non ci scommetterei soldi miei sulla vittoria di una causa di quel tipo. Ma visto che i soldi sono tuoi puoi provare a cercare l'escamotage per bypassare la volontà assembleare conscio che in caso di sconfitta la cosa ti verrebbe a costare qualche migliaia di euro.

Allora io non svolgo l'attivita di Ragioniere Commericista dal 2009. Non ho certo mancato di far presente la cosa per volontà ma solo per reale dimenticanza anche perchè in quel periodo non lavoravo e non potevo detrarmi niente. Nessuno vuole imporre niente a nessuno qui si stanno travisando le cose. L'amministratore ha il dovere di far presente dell'esistenza di questa possibilità e si mette a votazione. Se la maggioranza dei condomini vuole la detrazione, con le relative spese da riconoscere all'Amministratore o un professionista esterno, si approva la scelta. Se la maggioranza non la vuole non si detrae la spesa come si deve fare per qualsiasi voce esistente in un condominio.

 

Resta il fatto che lui ha omesso di dirlo. Il fatto che io mi sia dimenticato di farlo, come ex ragioniere commercialista che da molti anni non svolge più tale professione, non cambia niente sulla responsabilità che l'amministratore ha avuto nei confronti degli altri condomini quasi tutti dipendenti, pensionati e lavoratori autonomi che avrebbero potuto risparmiare il 50% della spesa sostenuta. La colpa  di aver omesso di farlo presente quindi sarebbe mia, come ex ragioniere, e non sua come amministratore in carica che ha compiti ben precisi ed è pagato per svolgerli con la diligenza del buon padre di famiglia?

 

Difficile credere che con i problemi economici che oggi ci siano da parte di tutti che tutte queste persone, volontariamente, abbiano rinunciato al 50% della spesa sostenuta potendola detrarre. Ovvio che non è stato scelto di farlo solo per ignoranza da parte loro perchè l'amministratore ha omesso di fare presente che esistesse questa possiblità. Resta il fatto che lui avrebbe dovuto farlo presente, cosa che non ha fatto, poi l'assemblea deliberava se aderire o no a tale detrazione.

 

Non credo che spendere 100/200/300 euro in più per fare la pratica da dividersi in otto condomini, sarebbe stata una spesa che avrebbe fatto rinunciare alla possibilità di perdere 3500 euro complessivi da portare in detrazione tra tutti i condomini o comunque gran parte di loro. Ad oggi gli altri condomini neanche sono a conoscenza di aver perso questi soldi. Solo uno lo ha saputo perchè gliel'ho comunicato io ieri sera ed è cascato dalle nuvole quando gliel'ho fatto presente. Un pensionato 80enne, ex pizzaiolo, a cui non è stata data la possibilità di detrarsi 700 euro su 1400 euro pagati e come lui altri.

Modificato 10 Settembre, 2019 da GIADAC

[cacallo]

Io vorrei solo far presente che per esimere l'amministratore dal redigere le dovute pratiche di detrazione, è necessaria una delibera totalitaria, essendo nulla, senza limiti di tempo, una delibera a maggioranza semplice.

[Danielabi]

Per me la questione si pone in questi termini:

1) l'amministratore firma un contratto di mandato con il condomìnio

2) il mandato è a favore del mandatario

3) per portare a compimento il contratto è necessaria la diligenza del buon padre di famiglia

Se sommiamo questi tre punti, se ne ricava che l'amministratore deve mettere i condòmini nella condizione non solo di non avere problemi, ma di trarre i benefici possibili dalle varie situazioni, in particolare da quella fiscale. Non vedo altre possibilità.

Questo significa che, nel caso, l'amministratore è tenuto, quantomeno, ad informare l'assemblea della possibilità di accedere a dei benefici fiscali (anche in questo sta la lettura del punto 5 dell'art. 1130 del c.c.); sarà l'assemblea all'unanimità a decidere se sollevare l'amministratore dai suoi obblighi.

 

Inoltre, è vero che non tutti possono avere le conoscenze sufficienti per portare a termine le pratiche fiscali, in questo caso sempre meglio l'affido ad uffici competenti, il cui costo, semplicemente, farà parte dell'informazione da dare all'assemblea; è altrettanto vero che non c'è obbligo di affidare all'esterno le pratiche fiscali. E', in piu', vero anche che sia possibile prevedere tali obblighi compresi nel compenso.

E' chiaro che un giudice potrebbe non ritenere lesivo degli interessi della compagine condominiale il mancato adempimento fiscale, ma puo' considerare, altresì,  che l'amministratore è venuto meno al suo mandato non informando l'assemblea e agendo senza la sua preventiva approvazione. (e procurando un possibile danno fiscale ai condòmini).

Questi sono fatti, poi dei perchè e dei percome sia andata come è andata se ne possono dire tanti...ma non mi sembra il caso di fare il processo alle intenzioni, ma di dare semplicemente una informazione a chi chiede.

[ChannelMaster]

GIADAC dice:

Che sicuramente la situazione non è di semplice definizione. Resta il fatto che, a parer mio, lui lo avrebbe dovuto chiedere all'assemblea e solo nel caso che questa avesse esplicitamente rinunciato ad aderire alla detrazione fiscale indicarlo nel verbale. In questo modo si sarebbe messo in una situazione di chi aveva operato con la diligenza del buon padre di famiglia avendo fatto pienamente il suo dovere.

 

Metteva a verbale che l'assemblea, dopo che l'amministratore ha proposto di aderire alla richiesta di detrazione fiscale del 50%, relativamente ai lavori di straordinaria amministrazione approvati, ha deciso con la maggioranza di..... o all'unanimità di rinunciare a tale diritto.

 

Il fatto che non si sia neanche discusso della cosa dimostra, secondo me, una sua mancanza grave non giustificabile. Lui deve sempre fare presente le cose mettendo in condizione l'assemblea di decidere. Omettendo di dirlo dimostri di non fare bene il tuo lavoro e sopratutto di non curare in modo adeguato gli interessi del condominio che amministri.

Non si può rinunciare ad un diritto solo per maggioranza relativa. Ma che davvero?

[Dino40]

 

 

 

GIADAC dice:

lui lo avrebbe dovuto chiedere all'assemblea e solo nel caso che questa avesse esplicitamente rinunciato ad aderire alla detrazione fiscale indicarlo nel verbale. In questo modo si sarebbe messo in una situazione di chi aveva operato con la diligenza del buon padre di famiglia avendo fatto pienamente il suo dovere.

Concordo in pieno, ma molto spesso l'amministratore non opera con la diligenza del buon padre di famiglia!!!  Molto spesso ( non tutti ovviamente) opera secondo i suoi interessi e non certo dei condomini.  Così per per ricordare le disavventure con il mio ex-amministratore ( per fortuna si è dovuto dimettere ed ora va tutto bene ) io per il 50% delle detrazioni ( 17 € ) che io potevo usufruire ho dovuto versargli 12,59€ per il suo lavoro. Certamente se ci avesse detto qualcosa come suo dovere l'avrei dispensato  e non ci avrei rimesso di certo. 

Danielabi dice:

Per me la questione si pone in questi termini:

1) l'amministratore firma un contratto di mandato con il condomìnio

2) il mandato è a favore del mandatario

3) per portare a compimento il contratto è necessaria la diligenza del buon padre di famiglia

Concordo in pieno.

Danielabi dice:

Questo significa che, nel caso, l'amministratore è tenuto, quantomeno, ad informare l'assemblea della possibilità di accedere a dei benefici fiscali

Quello che dicevo prima. Grazie

[cacallo]

Danielabi dice:

Questi sono fatti, poi dei perchè e dei percome sia andata come è andata se ne possono dire tanti...ma non mi sembra il caso di fare il processo alle intenzioni, ma di dare semplicemente una informazione a chi chiede

In quest'ottica, e senza voler fare allarmismi (anche se purtroppo fondati), bisognerebbe anche porsi il problema della nullità collegata per i lavori straordinari senza il previsto beneficio fiscale che sarebbero previsti per Legge e per tutti i condomini, dunque per escluderli serve una delibera totalitaria.

 

Io la penso totalmente come Danielabi perché nel contratto di mandato deve esistere per forza almeno la corretta informazione da parte dell'amministratore ai condomini su queste problematiche.

 

In ambito assembleare si può infatti discutere benissimo se il costo della pratica, collegato al beneficio fiscale ottenibile sia una inezia per cui non vale la pena di fare nulla (e magari prevedere anche dei pagamenti "non parlanti"), ma ripeto e ribadisco, solo per delibera totalitaria, mai a maggioranza.

 

Questo peraltro fu proprio il cruccio che mi ponevo per un amministratore che non ha ancora ricevuto le consegne pur essendo chiamato ad una mediazione obbligatoria e dove il precedente amministratore revocato proprio andò a mescolare amministrazione straordinaria con ordinaria, omettendo proprio il beneficio fiscale.

[Dino40]

cacallo dice:

In ambito assembleare si può infatti discutere benissimo se il costo della pratica, collegato al beneficio fiscale ottenibile sia una inezia per cui non vale la pena di fare nulla

Caro @cacallo grazie per aver espresso tale concetto in modo più comprensibile di me. Purtroppo c'è qualche amministratore che non dice nulla e non fa nulla e in tal modo fa perdere l'opportunità della detrazione ai condomino e all'opposto chi invece lo fa ma non lo dice in assemblea (penso ) per incassare la sua quota del lavoro. Pensa quanto fosse disinteressato il mio ex-amministratore: fece il cambio del fornitore dell'energia del condominio non solo senza dirci nulla in assemblea, ma lui era il responsabile della ditta scelta. Lo abbiamo scoperto solo al passaggio delle consegne con il cambio dell'amministratore.

Modificato 10 Settembre, 2019 da Dino40

[davidino1978]

GIADAC dice:

Allora io non svolgo l'attivita di Ragioniere Commericista dal 2009. Non ho certo mancato di far presente la cosa per volontà ma solo per reale dimenticanza anche perchè in quel periodo non lavoravo e non potevo detrarmi niente. Nessuno vuole imporre niente a nessuno qui si stanno travisando le cose. L'amministratore ha il dovere di far presente dell'esistenza di questa possibilità e si mette a votazione. Se la maggioranza dei condomini vuole la detrazione, con le relative spese da riconoscere all'Amministratore o un professionista esterno, si approva la scelta. Se la maggioranza non la vuole non si detrae la spesa come si deve fare per qualsiasi voce esistente in un condominio.

 

Resta il fatto che lui ha omesso di dirlo. Il fatto che io mi sia dimenticato di farlo, come ex ragioniere commercialista che da molti anni non svolge più tale professione, non cambia niente sulla responsabilità che l'amministratore ha avuto nei confronti degli altri condomini quasi tutti dipendenti, pensionati e lavoratori autonomi che avrebbero potuto risparmiare il 50% della spesa sostenuta. La colpa  di aver omesso di farlo presente quindi sarebbe mia, come ex ragioniere, e non sua come amministratore in carica che ha compiti ben precisi ed è pagato per svolgerli con la diligenza del buon padre di famiglia?

 

Difficile credere che con i problemi economici che oggi ci siano da parte di tutti che tutte queste persone, volontariamente, abbiano rinunciato al 50% della spesa sostenuta potendola detrarre. Ovvio che non è stato scelto di farlo solo per ignoranza da parte loro perchè l'amministratore ha omesso di fare presente che esistesse questa possiblità. Resta il fatto che lui avrebbe dovuto farlo presente, cosa che non ha fatto, poi l'assemblea deliberava se aderire o no a tale detrazione.

 

Non credo che spendere 100/200/300 euro in più per fare la pratica da dividersi in otto condomini, sarebbe stata una spesa che avrebbe fatto rinunciare alla possibilità di perdere 3500 euro complessivi da portare in detrazione tra tutti i condomini o comunque gran parte di loro. Ad oggi gli altri condomini neanche sono a conoscenza di aver perso questi soldi. Solo uno lo ha saputo perchè gliel'ho comunicato io ieri sera ed è cascato dalle nuvole quando gliel'ho fatto presente. Un pensionato 80enne, ex pizzaiolo, a cui non è stata data la possibilità di detrarsi 700 euro su 1400 euro pagati e come lui altri.

La questione non è se fosse opportuno un voto assembleare sulla cosa. Come ho già detto il voto era necessario e concordo con Daniela e Cacallo che il voto fosse necessaria l'unanimità tanto che quando non sono presenti i famosi 1000/1000 ed è palese l'anti-economicità dell'operazione (per capirci l'esempio di Dino per semplificare). Tu però chiedevi un parere riguardo ad una revoca per colpa grave e onestamente come ho spiegato dettagliatamente ritengo rischioso e se dovessi scommettere soldi miei sulla vittoria di un ricorso per revoca per colpa grave non ci scommetterei un euro. Papale papale, io fossi nei tuoi panni non procederei perché i rischi sono nettamente maggiori dei possibili benefici. Poi i soldi sono tuoi e sei libero di rischiare con una causa del genere.