#1 Inviato 17 Dicembre, 2017 Ringrazio lo Staff ad avermi accettato in questo bellissimo forum dove gia so che ci sono persone molto esperte in Materia Condominiale. Vengo a raccontarvi quello che sta succedendo presso uno stabile a Genova, stabile credo sia anni 40, con 43 condomini Premetto che sono un inquilino, quindi mi pago - Spese di Riscaldamento ( ripartizione secondo mm fatta da un tecnico e letture contabilizzatori installati come da legge) - Pulizia scale di Euro 5.124,00 ( denominata come lavascale) - Spese generali, (spese telefoniche,fax,internet e-mail,spese elaborazioni dati e copisteria) per un totale di 9.224 (novemila-224) euro, di queste spese ne pago il 50% al padrone di casa Inoltre pago spese particolari e fondo riserva. Veniamo al problema: Mi vedo fatta una ripartizione della Voce LAVASCALE in codesto modo: LAVASCALE ( 1/3 per atrio diviso 246 ( somma dei vani di tutti i condomini) - e 2/3 per scale diviso 242 ( 246 totale meno 4 vani ex portineria = 242) ATRIO E SCALE ( 1/5 atrio diviso per 43 ( tutti i condomini) - 4/5 per scale ( diviso 41 - 2 condomini hanno un negozio lato strada e beneficiano di un bagno all'interno dello stabile ) Questa ripartizione anni 40 retrograda ( qui non voglio entrare in politica , ma ne avrei da dire) fa si che il mio appartamento sito al Pian terreno di vani 7 paghi esattamente gli stessi euro che paga un appartamento sito al Piano 6 di vani identici. Questo secondo me non e' giusto perche' le proprieta' dei due appartamenti sono molto diversi.. Sappiamo tutti che la proprieta'( quando c'e' l'ascensore ) dei piani alti e' superiore a quelli inferiori perche' hanno qualche beneficio in piu tipo un esposizione diversa al sole ecc ecc... Ho cercato di partecipare all'assemblea facendomi dare la delega dal mio proprietario di casa, ma la sera stessa dell'assemblea si e' presentato lui ( il proprietario di casa) cosi la mia delega e' risultata nulla quindi ho potuto assistere solo al primo punto dell'ordine del giorno: 1) - Approvazione rendiconto e riparto spese riscaldamento 2016-2017 e qui sinceramente nulla da dire perche' e' stato ripartito a millesimi ( stilata da un tecnico termico). Dopo di questo punto sono stato allontanato dal Presidente dell'assemblea perche' estraneo - Giusto anche questo la legge ammette sono che un condomino possa partecipare solo per la voce Riscaldamento o Condizionamento d'aria. Quindi non ho potuto manifestare il mio disappunto sulla ripartizione delle spese di pulizia , facendogli notagli che questa ripartizione non e' consona con il codice civile. E' chiaro che i proprietari dei piani alti sta benissimo il REGOLAMENTO DI CONDOMINIO ANNI 40-45 CHE VOLEVO FAR CAPIRE ALL'AMMINISTRATORE E A LORO TUTTI CHE COMUNCHE SI SONO APPROFITTATI DELLA BONTA DEI PROPRIETARI DEI PIANI BASSI PAGANDO I PRIMI PIANO ESATTAMENTE COME GLI ULTIMI PIANI. QUINDI PER I FURBONI VOLEVO DIRGLI CHE LA PACCHIA E' FINITA. Chiedo a voi quali mezzi ho : io ho pensato a questo: un qualunque condominio puo' richiedere attraverso raccomandata con ricevuta di ritorno all'amministratore ( ibrido perche' si pagano i contributi a sua moglie che figura come amministratore ma poi assemblee e altre faccende bisogna parlare con lui MARITO) : ADEGUAMENTO REGOLAMENTO DI CONDOMINIO PERCHE' NON CONSONO CON IL CODICE CIVILE. Grazie 1000 a tutti a chi mi rispondera'....
#2 Inviato 17 Dicembre, 2017 .... Grazie 1000 a tutti a chi mi rispondera'.... Per rispondere bastano poche parole. Tutto ciò che un condòmino può contestare al condominio, l'inquilino può contestarlo al suo proprietario. L'addebito delle spese accessorie del proprietario all'inquilino è regolato dalla Legge 392/78 (Legge equo canone) e da eventuali patti in deroga presenti nel tuo contratto di locazione. Tu pensa a sbrogliare la matassa con il tuo proprietario... quello che farà il proprietario verso il condominio non ti riguarda.
#3 Inviato 17 Dicembre, 2017 e cosa devo dire io al mio proprietario che vorrei pagare secondo millesimi... quando non esistono non ci sono? Sul contratto di locazione c'e' scritto che le spese del lavascale devo pagarle io..... ma io non ne sapevo nulla della ripartizione a vani.....
#4 Inviato 17 Dicembre, 2017 e cosa devo dire io al mio proprietario che vorrei pagare secondo millesimi... quando non esistono non ci sono? Sul contratto di locazione c'e' scritto che le spese del lavascale devo pagarle io..... ma io non ne sapevo nulla della ripartizione a vani..... Contestagli il riparto della tua quota. Non ho capito se paghi solo il 50% di queste spese. La pulizia delle scale spetta solo a te per cui se ne paghi solo il 50% forse c'è compensazione. Ti consiglio di sentire un sindacato inquilini andando con carte alla mano.
#5 Inviato 17 Dicembre, 2017 Ragazzi non mi sono spiegato bene.... Il problema sta nella ripatizione della spesa delle pulizie scale. Io sono al pian terreno quindi per il codice civile io dovrei pagare soprattutto in millesimi e poi non dovrei pagare le scale perche' sono al Piano Terra.
#6 Inviato 17 Dicembre, 2017 Ragazzi non mi sono spiegato bene....Il problema sta nella ripatizione della spesa delle pulizie scale. Io sono al pian terreno quindi per il codice civile io dovrei pagare soprattutto in millesimi e poi non dovrei pagare le scale perche' sono al Piano Terra. E' il tuo proprietario che, a richiesta, deve mostrarti tutti i giustificativi di spesa ed il criterio con il quale ti addebita le spese di pulizia scale. Qualsiasi contestazione devi farla al tuo proprietario. Vai ad un sindacato inquilino con le carte e chiedi come procedere contro il tuo proprietario, nel caso le spese accessorie a te addebitate siano ingiustificate.
#7 Inviato 17 Dicembre, 2017 Paride non mi sorprenderei, anzi lo ritengo altamente probabile, che congiuntamente alla sottoscrizione del contratto di locazione hai automaticamente accettato il Regolamento di Condominio e le modalità di riparto delle spese applicate in questo Condominio. Modalità che non si possono definire ingiuste a priori...; son problemi dei soli Proprietari, sarebbe da appurare se trattasi di RdC (e tabelle) contrattuali o assembleari; ci sarebbe da indagare sul perché ci siano spese ripartite a millesimi ed altre a vani... Ma alla fine della fiera per te inquilino non cambia nulla: tu devi solo adeguarti alle modalità di riparto in uso fra i Proprietari di questo Condominio. Puoi lamentarti e cercare di ottenere qualcosa di diverso solo presso il tuo Proprietario-locatore e, nel caso, registrare presso AdE le modifiche effettuate nel contratto di locazione che lega solo te ed il tuo locatore; oppure stipulate una locazione con nuovi patti. Se non riesci a spuntare correttivi migliorativi dal tuo locatore , dovrai rassegnarti alla situazione attuale o cercare una nuova e più conveniente sistemazione altrove.
#8 Inviato 17 Dicembre, 2017 Facendomi dare una delega da un proprietario di uno degli appartamenti non posso richiedere una Revisioneo meglio Adeguamento al Regolamento del condominio perche non inerente alle leggi attuali? Le ripartizioni delle pulizie leggo sul codice civile che per meta' e' ripartita' fra tutti i condomini in misura mmillesimale della proprieta' e l'altra meta' viene ripartita per altezza piani. Quello che voglio farvi capire e con la ripartizione attuale a vano a me fanno pagare anche la pulizia scale e non ne usufruisco in quanto sono al pian terreno. Preciso che il mio proprietario di casa e' un mezzo parente. E da come mi ha parlato non si mette contro l'Amministratore.
#9 Inviato 17 Dicembre, 2017 Ho capito benissimo la tua lamentela, ma tu non sei un proprietario: con una delega puoi esternare una lamentela ma non puoi ottenere la revisione delle tabelle millesimali. Serve la volontà continua ed insistente di uno o più proprietari per modificare le tabelle, ammesso che la modifica sia possibile.
#10 Inviato 19 Dicembre, 2017 Ho capito benissimo la tua lamentela, ma tu non sei un proprietario: con una delega puoi esternare una lamentela ma non puoi ottenere la revisione delle tabelle millesimali. Serve la volontà continua ed insistente di uno o più proprietari per modificare le tabelle, ammesso che la modifica sia possibile. Conosci l'articolo 1138 del codice civile che dice?
#11 Inviato 19 Dicembre, 2017 Sono certo che albano59 conosca molto bene l'art. 1138 cc dove infatti si parla di condòmini e non di conduttori. L'istanza di cui parli deve farla il condòmino proprietario. Tu rispondi del contratto di locazione che hai sottoscritto con il locatore. Quella è la tua Bibbia. L'amministratore dovrebbe addirittura richiedere il pagamento delle quote condominiali direttamente al locatore e questo, a sua volta, al conduttore per quanto di sua competenza. Difatti l'amministratore non può utilizzare alcuno strumento per esigere il pagamento delle quote da parte del conduttore, bensì solo nei confronti del locatore.
#12 Inviato 19 Dicembre, 2017 Ma ho scritto: Se mi faccio dare una delega da uno dei proprietari posso richiedere un Adeguamento al Regolamento di condominio perche' non consono al codice civile..???
#13 Inviato 19 Dicembre, 2017 Ma ho scritto: Se mi faccio dare una delega da uno dei proprietari posso richiedere un Adeguamento al Regolamento di condominio perche' non consono al codice civile..??? No. Per discutere la modifica del regolamento di condominio occorre mettere l'argomento all'ordine del giorno. Per richiedere un argomento occorre una richiesta scritta all'amministratore firmata da almeno 2 condòmini che rappresentino almeno 166,667 millesimi. La delega che ti rilascia il condòmino vale solo per farti presenziare all'assemblea. Quantunque si riuscisse a partare l'argomento in assemblea, per deliberare la modifica occorre la maggioranza di almeno 500 millesimi per le clausole regolamentari e l'unanimità di 1.000 millesimi per modificare i riparti contrattuali. E' proprio il Codice Civile a stabilire che si può derogare al criterio legale di riparto con una CONVENZIONE (regolamento contrattuale) per cui potrebbe anche essere tutto regolare ed a norma di Legge. Tu, in qualità di conduttore, con la delega del tuo proprietario puoi solo partecipare e votare in assemblea me resterà sempre il tuo voto contro il voto di tutti gli altri.
#14 Inviato 19 Dicembre, 2017 Vado ad ampliare il concetto ultimo di Leonardo. Tu, come conduttore, con la delega del tuo proprietario puoi partecipare e votare per tutti gli argomenti posti all'OdG, nel rispetto del RdC e sue tabelle approvate, vigenti ed in uso. Qualunque delibera valida va sempre presa a maggioranza per cui il tuo eventuale voto in solitario comunque non approderà a nessun risultato tangibile, a maggior ragione se la revisione di una o più tabelle non è contemplata in OdG. Qualora tu ritenessi di esser danneggiato da questa situazione e volessi impugnare la delibera di riparto non saresti nella condizione di agire perché non sei un proprietario-condòmino. L'unica tua vera controparte valida è il tuo locatore-condòmino: i vostri rapporti sono regolati solo dal vostro contratto di locazione.
#15 Inviato 19 Dicembre, 2017 Ci sarebbe una strada più semplice per risolvere il tuo problema, cambiare casa 😉
#16 Inviato 21 Dicembre, 2017 Ripeto non mi sono spiegato ancora bene. Tutto quello che dite e' verissimo, ma sia io( inquilino) che altri tre proprietari siamo al pian terreno. L'amministratore fa una ripartizione della pulizia scale ( Androne + scale (6 piani)) suddivisa per vani. Cosi facendo i miei 7 vani sono identici ai 7 vani del 6 piano. L'articolo 1124 dice: La spesa relativa alla manutensione delle scale e degli ascensori e' ripartita tra i proprietari a cui esse servono in ragione della meta' spesa del valore delle singole unita' immobiliari e l altra meta' esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. La "diversa convenzione" di cui voi parlate e' in contrasto con il codice civile che dice di ripartire le spese condominiali secondo i millesimi di proprieta' non secondo i vani . I vani sono vecchi regolamenti di condomini che comunque devono essere Adeguati alle nuove normative. Preciso inoltre che basta un solo condomino ( proprietario) a far mettere all'ordine del giorno la seguente dicitura: " Adeguamento regolamento di condominio secondo le norme vigenti" e vi diro' di piu; se l'assemblea non approva sara' il giudice a stabilire che il condominio Tal dei Tali deve attenersi alla legge vigente in cui tutti i condomini sono regolati da MILLESIMI e non da vani proprio perche' il concetto di proprieta' non indica il Vano come unita' di misura. E come ben sapete la proprieta' di un piano terra non puo' mai essere uguale alla proprieta' di un 6 piano a parita' di vani o metri quadrati.
#17 Inviato 21 Dicembre, 2017 La "diversa convenzione" di cui voi parlate e' in contrasto con il codice civile che dice di ripartire le spese condominiali secondo i millesimi di proprieta' non secondo i vani . Art. 1123 c.c. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. La diversa CONVENZIONE di cui parlo è proprio prevista dal Codice Civile e non in contrasto. La ripartizione delle spese a vano è precisamente una "diversa convenzione". Preciso inoltre che basta un solo condomino ( proprietario) a far mettere all'ordine del giorno la seguente dicitura: " Adeguamento regolamento di condominio secondo le norme vigenti" e vi diro' di piu; se l'assemblea non approva sara' il giudice a stabilire che il condominio Tal dei Tali deve attenersi alla legge vigente in cui tutti i condomini sono regolati da MILLESIMI e non da vani proprio perche' il concetto di proprieta' non indica il Vano come unita' di misura. Se sei convinto di quello che dici, convinci qualche proprietario del piano terra a chiedere la convocazione di un'assemblea e se il regolamento non sarà adeguato come desideri, fatti fare una procura dal tuo proprietario, assicurandogli che saranno a tuo carico tutte le spese legali, ed impugna la delibera in nome e per conto del proprietario portando in causa il condominio. Io ribadisco che ti sei spiegato benissimo ed ho inteso benissimo ma resto sempre convinto che qualsiasi rivendicazione la devi fare al proprietario però, ora sai come agire anche secondo i tuoi convincimenti.
#18 Inviato 21 Dicembre, 2017 ... Quello che voglio farvi capire e con la ripartizione attuale a vano a me fanno pagare anche la pulizia scale e non ne usufruisco in quanto sono al pian terreno. Quello che non sai è che... in ambito condominiale le spese si pagano per l'uso potenziale e non per quello effettivo. Per meglio spiegare, se nel tuo regolamento di condominio non esiste un articolo che escluda i proprietari del piano terra a non pagare le spese per la pulizia delle scale e/o dell'ascensore, quelle spese saranno a carico ANCHE dei proprietari del piano terra.
#19 Inviato 21 Dicembre, 2017 La "diversa convenzione" di cui voi parlate e' in contrasto con il codice civile che dice di ripartire le spese condominiali secondo i millesimi di proprieta' non secondo i vani . La "diversa convenzione" è ammessa dal Codice Civile. Semmai il tuo problema sarà quello di dimostrare che la "diversa convenzione" adottata nel Condominio non possiede i giusti requisiti per esser considerata tale. Ma se anche così fosse, ti rimarranno da risolvere altri due problemi: 1) come aprire un contradditorio col tuo proprietario perché è solo con lui che hai firmato il contratto di locazione; a quel punto bisognerà considerare preventivamente cosa c'è scritto esattamente nel tuo contratto di locazione in merito agli oneri accessori ed alla tua accettazione del RdC; prima di partire per la guerra è meglio pensarci bene... che si potrebbe anche non far ritorno. 2) in ambito condominiale qualunque spesa è ripartita in base all'uso potenziale e non quello effettivo; se nel tuo contratto e/o nel RdC non esiste alcuna esplicita esclusione preventiva la pulizia scale in un modo o nell'altro ti toccherà sempre!
#20 Inviato 22 Dicembre, 2017 Quello che non sai è che... in ambito condominiale le spese si pagano per l'uso potenziale e non per quello effettivo. Per meglio spiegare, se nel tuo regolamento di condominio non esiste un articolo che escluda i proprietari del piano terra a non pagare le spese per la pulizia delle scale e/o dell'ascensore, quelle spese saranno a carico ANCHE dei proprietari del piano terra. Carissimo Balducci " potenziale " e' colui che abita al 5 piano prende l'ascensore ma deve pagare comunque le scale.... Un condomino al piano terra non puo' essere considerato potenziale perche' da quelle scale non ne trae alcun beneficio.. Cmq sono daccordo che io come affittuario non posso fare nulla ma un comune proprietario del pian terreno puo fare molto. - - - Aggiornato - - - Inoltre sfido cmq a portarmi un altro condominio dove la ripartizione avviene nel modo che io ho descritto all'apertura del post.
#21 Inviato 22 Dicembre, 2017 Utente potenziale delle scale vuole dire ad esempio che colui che abita al piano terra potrebbe dover mandare sui tetti un antennista per sistemare il suo impianto di ricezione televisiva, o un tettista per riparare il tetto comune o per sistemare il cornicione o le grondaie. Un criterio di ripartizione delle spese potrà anche essere anomalo e potrebbe essere reso più equo ma con la firma del contratto d’affitto esso è stato avallato/accettato.
#22 Inviato 22 Dicembre, 2017 Ma le leggi dal 1940 saranno cambiate o no?...... possibile che un proprietario non possa richiedere l' Adeguamento al Regolamento di Condominio? Ma per favore....... cmq ho capito.....
#23 Inviato 22 Dicembre, 2017 Io sono un insegnante e nella scuola è tuttora vigente il Regio Decreto del 4 maggio 1925 che regolamenta le iscrizioni, la frequenza, gli esami, ...
#24 Inviato 23 Dicembre, 2017 Ma le leggi dal 1940 saranno cambiate o no?...... possibile che un proprietario non possa richiedere l' Adeguamento al Regolamento di Condominio?.... Dall'entrata in vigore del codice civile del 1942 le Leggi sul condominio sono state aggiornate di recente e sono andate in vigore il 18 giugno 2013. La CONVENZIONE, di cui si parla nell'art. 1123 che ho postato, è stata confermata anche dalla Legge Riforma entrata in vigore, appunto come poc'anzi scritto, il 18/06/2013. Così com'era possibile prima della riforma, anche dopo la riforma un proprietario può chiedere la modifica di un riparto convenzionale ma per poter deliberare la modifica è necessaria l'UNANIMITA' di tutti i proprietari, nessuno escluso (1.000 millesimi). E' sufficiente il voto contrario di un proprietario per mantenere la convenzione che, altro non è, che la stipula di un contratto tra proprietari. Dura Lex, sed Lex (La Legge è dura ma è Legge).
#25 Inviato 23 Dicembre, 2017 Quindi io devo pagare la pulizia scale ( abito al pian terreno) anche se non ne usufruisco.....? Complimenti......
